裁判字號：臺灣新北地方法院88年訴字第1679號民事判決
裁判日期：民國89年05月30日
裁判案由：給付管理費
臺灣板橋地方法院民事判決八十八年度訴字第一六七九號
原告山海觀社區管理委員會法定代理人乙○○訴訟代理人 周承武 律師被告健大建設股份有限公司
設台北縣蘆洲市○○街○○巷○○弄○○號法定代理人甲○○住訴訟代理人 陳國雄 律師住台北市○○○路○段○○○號十五樓複代理人 倪子修 律師住台北市○○○路○段○○○號十五樓
林秋萍 律師住台北市○○○路○段○○○號十五樓右當事人間請求給付管理費事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新臺幣柒萬零壹佰肆拾貳元及自中華民國八十八年九月二十四日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳萬伍仟元為被告提供擔保後，得為假執行；被告於假執行程序實施前以新臺幣柒萬零壹佰肆拾貳元為原告提供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
一、原告方面：
(一)聲明：被告應給付原告新臺幣(下同)六十七萬元及自起訴狀繕本送達翌日即中華民國八十八年九月二十四日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
並陳明願供擔保，請求宣告假執行。
(二)陳述：㈠原告之社區計有七十六戶，均於八十一年間分別向被告購買其在台北縣○里鄉
○○里○段欄櫃斗湖小段九一、九一之二地號上興建之山海觀社區住宅，此有住戶 許麗香 之房屋預定買賣契約書（其他住戶之買賣契約書相同），依契約書附件㈥之住戶公約第十五條後段約定「：：住戶同意本大廈之公共服務工作於通知交屋日半年內，委由乙方（被告）代為組織服務中心聘僱人員直接管理。
同時住戶應於交屋時預繳壹萬元管理費用，半年後移交各住戶自選之管理委員會接管，住戶如未能在上述時間內組成管理委員會，本公司得逕行終止管理工作：：：」故所有住戶於購買時均依此約定分別繳交一萬元之管理費用與被告，此亦有住戶乙○○、 鄭慶平 、許麗香（其餘住戶均同）繳款明細表可證。原告社區住戶計有七十六戶，已出售六十七戶，共繳交被告六十七萬元。
㈡山海觀社區管理委員會於八十六年十二月二十九日成立，即向台北縣八里鄉公
所報備，迨至八十七年七月二十八日因主任委員改選，由乙○○接任，始再向八里鄉公所報備，有八里鄉公所八十八年七月二十八日（八八）北縣八建字第八八二二號函及公寓大廈管理組織報備證明書可按。然依公寓大廈管理條例第二十七條規定意旨觀之，住戶自行成立公寓大廈管理委員會時，縱未須經報備之程序，亦屬合法。原告於八十六年十二月二十九日既已成立住戶組織管理管理委員會，依住戶公約第十五條約定，被告即應將所收之管理費移交原告，惟迄今已逾數年，被告不願移交，為此依公寓大廈管理條例第十八條第一、二項意旨之類推解釋及住戶公約第十五條本於履行契約之法律關係，請求被告如數給付及其遲延利息。
㈢被報告答辯之陳述：被告建築之山海觀社區計有七十六戶，除被告保留外，共
售出六十七戶，有住戶遷入明細表可按，被告建妥出售房地，有許麗香等住戶於八十四年八月十四日最早遷入，計有十八戶，不及全部房屋之四分之一，嗣後被告在現址繼續銷售房屋，並繼續管理被告自身房屋，此項支出費用不應由原告負擔。迨八十六年九月十五日被告撤出社區，惟仍在其內銷售餘屋，但在撤出之前，分別函籌備中之原告（當時未達法定住戶，無法成立管理委員會）分述如下：八十六年二月二十四日函原告於八十六年三月五日配合辦理社區公設點交，八十六年九月十五日函原告於八十六年九月二十一日配合辦理社區公設點交，八十六年十月三十日函原告稱就社區公共設施不再負保管責任，上述三函件均未論及代原告管理社區支出之費用，應由社區管理處負擔，況且被告房屋未銷售完畢，雖已撤出但仍繼續販售餘屋，計再售出 吳靜宜 等十二戶，仍收取每戶一萬元，約定將來交還原告，此十二戶銷售時，被告已不負責社區之管理工作，尤應負返還之責。