臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
109年度中小字第4118號
原 告 陳江麟
被 告 許淑菁
訴訟代理人 王誌宏
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國109年12月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣25,000元，及自民國109年8月17日起至清
償日止，按週年利率5％計算之利息。
訴訟費用新臺幣1000元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告方面：
㈠、原告主張：原告與被告於民國107年1月24日簽訂房屋租賃契
約書，由原告向被告承租門牌號碼臺中市○○區○○○○路
○○○號14樓之3房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租賃期間自
107年2月12日起至108年2月11日止，每月租金為新臺幣（下
同）5萬元，每期則應繳納1年份之租金，原告應於12日前繳
付當期之租金，另交付保證金10萬元，前開租約屆期後，原
告再於108年2月1日與被告簽訂租約，租賃期間自108年2月
12日起至109年2月11日止，除租金部分約定改以每期應繳6
個月份租金外，其餘條件均與原租約相同；嗣前開租約將屆
期，原告因有自購住宅計晝，故於109年2月8日與被告簽訂
租約續租時雖約定租賃期間自109年2月12日起至110年2月11
日止，但另與被告協議，且於租賃契約之備註欄約定：「出
租人承諾承租方如在契約期間買到喜歡的房子提早解約退租
，不扣壹個月的違約金。」（下稱系爭租約），原告其後因
已購置自宅，故於109年6月13日以LINE通訊軟體向被告代理
人 歐淑申 （原名 歐楚槿 ，下稱歐淑申）表示，預計承租系爭
房屋至109年8月11日半年到期後即不再承租，並請歐淑申協
助驗屋及退保證金事宜。又原告已於109年8月7日遷離系爭
房屋，並於109年8月16日與歐淑申在系爭房屋內進行點交，
歐淑申並未當場與原告表示有任何需要回復原狀之處，亦逐
一測試水龍頭、電源開關等功能均正常，是當日已完成系爭
房屋之點交暨結清水、電費用，原告亦於同日請歐淑申通知
被告，將10萬元保證金退回至原告開立在中國信託商業銀行
、帳號：000-000000000000之帳戶（下稱系爭帳戶）內。詎
被告竟不願意返還10萬元保證金，歐淑申亦於雙方完成系爭
房屋點交後，翻異其詞，並向原告表示，被告委託之孫姓廠
商將對系爭房屋進行清潔及修繕，無法返還押金。惟原告認
被告驗收標準前後不一又不與原告討論，即於109年8月18日
向歐淑申表示願與廠商做細節討論，有需打掃或維修部分，
原告亦同意在合理且必要範圍內找廠商來處理，然被告竟不
置理。其後經原告陸續向歐淑申催討返還保證金，被告遲至
109年9月1日始匯款返還75,000元，尚積欠保證金25,000元
未返還，且歐淑申未經原告同意逕自於109年9月7日傳送系
爭房屋整修費用（頤湖整修.PDF），無理由苛扣25,000元保
證金作為整修費用。惟觀諸被告所提出整修費用單據照片，
僅有全室清潔工程、浴室玻璃水垢處理、木地板上蠟保養之
收據蓋有企業社統一編號章，其餘均無任何公司行號或負責
人簽章，甚且僅有對話紀錄截圖，而被告提出之系爭房屋整
修費用，完全未經原告同意，點交當時歐淑申亦未提及整修
費用需原告負擔，況被告計算之數額亦有錯誤，金額應僅為
24,900元。且被告依系爭租約第5條、第11條約定及民法第
429條第1項規定，對系爭房屋均有修繕義務，縱認被告提出
整修費用單據屬實，亦應由被告負擔，無轉嫁承租人分攤之
理，系爭房屋既經兩造完成點交且原告亦遷空返還予被告，
被告自應返還尚積欠之系爭租約第5條約定返還保證金25,00
0元。為此，爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟，並
聲明：１、被告應給付原告25,000元，及自109年8月17日起
至清償日止，按週年利率5％計算之利息。２、請准依職權
宣告假執行。
㈡、對被告抗辯之陳述：
１、原告於109年8月16日已在LINE明確寫百分之百願意修繕，但
被告完全不搭理原告，與被告所述一直等原告修繕乙情不符
，原告後來於同109年8月20幾日有再提醒願意配合，但被告
未與原告討論，原告也不承認有如被告所述的毀損之情事。
又系爭房屋點交時間係由歐淑申所約，原告認定歐淑申當天
來就是點交完畢，且鑰匙也已交出去，照片部分則是被告自
己拍攝的。
