裁判字號：臺灣高等法院高雄分院103年重上字第78號民事判決
裁判日期：民國103年12月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院高雄分院民事判決103年度重上字第78號上訴人 李珈璜 訴訟代理人 楊啟志 律師被上訴人高都實業有限公司兼法定代理人即上訴人 曾圳生 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國103年5月14日臺灣高雄地方法院102年度訴字第59號第一審判決提起上訴，並為訴之變更，本院於103年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人李珈璜後開第二至四項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人曾圳生應將坐落高雄市○○區○○○段○○段○○○○○號、門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號之房屋騰空交付予上訴人李珈璜。
被上訴人曾圳生應再給付上訴人李珈璜新台幣肆拾萬元及自民國一０一年十二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人高都實業有限公司應自前開房屋遷出。
被上訴人曾圳生應辦理被上訴人高都實業有限公司所在地遷出登記。
上訴人曾圳生之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人曾圳生、高都實業有限公司負擔。
事實及理由
一、李珈璜起訴主張：高雄市○○區○○○段○○段000000000地號土地（面積依序312平方公尺、164平方公尺，應有部分均萬分之五百八十，下稱系爭土地），及坐落其上高雄市○○區○○○段○○段0000○號、門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號之房屋（面積123.68平方公尺，共用部分434.87平方公尺，應有部分萬分之五百八十二，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭不動產）原為伊與曾圳生共有，應有部分各為二分之一，伊於民國101年8月3日以新台幣（下同）560萬元向曾圳生購買其所有之二分之一應有部分，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），雙方約定同年8月13日辦理所有權移轉登記，曾圳生並應於同年9月28日將系爭房屋點交予伊，如無法辦理點交，曾圳生應支付1百萬元違約金。因系爭房屋目前由曾圳生及其所經營之高都實業有限公司（下稱高都公司）占有使用中，迄今曾圳生均未依約履行點交義務，履經伊催告履約，均未獲置理，為此，依系爭契約書約定、民法第767條、公司法第387條等規定提起本件訴訟等語，並於原審聲明：㈠曾圳生應將系爭房屋騰空交付予李珈璜。㈡曾圳生應給付李珈璜1百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢高都公司應自系爭房屋遷出，並辦理登記公司所在地遷出登記。㈣第1、2請求，李珈璜願供擔保，請准宣告假執行。
二、曾圳生則以：系爭契約書是伊簽名、蓋章，惟伊與李珈璜除約定於101年9月28日點交系爭房屋外，伊與李珈璜尚口頭約定，伊得以市價租用系爭房屋，並於1年內買回。又罰款
1百萬元部分僅係形式約定，李珈璜簽約時表示不可能實行
1百萬元罰款等語，資為抗辯。高都公司則以：李珈璜與曾圳生同意該公司設立於系爭房屋營業，並未約定使用期限，系爭房屋為其占有使用，目前仍在營業使用，李珈璜終止使用借貸關係及請求遷讓系爭房屋均無理由等語，資為抗辯。
