裁判字號：臺灣臺北地方法院93年訴字第3297號民事判決
裁判日期：民國94年09月22日
裁判案由：返還履約保證金
臺灣臺北地方法院民事判決93年度訴字第3297號原告丙○○訴訟代理人戊○○
葉繼升 律師被告廣合建設股份有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人 黃虹霞 律師
參加人台北市政府捷運工程局東區工程處法定代理人甲○○訴訟代理人 柏有為 律師
葉建廷 律師上列當事人間請求返還履約保證金事件，本院於中華民國94年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用及參加訴訟費用由原告負擔。
事實及理由按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見
，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。查本件原告主張伊向被告承租房屋作為洗腎中心使用，因參加人在租賃標的物前施作台北市捷運內湖線工程，致該房屋已不能作為洗腎中心使用，因而終止與被告之租賃契約，並請求被告返還履約保證金，則應認參加人就本件訴訟有法律上之利害關係，且經被告請求告知訴訟，依上揭法條規定，其參加訴訟即屬合法。
原告起訴主張：伊於民國90年5月28日與被告簽訂租賃契約書
（下稱系爭租約），向被告承租門牌號碼台北市○○路○段○○○號、156號房屋（下稱系爭房屋）作為洗腎中心之用，第一年每月租金新台幣（下同）35萬元，第二年每月38萬元，第三年每月租金41萬元，第四、五年每月租金45萬元，伊已於簽約時依系爭租約第5條約定給付被告105萬元之履約保證金，嗣因參加人施作台北市捷運內湖線工程（下稱捷運內湖線），於系爭房屋前方之成功路5段設置圍籬並於該處施工，導致電壓不穩、地面震動，造成伊於系爭房屋內設置之洗腎儀器，自92年底開始多次發生故障，系爭房屋已有不可歸責於伊之事由致無法供作洗腎中心使用之情形，依系爭租約第10條後段約定，伊得終止租約，不受系爭租約第11條事先通知及賠償之限制，被告應退還全部之履約保證金，伊已於93年2月底向被告發函終止系爭租約，為此訴請被告返還系爭履約保證金105萬元。又縱認本件有系爭租約第11條之適用，伊提前終止租約被告得沒收該履約保證金，惟其性質應屬違約金，伊已提前三個月預告終止租賃契約，被告當有充裕時間另將房屋出租他人，且伊未積欠任何一期租金，則被告並未受有損害，本件違約金顯然過高，應予酌減等情。並聲明：㈠被告應給付原告105萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
被告則以：原告所提證據不足證明其置於系爭房屋之洗腎機器
，於參加人施作捷運內湖線工程期間確有故障或維修次數增多之情形，且縱然維修次數較多，亦不能認係參加人施作捷運內湖線工程所致，且原告於93年2月間發函通知伊公司承租至93年5月底止，顯係依系爭契約第11條約定提前三個月終止，自應依該條後段約定給付伊公司三個月租金作為違約補償金，是原告請求伊公司返還相當於三個月租金之履約保證金105萬元並無理由。又系爭契約約定租賃期間為5年，租金共計2,448萬元，約定提前終止契約之違約金僅105萬元，且自原告終止租約後，系爭房屋閒置至今，是本件違約金並無過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參加人之陳述：原告無法證明捷運內湖線工程與伊之洗腎機器
異常有因果關係，其主張因不歸責於己事由致系爭房屋無法供作洗腎中心使用，並無理由。
查兩造於90年5月28日簽訂租賃契約書，由原告向被告承租系
爭房屋作為洗腎中心之用，約定租賃期間自90年8月1日起至95年7月31日止，第一年每月租金35萬元，第二年每月租金38萬元，第三年每月租金41萬元，第四、五年每月租金45萬元，原告並於簽約同時交付被告相當於三個月租金之履約保證金105萬元。原告承租系爭房屋後，參加人因施作捷運內湖線，在台北市○○路○段設置圍籬，並於該處施工。原告於93年2月底發函通知被告，因捷運施工緣故，欲提前於93年5月31日終止租賃合約，被告收悉後，於93年5月底派員收回系爭房屋等事實，為兩造所不爭執，並經原告提出房屋租賃契約書（見本院卷㈠第6-13頁）、原告終止租約函（見本院卷㈠第31頁）、被告收回系爭屋鐵捲門遙控器收據（見本院卷㈠第33頁）、系爭房屋照片（見本院卷㈠第93、94頁）為證，堪信為真實。
