裁判字號：臺灣新北地方法院91年訴字第1202號民事判決
裁判日期：民國92年01月10日
裁判案由：返還不當得利
臺灣板橋地方法院民事判決九十一年度訴字第一二○二號
原告丙○○被告乙○○右當事人間請求拆屋還地等事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將坐落臺北縣新莊市○○段○○號土地上如附圖所示Ｂ部分（面積四點
八四平方公尺）、Ｃ部分（面積二點五一平方公尺）之建物，及同地段三之一號土地上如附圖所示Ａ部分（面積十點四二平方公尺）之建物拆除，並將該部分土地返還原告。
㈡被告應給付原告新臺幣（下同）九萬六千零七十二元，及自民國九十一年九月
二十四日準備程序庭呈之辯論意旨狀送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自九十一年五月七日起至返還前項土地之日止，按月給付原告一千八百十七元。
㈢願供擔保，請准就聲明第一項及第二項前段九萬六千零七十二元部分宣告假執行。
二、陳述：㈠坐落臺北縣新莊市○○段○○號及三之一地號二筆土地（下稱系爭土地）為原
告所有，呈長條形，緊鄰被告所有門牌號碼為臺北縣新莊市○○街○號房屋（下稱成功街一號房屋）後側，緣被告之父甲○○在系爭土地上搭蓋違建，附著於前開被告所有成功街一號房屋，因內部已打通連成一體，成為主建物之一部，故被告對上開搭建於原告土地上之建物應已具有事實上之處分權。按被告無法律上之權源竟占用原告所有系爭土地，原告自得依民法第七百六十七條之規定，請求被告拆屋還地。另被告無權占有原告土地，使原告受有相當於租金之損害，爰亦依不當得利之法律關係，請求被告給付自八十六年五月七日起至九十一年五月六日止，共計五年依土地法所定系爭土地申報地價年息百分之十計算之損害金，共計為九萬六千零七十二元，並自九十一年五月七日起至返還土地之日止，按月給付原告一千八百十七元。
㈡本件系爭土地上之建物為被告之父甲○○所建，故原告起訴時係將甲○○列為
被告，然經鈞院至現場勘驗結果，發現增建部分與主建物已附合無法分離，且原有建物後部之牆壁業已打通，與增建部分連成一體，故應係被告對系爭土地上之增建部分具有事實上之處分權，爰依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款，請求之基礎原因事實同一及同條項第四款情事變更原則之規定，追加被告為當事人，並撤回對甲○○之起訴。
㈢原告否認被告房屋之前屋主即證人 徐鎮洋 曾向原告之被繼承人 林先港 購得系爭
土地之使用權，證人徐鎮洋所證不實；被告所提之收據影本，原告亦否認其真正。況縱使該收據為真正，其內容係記載「房屋後面圍牆占地」之使用權，然據證人徐鎮洋所述，系爭土地當時並無房子亦無圍牆，只是水溝地，因此收據內容所載之標的並無法確定。按債之標的於債之關係成立時，如根本無法確定，則其內容即屬不能實現，法律行為即為無效，是以上開收據並不生法律上之效力。另縱使證人徐鎮洋曾取得系爭土地之使用權，然此僅為其與林先港間之約定，不得未經林先港之同意即讓與甲○○使用。且甲○○嗣於八十二年五月十四日另與原告訂立土地交換使用同意書，如甲○○確已取得系爭土地之使用權，又何以再與原告交換土地？顯見被告辯稱其已自證人徐鎮洋處購得系爭土地之使用權，洵非可採。
㈣原告與被告之父甲○○簽立土地交換使用同意書時，甲○○曾承諾取得其他共
有人之同意，原告方與之交換土地使用，且原告交換之目的即在於蓋房子。按甲○○與原告交換使用之「成功街一號左側空地」部分係甲○○與其他人所共有，甲○○並無特定之使用範圍，如何能以其權利範圍與原告交換使用？顯見被告此部分所辯並不足採，現訴外人即共有人之一 黃餘生 既反對原告使用上開成功街一號左側土地，甚而提出竊佔告訴，使原告無法繼續使用該地，甲○○即屬給付不能，原告自得依民法第二百五十六條之規定解除系爭土地交換使用契約。嗣該約於八十八年九月二十五日經原告解除後，視為自始不存在，故被告使用系爭土地，即為無權占有。
三、證據：提出存證信函回執影本乙份、地價謄本二份、土地登記謄本影本二份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第二百五十五條
第一項定有明文。經查原告因另案竊佔案件於八十八年十二月十五日至現場履勘時，即已知曉系爭土地上之增建物係附著於上開成功街一號主建物之事實，按原告既於起訴前即已得知上情，即無情事變更之情形，故其追加被告乙○○部分，並不合法，被告亦不表同意。