三、原審經審理後，判命曾圳生應給付李珈璜60萬元，及自101年11月31日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，而駁回李珈璜其餘之訴。李珈璜、曾圳生不服，提起上訴，李珈璜並為訴之變更，李珈璜上訴及變更後訴之聲明：㈠原判決不利於李珈璜後開2至4項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，曾圳生應將系爭房屋騰空交付李珈璜。㈢曾圳生應再給付李珈璜40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈣高都公司應自系爭房屋遷出。㈤曾圳生應辦理高都公司所在地遷出登記（李珈璜此部分原係請求高都公司辦理公司所在地遷出登記，於本院為訴之變更，原請求已因變更而生撤回之效力，非本件審理之範圍）。答辯聲明：上訴駁回。曾圳生上訴聲明：㈠原判決不利於曾圳生之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，李珈璜在第一審之訴駁回。答辯聲明：上訴及變更之訴均駁回。高都公司答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭不動產原為李珈璜與曾圳生共有，應有部分各二分之一。
㈡兩造於101年8月3日簽訂系爭契約書，李珈璜並已交付買
賣價金560萬元予曾圳生，依系爭契約書第6條約定曾圳生應於101年9月28日點交系爭房屋。
㈢曾圳生於000年0月00日將系爭不動產二分之一應有部分辦理所有權移轉登記予李珈璜完畢。
㈣曾圳生及高都公司現占有使用系爭房屋。
五、本件之爭點：㈠曾圳生、高都公司是否有權占有使用系爭房屋？李珈璜請求
曾圳生、高都公司遷讓系爭房屋，有無理由？㈡李珈璜請求曾圳生給付違約金100萬元，有無理由？㈢李珈璜請求曾圳生辦理高都公司遷出設立登記，有無理由？
六、曾圳生、高都公司是否有權占有使用系爭房屋？李珈璜請求曾圳生、高都公司遷讓系爭房屋，有無理由？㈠查系爭不動產原為李珈璜與曾圳生共有，應有部分各二分之
一，兩造於101年8月3日簽訂系爭契約書，李珈璜並已交付買賣價金560萬元予曾圳生，依系爭契約書第6條約定曾圳生應於101年9月28日點交系爭房屋；曾圳生已於101年
8月20日將系爭不動產應有部分二分之一辦理所有權移轉登記予李珈璜完畢等節，有系爭契約書在卷可佐（見原審卷第
5至8頁），復為兩造所不爭執，堪信為真實。㈡證人 郭登翔 即辦理系爭房屋買賣之代書於原審證稱：李珈璜
與曾圳生於去年就系爭房屋訂立系爭契約，是在伊那邊簽訂，系爭契約書所載之文字是伊書寫，簽約當時李珈璜只準備
1張50萬元支票及10萬元現金。剛開始曾圳生是有提出要一次付清560萬元，但是後來經過買賣雙方協調，合意作成系爭契約書；在8月13日那天李珈璜交付500萬元，所以增訂特約條款約定於同年9月28日點交系爭房屋，逾期賣方應給付違約金1百萬元，當時雙方合意1百萬元是罰款，沒有其他口頭約定。伊在場時沒有講到系爭房屋要讓曾圳生買回，也沒有講到系爭房屋要出租給曾圳生，只有提到沒有點交，曾圳生要被罰100萬元，大家都已經簽好約才離開的等語（見原審卷第44頁至49頁）。本院審酌證人郭登翔為本件承辦代書，與兩造並無利害關係，且其證言與系爭契約書之記載內容相符，是證人郭登翔上開證言，堪以採信。
㈢至證人 蔡豐凡 於原審固證稱：系爭買賣是李珈璜委託伊跟曾
圳生談的，李珈璜準備銀行的本票前來，大家就簽約，曾圳生當場提出房屋1年內要買回來，系爭房屋可以用市場行情出租給曾圳生租用，李珈璜有同意，因為買賣契約書是代書寫的，伊不知道代書為什麼沒有寫等語（見原審卷第50至51頁）。倘李珈璜與曾圳生已就曾圳生得於一年內買回系爭房屋，或曾圳生得以市場行情租用系爭房屋等節達成合意，此攸關系爭買賣契約簽訂後，高都公司及曾圳生得否再以承租方式占有使用系爭不動產，及曾圳生得否再向李珈璜買回其已出售應有部分之重要事項，其等理應於系爭契約書內載明，以釐清買賣雙方之權利義務關係，豈有於系爭契約書內隻字未提之理？顯與常情有違。足見曾圳生辯稱：李珈璜、曾圳生已就前開事項已達成協議云云，已無足取。