本件經本院於94年6月22日與兩造整理並協議簡化之爭點為：
㈠原告主張依系爭租約第10條後段「因不可歸責於原告之事由致標的物無法使用」之約定終止系爭租約，有無理由？系爭租賃標的是否因參加人施作捷運內湖線致無法使用？㈡被告抗辯依系爭租約第11條第2項約定，原告提前片面終止租賃契約，應給付三個月租金作為違約補償金，故不須返還相當於三個月租金履約保證金，有無理由？㈢前開違約金金額是否過高？（見本院卷㈢第48頁背面之筆錄），茲就兩造爭點分述如下：
㈠關於系爭租賃標的是否因參加人施作捷運內湖線致無法使用之爭點：
⒈依系爭租約第10條後段約定：「．．．有可歸責於甲方（
即被告）之事由致該標的物無法續用，或不可歸責於乙方（即原告）之事由致該標的物無法使用，乙方得要求終止租約，不受本租約第11條事先通知及賠償之限制，甲方應按比例退還預付租金及全部之履約保證金。」是倘因不可歸責於原告之事由致系爭房屋無法使用時，原告得終止租約，並不受系爭租約第11條規定之限制。本件原告主張系爭房屋因參加人施作捷運內湖線工程致無法作為洗腎中心使用，故依上開約定伊有權終止系爭租約，已為被告所否認，依民事訴訟法第277條前段舉證責任分配之法則，自應由原告就該有利於己之事實負舉證之責。
⒉原告雖提出維修檢測報表（見本院卷㈠第93-123頁）及聲
請訊問證人乙○○（即台灣費森尤斯醫藥股份有限公司維修服務部門北二區維修主任工程師）為證，惟查：
⑴依該維修檢測報表所載，自92年11月18日起至93年5月
底原告搬離系爭房屋約半年期間，共有92年11月18日、93年1月15日、93年1月29日、93年2月19日、93年2月24日、93年3月18日、93年3月23日、93年3月29日、93年3月31日、93年4月12日及93年5月30日等日有維修紀錄，而證人乙○○證稱其中92年11月18日、93年1月15日及93年5月30日為定期保養，故僅其餘9次為臨時叫修，相較於證人乙○○另證稱：自93年5月30日原告遷移至他處迄94年5月19日作證日，除定期保養外，臨時叫修不超過20次（見本院卷㈢第11頁），則原告於系爭房屋營業時，洗腎機器叫修次數並未較遷移他處後多，原告主張因捷運內湖線施工後造成置於系爭房屋內之洗腎機器故障頻繁，尚無足取。其次，原告所提維修報表僅其中93年1月15日記載BloodLeak（血液流失），對照遷移後之93年7月6日維修報表亦載有相同情形，亦難憑以認定93年1月15日維修報表之記載與捷運內湖線施工有相當因果關係。
⑵再者，證人乙○○雖證稱：原告診所內洗腎儀器自92年
12月底至93年4月間常發生跳電、電路板不穩、機器資料流失等不屬於正常故障情形，剛開始伊認為是零件的問題，但更換零件後仍發生問題，後來從電路上追查，發現是台電送來的電不穩甚至會斷電，而且捷運連續壁施工距離原告診所只有10公尺而已，施工時地表震動也會影響機器運作造成故障，從原證5維修紀錄看出電源不穩的有93年1月15日、93年1月29日、93年2月19日、93年2月24日、93年3月23日、93年3月31日、93年4月12日，地表震動的有93年3月29日云云（見本院卷㈢第11、13頁），惟經本院向台灣電力股份有限公司查詢系爭房屋自92年10月起至93年間之電力供應異常情形紀錄（如電源不穩、跳電、斷電、挖斷電線等），92年10月至93年5月僅有3次停電，其中92年12月5日電源不穩停電21分鐘未記載原因，93年2月22日跳電瞬間停電未記載原因，93年4月20日因捷運施工挖斷電纜線停電36分鐘，有該公司台北北區營業處94年7月15日北北電收字第09407003401號函檢附電力供應異常情形紀錄可稽（見本院卷㈢第56頁），與證人乙○○所稱洗腎機器因電源不穩故障之時間並不相符；且證人乙○○自承機器故障原因為電源不穩是伊自己之判斷（見本院卷㈢第15頁），另參諸參加人提出之監工日報表所示，上開維修報表記載之日期均無電源不穩跳電、斷電或挖斷電線之記載，尚難僅憑證人乙○○片面之詞遽認該等洗腎機器故障原因係捷運內湖線施工導致電壓不穩、地面震動所致。矧且，如因捷運內湖線施工造成跳電、斷電或地表震動，則系爭房屋內所有18至20台洗腎機均應同時跳電或故障，但自上開維修報表觀之，證人乙○○所指電源不穩者93年1月15日維修5台、93年1月29日維修5台、93年2月19日維修1台、93年2月24日維修1台、93年3月23日維修5台、93年3月31日維修3台、93年4月12日維修6台，只占所有機器一部分而已，則依常情該等機器故障是否與捷運內湖線施工有關即非無疑。
