裁判字號：臺灣臺北地方法院105年訴字第2740號民事判決
裁判日期：民國106年12月29日
裁判案由：給付地租
臺灣臺北地方法院民事判決105年度訴字第2740號原告祭祀公業 周子懷 法定代理人 周聰鑄 訴訟代理人 吳雨學 律師被告 張兩勝
王郁文 上一人訴訟代理人 王伶伶 被告王伶伶訴訟代理人王郁文被告 朱惠美
陳 范秀霞 陳光瑩 楊琇文 上一人訴訟代理人 楊宗穆
楊銀傳 被告 劉樹鑾 上列當事人間請求給付地租事件，本院於民國106年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應各給付原告如附表一編號一至八主文欄所示之金額及利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用依附表一編號九所示負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按祭祀公業條例於民國96年12月12日制定公布，97年7月1日施行，祭祀公業依該條例第21條、第22條規定，向主管機關登記為祭祀公業法人者，有當事人能力；未登記為法人者，仍不失為非法人團體，亦有當事人能力，不生當事人能力欠缺之問題。祭祀公業尚未登記為法人者，應按非法人團體之例，載為「某祭祀公業」，並列管理人為其法定代理人（最高法院97年度第2次民事庭會議決議參照）。本件原告祭祀公業周子懷尚未登記為法人，有臺北市大安區公所106年1月11日北市安文字第10630061000號函文可佐（本院卷㈠第201頁），且為被告所不爭執，依前揭說明，仍屬非法人團體，有當事人能力，並應列其管理人為法定代理人，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查，原告原依租賃關係起訴請求被告應各給付如附表一原告請求之聲明欄所示之租金，其中被告朱惠美及陳光瑩部分之原聲明請求金額為：朱惠美應給付原告新臺幣（下同）216,690元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；陳光瑩應給付原告155,512元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷㈠第3頁背面）。嗣於訴狀送達被告後，於106年1月6日準備程序，原告追加地上權法律關係為請求權基礎。復減縮對朱惠美及陳光瑩之請求金額各為149,502元、117,462元（見本院卷㈠第162頁），原告請求金額之減縮，核屬減縮應受判決事項之聲明；另追加地上權法律關係，均係同一請求之基礎事實。綜上，原告前開所為，揆諸前開法律規定，並無不合，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告為臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）之所有權人，被告各向原告就系爭土地為承租或設定地上權登記以建築仁愛雅筑社區即門牌號碼為臺北市○○○路○段○○○巷○號及3號1至5樓房屋（下稱系爭房屋），而簽定仁愛雅筑土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定按照政府規定公告地價年息8％計算租金，且應以半年為一期，每戶繳納地租之計算公式為：「一期地租＝﹝設定權利範圍（單位：平方公尺）207﹞當年政府公告地價租率8％2」，或約定地上權之地租為年息8％（按照政府規定之公告地價），被告分別為如附表二所示系爭房屋之各樓層所有權人，應繳納102年至104年間之租金，惟被告繳納不足，欠缺如附表三欠繳金額欄所示之租金，原告自有向被告請求給付地租或其差額之必要。爰依民法第421條、第439條規定、地上權法律關係等規定提起本件訴訟請求被告應各給付未給付之租金，並聲明：被告應各給付原告如附表一原告請求之聲明欄所示之金額及利息。
二、被告則均以：系爭租約第3條約定期限為20年，系爭房屋自82年建築完成後至今已超過20年，原簽訂之租賃契約已失效，目前地上權住戶與原告之系爭租約可視為不定期契約。依國有非公用土地設定地上權作業要點，地租分為申報地價調整及不隨申報地價調整部分，亦即固定租金及浮動租金兩種計算方式。83年7月公告地價為51,100元，原告自83年土地登記日起，均以83年公告地價固定計算租金金額。該金額對比105年公告地價125,000元，年息增加為3.27％（計算式：