２、原告起訴係為維護遭被告剝奪處理之權利，被告未與原告溝
通過亦未請原告來處理。原告第一年房租1次全繳，後來知
道繳半年可以打9折的管理費，但被告第一年並未退還折扣
的管理費。而原告承租半年後，有請被告來就房屋之缺失即
冷氣、門擋問題做維護，應該鎖的螺絲未鎖，時間過久當然
會掉下來，系爭房屋房間品質就是這樣。
二、被告則以：原告於109年8月16日約定就系爭房屋做點交，被
告因人在臺北，且代理人孫先生在高雄，故委託歐淑申到現
場，當時有向原告表示要對系爭房屋屋內做清潔及設備損壞
為修繕，否則無法點交，但原告認為伊已清空，已經夠乾淨
，主張不需要任何清潔及修繕，經歐淑申打電話給被告代理
人孫先生，孫先生亦在電話上與原告溝通，原告最後亦接受
被告之要求，故點交當日並未完成點交。嗣被告於109年8月
17日與歐淑申及孫先生至現場勘查屋況，屋內現況為衛浴設
備地板泛黑，水龍頭損壞，地板玻璃未做清潔。依被告所提
證物第7頁至第14頁之證物明細（本院卷第109頁至201頁）
，係被告出租前、後之屋況及修繕後屋況、所有修繕之單據
、系爭房屋所有權狀，及匯款予原告之收據，原告一直強調
乃自然損壞，但被告認為並非自然損壞，孫先生有向被告說
，原告於109年8月16日有答應要來做清理及整理，所以被告
願意等，但被告等了近10天，房屋鑰匙放在社區服務櫃台，
倘原告要清理即可至櫃台拿鑰匙去清理，但原告未清理及修
繕，被告僅收到同年月21日、26日原告發給歐淑申的LINE，
要求被告退還10萬元押金，然被告認為依系爭租約第11條約
定，乙方即原告使用房屋應盡善良管理人之注意義務，除因
天災、地變及不可抗力之原因外，因原告導致房屋損壞應負
擔賠償之責，另被告所提證物明細，其中107年第一份租約
，有一附件（被證第32頁），被告所提供之家電、傢俱及衛
浴設備有毀損等狀況，視情況在租約結束時要從押金中扣除
，並經兩造簽名確認，故被告等候10天未果，因原告急著要
退回押金，被告只好找工班進行修繕，依處理完後明細（被
證第39頁到40頁），修繕費用共計72,200元，且系爭房屋修
繕期間共計16天（8月16日至9月1日），因修繕期間被告無
法再行出租而影響被告權益，以系爭房屋每月租金5萬元計
算，被告即受有25,000元之損害（計算式：5萬×0.5月=25,
000元），被告僅扣除原告應負擔之25,000元，被告且於109
年9月2日透過歐淑申約原告至現場做細節上之說明，但原告
不願與被告碰面。至於原告所述承租半年後，有通知要做房
屋修繕，被告並未收到通知，倘房屋真有問題，原告為何會
一直承租居住2年半。管理費部分，如被證第43頁，原告給
多少被告就繳多少，並無原告所稱管理費的優惠。被告於10
9年9月1日即將扣除被告應賠償前開損害25,000元後之保證
匯還原告，另被告所主張回復原狀就是要回復之前認同之屋
況等語，資為抗辯。
三、法院之判斷：
㈠、原告主張於109年2月8日與被告簽訂系爭租約，向被告承租
系爭房屋，約定租賃期間自109年2月12日起至110年2月11日
止，每月租金5萬元，每次應繳納6個月租金，原告並已繳納
擔保金10萬元與被告，嗣原告因打算自購房屋，乃依系爭租
約備註欄之約定向被告表示將於109年8月11日提前終止系爭
租約，又原告已於109年8月7日遷離系爭房屋，並於109年8
月16日與原告代理人歐淑申相約前往系爭房屋內進行點交，
並結清相關水、電費用，原告另於同日請歐淑申通知被告，
將10萬元保證金退回至原告系爭帳戶內，被告卻遲未退還前
開保證金，迄於109年9月1日始匯還75,000元之保證金，尚
有25,000元保證金未返還等情，業據原告提出房屋租賃契約
書、議價金收款憑證、通訊軟體對話記錄截圖、匯款委託書
（證明聯）等件為證，復為被告所不爭執，堪認原告前開主
張屬實。被告則另否認應返還原告擔保金25,000元，並以前
揭情詞置辯。是本件所應審究者，為原告依系爭租約第5條
約定請求被告返還保證金25,000元，及被告主張依系爭租約
扣除系爭房屋維修、清潔期間相當租金之損失25,000元，有
無理由？茲說明如后。
㈡、依系爭租約第5條：「乙方（按即原告，下同）應於訂約時
，交於甲方10萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲
方（按即被告，下同）應於乙方遷空、交還房屋後無息退還
押租保證金。」。經查，原告承租系爭房屋時已繳交保證金
10萬元與被告，原告已於109年8月7日遷空系爭房屋，並於
同年8月17日，會同被告之代理人前往系爭房屋進行點交，
而以上開方式將系爭房屋交還被告，被告迄於109年9月1日
始匯還75,000元之保證金予原告，尚於25,000元未返還，為
