宣 示 判 決 筆 錄
98年度北簡字第35808號
原 告 經濟部
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 黃仕翰 律師
被 告 東風生命科學系統股份有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 張宸浩 律師
己○○
丙○○
上列當事人間給付租金等事件，於中華民國99年9月30日言詞辯
論終結，同年10月14日下午5時在臺灣臺北方法院臺北簡易庭第4
法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 鄭佾瑩
書記官 黃文芳
通 譯 張麗華
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳佰叁拾肆萬叁仟玖佰零肆元，及自民國
九十八年十一月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍萬陸仟貳佰肆拾伍元，其中新臺幣貳萬陸仟叁
佰肆拾柒元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣貳佰叁拾肆萬叁仟玖佰
零肆元為原告供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
本件依兩造租賃契約書第21條約定，合意以本院為第一審管轄
法院，則本院自有管轄權，合先敘明。
原告主張：被告於民國92年9月8日與原告簽訂租賃契約書（下
稱系爭租約），並經臺灣士林地方法院公證處公證，由被告向
原告承租南港軟體工業園區第二期建築物（戶號：F10e02）即
門牌號碼為臺北市○○區○區街○號10樓之2建物全部，汽車位
3個（編號：205、206、1110）及機車位5個（編號：2059～20
63，以下稱系爭房屋及車位），租期3年，租金之給付以3個月
為1期，第1年及第2年實際應繳租金為系爭租約第4條第1項所
定租金計算價格之6成，第3年及第4年實際應繳租金則為前開
租金計算價格之8成，第1期租金應於接獲被告通知之次日起3
個月內繳納，第2期以後之租金則於系爭租約公證日相當日繳
交當期租金，同時依系爭租約第7條約定，得寬限1個月，逾期
4個月以上仍不繳付者，則除追繳其使用期間租金及按當期租
金金額加收15%之違約金外，並得終止租約。詎被告自94年9月
8日起至95年3月7日止積欠租金逾6個月，原告於95年2月23日
終止租約，惟按系爭租約第4條、第7條、第10條、第15條之約
定，被告尚積欠原告租金計新臺幣（下同）837,562元｛計算
式：租賃標的售價×年租率×折扣＝年租金【第3年第1期：45
,519,865元×0.46×0.8÷12×3-2（溢繳租金）＝418,780元
】＋【第3年第2期：45,519,865元×0.46×0.8÷12×3＝41
8,782元】＝837,562元｝、違約金245,570元｛計算式：逾期1
個月以上未滿2個月者：按當期租金×0.05；逾期2個月以上未
滿3個月者：按當期租金×0.1；逾期3個月以上者：期租金×
0.15。【第2年第2期：295,641元×0.15＝44,346元】＋【第2
年第3期：302,361元×0.15＝45,354元】＋【第2年第4期：30
2,361×0.1＝30,236元】＋【第3年第1期：418,782×0.15＝6
2,817元】＋【第3年第2期：418,782×0.15＝62,817元】＝2
45,570元｝、賠償金4,327,290元｛計算式：日租金×逾回復
原狀期限日數×3＝4,653元×310×3＝4,327,290元｝、回復
原狀所需費用270,000元、水電及管理費24,336元，總計5,704
,758元，經扣抵被告依系爭租約第6條繳納之擔保金336,900
元後，尚積欠5,367,858元，爰依租賃契約法律關係請求上開
金額等語。並聲明：被告應給付原告5,367,858元，及自支付
命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保
，請准宣告假執行。
被告則以：對原告主張租金部分不為爭執，惟就違約金、賠償
金、拆除費用部分之金額有所爭執，違約金過高應予酌減。又
系爭租賃契第15條第3款賠償金原告必須證明被告逾期未回復
租賃標的物原狀，每逾一日實受有相當於日租金3倍計算之賠
償金之損害存在，且依民法第456條第1項規定，該請求權業已
罹於時效，退萬步言，若該賠償金之性質解釋為違約金，亦請