㈡被告所有前開成功街一號房屋係於七十五年四月七日向證人徐鎮洋所購買，而
證人徐鎮洋早於七十二年八月十八日即以二萬五千元之價格向原告之被繼承人林先港（即系爭土地之原所有人）購得上開房屋後面圍牆佔地之使用權；嗣證人徐鎮洋將上開房屋售予被告時，亦將系爭土地之使用權一併售予被告，按原告既為林先港之繼承人，自應受前開約定之拘束，從而被告本得使用系爭土地，並非無權占有甚明。
㈢被告之父甲○○嗣於八十二年五月十四日與原告簽訂土地交換使用同意書，約
定將甲○○等所有之上開成功街一號房屋左側空地使用權與該屋後側原告所有土地之使用權互相交換使用，性質上應屬互為租賃，而雙方並未定有期限，且甲○○與原告交換使用土地之目的在於搭蓋房屋，因此就甲○○部分而言，應屬租用基地建築房屋之不定期租賃契約，除有土地法第一百零三條所定之情形外，原告不得終止或解除契約。
㈣甲○○與原告間約定交換使用土地時，原告交換之目的在於作為停車場使用，
甲○○部分則在於蓋房子，甲○○並未同意代為取得其他共有人之同意，蓋原告當時已知該地係甲○○與他人所共有，如兩造間確有上開約定，自應記載於上開同意書中，然同意書中既未有相關記載，足見原告之主張並非事實。退步言之，縱甲○○確有取得其他共有人同意原告使用之義務，然訴外人即共有人之一張 久松 同意原告在該地停車、另一共有人黃餘生對此亦表示不反對，之後黃餘生會提出竊佔告訴，是因為原告擅自加蓋高度達二樓之鐵皮屋頂，並搭建水泥夾層建物作為倉庫使用所致，因此原告無法使用前開空地係因可歸責於原告自己之事由，並非甲○○未履行契約，至為灼然。故原告據此主張解除土地交換使用契約，顯無理由。
㈤退步言之，縱原告解除系爭土地交換使用契約之意思表示為有效，然原告既於
簽約之日即八十二年五月十四日至八十九年間均使用被告所有之上開成功街一號左側空地，亦應給付被告上開期間相當於租金之不當得利，爰以此就原告主張之返還不當得利部分為抵銷。
三、證據：提出建物登記謄本乙份、建築改良物所有權狀、收據、土地交換使用同
意書、存證信函、本院八十九年度易字第一三一○號刑事判決、訊問筆錄、審判筆錄影本各乙份為證，並聲請訊問證人徐鎮洋。
丙、本院依職權調閱本院八十九年度易字第一三一○號竊佔案件全卷及勘驗現場，並囑託臺北縣新莊地政事務所派員協助測量。
理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款定有明文。經查本件原告起訴原係以甲○○為被告，嗣追加乙○○為被告，其所主張者均係基於甲○○於系爭土地上增建房屋此一基礎事實，揆諸前揭法條之規定，自屬合法，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：系爭土地為原告所有，呈長條形，緊鄰被告所有成功街一號房屋後側，緣被告之父甲○○在系爭土地上搭蓋違建，附著於前開被告所有成功街一號房屋後側，因增建部分與主建物已附合無法分離，且原有建物後部之牆壁業已打通，與增建部分連成一體，故被告對系爭土地上之增建部分應具有事實上之處分權。按被告無法律上之權源竟占用原告所有系爭土地，原告自得依民法第七百六十七條之規定，請求被告拆屋還地；又被告無權占有原告土地，使原告受有相當於租金之損害，爰亦依不當得利之法律關係，請求被告給付如聲明第二項所示之損害金。原告之被繼承人林先港並未將系爭土地之使用權出售予被告房屋之前屋主即證人徐鎮洋，且被告出示之收據內容係記載「房屋後面圍牆占地」之使用權，然系爭土地當時並無房子亦無圍牆，只是水溝地，因此收據內容所載之標的並無法確定，法律行為即屬無效；退步言之，縱證人徐鎮洋確曾取得系爭土地之使用權，然此僅為其與林先港間之法律關係，不得未經林先港之同意即讓與甲○○使用。此外，原告與被告之父甲○○簽立土地交換使用同意書時，甲○○曾承諾取得其他共有人之同意，現共有人之一黃餘生既反對原告使用上開成功街一號左側土地，使原告無法繼續使用該地，甲○○即屬給付不能，原告自得解除系爭土地交換使用契約，嗣該約於八十八年九月二十五日經原告解除後，視為自始不存在，故被告使用系爭土地，即為無權占有等語。
