裁判字號：臺灣彰化地方法院105年訴字第755號民事判決
裁判日期：民國106年11月17日
裁判案由：分割共有物
臺灣彰化地方法院民事判決105年度訴字第755號原告 陳正隆 訴訟代理人 李淵源 律師被告 楊敏 訴訟代理人 陳聰能 律師受告知人臺灣土地銀行股份有限公司法定代理人 凌忠嫄 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落彰化縣○○段000地號土地、地目田、面積2300平方公尺，及同段985地號土地、地目建、面積250平方公尺應予分割如附圖一即彰化縣溪湖地政事務所民國106年5月17日溪測土字第724號土地複丈成果圖所示方案分割，即編號A部分面積1798平方公尺及編號D部分面積138平方公尺分歸原告取得；編號B部分面積502平方公尺及編號C部分面積112平方公尺分歸被告取得。
被告應補償原告新台幣98,293元。
訴訟費用由兩造按原應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、坐落彰化縣○○段000地號土地、地目田、面積2300平方公尺，及同段985地號土地、地目建、面積250平方公尺為兩造所共有，其中系爭984地號土地之應有部分原告為2300分之1789、被告為2300分之502，另系爭985地號土地之應有部分原告為7749分之2479、被告為7749分之2000。兩造就系爭土地未訂有不分割之特約，依物之使用目的，亦無不能分割之情形，惟無法達成分割協議，爰依民法第823條第1項前段、第824條及農業發展條例第16條第1項第4款之規定請求准予裁判分割如附圖一所示方案。
㈡、兩造所提方案就系爭985地號土地部分，兩造所主張之分配位置均相同，惟就系爭984地號土地即有不同，因系爭984地號土地僅有北端面臨埔打路，且該面臨埔打路之寬度約為30公尺，而就系爭984地號土地，原告之應有部分面積為1798平方公尺，約整筆土地面積之78%；另被告應有部分僅為502平方公尺，約占整筆土地面積之22%，倘依上開比例分配，則原告分得臨埔打路之寬度應為23.4公尺，被告分得臨埔打路之寬度則為6.6公尺，惟被告主張之方案中，其所分得之編號B部分臨埔打路之寬度多達12公尺，較其依面積比例應分得之寬度6.6公尺多出5.4公尺，而原告分得之編號A部分臨埔打路之寬度僅有18公尺，較其依面積比例應分得之寬度
23.4公尺少分5.4公尺，是被告主張之方案顯然不利於原告，亦不符公平。原告提出附圖一方案，不僅兩造分得臨埔打路之寬度較能按面積比例分配原告分得之編號A部分臨埔打路寬度為21.5公尺，被告分得之編號B部分臨埔打路之寬度為8.5公尺，且被告分得之編號B部分亦能連接南端之灌溉溝渠，利於被告日後汲水耕作，是原告主張之方案自較被告主張之方案妥適可採。
㈢、關於系爭984地號土地部分，因兩造分得之位置與其應有部分之價值有差距，自應由被告依鑑定報告補償原告新台幣（下同）98,293元。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：
㈠、兩造所提方案就系爭985地號土地部分，兩造所主張之分配位置均相同，而就系爭984地號土地部分，臨埔打路之寬度約為31公尺，如依原告主張之附圖一方案，則被告就其於系爭984地號所分得編號B部分土地之地形則甚為狹長、不方正（註：臨埔打路一側即北側之寬度為9公尺、南側之寬度為
5.75公尺；長度為85公尺），甚為不利於被告之耕作及使用，且被告所分得編號B部分與被告所分得編號C部分相鄰接後之地形，更係不方正而為狹長、畸零之格局，又被告所有之一樓建物（即卷附彰化縣溪湖地政事務所105年8月1日溪測土字第1074號土地複丈成果圖所示甲部分面積46.58平方公尺），亦將因該建物之坐落基地係分歸原告取得，而需予以拆除，另被告就其所分得之編號C部分土地，除與公路並無適宜之聯絡外，更不能依法申請建造執照，是原告主張之方案顯然不利於被告，且不符合經濟效用及公平合理之原則。
㈡、至被告所主張附圖二方案，兩造所各自分配取得之編號A、B部分土地之地形，均甚為方正、完整，被告所有之一樓建物不需拆除，且原告所分得之編號A部分臨埔打路之寬度亦多達19公尺，被告所分得之編號B部分臨埔打路之寬度則為12公尺，並未不利於原告，並可依鑑價結果而由被告補償原告204,779元，另被告並可依法就其所分得之編號C部分土地申請建造執照，至於被告所分得之編號B部分雖未鄰接南端之灌溉溝渠（即同段2272地號水利用地），然此於相對上係被告較可接受之不利益，蓋被告於本件訴訟繫屬前即不曾使用過該灌溉溝渠耕作，而係使用被告現有建物旁之地下水耕作，被告於本件分割後自仍可沿用上開地下水灌溉該編號B部分之土地，是被告主張之方案自較符合經濟效用及全體共有人之利益，且符合公平合理之原則，而較原告主張之附圖一方案妥適可採。並聲明：請求依附圖二方案分割；被告應補償原告204,779元。
三、得心證理由：
㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命以原物分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第2項第1款分別定有明文。又農業發展條例所稱耕地，指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地；每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但該條例民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有，不在此限，農業發展條例第3條第11款及第16條第1項第4款亦分別定有明文。查原告起訴主張系爭2筆土地為兩造共有，其中系爭984地號土地之應有部分原告為2300分之1789、被告為2300分之502，另系爭985地號土地之應有部分原告為7749分之2479、被告為7749分之2000。又系爭984土地為特定農業區農牧用地，且於89年1月4日前已為兩造所共有，且兩造並未約定不為分割，亦無因物之使用目的不能分割或法令規定不能合併分割之情形，惟無法協議分割，符合民法第823條第1項、第824條第2項及農業發展條例第16條第1項第4款之規定。上情業據原告提出系爭2筆土地之土地登記謄本（見本院卷第4頁至第6頁）、地籍圖謄本在卷為證，經核相符，且為兩造所不爭執，應信為真實。從而，原告請求分割系爭2筆土地，於法有據，應予准許。
