裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第3620號民事判決
裁判日期：民國100年01月18日
裁判案由：返還租賃物
臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第3620號原告 馬培均 訴訟代理人 陳心儀 律師被告 何英魁 訴訟代理人 何宜珊 上列當事人間返還租賃物事件，本院於九十九年十二月二十八日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將臺北市○○區○○路○○○巷○弄○號二樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣叁拾陸萬元，及其中新臺幣拾捌萬元自民國九十九年八月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國九十九年七月一日起至將系爭房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告新臺幣陸萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌佰零肆萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣貳仟肆佰拾叁萬伍仟陸佰拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣叁拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣肆拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
壹、程序部分：㈠本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民
事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
㈡被告提出九十九年九月十三日民事答辯狀記載訴之聲明第二
項為：「確認系爭房屋每月租金新臺幣3萬元，期限2年4月即民國99.01.01起至101.04.30止」。惟被告並未記載係提起反訴。且被告訴訟代理人於本院九十九年十一月三十日言詞辯論期日及接續之九十九年十二月二十八日最後言詞辯論期日均經合法通知而未到場，本院亦已無從闡明被告是否提起反訴，是被告上開訴之聲明，僅能認為係防禦方法，併此指明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國九十七年十一月二十六日就原告所有坐落臺北市
○○區○○路○○○巷○弄○號二樓房屋（下稱系爭房屋）簽定房屋租賃契約，租賃期間自民國九十八年一月一日起至九十八年十二月三十一日止，每月租金新臺幣（下同）三萬元。詎租期屆滿，被告並未遷讓返還房屋，為此依民法四百五十五條、七百六十七條規定，提起本件訴訟。
㈡依系爭租賃契約第六條第二項規定：「乙方（被告）於終止
租約或租賃期滿後不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，應支付按房租一倍計算之違約金」。本件租賃關係於九十八年十二月三十一日消滅，惟被告並未返還房屋，依前開約定，被告即應自租賃期滿之翌日起按月給付依房租三萬元計算之違約金。自九十九年一月一日起至九十九年六月三十日止，共計十八萬元，並應自九十九年七月一日起至返還系爭房屋之日止，按月給付三萬元之違約金。又被告於租期屆滿後，仍繼續使用系爭房屋，屬無權占有，被告受有利益，且使原告受有相當於租金之損害，原告自得依民法第一百七十九條規定，請求被告給付每月三萬元相當於租金之不當得利。綜上，被告共應給付原告自九十九年一月一日至同年六月三十日之違約金及不當得利共計三十六萬元，及自九十九年七月一日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告違約金及不當得利共六萬元。
㈢原告請求違約金係依據契約之約定，與不當得利乃不同法律