三、被告則以：被告所有前開成功街一號房屋之前屋主即證人徐鎮洋於七十二年八月十八日即曾以二萬五千元之價格向原告之被繼承人林先港購得上開房屋後面圍牆佔地之使用權，嗣證人徐鎮洋將上開房屋售予被告時，亦將系爭土地之使用權一併售予被告，按原告既為林先港之繼承人，自應受前開約定之拘束，從而被告本得使用系爭土地，並非無權占有甚明。另被告之父甲○○嗣於八十二年五月十四日與原告簽訂土地交換使用同意書，約定將甲○○等所有之上開成功街一號房屋左側空地使用權與原告所有系爭土地之使用權交換使用，性質上應屬互為租賃，原告交換之目的僅在於作為停車場使用，且甲○○並未同意代為取得其他共有人之同意，蓋原告當時已知該地係甲○○與他人所共有，如確有上開約定，自應記載於上開同意書中，然同意書中既未有相關記載，足見原告之主張並非事實。退步言之，縱甲○○確有取得其他共有人同意原告使用之義務，然其餘共有人 張久松 、黃餘生均不反對原告在該地停車，之後黃餘生會提出竊佔告訴，係因原告擅自加蓋高度達二樓之鐵皮屋頂，並搭建水泥夾層建物作為倉庫使用所致，故原告實係因可歸責於自己之事由而無法使用前開空地，其據此主張解除土地交換使用契約，自無理由。此外，如原告解除系爭土地交換使用契約之意思表示為有效，然原告既於簽約之日即八十二年五月十四日至八十九年間均使用被告所有之上開成功街一號左側空地，亦應給付被告上開期間相當於租金之不當得利，爰以此就原告主張之返還不當得利部分為抵銷等語，資為抗辯。
四、經查：系爭土地為原告所有，成功街一號房屋共有四樓，其中一樓為被告所有，三樓為被告之父甲○○所有，原告與甲○○間曾於八十二年五月十四日簽訂土地交換使用同意書，約定將甲○○等所有之上開成功街一號房屋左側空地使用權與該屋後側原告所有系爭土地之使用權互相交換使用，嗣甲○○即於系爭土地上搭建如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之建物，而此部分之增建與主建物已附合無法分離，且原有建物後部之牆壁業已打通，與增建部分連成一體等事實，為兩造所不爭，並有建物登記謄本乙份、建築改良物所有權狀、土地交換使用同意書、存證信函影本各乙份及土地登記謄本影本二份附卷可稽，自堪信為真實。
五、按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，民法第八百十一條定有明文；經查上開成功街一號建物為被告於七十五年五月十四日取得所有權，有建物登記謄本及建築改良物所有權狀影本各乙份在卷可按，又系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之建物，則係被告之父甲○○於八十二年五月十四日簽訂系爭土地交換使用同意書後所搭建，亦為兩造所不爭；次查上開Ａ、Ｂ、Ｃ部分之建物，並非於原有成功街一號建物外另增獨立之建物，而係就原有建物後側向外搭建，並將原有建物後部之牆壁打通，與增建部分連成一體，並無構造及使用上之獨立性等情，業據本院勘驗屬實，性質上應屬附合之物（本件主建物及增建物因不屬同一人所有，故非為附屬物），揆諸前揭法條之規定，甲○○所搭建之上開增建物，其所有權即應於搭建完成時，歸屬於當時主建物之所有人即被告所有，堪以認定。
六、次按土地使用同意之約定係屬債權契約，依債權相對性原則，其效力僅及於立約當事人之間，故未經讓與人之同意，使用權人自不得將其使用權讓予他人。本件不論原告之被繼承人林先港是否同意證人徐鎮洋使用系爭土地，其同意使用土地之約定僅及於當事人即林先港與證人徐鎮洋間，未經林先港或其繼受人之同意，徐鎮洋並無擅將使用權讓予被告之權利，從而其所為讓予使用權予被告之行為，對原告自不生效力，被告此部分所辯，尚非可採。
七、復按交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換與他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，其性質屬於互為租賃關係，最高法院八十八年度台上字第二八○五號判決意旨可資參照。經查，原告自認其與甲○○間交換使用土地之目的均在於建築房屋（參見本院九十一年九月二十四日準備程序筆錄），因此就甲○○部分而言，性質上即屬租地建屋之契約。再按租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言，最高法院四十八年台上字第二二七號判例意旨亦可參照。本件被告取得系爭增建物之所有權固係基於前揭附合之規定，而非基於甲○○所為讓與房屋所有權之法律行為，然性質上既屬近似，自應為相同之解釋。系爭土地交換使用契約，既無禁止轉讓基地上所建房屋所有權之特約，揆諸前揭法條及判例、判決意旨，即應認原告同意甲○○使用系爭土地建築房屋之效力及於取得房屋所有權之被告，被告占有系爭土地即非無法律上之權源甚明。
八、末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。經查：