㈡、次按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起分割共有物之訴，於法院定分割方法時，必須考量兩造之意願、土地建物現況、各共有人原使用位置、分割後各共有人分得土地之形狀及利用價值，及共有人全體之利益等公平衡量。經查：
１、系爭土地北臨埔打路（含水溝5米寬），西側、南側臨水溝，東北邊臨路位置有被告所有未保存登記之一樓建物及二層樓房等情，業經本院勘驗屬實，並囑託會同溪湖地政事務所人員現場勘測屬實，有勘驗筆錄及上開地政事務所收件日期105年8月1日土地複丈成果圖各乙份在卷可稽（見本院卷第21頁至第22頁、第26頁）。
２、原告主張應依附圖一方案分割，被告則主張應依附圖二方案分割，而該兩案中就系爭985地號土地部分，兩造所主張之分配位置均相同，不論採附圖一或二均無二致，是本案最主要爭執點在於兩造所分得之系爭984地號土地於面臨北邊之埔打路之面寬以及被告位於其上一樓磚造建物有無保存必要？本院審酌：
⑴、系爭984地號土地面臨埔打路之寬度約為30公尺，而就系爭
984地號土地，原告之應有部分為2300分之1798，被告之應有部分為2300分之502，若依上開比例分配，則原告分得臨埔打路之寬度應為23.45公尺，被告分得臨埔打路之寬度則為6.54公尺，惟被告主張之附圖二方案，其所分得之編號B部分臨埔打路之寬度多達12公尺，較其應有部分比例應分得之寬度6.6公尺多出5.4公尺顯不利於原告，亦不符公平原則，且原告分得之土地呈不方整之Ｌ型，不利原告耕作。至原告所提出附圖一方案，不僅兩造分得臨埔打路之寬度較能按應有部分比例公平分配於兩造，且兩造所分得之土地亦較方整，並均能連接南端之灌溉溝渠，利於兩造日後汲水耕作。
⑵、依附圖一方案方割，被告所有之一樓磚造建物雖無法保留，
惟該建物建築年代久遠，已達40餘年，且屬未經保存登記之建物，被告亦自承其無法證明存在於系爭耕地之上開建物於興建時有得到其他共有人之同意（見本院卷第130頁反面），顯見該建物為違章建築，建物本身保護之利益甚微，倘予以保留，將造成原告取得土地呈不規則狀之Ｌ型，不利土地利用。且分割方案為求土地將來之利用實益，並防止共有土地遭部分共有人違法占用，進而牟取大於其應有部分比例之臨路面寬之分配，分割方案不能完全依照共有人使用現況分配，乃事理之平。
３、綜上，本院認依附圖一方案分割結果，各共有人所分得之土地地形方整，臨路寬度與其應有部分比例相當，並均有適宜之通路對外聯絡，以提高系爭土地之經濟效用，對被告亦無特別不利情形，尚稱妥適、公允，堪值採取。爰諭知系爭二筆土地之分割方法如主文第一項所示。
㈢、復按法院裁判分割共有物，若係以原物分割，原則上應按其應有部分為分配，且該應有部分係以經登記者為準，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項規定甚明。查依前揭附圖一所示方法分割之結果，兩造各自取得之土地形狀、所在位置、交通情形等亦均有所差異，經濟價值顯有不同，為使兩造分得之土地價值均等，揆諸前揭說明，應有以金錢補償之必要。至於兩造互為補償之標準，業經本院囑託華聲估價師事務所就附圖一所示有關系爭984地號土地之分割方法為鑑定，經核閱其鑑定報告內容已就系爭土地之法令分析、影響價格之區域因素、土地特性、區域不動產市場概況等均有詳細之分析與說明，堪認該報告書之鑑價結果尚屬合理、公允，應可作為補償之依據。因此，本院參酌上開鑑價之結果，認為系爭土地採附圖一之分割方法後，被告應補償原告98,293元，此有鑑定報告可稽，復為兩造所不爭執，爰判決如主文第二項所示。
四、末按，共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權；應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：權利人同意分割。權利人已參加共有物分割訴訟。權利人經共有人告知訴訟而未參加，民法第824條之1第1、2項定有明文。查系爭984土地共有人陳正隆將其應有部分2300分之1789，設定最高限額抵押權36萬元予訴外人台灣土地銀行股份有限公司，此有土地登記第三類謄本附卷可參，本院業將本件訴訟告知上開抵押權人（本院卷第128頁），惟抵押權人並未表明參加訴訟，揆諸前揭規定，系爭984土地分割後抵押權人之抵押權應移存於原告分得之如附圖一所示編號A部分土地，併予敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述。
六、本件分割共有物事件，如由敗訴之被告負擔訴訟費用，則顯失公平，爰命勝訴之原告負擔部分訴訟費用。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國106年11月17日
民事第四庭法官康弼周以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費中華民國106年11月20日
書記官黃當易