裁判字號：臺灣彰化地方法院109年訴字第1243號民事判決
裁判日期：民國110年05月21日
裁判案由：分割共有物
臺灣彰化地方法院民事判決109年度訴字第1243號原告 鐘武勇 訴訟代理人 吳佶諭 律師被告 鐘武星
鐘武達 鐘清治
鐘清風 鐘福來 黃小玲
鐘小萍 上列二被告共同訴訟代理人林少羿律師被告 鐘嘉錫
鐘玉縝 兼上一人之訴訟代理人 葉麗盆 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○地號土地，按附圖（即彰化縣 北斗 地政事務所民國一○九年十一月十日北土測字第一八五○號土地複丈成果圖）所示分割，即編號甲部分面積九○○平方公尺土地分歸被告鐘清治、鐘清風、黃小玲、鐘福來、鐘小萍、鐘嘉錫、葉麗盆、鐘玉縝共同取得，並按原應有部分比例繼續保持共有；編號乙部分面積八五八平方公尺土地分歸原告鐘武勇、被告鐘武星、鐘武達共同取得，並按原應有部分比例繼續保持共有。
兩造應依附表三所示金額，互為補償。
訴訟費用由兩造按附表一所示應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、被告鐘武星、鐘福來、鐘嘉錫、葉麗盆、鐘玉縝經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、原告主張：兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地(使用分區：鄉
村區，使用地類別：乙種建築用地，面積1,758平方公尺，下稱系爭土地），各應有部分比例如附表一所示。因系爭土地面積較大且其上有數棟建物錯落雜陳，共有人人數眾多，致無法達成分割協議，既系爭土地無法定禁止分割、或因使用目的不能分割、或訂有不分割期限之情形，原告爰依民法第823條、第824條等規定，請求依附圖所示方案分割系爭土地。
系爭土地使用分區為鄉村區，使用地類別為乙種建築用地
，非屬農業發展條例所稱之耕地，系爭土地兩側各有一個未辦保存登記之三合院，以「ㄇ」字型之建物型態各自環繞系爭土地兩側，門牌號碼分別為彰化縣○○鄉○○村村○○巷0號及4號建物(下稱系爭3號建物與系爭4號建物），系爭3號建物為原告及被告鐘武星、鐘武達共有，系爭4號建物則為被告鐘清治、鐘清風、黃小玲、鐘福來、鐘小萍、鐘嘉錫、葉麗盆、鐘玉縝等人共有。考量原告及被告鐘武星、鐘武達三人為兄弟，其等應有部分合計達系爭土地應有部分半數，系爭土地及坐落其上系爭3號建物為其等之祖產，自應將系爭3號建物及該建物坐落系爭土地之附圖編號乙地，由原告及被告鐘武星、鐘武達三人繼續按附表二之應有部分比例維持共有；至附圖編號甲土地及坐落其上之系爭4號建物，則由被告鐘清治、鐘清風、黃小玲、鐘福來、鐘小萍、鐘嘉錫、葉麗盆、鐘玉縝按附表二應有部分比例維持共有，並對鑑定結果，所為補償內容表示不爭執等語。
並聲明：㈠請准將兩造共有坐落於彰化縣○○鄉○○段000地號
土地（面積1,758平方公尺），分割方案如附圖即彰化縣北斗地政事務所110年1月13日土地複丈成果圖所示，分割後各共有人取得之土地位置、面積暨應如狀載附表三所示。㈡兩造應依狀載附表五所示金額互為補償。
參、被告鐘武達答辯：伊自出生至今均居住於系爭3號建物。另被告黃小玲之配偶
與伊係同曾祖父，被告鐘小萍是被告黃小玲之女兒，論輩要稱喚伊為堂叔。故被告黃小玲與鐘小萍並非與伊係同脈血房（即被告黃小玲之配偶之祖父與伊之祖父係兄弟，故民間謂之不同房），因此其二人所陳並非事實。再者，伊同意原告之所提之分割方案用以分割系爭土地。
並聲明：同意分割。
肆、被告鐘清治答辯：同意原告所提之分割方案。系爭土地是伊父親與原告之爺
爺以分割方式，各取得土地用來興建房子，故如附圖甲、乙所示之土地，其面積應該大致相同。又被告黃小玲以前居住於系爭4號建物，伊目前仍居住於系爭4號建物，而原告鐘武勇與被告鐘武星、鐘武達三人以前即居住於系爭3號建物。
並聲明：同意分割。
伍、被告鐘清風答辯：系爭土地已經興建房子六十幾年了，民國七十幾年重劃，
當時已補錢過了，所以目前兩房之持分應該相同，伊同意原告所提之分割方案。原告鐘武勇及之被告鐘武星、鐘武達以前即居住於系爭3號建物，伊則居住於系爭4號建物。