4088.8125,500元＝3.27％）。復依前開要點地租設定為土地申報地價年息1％至5％計算，故以往所繳納之租金實屬合理，是被告認本件地租應以公告地價3％，隨公告地價調整而調整，即地租公式應更正為125,0003％。亦或租金年息為3.5％，地價稅固定1％，其中2.5％固稅率，另1％隨公告地價調整等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、查，原告為系爭土地之所有權人，被告張兩勝、陳光瑩、劉樹鑾向原告租用系爭土地建築房屋，並設定地上權，存續期間均自80年2月27日起至114年2月26日止。被告王郁文、王玲玲、 陳范秀霞 未與原告簽訂租賃契約，係設定地上權，存續期間自80年2月27日起至114年2月26日止。訴外人 朱月嬌 為被告朱惠美之母，朱月嬌業已將附表二編號4之房屋所有權贈與朱惠美，朱月嬌前就該房屋與原告所有系爭土地設定地上權，存續期間自80年2月27日起至114年2月26日止。訴外人 劉金蘭 為被告楊琇文之母親，劉金蘭死亡後，附表二編號7之不動產由楊琇文繼承。劉金蘭就該房屋與原告所有系爭土地設定地上權，存續期間自80年2月27日起至114年2月26日止。被告於102年至104年間各自實際繳納租金或地租如附表三所示等情，有系爭土地謄本、租金收受證明、張兩勝、陳光瑩及劉樹鑾租賃契約、建物所有權狀、他項權利證明書、租金收取通知單、系爭土地公告現值等為證（分見本院卷㈠第10至20頁、第91至111頁、第146至150頁、第156至158頁、第172至179頁），且為兩造所不爭執，是上情堪認為真實。
四、得心證之理由：原告主張被告各積欠租金，並依系爭租約、地上權等法律關係，請求被告應為給付，被告則以前詞置辯。是本件應審究之爭點厥為：原告得否請求被告給付主張欠繳之金額？茲分述如下：
㈠、原告請求張兩勝、陳光瑩及劉樹鑾之部分：⒈原告與張兩勝於85年7月25日簽訂土地租賃契約書，約定租
賃期限20年。並約定：本約土地年租金依照政府規定之公告地價年息8％計算，公告地價如有調整，則次期租金依調整後之公告地價計算，甲方（即張兩勝）應依其所持有之地上權比例計算以每半年為一期給付乙方（即原告），給付之日期為每年1月、7月27日前，…等情。有該租賃契約書在卷可證（本院卷㈠第91至95頁）。是原告請求張兩勝給付102年至104年之租金，仍在上揭租賃期限內，故原告自得依上開規定請求被告給付。且依上開契約約定並載明如公告地價有調整時，即應於次期租金依調整後公告地價計算租金，足見就租金之計算方式並非以固定年度之公告地價計算，洵屬明確。故被告辯稱原告不得於102年至104年租金為調整云云，為無理由。又，依前開租賃契約約定須在公告地價調整後之次期始得調整租金，是系爭土地公告地價於102年1月調整為89,000元，原告僅得於102年7月該期以後始得調整租金，則原告請求張兩勝給付102年1月至6月之49,194元，為無理由，應予駁回。綜上，原告僅得請求張兩勝給付245,970元（計算式：295,164元－49,194元＝245,970元）。
⒉原告與陳光瑩於89年6月1日原告簽訂土地租賃契約書，約定
租賃期限20年。並約定：本約土地年租金依照政府規定之公告地價年息8％計算，公告地價如有調整，則次期租金依調整後之公告地價計算，甲方（即陳光瑩）應依其所持有之地上權比例計算以每半年為一期給付乙方（即原告），給付之日期為每年1月、7月27日前，…等情。有該租賃契約書在卷可證（本院卷㈠第126至129頁）。是原告請求陳光瑩給付102年至104年之租金，仍在上揭租賃期限內，故原告自得依上開規定請求被告給付。且依上開租賃契約約定載明如公告地價有調整時，即應於次期租金依調整後公告地價計算租金，足見就租金之計算方式並非以固定年度之公告地價計算，洵屬明確。故被告辯稱原告不得於102年至104年租金為調整云云，為無理由。又，依前開租賃契約約定須在公告地價調整後之次期始得調整租金，是系爭土地公告地價係於102年1月調整為89,000元，原告僅得於102年7月該期以後始得調整租金，則原告請求陳光瑩給付102年1月至6月之49,194元，為無理由，應予駁回。綜上，原告僅得請求陳光瑩給付97,885元（計算式：117,462元－19,577元＝97,885元）。
⒊原告與劉樹鑾於83年間與原告簽訂土地租賃契約書，約定租
賃期限20年。並約定：本約土地年租金依照政府規定之公告地價年息8％計算，公告地價如有調整，則次期租金依調整後之公告地價計算，甲方（即劉樹鑾）應依其所持有之地上權比例計算以每半年為一期給付乙方（即原告），給付之日期為每年1月、7月27日前，…。有該租賃契約書在卷可證（本院卷㈠第188至192頁）。原告與劉樹鑾間之租賃契約雖於103年屆滿，然劉樹鑾仍為租賃物之使用收益，且原告亦不反對，故兩造間就此為不定期限租賃契約，故原告亦得依上開租約約定請求劉樹鑾給付。並承上所述，原告僅得請求自102年7月後之調整租金價額，故原告僅得請求劉樹鑾給付99,341元（計算式：120,053元－20,712元＝99,341元）。