復參以系爭契約書第6條約定：「標的物交付日期限於民國101年9月28日」等語（見原審卷第6頁），兩造並於特約條款⒉約定：「民國101年9月28日無法辦理點交房屋予買方（按李珈璜），賣方（按曾圳生）願接受罰緩由賣方支付1百萬元正違約金予買方，且房屋內所有遺留之物品即視為廢棄物，任由買方處（理），賣方則放棄民、刑事先訴抗辯權」等語（見原審卷第7頁），衡諸常情，倘李珈璜、曾圳生已達成曾圳生得於1年內買回及以市場行情租用系爭房屋之合意，曾圳生自得依據前開約定繼續使用系爭房屋，其等豈可能約定曾圳生應於101年9月28日自系爭房屋遷出之理？益徵，證人蔡豐凡證稱：李珈璜同意曾圳生得於1年內買回系爭房屋、曾圳生得以市場行情租用系爭房屋，及曾圳生據以抗辯其仍有使用系爭房屋之權限云云，均無足採。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。查依系爭契約書第6條約定曾圳生應於101年9月28日點交系爭房屋。且曾圳生及高都公司現仍占有使用系爭房屋乙節，為兩造所不爭執。又曾圳生、高都公司均未能舉證證明有何占有系爭房屋之正當權源，則李珈璜請求曾圳生應將系爭房屋騰空交付李珈璜，及請求高都公司應自系爭房屋遷出乙節，均屬有據，應予准許。
七、李珈璜請求曾圳生給付違約金100萬元，有無理由？㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條、252條分別定有明文。復按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年台上字第807號判例參照）；違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號裁判意旨參照）。
㈡經查：系爭契約特約條款⒉約定：「民國101年9月28日無法
辦理點交房屋予買方（按李珈璜），賣方（按曾圳生）願接受罰緩由賣方支付1百萬元正違約金予買方，且房屋內所有遺留之物品即視為廢棄物，任由買方處（理），賣方則放棄民、刑事先訴抗辯權」等語。李珈璜，曾圳生及見證人蔡豐芃並於前開特約條款下方簽名，有系爭契約書在卷可佐（見原審卷第7頁），曾圳生及其所經營之高都公司現仍占有使用系爭房屋，曾圳生並未履行前開特約條款約定，為兩造所不爭執，則李珈璜依上開約定請求曾圳生給付違約金，即屬有據。本院審酌曾圳生未將系爭房屋點交予李珈璜，致李珈璜無法使用系爭不動產，而受有損害；又系爭契約價金560萬元，依此計算，系爭不動產市價高達1,120萬元（計算式
560萬元×2＝1,120萬元），曾圳生復陳明系爭不動產每坪至少40至50萬元，伊應有部分為45坪之二分之一，系爭買賣不符合市場行情等語（見本院卷第48頁），則曾圳生主觀上認系爭不動產價值高達1,800萬元至2,250萬元間。又曾圳生無權占有系爭房屋迄今已逾2年2月，無論依系爭契約推算系爭不動產市價1,120萬元，或曾圳生所辯市價高1,80
0萬元至2,250萬元間，高都公司占有期間迄今長達2年2月，李珈璜未能使用系爭房屋所受損害非微，且系爭房屋既供曾圳生所經營之高都公司營業使用，亦不受土地法第97條、105條所定之租金額度限制，復酌以系爭不動產價值年息百分之五推算，李珈璜每年所受損害介於56萬元（計算式：
1,120萬元×5%＝56萬元）至112萬5千元間（計算式：2,
250萬元×5%＝112萬5仟元）等情，則前開違約金之約定，既係基於契約當事人之自我決定，本於契約自由及契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束，且前開違約金約定並無違背契約正義原則，並無過高之情形，自無酌減之必要，是李珈璜請求曾圳生給付違約金1百萬元乙節，洵屬有據，應予准許。
㈢曾圳生固辯以：李珈璜簽約時表示不可能實行1百萬元罰款