被告所不否認，並經本院認定無誤，已詳如前述，原告既已
依系爭租約約定遷空並交還系爭房屋，則自得依前揭系爭租
約第5條約定，請求被告返還擔保金，合先敘明。
㈢、被告雖另以前揭情詞置辯，然為原告所否認，而按當事人主
張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法
第277條前段定有明文。系爭租約第11條固約定：「乙方應
以善良管理人之注意義務使用房屋，除因天災地變等不可抗
拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責
。」；又承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃
物有生產力者，並應保持其生產力；承租人違反前項義務，
致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法
或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者
，不在此限，民法第432條第1項、第2項雖亦分別定有明文
，雖與兩造前揭約定相符，然揆諸前揭說明，被告欲依系爭
租約第11條約定請求原告賠償系爭房屋毀損所生之損害，自
應就原告有違反善良管理人之注意義務，且因過失肇致系爭
房屋毀損等有利於己等事實負舉證責任。
㈣、被告就其所抗辯之事實雖提出系爭房屋租賃前相片（含說明
）、退租後屋況相片（含說明）、修繕後屋況相片（含說明
、修繕費用明細等件為證，然仍為原告所否認，而前開系爭
房屋租賃前之照片僅可證明系爭房屋於出租前之狀況，又退
租後之照片則為被告自行拍攝，且拍攝照片時原告並不在場
，無從確認該照片所顯示之損壞情形確均係由原告所致，更
何況，依該等照片所顯示之損毀情形，除客廳中央空調出風
口板件有些許脫落、主臥室浴缸龍頭切換桿損壞、客臥室房
門門把、門擋有出現損壞脫落等情狀外，其餘則均為髒污或
變黑等情形，而客廳中央空調出風口板件雖有脫落情形，然
依前開物因之位置及高度，難認係因原告故意或過失損毀之
行為所致，另觀諸其他物件之雖亦出現損壞或脫落之情形，
但多數物品均仍在系爭房屋內，另參以原告最早係自107年2
月12日起即開始承租始用系爭房屋，迄109年8月7日遷離系
爭房屋時，已使用約2年6個月之時間，亦逾該等物品之保固
期間，則原告指稱該等物品均係自然使用下所生之損害，應
與常情相符，堪予採信；而其他相關髒污或變黑，也均與日
常生活使用下所自然產生折舊情況相符，而該等物件既非由
原告過失所損毀，依系爭租約第11條後段之約定，自應由被
告負責修繕；至於被告所提出之修繕費用明細亦僅能證明被
告有委託他人就該明細所列物品進行維修或清潔並支出相關
費用，均無從做為原告有違反善良管理人之注意義務，且因
過失肇致前開設備毀損之證明。
㈤、被告復另舉證人歐淑申為證，經證人歐淑申於本院109年12
月16日到庭具結證稱：「（被告訴訟代理人：請證人說明10
9年8月16日原告要求你去系爭房屋臺中市○○區○○○○路
○○○號14樓之3，說要做房屋的點交，當天有無為點交？）當
天不算點交，我們看房子之前，我們有跟房客原告講，原告
說要當天點交，屋主的代理人孫先生說沒有空，我說我只能
幫屋主去看，所以沒有辦法算點交。我之前帶原告看過，原
告看過很喜歡這間房子是原新的，點交當天，我一走到玄關
，我看到鏡面的鞋櫃有點模糊，我跟原告說這樣不行，沒有
辦法點交，原告就馬上反應說為何不行，我就說是全新交給
你，如果要點交，就要回復到全新的樣子。原告入住都很穩
定，但是不知道為何點交會這樣，我就看了一遍房子，我有
看到房間天花板冷氣掉下來，原告說他沒有請屋主維修，都
是自己用膠帶修理，客廳、沙發及房間也有看，右手邊的房
間的衛浴的石材不夠亮，一看就有污垢，原告說只有浴缸水
龍頭下面有一支拉桿沒有用，我也有看到沙發沒有清理，所
以就現場的屋況，我有跟原告說這樣不行，我說要回復原狀
，原告卻說回復原狀要如何舉證，但是我不好意思跟原告說
，所以我沒有辦法在當天點交，原告就跟我說找可以作主的
來跟我講，所以打電話找孫先生，由原告與孫先生談，原告
跟孫先生電話中，也講的很高興，之後我有再三跟原告說當
天沒有辦法點交，我也有在現場三次的強調今天沒有辦法點
交，我有跟原告說孫先生會到現場跟原告說。（原告：我承
租二年半，一開始承租半年的時候，要求請證人做裝潢維修
，被告有無來處理？如何處理？）沒有。（原告：客廳及主
臥房每個房間的中間有少了東西，我有請證人來維修？）沒
有提到這個問題。（法官：歐淑申的職業？）我做過房地產
及仲介，我已經做仲介十幾年了。（法官：系爭房子是委託
