裁判字號：臺灣臺中地方法院95年訴字第2794號民事判決
裁判日期：民國96年02月12日
裁判案由：給付違約金
臺灣臺中地方法院民事判決95年度訴字第2794號原告太平洋房屋仲介股份有限公司台中分公司法定代理人丙○○訴訟代理人丁○○被告乙○○訴訟代理人 苗繼業 律師
吳世敏 律師被告甲○○
26號當事人間給付違約金事件，本院於96年1月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：㈠緣被告乙○○於民國（下同）94年12月25日與原告訂立專任
委託契約書，將其所有坐落台中縣○○鄉○○○路○○號房地（以下簡稱系爭不動產）委託原告居間銷售，委託價格為新台幣（下同）19,800,000元，委託期限自94年12月25日起至95年3月31日止，並簽訂專任委託銷售契約書（以下簡稱專任委託契約書）。未幾原告即覓得一買受人即被告甲○○，願以16,600,000元買受上開不動產，並簽訂不動產購買要約書（以下簡稱要約書），就此項要約，原告即向被告乙○○轉達，被告乙○○拒絕以該價格出售。於專任委託契約書委託期限屆滿後，原告於95年9月7日經向台中市中興地政事務所調閱系爭不動產登記簿謄本後始知，被告等就系爭不動產業於95年4月7日訂立不動產買賣契約，並於同年月21日完成所有權移轉登記。依原告與被告乙○○所定專任委託契約書第11條第3項第3款之約定：賣方於委託期限屆滿後2個月內與原告仲介之買方訂立不動產買賣契約書時應支付原告依第11條第1項約定之服務報酬；要約書第9條第2項第2款約定：
買方或其配偶、二親等內之新屬若與原告曾介紹之賣方於其專任委託契約期限屆滿後2個月內成交時，買方同意給付原告依賣方委託價之2%計算之違約金，據此，被告等於委託期限屆滿後2個月內，即於95年4月7日訂立不動產買賣契約，應依前揭規定給付被告違約金。並聲明求為判決：被告乙○○應給付原告792,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息、被告甲○○應給付原告396,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息、就被告乙○○部分原告願供擔保聲請宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告等於簽訂專任委託書、不動產購買要約書前2、3日，原
告即影印交付被告審閱，並於簽約時由被告等親自簽名為憑，否認被告等抗辯原告未實際交付契約供被告審閱。
⒉被告乙○○抗辯專任委託契約書第11條第3項第3款之約定為
顯失公平之附合契約，依法為無效。惟自不動產仲介市場實際狀況而論，買賣雙方經仲介業者居中斡旋後，為免仲介服務報酬之給付，通謀故意不為買賣之合意，於委託期限終止2個月後，續辦所有權移轉登記之情況至多，即使仲介業者就居間工作之執行曾付出努力，仍無法取得報酬，故自契約履行之風險以觀，原告擔負之風險實際被告為高，是以基於衡平及平等之原則，課予被告等於委託期限屆滿後2個月內不得成效之不作為義務，當屬合理，並無不當加重被告之責任。就被告甲○○而言，就被告乙○○之委託期限何時屆滿，僅須以一通電話向原告查詢即可得知，本件被告甲○○係經由他家仲介公司買受系爭不動產，豈不清楚被告乙○○與原告間之委託關係已終止。
⒊被告乙○○另辯稱：原告並無告知有關買方及其特定親屬之
相關訊息云云。惟被告乙○○將系爭不動產委託予原告銷售後，由原告所屬之經紀營業員 張彩桑 執行居間事務，曾向被告乙○○口頭報告有買家出價13,000,000元，因價格太低而未果。嗣被告甲○○口頭出價16,600,000元，張彩桑即與甲○○之經紀營業員 陳品文 於95年1月12日北上，於當日晚上
10時30分在竹北之速食店與被告乙○○之夫會面，當面告知此訊息，被告乙○○之夫表示價格太低無法出售，因被告甲○○相當喜愛系爭不動產，故在陳品文建議下，於同年月15日正式以不動產購買要約書表示願買受系爭不動產，願買受之價格最終定為16,600,000元，因被告乙○○拒絕以16,600,000元出售而無法成交。於斡旋期間，張彩桑、陳品文多次以電話將被告甲○○之資料及願買受之價格忠實告知，並表示希將不動產購買要約書親自交予被告乙○○閱覽，均遭被告乙○○拒絕。原告係以居間為營業之公司，在有買方願出價購買之情形，豈有不告知賣方之理。被告等顯係為規避較高額之仲介服務報酬，故意再由他仲介公司之居間，且他仲介公司必為仲介報酬之酌減，以促使被告甘冒違約之風險。