並聲明：同意分割。
陸、被告鐘福來答辯（雖未於最後言詞辯論期日到場，惟據前到場所為陳述如下）：
系爭土地已經長輩分割過了，附圖編號甲、乙兩地面積應
該相等，目前不一樣，原因可能是因為路有拓寬或其他工程，或民國七十幾年重劃所致。伊對與鐘清風等人維持共有沒有意見。
並聲明：同意分割。
柒、被告鐘嘉錫、葉麗盆、鐘玉縝答辯（雖未於最後言詞辯論期日到場，惟據前到場所為陳述如下）：
同被告 鍾清治 、鐘清風所述。並聲明：同意分割。
捌、被告黃小玲、鐘小萍答辯：系爭4號建物前為被告黃小玲其配偶 鐘清南 (已歿)之住所，
鐘清南為系爭4號建物之共有人之一，嗣鐘清南死亡後，就該系爭4號建物之共有部分由被告鐘小萍、黃小玲繼承，現則多由鐘清風使用中。又被告黃小玲據悉原告、被告鐘武星及鐘武勇以前皆未居住於系爭3號建物，況系爭3號建物係未辦保存登記之建物，無法藉由建物謄本知悉所有權人為何，是以其等二人否認系爭3號建物為原告、被告鐘武星及鐘武勇所共有，故原告、被告鐘武星及鐘武達以系爭3號建物為其祖產，應將系爭3號建物座落在複丈成果圖編號乙地，劃歸原告、被告鐘武星及鐘武達共有，顯無理由。又原告未能取得共有人維持共有之同意書，則系爭土地應繼續維持目前之共有狀態，方屬適法。若本院認定系爭土地與坐落其上之系爭3號及4號建物，不具有「物之使用目的不能分割」之情形，則採變價分割透過市場自由競爭之方式變價，使系爭土地之市場價值極大化，對於共有人而言，未必不利，兩造亦可參與買受，或於拍定後行使優先承買權；又若予以分割系爭土地，被告鐘小萍及黃小玲僅能取得分割後甲地應有部分2/48，為簡化共有關係，並維持系爭3號及4號建物之完整性，由原告及其他共有人以市價金錢補償被告鐘小萍及黃小玲未受分配之土地，均屬適當可採之分割方式等語。
並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。
玖、被告鐘武星未於言詞辯論期日到場，亦提出全何書狀作聲明及答辯，以供本院斟酌。
拾、得心證之理由：本件原告主張系爭土地為兩造所共有，各共有人之應有部
分如附表一所示及兩造就系爭土地亦未訂有不分割協議，且無法達成分割協議之事實，業據其提出土地登記謄本、地籍圖謄本在卷為證，經核相符，且為到庭被告所不爭執，其餘被告已於相當時期受合法通知，而未到庭亦未具狀爭執，依民事訴訟法280條第3項規定，亦應視同自認，是原告此部分之主張，堪信為真實。
共有物除因物之使用目的不能分割，或共有人間契約訂有
不分割之期限者外，各共有人，得隨時請求分割共有物。又共有物分割之方法，共有人不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，以原物分配或變價分配之。民法第823條第1項、第824條第2項定有明文。經查：系爭土地使用分區均為鄉村區，使用地類別為乙種建築用地，非屬農業發展條例規定所稱之耕地，且無不能合併分割之法令限制，兩造亦未約定不為分割等情，為曾到場者之兩造所不爭執，並有系爭土地之土地登記謄本為證，是兩造僅就分割方法無法達成協議，從而，依上開規定所示，原告請求分割系爭土地，自無不合，應予准許。
再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方
法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第824條第1項、第2項第1款、第4項分別有明定。又按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、經濟效用、共有土地之使用現況，並顧及分割後全體之通路及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，不受任何共有人主張之拘束（見最高法院70年度台上字第3468號、93年度台上字第1797號民事裁判可資參照）。
經查：㈠系爭土地為兩造所共有，並無因法令另有規定，或