被告建築並銷售房屋時，委託 鴻銳 管理顧問股份有限公司人員管理，每戶收一萬元，將來返還管理委員會，另一方面其設有管理人員，亦便於其銷售餘屋，此項利己之銷售行為，豈能將原告住戶各繳納之一萬元予以扣除。且被告撤走之際，函原告之上述三函件，均未稱欲扣除其支出之管理費用，顯見其無扣除之意，於事隔二年半後始主張扣除，亦有失誠信。被告於撤出之時，原告管理委員會於八十六年十二月二十九日始合法成立，此為被告所不爭，依住戶公約第十五條規定觀之，須管理委員會成立後不接管，被告始能終止管理工作，詎料被告在管理委員會未成立（購買戶不足，無法成立）即撤走，即不得依此主張扣除。原告住戶與被告訂立之住戶公約其性質為承攬，依民法第一百二十七條規定，承攬報酬請求權因二年間不行使而消滅，被告於八十八年十一月答辯狀始提出代墊公共服務費等，並遲至八十九年三月十四日提出代墊明細表，均在被告八十六年九月十五日撤出社區之二年以後，故被告主張代墊而支出社區服務費，即已罹時效，原告提出民法第一百四十四條之時效抗辯。另依上述公約第十五條文義「住戶同意本大廈之公共服務工作於通知交屋日半年內，委由乙方（即被告）代為組織服務中心聘僱人員直接管理。同時住戶應於交屋時預繳壹萬元管理費用，半年後移交各住戶自選之管理委員會接管：：：」其意即指每一戶有半年之免費期間，否則該「半年後」即無意義，縱被告抗辯如有理由，亦應各減去每一戶半年之免費期間之管理費用。又依公寓大廈管理條例之規定，原告社區住戶未達法定人數而無法組成，此不可歸責於原告之事由，應可確定，原告於八十六年十二月二十九日始合法成立，在此之前均無所謂管理委員會，依十五條之文義觀之，在八十六年十二月二十九日以前之管理費應由被告支付。
二、被告方面：
(一)聲明：駁回原告之訴；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
(二)陳述：㈠按「解釋契約固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約
文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」、「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，任意推解致失真意。」最高法院十七年上字第一一八八號及十九年上字第二八號分別著有判例。依雙方簽立之房屋買賣契約書附件㈥之住戶公約第十五條之規定「：：住戶同意本大廈之公共服務工作於通知交屋日半年內，委由乙方（即被告）代為組織服務中心聘僱人員直接管理。同時住戶應於交屋時預繳壹萬元管理費用，半年後移交各住戶自選之管理委員會接管，住戶如未能在上述時間內組成管理委員會，本公司得逕行終止管理工作。有關大廈之安全、衛生管理等工作為免中斷，原服務中心仍得繼續執行其任務，其費用由服務中心逕行攤算後向住戶收繳，直至住戶管理委員會成立開始執行任務之次月為止，住戶不得提出異議。」等文義以觀，雙方係約定住戶於通知交屋日半年內委託被告代為聘僱服務人員直接管理社區，半年後若住戶無法組成管理委員會，被告仍得繼續執行其安全、衛生管理工作等任務，其費用仍由服務中心逕行攤算後向住戶收繳，而被告向各住戶預收之一萬元管理費用，當自被告代各住戶所聘僱之管理維護公司開始服務管理系爭社區，即應由各住戶負擔管理維護費用，此關前揭第十五條之約定即明，本件被告亦係於八十四年十月起即代各住戶委託鴻銳管理顧問股份有限公司管理維護系爭社區，並開始支付管理費用，故原告謂各住戶負擔管理費應自交屋後之半年始開始負擔云云，與前揭約定有違，自不足採。
㈡被告公司撤出之日期不爭執，但並未承諾半年的免費服務期間。被告八十四年