求予以酌減其金額。另被告於95年4月16日後2、3日即已搬離
系爭租賃標的物，並點交予原告，鑰匙亦已交予原告員工甲○
○，原告主張被告自始未為點交，乃雙方認知不一產生誤會所
致，原告因招商一直無法達成協商遲至96年1月16日始完成拆
除，為有可歸責於原告之事由，故原告請求自95年3月23日起
至96年1月26日止計算之賠償金，洵屬無據，且系爭合約第15
條第3項約定構成民法第247條之1第2款及第4款，應認該約款
無效。又系爭租賃標的物中可活動之傢俱部分，於被告搬遷時
即已清除，僅有石膏板隔間之裝潢尚需拆除，其拆除所需工作
天數依被告提出之估價單，僅需1日即可，原告請求之金額卻
高達270,000元，有浮報費用之嫌。另被告搬遷後即未就系爭
租賃標的物加以使用，故水電費、管理費之計算，應先由原告
證明自被告於95年4月16日點交之後，代被告拆除裝潢、回復
原狀需要多少之工作日，再從95年3月23日終止租約日起算至
95年4月16日點交時起，原告代被告拆除裝潢之日止核算。再
者，被告簽立系爭租賃契約有給付原告擔保金336,900元，惟
租約終止後原告並未將此擔保金返還被告，故被告主張以被告
對原告之擔保金債權與原告對被告之租金債權互為抵銷等語，
資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保
請准宣告免假執行。
兩造不爭執之事項：
㈠兩造於92年9月8日簽立租賃契約，由被告向原告承租系爭房
屋及車位，租賃期間自92年9月8日起至95年9月7日止（見本
院卷第25頁至第37頁），被告並交付擔保金336,900元。
㈡被告自94年9月8日至95年3月7日止，共積欠原告租金837,56
2元。
㈢原告於95年2月23日終止租約。
得心證之理由：
原告主張被告積欠其租金837,562元之情，為被告所不爭執，
堪信為真正。至原告請求被告給付違約金、拆除復原費用、賠
償金、水電、管理費，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，
故本件爭點為：原告請求被告給付違約金245,570元有無理由
？原告請求被告給付代為拆除復原費用27萬元有無理由？原告
請求被告給付賠償金4,327,290元有無理由？原告請求被告給
付欠繳之水電、管理費24,336元有無理由？被告主張以擔保金
債權與原告本件請求抵銷有無理由？以下分述之：
㈠原告請求被告給付違約金245,570元有無理由？
１、查兩造簽立之系爭租賃契約第7條約定被告逾期給付租
金時，原告得請求被告給付違約金，故原告據此約定請
求被告給付違約金，自屬有據。
２、被告對於原告請求給付租金逾期給付之違約金之計算方
法並不爭執，僅辯稱違約金應予酌減等詞，本院審酌原
被告逾期給付租金，原告至少受有利息損失，按約定利
率超過年息20%者，債權人對於超過部分之利息無請求
權，民法第205條定有明文，換言之，若債權人、債務
人約定之利息未超過年息20%，尚難認有過高情事，故
本院認以年息20%判斷本件違約金有無過高，方屬公允
。
３、本件被告就第2年第2期租金（93年12月8日至94年3月7
日）遲繳3個多月，以當期租金295,641元、遲延4個月
、年息20%計算，被告應給付之違約金應為19,709元（
元以下四捨五入，以下同）；被告就第2年第3期租金（
94年3月8日至94年6月7日）遲繳3個多月，以當期租金
302,361元、遲延4個月、年息20%計算，被告應給付之
違約金應為20,157元；被告就第2年第4期租金（94年6
月8日至94年9月7日）遲繳2個多月，以當期租金302,36
1元、遲延3個月、年息20%計算，被告應給付之違約金
應為15,118元；被告就第3年第1期租金（94年9月8日至
94年12月7日）遲繳3個多月，以當期租金418,782元、
遲延4個月、年息20%計算，被告應給付之違約金應為27
,919元；被告就第3年第2期租金（94年12月8日至95年
3月7日）遲繳3個多月，以當期租金418,782元、遲延4
個月、年息20%計算，被告應給付之違約金應為27,919
元。
４、綜上，本院認被告應給付遲付租金之違約金應以110,82
2元為適當（19,709＋20,157＋15,118＋27,919＋27,91
9），爰酌減如該金額所示，故原告逾此部分之請求，
即非有據，應予駁回。
㈡原告請求被告給付代為拆除復原費用27萬元有無理由？
１、依系爭租賃契約書第15條第2項約定，被告於租賃契約