因物之使用目的、或訂有不分割契約而不能分割等情事，且兩造無法就分割方法達成協議等情，業如前述。㈡系爭土地形狀為略呈菱形（近似正方形），其東北側由北至南依序鄰接同段174-5、174-6地號土地，其西北側由東至西依序鄰接同段203-1、203-2、202地號土地，其西南側鄰接同段200地號土地（目前作道路使用，與下述之村中一巷同屬200地號土地），其東南側鄰接村中一巷，為系爭土地出入之主要道路。系爭土地東側坐落由西北向東南斜置之系爭4號建物，系爭4號建物東側編號C建物現由被告鐘嘉錫占有使用中，系爭4號建物西側編號F建物現由被告鐘清風占有使用中；系爭土地西側坐落系爭4號建物即編號I、J、K建物現由原告鐘武勇、被告鐘武星、鐘武達占有使用中等情，業據本院會同兩造與彰化縣北斗地政事務所人員履勘現場屬實，並有勘驗筆錄及彰化縣員林地政事務所所製（收件日期、文號為109年11月10日北土測字第1850號，見本院卷第177頁）土地複丈成果圖在卷可佐。㈢復以被告鐘清治於本院言詞辯論期日到庭表示「這土地是我父親與原告的爺爺分割來蓋房子」、鐘武達所述「黃小玲跟鐘小萍不是我這房的。黃小玲的先生是跟我同曾祖父的，鐘小萍是黃小玲的女兒，要叫我堂叔。」等語，足證系爭3號、4號建物為兩造祖先興建，並由系爭建物現今使用狀況推知系爭3號建物為原告、鐘武星、鐘武達使用中之祖厝，系爭4號建物為被告鐘清治、鐘清風、黃小玲、鐘福來、鐘小萍、鐘嘉錫、葉麗盆、鐘玉縝共用之祖厝，足徵系爭3號、4號建物由兩造各自擁有事實上處分權，被告黃小玲、鐘小萍僅空言否認系爭3號建物現為原告、鐘武星、鐘武勇共有使用中，尚屬無據。是系爭3號建物之事實上處分權人為原告、鐘武星、鐘武勇，系爭4號建物之事實上處分權人為被告鐘清治、鐘清風、黃小玲、鐘福來、鐘小萍、鐘嘉錫、葉麗盆、鐘玉縝，勘可認定。㈣系爭土地既有上開所述之建物，而考量各該建物現在使用中，且結構尚屬建全，雖系爭4號建物北邊廂房目前外觀破舊，似無人居住，然建築物整體功能健全，尚能遮風避雨，且興建所費必係不貲，另系爭3號、4號建物均設有公廳，分別為原告鐘武勇、被告鐘武星、鐘武達等人及被告鐘清治、鐘清風、黃小玲、鐘福來、鐘小萍、鐘嘉錫、葉麗盆、鐘玉縝等人之祖厝，對兩家人均有難以割捨之情感，不適宜予以拆除，故實有保留不予損及之必要。㈤到場被告鐘武勇、鍾清治、鐘清風、鐘福來、鐘嘉錫、葉麗盆均對原告提案，將系爭土地依據建物坐落現況分割為原告、鐘武星、鐘武達共有附圖編號乙地；由被告鐘清治、鐘清風、黃小玲、鐘福來、鐘小萍、鐘嘉錫、葉麗盆、鐘玉縝共有附圖編號甲地表示同意，僅對需找補分得土地價格有爭議。㈥被告黃小玲及鐘小萍雖主張由原告及其餘被告照價補償取得其等應有部分，或將系爭土地變價之分割方法。惟本院考量採變價分割方式，因系爭土地上坐落系爭3號及系爭4號建物，將影響購買人之購買意願進而影響購買價格，對共有人足生不利情事，且若採變價分割，將來系爭土地亦因產生法定租賃權，而生將來法律關係複雜化，反致生糾紛，不利物之使用；被告黃小玲及鐘小萍，復未能經其他共有人同意購買其等應有部分，是本院考量共有人間公平性及共有人之購買意願，認變價分割或由原告及其餘被告照價補償之方案尚均不可採。則系爭土地如依原告提出之附圖所示方式分割，合於分割前使用狀況及分割後各部分經濟效用，且不違大多數共有人之意願，堪認符合全體共有人利益，應為適當、公允之分割方法。
再按共有物之原物分割，依民法第825條規定，係各共有人
就存在於共有物全部之應有部分，互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故如共有物之價值因位置不同而有差異，因原物分割而取得之價值較其應有部分折算價值為多者，即應以金錢補償其分配價值較少之共有人。如分配較多及較少之共有人均為多數時，為期公平，並符上開共有物應有部分互相移轉之原則，該每一分配較多之共有人即應就其補償金額，對於分配較少之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額（最高法院87年度台上字第28號號判決意旨可參）。查：本件系爭土地依附圖所示分割結果，共有人分配位置略有不同，面積稍有未足依應有部分比例換算之面積，另價值亦恐有差異，依民法第824條第3項規定，自有以金錢補償之必要。