㈡、原告請求王郁文、王伶伶及陳范秀霞之部分：查，王郁文、王伶伶及陳范秀霞就其房屋各與原告設定地上權，並各約定地上權之地租為年息8％（按照政府規定之公告地價），此有系爭土地登記謄本可證（見本院卷㈠第146至147頁）。再依上開登記之於地租欄位之年息利率計算基準，係載以「按照政府規定之公告地價」，並參酌地上權存續期間自80年2月27日起至114年2月26日止，足見該地上權設定期間達34年之久，而公告地價係主管機關依法審核而定，因不同年份而有不同，故應認上開地上權約定之地租係依政府規定之公告地價而一併調整，並非僅以設定地上權之80年公告地價予以計算上開長達34年期間之地租。被告辯稱應係以設定時之80年度公告地價為地租之計算標準，實屬無據。故原告請求王郁文、王伶伶及陳范秀霞給付各欠繳如附表一主文欄所示之金額，均有理由。
㈢、原告請求朱惠美之部分：⒈按稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物或工作物為目的
而使用其土地之權。地上權之社會作用，係在調和土地與地上物間之使用關係，建築物或其他工作物通常不能脫離土地而存在，兩者必須相互結合，方能發揮其經濟作用。故地上權與其建築物或其他工作物之讓與或設定其他權利，應同時為之，以免地上物失其存在之權源，有違地上權設置之目的，此為99年2月3日增訂（同年8月3日施行）。民法第838條第3項關於地上權與其建築物不得分離而為讓與之所由設，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因房屋物權之嗣後變動而受影響。又同法第426條之1亦於88年4月21日（翌年5月5日施行）參酌最高法院43年台上字第479號、48年台上字第227號、52年台上字第2047號判例之意旨，增列「租用基地建築房屋，其租賃契約對於房屋受讓人仍繼續存在」之規定。故在他人土地上有建築物而設定地上權時，如無相反之約定，地上權人本得將其地上權隨同建築物而讓與他人，該地上權人縱於上開民法增訂前僅將建築物及地上權為讓與，而未辦理地上權移轉登記，惟參照上開規定及判例意旨，亦仍應解為受讓人經原地上權人授予行使地上權，而得對土地所有權人主張其所受讓建築物對於占用基地之合法使用權源，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求（最高法院103年度台上字第1117號判決意旨參照）。
⒉朱月嬌就附表二編號4所示之房屋與原告設定地上權並登記
，期間自80年2月27日起至114年2月26日止，載明年息8％（按照政府規定之公告地價）後，朱月嬌於84年1月24日即將房屋所有權贈與朱惠美，且地上權亦由朱惠美所承受，亦為兩造所不爭執（本院卷㈠第154頁背面），且有存證信函可參（本院卷㈠第184至185頁）。由是可見，朱月嬌將房屋與地上權均讓與朱惠美，朱惠美即得依上開地上權約定之內容行使地上權，從而，原告依該房屋所設定之地上權約定內容請求朱惠美給付地上權約定之地租即如附表一主文欄所示之金額，亦屬有據。
㈣、原告請求楊琇文之部分：按地上權為財產權，自得為繼承之標的物，地上權人死亡時，被繼承人之地上權即當然由繼承人取得。查，劉金蘭就附表二編號7所示之房屋與原告設定地上權並登記，期間自80年2月27日起至114年2月26日止，載明年息8％（按照政府規定之公告地價）後，楊琇文於101年2月17日因繼承其母親劉金蘭而取得系爭土地之地上權及房屋所有權，有臺北市大安地政事務所101年6月1日函文及檢附遺產分割協議書、建物所有權狀可證（本院卷㈠第197至199頁）。故劉金蘭與原告間約定之地上權內容，即應由楊琇文繼承。故原告請求楊琇文給付地租即如附表一主文欄所示之金額，亦屬有據。
㈤、被告固辯稱：原告依調整後公告地價請求，則以當時所繳租金比對現在，應如同國有非公有土地設定地上權要點第5條第3點，地租之設定為土地申報地價年息1％至5％，故以往租金實屬合理，本件原告亦應調整以公告地價年息3％請求。或以地租年息為3.5％，則地價稅固定為1％，其中2.5％是固稅率，另外1％是隨公告地價調整；且原告先前就102年至104年間之租金均非以調整後之公告地價請求被告給付等語。然則，原告與被告間係因前揭租賃契約或地上權設定登記而為租金、地租之約定，已如前述，故前開約定內容核屬兩造之契約約定內容，如就契約內容欲為變更，即應由兩造以合意方式為之。從而，兩造就租金之計算標準與方式既為未合意變更，則原告就被告繳納後所出具之收據，自不得據以為就該期租金或金額已為合意變更。再者，系爭土地並非國有非公有土地，被告據此請求原告應依該要點所示予以調整租金，亦屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，本件原告請求被告給付如附表一主文欄所示之租金及請求被告各應自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息（分見本院卷㈠第26、27、28、29、30、31、34、35頁），核屬有據，為有理由。原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中華民國106年12月29日