㈠系爭土地交換使用同意書中，就成功街一號左側空地部分，明確載有「甲○○等
所有」等語，顯見原告當時即已明知該地並非甲○○單獨所有；再由上開同意書中，尚附有地籍圖以標明交換使用之標的物等情觀之，亦顯示原告對系爭同意書之簽訂並非草率為之，如甲○○當時確曾聲稱負責取得其他共有人之同意，衡情並無不載明於系爭同意書之理，然同意書中既無相關之記載，原告復未能就此舉證以實其說，尚難認甲○○或其土地使用權之繼受人即被告依約負有取得其他共有人同意之義務。至原告雖另主張甲○○就上開成功街一號左側空地係與他人共有，並無特定之使用範圍可與原告交換使用等語，惟查上開成功街一號左側空地雖係成功街一號一樓至四樓住戶所共有，然原告為達使用該地之目的，除因取得甲○○（三樓所有權人）之同意而得以共有人之一身份使用該地外，亦可另行再取得其他共有人之同意後而全權使用該地，至原告是否果能取得其他共有人之同意，則為原告與他共有人之間之問題，非謂其與土地共有人之一甲○○即無單獨成立土地交換使用契約之餘地，亦難以此逕論甲○○即負有取得其他共有人同意之義務，至為灼然。按甲○○或被告既未負有取得其他共有人同意之義務，即無原告所稱給付不能之情事，原告據此解除土地使用交換契約，自非有據。
㈡退步言之，縱認甲○○確曾承諾負責取得其他共有人之同意，惟查原告主張其取
得上開成功街一號左側空地使用權之目的即在於建築房屋，業為被告所否認，而承租基地建築房屋與一般單純之土地租賃就當事人之權利義務關係而言，在法律上之效力頗不相同，從而原告即應就此有利於其之事實負舉證責任。經查甲○○於原告另涉竊佔案件刑事偵查程序中已明確陳稱當初交換之目的僅在於使原告作為停車之用，共有人之一即四樓住戶張久松亦陳稱：「甲○○有跟我說 林某 要停車，我是有同意其停車」等語（均參見臺灣板橋地方法院檢察署八十八年度他字第一七○八號竊佔案件八十八年十二月十五日訊問筆錄），而原告於刑事審理程序中亦稱使用該地是作為停放車輛之用（參見本院八十九年度易字第一三一○號竊佔案件八十九年五月八日審判筆錄），於本院審理中則明確指出：「只是作為通道使用。並不是直接作為停車使用」等語，而其嗣後加蓋二樓之原因，是「因為屋頂與房子之間空隙會漏水才加蓋」（均參見本院九十一年十一月十二日準備程序筆錄），綜上跡象以觀，原告於加蓋前僅係將該地作為通往停車處之通道使用，且係因為防止漏水而加蓋，而該地之共有人均僅認為原告係使用該地作為停車之用，顯見當初交換使用土地之目的似僅及於停車之用途，原告復未能就此舉證以實其說，自難認就原告部分而言，交換土地之目的亦在於興建房屋。故縱甲○○或其土地使用權之繼受人即被告負有取得其他共有人同意之義務，亦僅以其他共有人同意或不反對原告將該地作為停車之用即可，不負有取得其他共有人同意原告於該地建築房屋之義務，自屬當然。
㈢就停車用途而言，共有人之一張久松同意原告在該地停車，已如前述，另一共有
人黃餘生亦於刑事審理程序中證稱：「之前我也沒有反對被告使用」等語（參見前揭八十九年五月八日審判筆錄），而其於刑事偵查程序中所提書狀，亦載明「屋主丙○○：：利用防火巷（即指系爭成功街一號左側空地）作為其屋後空地停車的通道，當時本一號土地共同持有人因其使用時並無何影響，未提異議」等語（參見前揭八十八年度他字第一七○八號竊佔案件偵查卷第十五、十六頁），另被告為甲○○之子，亦未有反對原告作為停車用之意思表示，足證上開成功街一號房屋左側空地之共有人均未反對原告將該地作為停車之用，揆諸前揭說明，甲○○或被告即無給付不能之情事，故原告據此解除系爭土地交換使用同意契約，亦屬無據，不生合法解除效力。
九、綜上所述，原告同意甲○○使用系爭土地建築房屋之效力既及於被告，且原告所為解除契約之意思表示並不合法，不生解除效力，故被告基於系爭土地交換使用契約而占有系爭土地，即有法律上之原因，並非無權占有。從而原告基於民法第七百六十七條之規定，請求被告拆屋還地，及基於不當得利之法律關係，請求被告給付如其聲明第二項所示之損害金，即非有理，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一論述，併予敘明。
十一、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十二年一月十日
臺灣板橋地方法院民事第四庭~B審判長法官陳財旺~B法官陳翠琪~B法官張紹省右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十二年一月十四日~B書記官白俊傑