證人仲介？）是的。（法官：證人的工作只有到仲介？還是
有包含點交？）歐淑申只有到仲介，沒有包含點交，只是幫
忙而已。（法官：109年8月16日證人與原告會同到現場看屋
況，原告跟屋主代理人孫先生通電話，證人有無聽到詳細內
容？）我有聽到內容。我跟原告到現場時的前二、三天就有
跟原告說屋主代理人孫先生沒有空。內容是他們對於清潔有
些爭議，因為我有跟孫先生回報現場，他們的對話是他們在
講，他們的共識這只是小事情。原告與孫先生的電話對話內
容只有記一點點，其他都不記得，他們在講，我沒有聽到內
容。（法官：提示本院卷第125頁到137頁予證人，這些照片
是證人當天看到的情狀？）歐淑申照片就是當天的情況，就
是這樣子（法官：109年8月16日之後，證人有無再處理？）
之後業主有來，屋主特別從臺北下來，我、王先生、孫先生
三人去現場，相隔大約一個禮拜內，屋主到現場，看到屋狀
也快要暈了。」等語，而依證人前開證詞，均無法證明原告
有未盡善良管理人注意義務而過失損毀系爭房屋之行為，卻
可以證明原告確已遷空系爭房屋，並於109年8月16日與證人
相約將系爭房屋交還原告，證人一再證稱僅工作僅及於仲介
，然被告已於本件審理時自承因109年8月16日沒空，故委託
證人到場，並提出委託書乙份在卷可憑（見本院卷第199頁
），堪認原告將系爭房屋交還予被告之代理人即證人，已符
合系爭租約第5條所約定交還房屋之義務。再者，被告及證
人均一再陳稱原告應將房屋回復成最初交予原告承租時之狀
態，然遍觀系爭租約中並無相關之約定，更無關閼原告應於
交還系爭房屋時負擔清潔系爭房屋義務之約定，而系爭租約
第9條固約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙方（按即原
告，下同）取得甲方（按即被告）之同意後得自行裝護，但
不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。
」，惟該條約定係指原告若徵得被告同意而自行改裝系爭房
屋之設施時，應於交還系爭房屋時將該等改裝之設施回復為
原有狀態（即未改裝前之狀態），並非約定原告應於交還房
屋時應將房屋清潔至原有狀態，被告認原告有回復至系爭房
屋出租時清潔狀態之義務，似屬誤解。更何況，房屋出租人
於出租房屋前將房屋加以整理、美化，其目的無非在於獲得
承租人之青睞，並藉此獲取更高額之租金報酬，而房屋出租
於他人使用後，相關設備亦將因自然耗損而失其原貌，而出
租人於收回房屋後，為再達其前開目的，再自行將房屋加以
修整，此均屬屋主為獲得相對租金報酬所應付出之成本，若
無特別約定，自無將該等成本強令前任租客負擔之理，而系
爭租約既無原告應於租約終止後將系爭房屋回復至承租時之
清潔狀態之約定，則縱被告因此支出相關清潔費用，亦不得
令原告負擔該等費用，更不得以該等費用與原告所繳納之保
證金加以抵扣甚明。
㈥、承上，被告迄未能舉證證明其所抗辯系爭房屋設備之損壞均
係原告未以善良管理人注意使用並存有過失之行為所導致，
亦未能證明原告有負擔系爭房屋相關清潔費用之依據，更未
能舉證證明其於109年8月16日至同年9月1日不能出租系爭房
屋而導致不能收取租金之損害係與原告前開行為間有何因果
關係存在，則被告抗辯對原告具有25,000元之損害賠償請求
權，而得與其應返還原告25,000元之保證金相互抵銷，依法
即屬無據，無從採信。
五、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付25,0
00元及109年8月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息
，即屬有據，應予准許。
六、本件係適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436條之20規定
，法院為被告敗訴之判決時，爰就原告勝訴部分諭知假執行
之宣告，原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，然此屬促使
法院依職權發動假執行之宣告，法院毋庸另為准駁之判決。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、依民事訴訟法第436條之19第1項、第78條規定，本件訴訟費
用額確定為1,000元，命由敗訴之被告負擔。
中華民國110年1月13日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林士傑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年1月13日
書記官楊均謙