⒋被告乙○○又辯稱本件並無成交，原告逕以委託價格計算違
約金並無依據，被告乙○○既故意以不正當方式阻止原告向被告乙○○請求服務報酬之條件成就，依民法第101條第1項規定，視為條件已成就，原告自以委託價格為計算違約金之標準。
二、被告方面：㈠被告乙○○部分：
⒈本件專任委託契約書第11條第3項第3款之約定乃不當加重委
託人之責，亦屬不當限制委託人與他人締約之權利，對委託人有重大之不利益，屬顯失公平之附合契約，該契約條款依民法第247條之1規定應為無效。又專任委託契約書有關審閱部分雖有被告乙○○之簽名，但實際上於被告乙○○簽訂專任委託契約書前，原告並未予被告乙○○攜回契約審閱，契約條款應為無效。
⒉縱認上開約定有效，然被告乙○○並無違反專任委託契約書
第11條第3項第3款之行為，蓋此約定應以原告已告知被告乙○○有關該買方及八特定親屬間之相關訊息，至少應包含其姓名為前提，否則，如被告乙○○從未曾自原告處得任何有關買主或其特定親屬之姓名，被告乙○○又如何知悉其日後的交易對象可能涉及違約。本件於被告乙○○之委託期間內，原告之業務員張彩桑小姐僅曾於委託後約1個月左右至竹北告知被告乙○○稱：『有人』願以13,000,000元之價格購買系爭不動產，並詢問被告乙○○之意思，惟並未告知『該人』為何人，亦從未表明該人即為另一被告甲○○，被告乙○○因認該價格與委託價格差距太大，直接表示拒絕，之後至委託期限屆滿，原告均再無告知任何有關買方之訊息，被告乙○○事後接獲本件起訴狀，實感詫異。況系爭不動產，經被告於本件委託期限屆滿後，另委由訴外人金威房屋仲介公司（即有 巢氏 房屋）以16,760,000元之價格出售予被告甲○○，如原告確曾於本件委託期間內將被告甲○○欲以16,000,000元之價格買受系爭不動產之訊息告知被告乙○○，被告乙○○即可於委託期限內以16,760,000元之同一價格與被告甲○○簽立買賣契約，實無理由甘冒違約之風險，而仍以與被告甲○○曾提出之價格僅差距160,000元之價格，故意再由其他仲介公司之仲介，同樣也需繳交仲介費用，卻延後成交此一買賣？⒊退萬步言，違反專任委託契約書第11條第3項第3款之效果，
乃委託人應依同條第1項約付「成交價」4%約定之服務報酬，本件委託案既未成交，原告逕以被告乙○○所填載之委託銷售價格之4%計算違約金，即乏依據，更何況，被告乙○○僅曾受原告通知有人願以13,000,000買受，原告提供不實之買方資訊予被告乙○○，且於整件委託案件中，僅提供此一訊息，別無其他專業之服務，如鈞院認被告乙○○應給付違約金，亦請依民法第252條之規定酌減其違約金之數額。並聲明求為判決：駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
㈡被告甲○○部分：
⒈被告甲○○簽要約書前，原告並未將要約書交給被告帶回審
閱，是當場就簽署，簽完之後才將要約書給被告1份帶回去看，要約書上有關審閱部分之簽名係原告之人員要求被告簽名，被告就簽，實際上並無交付3日的契約審閱期，契約條款對被告無效。
⒉被告甲○○與原告所訂之要約書期限僅到95年1月19日，原
告之人員告知被告甲○○賣方不同意被告甲○○之出價，所以被告沒有再繼續與原告訂其他要約，事後於95年4月初，被告甲○○透過訴外人有巢氏房屋仲介向被告乙○○購買系爭不動產，才自被告乙○○處得知原告根本未將被告甲○○之出價告訴被告乙○○，原告原本表示會將出價情形上網，惟亦未將被告甲○○之出價情形輸入原告網站，本件實係原告欺騙被告甲○○。並聲明求為判決駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項：㈠被告乙○○於94年12月9日與原告訂立專任委託契約書，將
其所有系爭不動產委託原告居間銷售，委託價格為19,800,000元，委託期限自94年12月25日起至95年3月31日止。委託契約書第11條第3項第3款約定賣方於委託期限屆滿後2個月後與原告曾經介紹之買方或其配偶、2親等內之親屬成交者，得向賣方請求約定之服務報酬。