經本院囑託華聲科技不動產估價師事務所就附圖所示編號甲、乙區塊土地進行估價，經該所不動產估價師實地勘查系爭土地使用現況，因系爭之土地為乙種建築用地，故評估土地選擇比較法及土地開發分析法兩種評估方法之綜合比較分析，最終加權計算以決定勘估標的價格，並以鄰近之民生一巷1-30號、民生二巷1-30號及八德段91-120地號土地為比準地，考量勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並考量土地開發估價，將二者採加權平均法，最後決定勘估標的即附圖編號甲地之比較價格為每坪24,000元，再評估分割後各土地之宗地條件、道路、公共設施接近、周邊環境等條件、認將附圖編號乙地總調整5％，是附圖甲地評定單價為每平方公尺7,260元，附圖乙地為每坪方公尺7,623元，各區塊價值及兩造分割前、後土地之價值互有增減如附表二，而每一分配較多之共有人即應就其補償金額，對於分配較少之共有人全體為補償，經計算後，如附表三所示。此鑑定價格為原告及到場被告鐘武達、鐘清治、鐘清風及黃小玲、鐘小萍之訴訟代理人所不爭執，據此，原告、被告鐘武星、鐘武達應補償其餘被告如附表三所示金額，係屬合理可採。
拾壹、綜上所述，原告依據民法第823條、第824條之規定，起訴請求分割兩造共有之系爭土地，為有理由，爰判決如主文第1項、第2項所示。
拾貳、分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，且本件分割結果，共有人均蒙其利，是以本院認本件訴訟費用，應參酌兩造於分割所得之利益之多寡，及兩造就系爭土地各自享有應有部分之比例等一切情事，由兩造依比例分擔較為公允，爰判決由兩造按如附表所示應有部分比例負擔訴訟費用。
拾參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
拾肆、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法385條1項前段、第80條之1，判決如主文。
中華民國110年5月21日
民事第四庭法官洪志賢附表一：
編號共有人應有部分比例1鐘清治1/162鐘清風1/163鐘武勇1/84鐘武星2/85鐘武達1/86黃小玲1/487鐘福來1/488鐘小萍1/489鐘嘉錫1/410葉麗盆1/3211鐘玉縝1/32附表二編號所有權人權利範圍分割面積(㎡)持分面積(㎡)增減面積(㎡)分割價值(新台幣)持分價值增減差額(持分價值-分割價值)1鍾清治1/16112.5109.882.62816,750元817,158元﹣408元2 鍾清風 1/16112.5109.882.62816,750元817,158元﹣408元3黃小玲1/4837.536.620.88272,250元272,386元﹣136元4鐘福來1/4837.536.620.88272,250元272,386元﹣136元5鐘小萍1/4837.536.620.88272,250元272,386元﹣136元6鐘嘉錫1/4450439.510.53,267,000元3,268,634元﹣1,634元7葉麗盆1/3256.2554.941.31408,375元408,579元﹣204元8鐘玉縝1/3256.2554.941.31408,375元408,579元﹣204元9鐘武勇1/8214.5219.75﹣5.251,635,134元1,634,317元817元10鐘武星2/8429439.5﹣10.53,270,266元3,268,634元1,632元11鐘武達1/8214.5219.75﹣5.251,635,134元1,634,317元817元附表三：各共有人應受找補金額配賦表應補償人受補償人鐘武勇(+817)鐘武星(+1,632)鐘武達(+817)合計(新台幣)鐘清治(-408)102204102408鐘清風(-408)102204102408黃小玲(-136)346834136鐘福來(-136)346834136鐘小萍(-136)346834136鐘嘉錫(-1634)4098164091,634葉麗盆(-204)5110251204鐘玉縝(-204)5110251204合計8171,6328173,266以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年5月21日
書記官蔡明株