十月一日至八十六年五月底止以每月八萬一千元加計營業稅四千零五十元之服務費，聘請鴻銳管理顧問股份有限公司管理社區，八十六年六月一日起至八十六年十月底止以每月八萬六千元（含營業稅）之服務費聘請富先建築管理維護事業股份有限公司管理社區，被告平均每月須支出八萬五千二百四十元之服務費，除以系爭社區住戶七十六戶計一千一百二十二元，即為系爭社區住戶每月平均應負擔之管理費用，而每戶應負擔從八十四年十月起至八十六年九月止之管理費用如答辯狀之附表，已經無餘額存在，被告無須返還，且被告主張原告不當得利，時效尚未過，並否認兩造間為承攬關係。
理由
一、本件原告主張原告所屬社區計有七十六戶，係於八十一年間先後向被告購買被告在台北縣○里鄉○○里○段欄櫃斗湖小段九一、九一之二地號上興建之山海觀社區住宅，依被告與購屋者間簽訂之房屋買賣契約書附件㈥之住戶公約第十五條後段約定：「本大廈之消防與安全、公共秩序與公共衛生之維持、公共設施之操作與維護、公共水電等之使用，均屬於大廈全體住戶共同關係事項，所需費用應由全體住戶公平分擔。住戶同意本大廈之公共服務工作於通知交屋日半年內，委由乙方（即被告）代為組織服務中心聘僱人員直接管理。同時住戶應於交屋時預繳壹萬元管理費用，半年後移交各住戶自選之管理委員會接管。住戶如未能在上述時間內組成管理委員會，本公司得逕行終止管理工作。有關大廈之安全、衛生管理等工作為免中斷，原服務中心仍得繼續執行其任務，其費用由服務中心逕行攤算後向住戶收繳，直至住戶管理委員會成立開始執行任務之次月為止，住戶不得提出異議。」，購屋之住戶於購買時均依此約定分別繳交一萬元之管理費用與被告，原告所屬社區計有七十六戶，已出售六十七戶，被告共收得六十七萬元，被告於八十六年十月三十日通知原告稱就社區公共設施不再負保管責任而撤出該社區之管理等事實，為被告所不爭執，並有房屋預定買賣契約書、交屋客戶應繳款明細表、代收證明單等件影本在卷可參，自堪認原告此部分之主張為真實，另被告抗辯稱在原告組成社區管理委員會之前，由被告聘僱鴻銳管理顧問股份有限公司等人代為管理社區之事實，亦為原告所不爭執，且有鴻銳管理留駐服務契約書及統一發票影本可參，被告該部分之抗辯屬可採。
二、按依前揭被告與組成原告之購屋住戶間所簽訂之買賣契約附件㈥之住戶公約第十五條之約定，該大廈之公共設施管理所需費用應由全體住戶分擔之，則就此而言，關於管理社區公共事項所需費用自應由社區內各房屋所有權人分擔之，該條又約定，於住戶自行組織之管理委員會組成之前，委由被告聘僱人員從事該事項之管理，住戶則應繳交一萬元之管理費與被告，則就本約定而言，購屋者與被告間就社區公共設施之管理事項即已成立委任關係，原告主張該由被告聘僱人員管理公共事項為承攬關係，並無可採，其所主張之時效抗辯亦無可採取，是以，在被告管理社區公共事項之期間內，就其已經出售並交付買受人之房屋部分，被告係受委任而處理公共事項管理事務，而該費用應由社區內各房屋所有權人分擔，則尚未出售而所有權仍屬於被告部分之房屋而言，被告亦應與其他房屋所有權人分擔管理費用。因向被告購買房屋之買受人遷入原告所屬社區之日期先後不一，其所應分擔之管理費用之數額亦不相同，自不能以買受並遷入居住在後之住戶所繳超過其應分擔部分之餘額用以補貼其他較早遷入而應分擔較多管理費用之房屋所有權人所應負擔之金額，至於原告另主張被告在出售部分房屋後，仍在社區內繼續銷售房屋，支出之管理費用不應由原告負擔一節，如前所述管理費用因由全體社區房屋所有權人分擔之，被告受有利益固應分擔其應分擔之數額，亦不因而免除其餘房屋所有權人應分擔管理費用之義務，原告此部分之主張並無可採。至於原告又主張被告於撤出社區後再售出吳靜宜等十二戶，仍收取每戶一萬元，約定將來交還原告，此十二戶銷售時，被告已不負責社區之管理工作，尤應負返還之責一節，則未見原告舉證以實其說，該部分自難認為真實；另原告又主張每一戶有半年之免費期間，然依前揭住戶公約第十五條約定，在被告逕行終止管理工作之後，「有關大廈之安全、衛生管理等工作為免中斷，原服務中心仍得繼續執行其任務，其費用由服務中心逕行攤算後向住戶收繳，直至住戶管理委員會成立開始執行任務之次月為止，住戶不得提出異議。」