民事第一庭法官陳智暉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月29日
書記官羅敬惟附表一：
┌──┬────────────────┬────────────────┐│編號│主文欄│原告請求之聲明欄│├──┼────────────────┼────────────────┤│1│被告張兩勝應給付原告新臺幣貳拾肆│被告張兩勝應給付原告295,164元，│││萬伍仟玖佰柒拾元，及自民國一○五│及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償│││年二月二十日起至清償日止，按年息│日止，按年息百分之五計算之利息。│││百分之五計算之利息。││├──┼────────────────┼────────────────┤│2│被告王郁文應給付原告新臺幣壹拾伍│被告王郁文應給付原告150,444元，│││萬零肆佰肆拾肆元，及自民國一○五│及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償│││年二月二十日起至清償日止，按年息│日止，按年息百分之五計算之利息。│││百分之五計算之利息。││├──┼────────────────┼────────────────┤│3│被告王伶伶應給付原告新臺幣壹拾伍│被告王伶伶應給付原告150,444元，│││萬零肆佰肆拾肆元，及自民國一○五│及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償│││年三月五日起至清償日止，按年息百│日止，按年息百分之五計算之利息。│││分之五計算之利息。││├──┼────────────────┼────────────────┤│4│被告朱惠美應給付原告新臺幣壹拾肆│被告朱惠美應給付原告149,502元，│││萬玖仟伍佰零貳元，及自民國一○五│及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償│││年二月二十三日起至清償日止，按年│日止，按年息百分之五計算之利息。│││息百分之五計算之利息。││├──┼────────────────┼────────────────┤│5│被告陳范秀霞應給付原告新臺幣壹拾│被告陳范秀霞應給付原告149,502元│││肆萬玖仟伍佰零貳元，及自民國一○│，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清│││五年二月二十三日起至清償日止，按│償日止，按年息百分之五計算之利息│││年息百分之五計算之利息。│。│├──┼────────────────┼────────────────┤│6│被告陳光瑩應給付原告新臺幣玖萬柒│被告陳光瑩應給付原告117,462元，│││仟捌佰捌拾伍元，及自民國一○五年│及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償│││二月二十日起至清償日止，按年息百│日止，按年息百分之五計算之利息。│││分之五計算之利息。││├──┼────────────────┼────────────────┤│7│被告楊琇文應給付原告新臺幣壹拾貳│被告楊琇文應給付原告124,272元，│││萬肆仟貳佰柒拾貳元，及自民國一○│及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償│││五年二月二十日起至清償日止，按年│日止，按年息百分之五計算之利息。│││息百分之五計算之利息。││├──┼────────────────┼────────────────┤│8│被告劉樹鑾應給付原告新臺幣玖萬玖│被告劉樹鑾應給付原告120,053元，│││仟參佰肆拾壹元，及自民國一○五年│及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償│││二月二十日起至清償日止，按年息百│日止，按年息百分之五計算之利息。│││分之五計算之利息。││├──┼────────────────┴────────────────┤│9│訴訟費用由被告負擔百分之九十三，餘由原告負擔。│└──┴─────────────────────────────────┘附表二：