云云。惟證人郭登翔於原審證稱：剛開始賣方是有提出要一次付清560萬元，但是後來經過買賣雙方協調，合意作成系爭買賣契約書內容，在8月13日那天買方交付500萬元，所以增訂特約條款約定於同年9月28日點交系爭房屋，逾期賣方應給付違約金1百萬元給買方，當時雙方合意1百萬元是罰款，沒有其他口頭約定等語（見原審卷第45至46頁），本院審酌倘李珈璜與曾圳生並無訂立前開特約條款之真意，豈有於系爭契約書上明列上開特約條款，並由李珈璜、曾圳生及證人蔡豐凡於條款下方簽名、蓋章之理？是證人蔡豐凡於原審證稱：曾圳生剛開始不同意簽立特約條款，李珈璜同意曾圳生的條件後，曾圳生才簽約，特約條款是形式的云云（見原審卷第51至52頁），核與事實不符，要無足取。曾圳生辯稱李珈璜簽約時表示不可能實行1百萬元罰款云云，亦屬無據。
八、李珈璜請求曾圳生辦理高都公司遷出設立登記，有無理由？按公司之登記或認許，應由代表公司之負責人備具申請書，連同應備之文件一份，向中央主管機關申請，公司法第387條第1項前段定有明文。查李珈璜原為高都公司設立登記時之負責人，於99年3月12日與曾圳生同意高都公司設立於系爭房屋營業乙節，有高都公司登記事項卡及高都公司股東同意書（見原審卷第101、206頁）附卷可佐，則李珈璜、曾圳生於00年間同意高都公司設立於系爭房屋營業乙節，固堪以信實。惟高都公司現負責人為曾圳生，有公司基本資料查詢單在卷可佐（見原審卷第76頁），而兩造於101年8月3日簽訂系爭契約書，曾圳生於000年0月00日將系爭房屋應有部分二分之一辦理所有權移轉登記予李珈璜完畢，依系爭契約書第6條約定曾圳生應於101年9月28日點交系爭房屋，及系爭契約特約條款⒉約定：「民國101年9月28日無法辦理點交房屋予買方（按李珈璜），賣方（按曾圳生）願接受罰緩由賣方支付1百萬元正違約金予買方，且房屋內所有遺留之物品即視為廢棄物，任由買方處（理）…」等語（見原審卷第7頁），業如前述，顯見曾圳生因系爭買賣契約之約定，已不得再占有使用系爭房屋，李珈璜、曾圳生顯有終止高都公司繼續將高都公司設定登記於高雄市○○區○○○路○○○號之合意，否則豈可能於系爭契約書為前開約定之理？況且，上訴人訴訟代理人亦於原審102年10月16日言詞辯論期日當庭終止使用借貸關係，不同意高都公司繼續將公司設定登記於高雄市○○區○○○路○○○號等語（見原審卷第
114頁），因前開契約約定，足認曾圳生借貸系爭房屋之使用目的已完畢，李珈璜終止使用借貸關係，亦屬有據，系爭房屋之使用借貸關係既已終止，高都公司自不得再占有使用系爭房屋，則李珈璜主張高都公司地址登記於高雄市○○區○○○路○○○號，妨害其對系爭房屋所有權之行使，請求曾圳生辦理高都公司所在地遷出登記乙節，即屬有據，應予准許。
九、綜上所述，李珈璜依買賣契約、民法第767條及公司法第387條等規定，請求曾圳生應將系爭房屋騰空交付李珈璜、高都公司應自系爭房屋遷出、曾圳生應給付1百萬元，及自101年12月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及請求曾圳生應辦理高都公司所在地遷出登記，均屬有據，應予准許。原審判命曾圳生應給付李珈璜60萬元，及自101年11月31日（應係101年12月1日之顯然錯誤）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，就上開其餘應准許部分，駁回李珈璜之請求，尚有未洽，李珈璜上訴指摘原判決此部分不當，為有理由，應予准許，爰廢棄原判決不利於李珈璜部分，改諭知如主文第2至4項所示。又李珈璜於本院請求曾圳生應辦理高都公司所在地遷出登記，亦屬有據，應予准許，爰判決如主文第5項所示。又曾圳生上訴指摘原判決不利於其訴之部分不當，為無理由，應駁回其上訴。
十、據上論結，本件李珈璜之上訴及變更之訴均有理由，曾圳生之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國103年12月31日
民事第一庭
審判長法官高金枝法官劉定安法官洪能超以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月31日
書記官齊椿華附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。