終止時應回復租賃標的原狀而未回復，由原告代為回復
者，該回復原狀所需費用，應由被告負擔。查兩造對原
告於95年2月23日終止契約並不爭執，則被告自應回復
系爭房屋及車位之原狀，自不待言。
２、被告對於契約終止後並未拆除裝潢回復原狀及應給付原
告代為拆除復原費用之情，均不爭執，惟辯稱原告請求
代為拆除復原費用27萬元過高云云，並提出估價單2紙
為證（見本院卷第90頁、第113頁），然查，被告提出
之估價單係均係今年所為，與被告代為拆除之時間即96
年已相差達3年以上，不論是經濟環境及材料價格、工
資費率均有變動，被告以現時之估價方式推認當初拆除
回復所需費用為何，已有疑義，況系爭房屋已由原告代
為拆除回復原狀，被告究係以如何之房屋狀態委請他人
估價，單由上述估價單亦無法推知廠商估價所憑之拆除
回復原狀工作內容是否與當初之房屋現況相符，故被告
以自己委請之廠商所作之估價單指稱原告主張之拆除復
原費用過高，尚難採信。反之，原告就其主張支出拆除
復原費用27萬元之事實，業已提出勞務採購契約、驗收
紀錄、支出憑證黏存單、統一發票等件影本可參（見本
院98年度司促字第29098號卷宗第29頁、本院卷第47頁
、第48頁），上開程序既係於拆除回復當時所為，且以
政府採購法規定為依據，本院認應屬真實可採，是故，
原告主張支出拆除復原費27萬元，洵屬有據，原告請求
被告給付27萬元為有理由，應予准許。
㈢原告請求被告給付賠償金4,327,290元有無理由？
１、系爭租賃契約書第15條第3項約定被告應於租約終止或
租期屆滿之日起1個月內返還租賃標的物，並應回復租
賃標的原狀，逾起未辦理者，每逾1日被告應支付相當
於日租金（依本契約所定租金計算）3倍計算之賠償金
予甲方等語（見本院卷第30頁、第31頁），該條文用語
雖為賠償金，然依其以日租金3倍之高額金額計算賠償
金之內容以觀，該賠償金顯係以強制債務之履行為目的
，確保債權效力所定之強制罰，應屬違約金性質，並非
出租人就租賃物所受損害對於承租人之賠償請求權，當
無民法第456條第1項2年短期時效之適用，被告辯稱該
賠償金請求權已罹於時效云云，顯不可採。
２、又上開賠償金約定僅係為強制被告於契約終止或屆滿時
應將系爭房屋及車位騰空遷讓返還予原告，此本屬被告
依租賃法律關係應為之義務，並未加重被告之責任，且
該賠償金目的在督促被告儘速履行，於被告未履行時始
課予被告違約之責任，與違約金規範目的相符，既為法
律所容許，對被告亦無不重大利益，難認該情款約定按
其情形顯失公平，故被告辯稱系爭租賃契約第15條第3
項約定有民法第247條之1第2款、第4款事由而無效云云
，洵屬無據。
３、證人甲○○即原告員工到庭證稱：本件的租賃房屋是沒
有點交的，但是在電話聯繫當中，被告有說他們要搬走
了，而且伊有跟他們說要點交程序的事情。有一次被告
打電話告訴我們說他們要返還房屋給我們，伊跟伊的同
事過去看，這是我們主動要過去看的，那一次不點交，
因為需要回復原狀，伊拿點交單簽收才是點交。那一天
伊過去看的時候，裡面的東西還滿多的。伊曾經主動過
去看過二次，但都是約被告在的時間。伊印象中在伊任
職北區工業區的時候，房子裡面都有堆東西，沒有搬家
人員在搬運東西，也沒有搬空。伊印象中因為房子有很
多人要承租，伊有請求被告要將鑰匙交給伊，以方便伊
帶人過去看，所以被告負責人就將鑰匙交給伊，伊的印
象中沒有被告負責人把鑰匙交給伊，並告訴伊說他已經
將東西搬走。一直到現在為止，伊印象中沒有看過房子
是空的，也沒有被告的人員告訴伊說房子已經搬空了。
所謂房子裡面有東西在，就是隔間、雜物例如桌子、椅
子、電腦、書籍都在，但都是散落一地，沒有被告的人
員在裡面等語（見本院卷第127頁），證人丁○○即原
告員工亦到庭證述：伊印象中回復原狀的事宜是從95年
的年底開始處理，伊有到現場去看過，是在回復原狀大
概有去看過二次，但是這二次的時間伊都不確定，第一
次是評估現場，第二次也是評估現場。二次都是開門進
去，是用鑰匙開門的，鑰匙是證人甲○○給伊的。二次
去看都沒有人在現場，二次都有雜物在裡面，桌椅、書
籍等雜物在裡面等詞（見本院卷第169頁），原告復提
出點交紀錄表（見本院卷第110頁）證明點交程序應會
以書面記載，互核與證人所述相符，堪認被告雖有將鑰
匙交還原告，惟並未將系爭房屋清空、裝潢拆除回復原
狀。至被告雖辯稱管理費收款紀錄將95年2月份之帳款
分別上、下半月，可證被告於租約終止後即已搬遷云云
，惟查，就95年2月系爭房屋之管理費，南港軟體工業
園區二期管理委員會於96年7月27日尚發函予原告催其
繳納，有該管理委員會催繳函可參（見本院卷第49頁）
