裁判字號：臺灣臺北地方法院101年重訴字第287號民事判決
裁判日期：民國102年01月24日
裁判案由：減少買賣價金
臺灣臺北地方法院民事判決101年度重訴字第287號原告 翁昭旼 訴訟代理人 羅嬌芳 被告 鄒仁定 訴訟代理人 劉興業 律師複代理人 陳山豪
陳奕仲 律師上列當事人間減少買賣價金事件，本院於民國102年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告向被告購買門牌號碼為臺北市○○路○○號房屋（下稱系爭房屋），被告於民國100年2月間出售系爭房屋時僅說明滲漏水位置為「廁所走道已修復」，詎系爭房屋地下室自100年11月起，每逢下雨必定漏水、淹水，並造成新更換之天花板崩裂，原告陸續請防漏專家評估修繕，然皆束手無策，最終只能將天花板高度降低，用大水盤承接漏水，地板淹水則用打溝引導至接漏管，再排入汙水池，原告於施工期間發現木做裝潢內已有小管線接漏，牆壁上有10支發泡劑止水針，外面再以木板牆包覆掩飾，又被告從事裝潢設計工作，顯見被告早已知悉系爭房屋有漏水情況，然被告在房地產標的現況說明書所記載之漏水位置、情況與實際漏水狀況並不相同，被告隱匿系爭房屋漏水情形之行為，致原告受有系爭房屋價值減損及租金損失之損害，爰依民法第359條、第360條之規定請求減少買賣價金共計新臺幣（下同）1,880萬元。
（二）並聲明：1.兩造於100年2月20日就系爭房屋之買賣應減少買賣價金1,880萬元。2.被告應給付原告自100年3月
1日起至返還價金之日止，按銀行法定貸款年息給付利息賠償金。
二、被告則辯以：
（一）被告將系爭房屋交付予原告時，系爭房屋並無原告所稱之大漏水情形，原告主張系爭房地有滲漏水之瑕疵，自應就系爭房屋於被告交付時即有漏水情形和滲漏水之主因負舉證之責，且被告於交付系爭房屋前已將系爭房屋當時之漏水情形及原因告知原告，被告已不負物之瑕疵擔保責任。
（二）系爭房屋漏水原因或因屋齡老舊，或因鄰近工程造成之鄰損，不可一概而論，系爭房屋於被告使用期間及交屋後長達半年皆無漏水現象，然竟在原告出租半年後發生漏水問題，除可能是屋齡老舊外，房客裝潢整修或捷運施工皆可能是造成漏水之原因。
（三）縱漏水係因系爭房屋老舊所致，然原告於買受時即知悉系爭房屋為中古屋，中古屋倘仍可居住使用即已具備通常效用，縱屋體結構有破損等現象，亦經買賣雙方於議價時列入考量，自不能認為係減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵，亦不能認為出賣人未依債之本旨提出給付，是原告據此要求被告負擔物之瑕疵擔保責任，進而請求減少價金，並無理由。
（四）原告業將系爭房屋出租，系爭房屋仍正常供原告使用收益，原告應說明其所受損失為何，且原告主張減少價金1,88
0萬元之金額過高，原告應說明計算之依據。
（五）否認有以裝潢材料遮蓋漏水部分之情事，且被告與 仲介 並不認識，並無與仲介合謀等語。
（六）並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項
（一）兩造於99年12月28日簽訂買賣契約，由原告向被告購買系爭房屋，約定買賣價金為4,475萬元，房地產標的現況說明書中已載明廁所走道滲漏水，兩造並於100年3月1日辦理交屋。
（二）原告於100年10月15日將系爭房屋租予訴外人 張怡如 ，於
100年11月間發現系爭房屋有滲漏水之情形。
四、得心證之理由本件原告主張系爭房屋有滲漏水之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，原告依民法第359條、第360條之規定請求減少價金1,880萬元及不履行之損害賠償等語，為被告所否認，並以前開情詞置辯，則本件爭點厥為：原告請求減少買賣價金1,880萬元，有無理由？被告是否應賠償原告自100年3月1日起至返還價金日止按銀行法定貸款年息計算之利息？茲析述如後：
（一）按民法第359條規定買受人因買賣標的物有瑕疵，得請求減少其價金，此項減少價金請求權之行使，僅須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足，無庸以訴之方式向法院請求准許其減少價金。本件上訴人既係主張伊向被上訴人買受之系爭房地有物之瑕疵，被上訴人應負擔保之責，而依上開規定請求減少買賣價金，乃竟起訴求為形成之判決，於法即有未合，不應准許。最高法院著有86年台上字第2659號判決要旨可供參照。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。最高法院著有17年上字第917號判例要旨可供參照。
（二）經查，本件原告主張被告出售之系爭房屋有滲漏水之瑕疵，而依民法第359條之規定請求減少買賣價金1,880萬元，然依上開說明，民法第359條之減少價金請求權為形成權，為有相對人之單獨行為，經原告對被告行使後即生減少價金之效果，無須另提起形成之訴，是原告聲明第1項請求系爭房屋之買賣應減少價金1,880萬元，即非法之所許。至原告聲明第2項主張被告應給付自100年3月1日起至返還價金日止，按銀行法定貸款年息計算之利息賠償金云云。惟查，縱系爭房屋確有原告主張之滲漏水瑕疵，然原告未能說明其請求之依據，復未能提出系爭房屋滲漏水之瑕疵與銀行法定貸款年息計算之利息賠償金間有何關聯，本院自不得僅憑原告之主張即認定被告有給付原告自
100年3月1日起至返還價金日止，按銀行法定貸款年息計算利息之義務，揆諸前開說明，自應駁回原告之請求。
五、綜上，原告依民法第359條、第360條之規定，請求：兩造於100年2月20日就系爭房屋之買賣應減少價金1,880萬元。2.被告應給付原告自100年3月1日起至返還價金之日止，按銀行法定貸款年息給付利息賠償金，為無理由，應予駁回。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年1月24日
民事第四庭法官陳靜茹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年1月24日
書記官詹雪娥