原因所生，並非重複請求。且本件並無民法第四百五十一條規定之適用。參以最高法院五十五年度台上字第二七六號判決意旨，原告已於租賃期間內表明續租應另訂契約，即已反對租賃期間屆滿後承租人就租賃物續為使用收益，不適用民法第四百五十一條規定。被告於答辯狀已自承，原告於九十八年十二月六日租賃期間，已以信件通知被告應對於未來之租賃關係簽訂新租賃契約，並於九十八年十二月十二日再次寫信告知被告，會委託第三人於九十八年十二月中旬將新租賃契約帶回臺灣請其簽約；又將於九十九年一月十五日回臺灣處理新租約事宜。顯見原告於租賃關係屆滿前，已明確表示如需續約需另訂契約，顯見原告已表示反對被告於租賃期滿後繼續就系爭房屋為使用收益。且原告多次催促被告簽約，被告皆不簽約，並於九十九年一月十日回覆原告：「馬先生：您好，我房屋租到農曆過年就不租了，你如果一月十五日回來專程簽約，那就不用回來了」，足見被告對於原告提示之新租約並無簽約之意願。租賃關係於九十八年十二月三十一日已經消滅。被告雖又於九十九年四月二十日委由第三人來信請求原告將系爭房屋出租被告，惟當時距租賃契約消滅已達四個月之久，實不影響系爭租賃契約已消滅之事實。原告雖於九十九年四月二十一日回覆，礙於情面同意再為簽約，但亦表明租賃契約應以九十九年一月一日為起始日，顯見原告已一再表明續約需另訂契約之意思，反對被告未經簽約而對於系爭房屋為使用收益。而該約仍因被告不願簽訂而未成立。
㈣被告稱原告同意就九十九年一、二月份租金延至九月付款云
云，與事實不符，被告據此辯稱租賃契約存續，為無理由。訴外人 洪銘成 及 洪詮政 雖以現金匯入原告帳戶十五萬元，惟原告與洪銘成或洪詮政並未成立租賃契約，原告無理由收受前開款項，但因係以現金匯入原告帳戶，原告無法得知帳號而無法匯回，並無收受租金之意思。
㈤退步言之，縱認有民法第四百五十一條規定之適用，被告已
於九十九年一月十日以電子郵件予原告稱：「馬先生：你好，我房屋租到農曆過年就不租了，你如果一月十五日回來專程簽約，那就不用回來了」。可見被告已單方面於九十九年度農曆過年時終止租約，原告得請求被告騰空搬出系爭房屋，並給付自九十九年二月二十二日起之不當得利。
㈥並聲明：⒈被告應將坐落臺北市○○區○○路○○○巷○弄
○號二樓之房屋騰空遷出，並將房屋交還原告。⒉被告應給付原告三十六萬元，及其中十八萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊被告應自九十九年七月一日起至騰空遷出系爭房屋交還原告之日止，按月給付原告六萬元。⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：㈠九十八年十二月六日起，原告即因續約九十九年度之租約而
與被告多次以電子郵件往返溝通。且原告同意被告就九十九年一至二月份租金延至九月付款，其餘則以現金匯款九萬元及轉帳九萬元合計十八萬元支付三至八月份之租金。原告復於九十九年四月二十一日以電子郵件明確表示：「…租約租賃期間應訂為民國九十九年一月一日至一百零一年四月三十日止，計二年四月」，故雙方應就續約一事已達成協議。
㈡並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張：兩造於九十七年十一月二十六日就系爭房屋簽定
租賃契約，租賃期間自民國九十八年一月一日起至九十八年十二月三十一日止，及被告並未於九十八年十二月三十一日返還系爭房屋等情，業據提出房屋租賃契約為憑（原證一），且為被告所不爭執，堪予採認。至於原告主張系爭租賃契約業於九十八年十二月三十一日租期屆滿時而終止等情，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件應審酌者，為系爭租賃契約是否已於九十八年十二月三十一日終止、兩造是否已就續約達成協議。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。本件系爭租賃契約係定有期限，至九十八年十二月三十一日租期屆滿，此觀之系爭租賃契約第二條約定甚明。是被告所辯：兩造已就租賃續約達成協議一節，自應由被告就此有利於己之事實舉證證明之。經查：被告雖提出兩造間往來聯繫之電子郵件為證（被告九十九年九月十七日陳報狀），觀之該等電子郵件內容，其中九十八年十二月六日原告發予被告之電子郵件，原告請被告自行下載房屋租賃契約附件填妥訊息及簽名後傳真或以電子郵件傳送給原告，原告收到簽名後回傳，可知本件原告當時雖有續約之意思，惟要求續約需以書面方式為之，是於書面方式完成前，其契約尚未成立。被告則於同月十一日回覆「這星期很忙下星期回你信」等語。原告於同月十二日再以電子郵件通知被告「我將托朱太太下星期回臺北後把租約拿給你簽名，我會請朱太太打你手機與你連絡、我一月十五日回臺北，屆時請你將支票開好給我」等語。原告復於九十九年一月十日以電子郵件通知被告將於一月十五日回臺北，再與被告聯絡等情。惟被告於九十九年一月十一日回覆原告「我房屋租到農曆過年就不租了，你如果一月十五日回來專程簽約，那就先不用回來了」等語。可知兩造間雖自九十九年十二月六日起商議續約事宜，惟並未達成合意，亦未完成原告要求之書面方式，且被告於九十九年一月十一日以電子郵件通知原告不續約之意思，即已拒絕依原告所提出之條件續約。嗣被告於九十九年四月二十日又以電子郵件通知原告希望續約之意，原告則於翌日（同年四月二十一日）回覆被告授權 賴炳勝 先生處理租約事宜，請被告與賴炳勝聯絡，並表示契約需經公證。同日被告又以電子郵件通知原告同意契約公證，但表示簽約名義人需以「資訊國際世界有限公司」為之，且提出部分修繕問題，原告則於同日以電子郵件回覆「請盡快與賴先生洽談」等語。是雙方仍未達成租賃合意及完成約定方式（書面及公證）。綜上兩造間往來聯繫內容，兩造自系爭租賃契約租期屆滿前之九十八年十二月六日起，即針對續約一事有所商議聯繫，惟迄未達成合意，是雖原告於電子郵件中有提出契約條件例如「租賃期間應訂為民國九十九年一月一日至民國一百零一年四月三十日止」（九十九年四月二十一日電子郵件）、「每月租金三萬元、期限兩年」（九十八年十二月六日電子郵件）等語，惟僅屬單方面表達原告就契約內容之意見，且未完成約定之契約方式，被告所辯兩造已就續約一事達成合意云云，難以採認。