，被告並未舉證證明有所謂收款紀錄分上、下半月記載
之事實，況依被告所述，其係於95年4月清空搬離房屋
，若其所述為真，管理費收款紀錄亦應係記載於95年4
月之後始由原告繳納，足見管理費向何人收取，應係與
租賃契約終止時間有關，與被告有無將系爭房屋清空回
復原狀或有無遷讓返還系爭房屋無涉。再徵之南港軟體
工業園區二期管理委員會於99年8月2日函覆關於被告簽
立之物品攜出放行單，事隔多年經查無所獲等詞（見本
院卷第164頁），則被告辯稱已於98年4月16日之後2、3
日將系爭房屋內物品清空搬離，並與甲○○檢查消防用
具是否損壞，房屋有無垃圾及房屋內部是否有損壞事宜
，經確認無誤，已將租賃房屋點交原告云云，尚非可信
。
４、系爭租賃契約第15條係有關租賃房屋返還及回復原狀之
之約定，惟就返還租賃物之方式為何，該條文並未具體
規定，原告雖主張須回復原狀經點交後始認係返還租賃
物云云，惟上開條文既將回復原狀與返還租賃房屋並列
，顯見返還租賃房屋並不以回復原狀為必要。而依證人
甲○○上述證詞可知，被告已將系爭房屋鑰匙交還原告
，並向證人甲○○表示要返還房屋予原告，足見被告已
拋棄對系爭房屋及車位之占有，原告亦取得系爭房屋及
車位之事實上管領力，縱被告未將系爭房屋內物品清空
及裝潢拆除，致兩造未為書面點交程序，亦屬有無回復
原狀問題，難認被告尚未返還租賃房屋予原告。
５、惟縱認被告於交還鑰匙時已返還租賃房屋及車位予原告
，然系爭租賃契約第15條第3項約定被告得不給付賠償
金之要件，除被告須返還租賃物予原告之外，被告並須
將系爭租賃物回復原狀，承上所述，被告並未將系爭房
屋清空及裝潢拆除，即被告尚未將系爭房屋回復原狀，
依該條文規定，被告仍需給付賠償金予原告，至為灼然
。被告固辯稱未回復原狀係不可歸責於被告之事由，原
告不得請求賠償金云云，惟查，被告所稱曾向甲○○表
示裝潢暫不拆除，可留供後手用之詞，證人甲○○證稱
：隔間拆除的部分，伊印象中伊沒有跟被告以言詞討論
，印象中是以發文的方式請求被告拆除。伊記得伊有告
訴被告的負責人要儘速拆除，但是沒有討論如何拆除等
詞（見本院卷第128頁），已否認被告所辯，被告復未
另舉證證明其所述為真，尚難採信。又系爭租賃契約書
第15條第3項約定文字用詞至為明確，且租賃契約終止
須回復原狀之約定乃民間租賃契約常有之約定，任何人
一望即知承租人除返還租賃物外，尚負有應回復租賃標
的物之原狀之義務，而所謂回復原狀，以通常一般人之
智識程度亦可明瞭係包含物品清空及裝潢拆除，被告實
難推諉不知有該條文約定或不明瞭該條文約定內容，被
告亦不致於會誤認返還系爭房屋鑰匙予原告即係已履行
回復原狀義務。再者，系爭租賃契約並無被告未回復原
狀時須經原告催告，被告始負遲延責任之約定，原告自
無須負擔催告被告之責任，故原告有無催告或何時催告
，均與被告應回復原狀之義務無關，縱原告未為催告，
被告本於契約約定亦應主動回復系爭租賃物之原狀，被
告未自行回復原狀，仍係可歸責於被告，故被告以原告
未為催告其回復原狀指稱其未回復原狀乃不可歸責於被
告，與借款法律關係之債務人於到期日後未返還借款反
而陳稱債權人未向其催討應自負其責無異，被告此一辯
稱，顯與事理有違，不足採信。
６、系爭租賃契約係由原告於95年2月23日終止，依約被告
應於1個月內將系爭房屋及車位返還原告，並回復原狀
，惟被告未履行回復原狀義務，依系爭租賃契約第15條
第3項約定，自95年2月24日起至原告代為斥除回復原狀
之日即96年1月26日止，被告應給付原告賠償金。惟如
上所述，上開賠償金約定係屬違約金性質，若有過高情
事，本院自得予以酌減之。本院審究被告已將系爭房屋
及車位返還予原告，雖未將系爭房屋回復原狀而應給付
賠償金，惟原告因此得節省請求返還房屋及車位之勞費
、時間、金錢，故原告得請求之賠償金應以每逾一日以
相當於日租金之1倍計算，始為適當，依此，被告應給
付之賠償金應為1,442,430元（每日租金4,653元×310
日）。至被告雖辯稱應適用土地法第97條規定酌減云云
，然查，本件係審酌被告未回復系爭房屋原狀應負之違
約金金額，與土地法第97條情形無涉，況按土地法第97
條第1項房屋租金最高額限制規定之立法意旨，乃於城
市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，
故限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人
，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題。故