⑶末者，原告所提台灣基層透析協會理事長 李素慧 致原告
函，僅為李素慧個人致原告之信函，既無日期亦無文號，顯非該協會所出具之正式書函，且觀諸該函內容係謂洗腎室屬醫療機構，噪音及振動污染受行政院環保署管制，於其周圍50公尺範圍禁止從事安寧行為，姑不論捷運內湖線乃屬公共工程，本不在禁止之列，且上開函文亦不能證明參加人之捷運內湖線工程已產生噪音及振動污染，造成系爭房屋無法供作洗腎中心使用。
⒊綜上所述，原告並未提出相當之證據證明原告置於系爭房
屋內之洗腎機器，因參加人捷運內湖線工程施作致故障頻仍，則其主張系爭房屋因不可歸責於伊之事由而不能供作洗腎中心使用，得依系爭租約第10條後段約定終止租約，不受第11條事先通知及賠償規定之限制，尚無足採。
㈡關於被告抗辯依租賃契約書第11條第2項約定不須返還相當於三個月租金之履約保證金有無理由之爭點：
⒈依系爭租約第11條第2項約定：「契約之一方要求中途終
止契約時，應在三個月前以書面通知他方，且須給付他方三個月租金做為違約補償金。」是除有租約第10條後段約定之可歸責於被告之事由致該標的物無法續用，或不可歸責於原告之事由致該標的物無法使用，原告得終止租約之情形外，兩造終止租約均應依系爭租約第11條之約定處理。
⒉經查，本件原告終止系爭租約並不符合系爭租約第10條後
段之情形已如前述，自應適用上開第11條第2項之約定，原告於93年2月底發函通知被告欲於同年93年5月31日終止租約，被告收悉後於同年5月底收回系爭房屋，足認原告已於三個月前以書面通知被告終止租約，系爭租約已於93年5月31日終止，原告依約應給付被告三個月租金做為違約補償金。又依系爭租約第4條第2項約定，簽約第一年每月租金為35萬元，則原告依約應給付相當三個月租金即105萬元之違約補償金予被告。準此，被告抗辯伊不須返還相當於三個月租金之履約保證金105萬元，洵屬有據。
㈢關於前開違約金金額是否過高之爭點：
⒈按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依
民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，最高法院著有49年台上字第807號、51年台上字第19號判例足參。又該規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。
⒉經查，系爭租約第11條已明定任何一方提前終止租約時
，均應給付他方三個月租金作為違約補償金，核其性質應屬損害賠償預定性之違約金，且該約定就兩造一視同仁，並無獨對原告不利之處，又系爭租約原訂租期為5年，自原告終止租約後之93年6月1日起至95年7月31日租約原訂到期日止，被告原可收取租金1,162萬元（410,000×2＋450,000×24=11,620,000），系爭提前終止租約之違約金105萬元僅佔該金額約9%，參以系爭房屋自原告終止租約遷出後被告迄未再行出租，本院審酌前述一切情狀、社會經濟狀況及兩造之利益損害，認系爭違約金約定金額並無過高，尚屬允當，爰不予酌減。
綜上所述，原告主張系爭房屋因參加人捷運內湖線工程施作致
不能供作洗腎中心使用，係不可歸責於原告之事由使租賃標的物無法使用，洵無足取。從而，原告主張依系爭租約第10條約定終止租約並請求被告返還履約保證金105萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，即有未合，不應准許。
又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
假執行之宣告：
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第86條第1項但書，判決如主文。
中華民國94年9月22日
民事第四庭法官劉又菁以上為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年9月23日
書記官楊勝欽