㈢被告雖辯稱：原告已同意被告就九十九年一、二月份租金延
至九月份付款，且被告已指示員工洪銘成、洪詮政匯款共十八萬元支付三至八月份租金，惟被告就原告同意被告匯款支付租金一節，並未舉證以實其說，況原告已委託律師於九十九年五月二十四日發函被告，表示原告帳戶所匯入之六萬元（洪銘成匯入）、三萬元（洪詮政匯入），因兩造間已無契約關係而無法收受，惟因係以現金匯入而無法匯回，請被告告知洪銘成、洪詮政之銀行帳戶及帳號以便匯回款項等語，有該律師函在卷可憑。是被告據此辯稱兩造間已就續約達成合意云云，亦非可取。
㈣按「民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示
反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力」，最高法院五十五年度台上字二七六號判例參照。參以前揭兩造往來電子郵件內容，兩造自九十八年十二月六日原租賃期間屆滿前，原告業已表明續約應另簽定新書面租約，業如前述，則原告於租期屆滿前即已表明續租應另訂契約之意思，尚難認有民法第四百五十一條規定之適用，附此指明。
㈤綜上，原告主張兩造間租賃契約業於九十八年十二月三十一
日租期屆滿時消滅等情，堪予採認，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由。
㈥按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條規定甚明。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採，最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例足參。本件兩造間就系爭房屋之租賃契約已於九十八年十二月三十一日終止，被告已喪失占有使用收益系爭房屋之權利，仍繼續占有使用收益迄今，被告自係無法律上原因受有利益，並致原告受有損害，原告依民法第一百七十九條規定請求被告自九十九年一月一日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利三萬元，亦有理由。
㈦末按兩造間房屋租賃契約第六條「違約處罰」約定：「…⒉
乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金」等語。原告早於九十八年十二月六日，即以電子郵件請被告就續約簽署書面租約後寄回，再由原告簽署，惟被告遲未完成簽約，並於九十九年一月十一日以電子郵件通知原告不擬續約，請原告不用回台簽約。被告雖於九十九年四月二十日又表示希望續租，惟亦遲未完成續約之簽約及公證，均如前述，則本件租賃契約於九十八年十二月三十一日因租期屆滿而終止後，被告迄未將系爭房屋騰空遷讓交還原告，原告依契約第六條上開約定請求被告自九十九年一月一日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金三萬元，即屬有據。
四、綜上所述，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並請求被告支付自九十九年一月一日起至同年六月三十日止計六個月之不當得利及違約金共計三十六萬元（6月×〈30,000元＋30,000元〉＝360,000），及其中不當得利部分之十八萬元自起訴狀繕本送達翌日即九十九年八月三十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自九十九年七月一日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告不當得利及違約金六萬元（30,000元＋30,000元），為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國100年1月18日
民事第二庭法官高偉文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年1月18日
書記官駱俊勳