㈡被告甲○○於95年1月15日與原告訂立不動產購買要約書，
承購總價新台幣16,600,000元，要約保留至95年1月19日下午17時。不動產購買要約書第9條第2項第2款約定買方或其配偶、2親等內之親屬若與原告曾經介紹之賣方於其專任委託契約期限屆滿2個月內成交時，買方同意給付原告依賣方委託價2％計算之違約金作為買方違約之賠償。
㈢被告等就系爭不動產於95年4月7日訂立不動產買賣契約，同年4月21日完成所有權移轉登記。
四、法院之判斷：㈠按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。消費者保護法第11條之1定有明文，此項契約審閱期之規定，其目的係使消費者在簽訂定型化契約之前，有充分了解其內容的機會，故不僅須使消費者於訂約前知悉契約條款之內容，更應使消費者得於合理期間內攜回契約詳予審閱，此可參酌行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過92年6月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正之不動產委託銷售契約書及要約書範本內容，就契約審閱期之記載為：「本契約於中華民國年月日經委託人攜回審閱日。（契約審閱期間至少為三日）簽章：」、「本要約書及附件（不動產說明書及出售條款影本）於中華民國年月日經買方攜回審閱
日。（契約審閱期間至少三日）簽章：」方能確保消費者行使其契約審閱權。
㈡查本件依專任委託契約書、不動產購買要約書固均載有：「
*本人已事前詳閱本契約書內容，『買方權益說明書』、『電腦出價辦法說明』、區域成交行情，達3日，深切明瞭自身權益後，始簽立本契約書」、「*本人已事前詳閱本要約書內容，『買方權益說明書』、『電腦出價辦法說明』及太平洋房屋所提供之區域成交行情達3日，深切明瞭標的物之行情及自身權益後，始簽立本要約書」等記載，並由被告等於立書人欄位簽名及按捺指印，然被告等均否認於簽署專任委託書、不動產購買要約書前，原告有交付契約供其等審閱，查上開文字之記載皆係以定型化契約條款之方式預為約定，且均未記載被告等確實攜回專任委託契約書、不動產購買要約書審閱之日期，而原告於本件審理中則主張於簽約2、3日前有影印契約交付被告等語，核與上揭文字所載審閱期達3日亦未盡相符，則本件兩造於簽約前，原告是否從實交付契約予被告等審閱，抑或係以定型化契約記載之方式，使被告等喪失實質預先審閱契約之機會，顯非無疑，原告復自承別無其他舉證足以證明已交付契約供被告審閱，則依消費者保護法第11條所揭櫫之原則，自應為有利於消費者之解釋與認定，被告等之辯解應可採信。
㈢綜上說明，本件系爭專任委託契約書及不動產購買要約書之
定型化契約，既未原告給予被告等合理之契約審閱期間，依消費者保護法第11條之1第2項之規定，就系爭專任委託契約書及不動產購買要約書內所書立：「賣方於委託期限屆滿後
2個月內與原告仲介之買方訂立不動產買賣契約書時應支付原告依第11條第1項約定之服務報酬」、「買方或其配偶、二親等內之新屬若與原告曾介紹之賣方於其專任委託契約期限屆滿後2個月內成交時，買方同意給付原告依賣方委託價之2%計算之違約金」等約定，被告等主張對渠等無效不構成契約內容，自屬有據。
㈣從而，原告依專任委託契約書、不動產購買要約書之約定，
起訴請求被告等給付違約金，洵屬無由，應予駁回。原告就被告乙○○部分所為假執行之聲請，亦因而失其依據，應併予駁回。
五、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘主張及舉證，均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此陳明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國96年2月12日
民事第三庭法官陳文爵正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年2月13日
書記官王美珍