┌──┬─────┬────────┬─────────┬───────┐│編號│所有權人│房屋│每期地租計算方式：│每期應繳租金│││││（設定權利範圍││││││207）㎡當年政府││││││公告地價租率8％││││││（元以下四捨五入）││├──┼─────┼────────┼─────────┼───────┤│1│張兩勝│臺北市○○○路1│（0.1965207）㎡│144,805元││││段133巷5號1樓│89,000租率8％││││││2＝144,805元││├──┼─────┼────────┼─────────┼───────┤│2│王郁文│臺北市○○○路1│（0.0799207）㎡│58,880元││││段133巷3號2樓│89,000租率8％││││││2＝58,880元││├──┼─────┼────────┼─────────┼───────┤│3│王伶伶│臺北市○○○路1│（0.0799207）㎡│58,880元││││段133巷5號2樓│89,000租率8％││││││2＝58,880元││├──┼─────┼────────┼─────────┼───────┤│4│朱惠美│臺北市○○○路1│（0.0794207）㎡│58,511元││││段133巷3號3樓│89,000租率8％││││││2＝58,511元││├──┼─────┼────────┼─────────┼───────┤│5│陳范秀霞│臺北市○○○路1│（0.0794207）㎡│58,511元││││段133巷5號3樓│89,000租率8％││││││2＝58,511元││├──┼─────┼────────┼─────────┼───────┤│6│陳光瑩│臺北市○○○路1│（0.0782207）㎡│57,627元││││段133巷3號4樓│89,000租率8％││││││2＝57,627元││├──┼─────┼────────┼─────────┼───────┤│7│楊琇文│臺北市○○○路1│（0.0660207）㎡│48,637元││││段133巷3號5樓│89,000租率8％││││││2＝48,637元││├──┼─────┼────────┼─────────┼───────┤│8│劉樹鑾│臺北市○○○路1│（0.0660207）㎡│48,637元││││段133巷5號5樓│89,000租率8％││││││2＝48,637元││└──┴─────┴────────┴─────────┴───────┘附表三：
┌──┬─────┬───────┬───────┬───────────┐│編號│所有權人│102年至104年每│102年至104年每│欠繳金額（請求金額）││││期應繳納租金│期實繳租金││├──┼─────┼───────┼───────┼───────────┤│1│張兩勝│144,805元│95,611元│295,164元││││││﹝計算式：（144,805－││││││95,611）6＝295,164﹞│├──┼─────┼───────┼───────┼───────────┤│2│王郁文│58,880元│33,806元│150,444元││││││﹝計算式：（58,880－││││││33,806）6＝150,444﹞│├──┼─────┼───────┼───────┼───────────┤│3│王伶伶│58,880元│33,806元│150,444元││││││﹝計算式：（58,880－││││││33,806）6＝150,444﹞│├──┼─────┼───────┼───────┼───────────┤│4│朱惠美│58,511元│33,594元│149,502元││││││﹝計算式：（58,511－││││││33,594）6＝216,690﹞│├──┼─────┼───────┼───────┼───────────┤│5│陳范秀霞│58,511元│33,594元│149,502元││││││﹝計算式：（58,511－││││││33,806）6＝150,444﹞│├──┼─────┼───────┼───────┼───────────┤│6│陳光瑩│57,627元│38,050元│117,462元││││││﹝計算式：（57,627－││││││38,050）6＝117,462﹞│├──┼─────┼───────┼───────┼───────────┤│7│楊琇文│48,637元│27,925元│124,272元││││││﹝計算式：（48,637－││││││27,925）6＝124,272﹞│├──┼─────┼───────┼───────┼───────────┤│8│劉樹鑾│48,637元│27,925元；103│120,053元│││││年1至6月繳納金│﹝計算式：（48,627－│││││額為32,144元│27,925）6＝124,272﹞││││││；32,144－27,925＝││││││4,219；124,272－4,219││││││＝120,053。│└──┴─────┴───────┴───────┴───────────┘