該條規定，應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適
用，至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居
住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所
形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對
價，且包含此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用
房屋之承租可比，自不受該條房租限制之拘束，最高法
院54年度臺上字第1528號判例亦同此意旨，系爭房屋並
非供被告住宅之用，亦無土地法第97條限制之適用，被
告上開辯稱應非可採。又原告於契約終止後雖至96年1
月間始將系爭房屋代為回復原狀並出租予他人，惟此亦
與被告應負之回復原狀責任無涉，蓋被告於租賃契約終
止後，應自行將系爭房屋回復原狀，原告代為回復原狀
之行為並非係為減免被告之遲延責任，原告亦不負有須
於一定期間內代為回復原狀及再出租房屋之義務，故原
告縱未代為回復原狀，或之後未將系爭房屋再出租他人
，亦非有歸責之原因，與被告應負遲延回復原狀之責任
更無關連，被告自不得主張該段期間之賠償金應予扣除
，故被告主張賠償金日期之計算應扣除招商可能期間18
0日云云，當非足取。
㈣原告請求被告給付欠繳之水電、管理費24,336元，有無理由
？
查原告請求被告給付之水電、管理費，係95年2月兩造租賃
契約仍有效存在之期間所發生之款項，此參原告提出之水電
費收費明細表、管理費用收繳單據、南港軟體工業園區二期
管理委員會96年7月27日函等件影本及99年8月2日函即明（
見本院卷第49頁至第51頁、第164頁），而依系爭租賃契約
第10條第3項約定，租賃期間之水電費及管理費應由被告負
擔，故原告請求被告給付上開款項，自非無憑，惟系爭租賃
契約係於95年2月23日終止，故上開費用以1個月計算，自屬
有誤，經依比例計算後，被告應負擔之水電、管理費為19,9
90元（24,336元×23÷28）。從而，原告請求被告給付19,9
90元為有理由，應予准許，逾此部分請求，即應駁回。
㈤被告主張以擔保金債權與原告本件請求抵銷有無理由？
查兩造均不爭執被告於簽立租賃契約時有繳付擔保金336,90
0元，該擔保金係作為被告履約擔保之用，依系爭租賃契約
第6條約定於租約終止且無違約需扣除擔保金之情形時，始
由原告全額無息退還，如前所述，被告有未給付租金、未回
復原狀等違約情事，扣除上述之違約金等後，被告對於原告
並無擔保金債權存在，自無所謂抵銷可言，惟被告應給付上
述之違約金、回復原狀費用、賠償金、水電及管理費，依上
開約定仍可自擔保金中扣除，自不待言。
綜上，被告應給付原告租金837,562元、違約金110,822元、拆
除回復原狀費用27萬元、賠償金1,442,430元、水電及管理費
19,990元，合計為2,680,804元，扣除擔保金336,900元後，被
告尚應給付原告2,343,904元，及自支付命令狀繕本送達被告
之翌日即99年11月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，
原告於此範圍內之請求，洵屬有據，應予准許，原告逾此部分
之請求，即非正當，應予駁回。
本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序
所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職
權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依被告之聲請宣
告被告為原告供相當之擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部
分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，
爰不一一論述，併此敘明。
訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官黃文芳
法官鄭佾瑩
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年10月14日
書記官黃文芳