以觀，該半年之期間乃住戶成立管理委員會之前，被告承諾代為管理之期間，在此期間內，被告負有為住戶管理公共設施之義務，惟該公約並未約定被告承諾之管理係免費服務，尤其參照其中被告終止管理之後由原服務中心繼續執行服務，但費用依照住戶應分攤金額向住戶收繳，可見房屋買受人繳交之一萬元管理費用即係為支應被告管理期間之費用，原告主張有半年免費期間，並無可採；而原告主張之原告社區住戶未達法定人數而無法組成，此不可歸責於原告之事由，原告於八十六年十二月二十九日始合法成立，在此之前均無所謂管理委員會，在此之前管理費應由被告支付一節，惟管理費用應由各房屋所有權人分擔，已如前述，與管理委員會是否成立無關，不因住戶不組成管理委員會而解免其應分擔公共事項管理費用之義務，原告此部分主張並無可採；原告復主張依住戶公約第十五條規定，須管理委員會成立後不接管，被告始能終止管理工作一節，但查該條文此部分明白載明「住戶如未能在上述期間內組成管理委員會，本公司得逕行終止管理工作。」，該條既明白約定是在管理委員會不能組成時，被告得逕行終止管理，原告故為主張係管理委員會成立後不接管云云，乃意圖誤導法院判斷，尤無足取。
三、被告於八十四年十月一日至八十六年五月底止以每月八萬一千元加計營業稅四千零五十元之代價聘請鴻銳管理顧問股份有限公司管理社區，八十六年六月一日起至八十六年十月底止以含營業稅後每月八萬六千元之代價聘請富先建築管理維護事業股份有限公司管理社區，被告平均每月須支出八萬五千二百四十元之服務費，除以系爭社區房屋共計七十六戶計一千一百二十二元，即為系爭社區住戶每月平均應負擔之管理費用，而每戶應負擔從八十四年十月起至八十六年九月止之管理費用除 吳牡丹 （臺北縣○里鄉○○路一一三之四九號二樓）僅應分擔二二四四元、 廖美惠 （一一三之五十號四樓）僅應分擔八九七六元、乙○○（一一三之五四號十二樓）僅應分擔八九七六元、 張志明 （一一三之五二號二樓）僅應分擔八九七六元、 邱蔡純 （一一三之五三號二樓）僅應分擔一一二二元、 盧呂寶戀 （一一三之五三號三樓）僅應分擔七八五四元、 陳建村 （一一三之五三號七樓）僅應分擔五六一○元、 許智凱 （一一三之五三號九樓）僅應分擔四四八八元、 陳美卿 （一一三之五四號二樓）僅應分擔七八五四元、 孫思儀 （一一三之五四號三樓）僅應分擔七八五四元、 熊美文 （一一三之五四號六樓）僅應分擔八九七六元、張銘濱（一一三之五四號八樓）僅應分擔三三六六元、 許秀萍 （一一三之五四號九樓）僅應分擔四四八八元、 周家呈 （一一三之五四號十三樓）僅應分擔四四八八元、 張文秋 （一一三之四九號三樓）僅應分擔六七三二元、 李淑貞 （一一三之四九號八樓）僅應分擔二二四四元、 張叔明 （一一三之五四號十一樓）僅應分擔五六一○元之外，其餘買受人其應分擔之在被告代為管理期間之管理費用均已超過其交付與被告之一萬元，是以，被告除應返還上開十七人扣除其應分擔之費用之餘額，並依前揭住戶公約第十五條約定移交與住戶自行組織之管理委員會即原告外，其餘買受人因已無剩餘可資返還，自無可以返還或移交之金額存在，故原告請求被告返還之預繳管理費在七萬零一百四十二元之範圍內為有理由，應予准許，其逾此數額之請求則為無理由，應予駁回。
四、兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
五、兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分均無不合，爰分別酌定相當金額俱准許之；原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條，第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年五月三十日
臺灣板橋地方法院民事第一庭~B法官許瑞東右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年五月三十日~B法院書記官許慧禎