裁判字號：最高法院104年台上字第2241號民事判決
裁判日期：民國104年11月19日
裁判案由：請求拆屋還地
最高法院民事判決一○四年度台上字第二二四一號上訴人 楊淡襟
江美梅 柯高愛惠 朱勇生 何燕燕 李佳穎 柯土井 古桂金 共同訴訟代理人 陳建勳 律師被上訴人 鄭碧蓮
鄭碧珠 鄭柱陽 共同訴訟代理人 林家慶 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國一○三年八月十二日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上字第七號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段○小段三○一之八、三○一之一○、三○一之一一地號土地（下稱系爭土地），依序為被上訴人鄭柱陽、鄭碧蓮、鄭碧珠所有。上訴人楊淡襟、江美梅、柯高愛惠、朱勇生依序所有台北市○○區○○段二○七、二○八、二○九、二一○建號，門牌號碼分別為台北市○○路○段○○○巷○○號、同號二樓、同號三樓、同號四樓房屋；上訴人何燕燕、李佳穎、柯土井、古桂金依序所有台北市○○區○○段二○三、二○四、二○五、二○六建號，門牌號碼分別為台北市○○路○段○○○巷○○號、同號二樓、同號三樓、同號四樓房屋占有系爭土地如第一審判決所附台北市○○地政事務所民國九十九年九月二十八日複丈成果圖（下稱附圖）所示（各占有位置、面積詳該附圖所載）；上開建物之共用樓梯占用三○一之一○地號土地如第一審判決所附台北市○○地政事務所九十五年十月二十三日複丈成果圖（下稱附圖一）所示（上述房屋、樓梯合稱系爭建物），惟均無占有權源等情，爰依民法第七百六十七條第一項規定，求為命上訴人分別拆除系爭土地上之系爭建物，返還該土地予各該被上訴人之判決。
上訴人則以：系爭土地分割自台北市○○區○○段○○○○號土地（下稱七二七地號土地），該土地共有人於五十六年十月二十八日將系爭建物坐落之基地售予訴外人 李素華 ，李素華復於同年月三十日將之轉售並點交予訴外人 陳欣放 、 劉子華 （下稱陳欣放二人），陳欣放二人依地主出具之五十七年三月三十一日土地使用權證明書（下稱系爭證明書），取得台北市政府五十七年建字第二六號建築執照（下稱系爭建照）而興建系爭建物，伊買受系爭建物，自屬有權占有系爭土地。縱被上訴人未出售七二七地號土地應有部分予李素華，惟其將 鄭能 之土地所有權狀及印章交付訴外人 鄭立 、 鄭文章 、 鄭炳南 （下稱鄭立三人），應負表見代理授權人之責任。伊信賴系爭建照、使用執照及系爭建物所有權狀之核發，善意占有系爭土地，應推定適法有此權利。且被上訴人明知系爭建物占用系爭土地，嗣基於台灣台北地方法院（下稱台北地院）七十二年度訴字第一○○六六號分割共有物判決（下稱分割共有物判決）而分得系爭土地，並於七十五年一月八日辦畢繼承、分割登記，其他共有人與李素華就系爭土地訂立之買賣契約，對被上訴人應繼續存在。況被上訴人知悉系爭建物公然占有系爭土地逾二十年，未行使權利，足使伊相信其不再主張權利，屬權利失效，應禁止其對伊行使權利。另系爭土地為無法單獨建築使用之畸零地，被上訴人訴請拆屋還地，致伊受嚴重損害，顯屬權利濫用並違誠信原則等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：系爭土地各為被上訴人所有，系爭建物於六十一年一月十七日為所有權第一次登記，分別占用系爭土地如附圖、附圖一所示。上訴人雖抗辯因買受系爭建物取得所有權，而有占有權源云云；惟查上訴人提出之李素華於五十六年十月二十八日與鄭立等四十一人簽訂之不動產買賣契約書影本（下稱李素華契約），被上訴人否認其為真正，上訴人未能提出正本，已難認其為真正。況七二七地號土地共有人鄭能於五十年一月三日死亡時，其繼承人為鄭 潘承藩 、 鄭阿蜂 、 鄭錦江 、 鄭月英 、鄭柱陽、鄭碧蓮、鄭碧珠七人，然李素華契約於鄭能部分未列訴外人即 鄭能之 養子鄭錦江，復未記載被上訴人母之姓名，僅有文字模糊不清無法辨識之印文，並將「鄭柱陽」誤載為「 鄭桂陽 」；證人即被上訴人之母 余招 並證稱不知賣系爭土地及李素華契約之事，且上訴人未舉證證明該模糊印文為「余招」、及該印文之真正或余招授權他人蓋印於李素華契約等情，難認余招代理被上訴人簽署李素華契約。證人陳欣放雖於台灣高等法院九十七年度上字第一四九號返還不當得利事件（下稱返還不當得利事件）稱：「伊、劉子華與李素華簽訂之不動產買賣契約書（下稱陳欣放二人契約）是真的，李素華當時有拿李素華契約給伊看」云云，然李素華證述其未參與李素華契約及陳欣放二人契約，可見李素華非實際簽約之人，對該契約亦不知情，該陳欣放之證言，難予採信。次查被上訴人既爭執系爭證明書之形式真正，上訴人未提出正本，其真正已屬可疑。參諸系爭證明書所附地主名冊為 鄭日清 等四十一人，用印者大部分無法辨識，且 鄭水添 、 鄭周勉 非七二七地號土地之登記所有權人，其記載之「 鄭三水 」、「 鄭黃糖 」、「劉 鄭月娥 」，與土地登記簿所有權人「 鄭三木 」、「 鄭糖 」、「鄭月娥」不符，另 鄭心好 、鄭能、 鄭國儒 、 鄭國安 、 鄭春來 、 鄭丁灶 、 鄭金 、 鄭瑞南 （以下合稱鄭心好八人）、 鄭景 當時均已死亡，不可能於系爭證明書用印；而起造人於五十七年間申請建造執照，非必須提出土地所有權狀，亦可提出土地使用權同意書，實務上係核對該土地登記簿謄本所載權利人與土地使用權利證明文件一致，主管機關即視為合法有效文件，有台北市建築管理工程處一○三年三月十八日函（下稱系爭函文）可稽，顯見主管建築機關未實質審查土地使用權同意書上之簽章是否真正，不能以系爭證明書附於系爭建照卷內，或系爭建物曾辦理第一次所有權登記，即認系爭證明書為真正。陳欣放雖於返還不當得利事件證稱：系爭證明書有蓋章，伊也拿到土地權狀云云，然無法確認陳欣放是否取得鄭能之土地所有權狀，故上訴人抗辯七二七地號土地之全部共有人均同意該土地買賣，亦非可取。李素華契約、系爭證明書既難認為真正，李素華、陳欣放二人對系爭土地難謂有合法使用之權源，上訴人抗辯基於債權物權化、占有連鎖等法理，李素華契約對被上訴人應繼續存在，亦非可採。復查系爭建物之原始承購戶遲至六十二年因未獲得系爭土地之所有權移轉登記，委託訴外人 陸志湛 律師起訴，因未將所有土地共有人列入而遭程序駁回，承購戶再請陳欣放等二人轉請李素華解決，李素華於六十六年間訴請被上訴人等鄭氏族人於收受新台幣（下同）二百六十四萬元同時，移轉登記出售土地之所有權應有部分，因未將部分共有人列入，經台北地院認其當事人適格欠缺，以六十六年度訴更字第一三七號判決（下稱所有權移轉登記判決）駁回確定，足見上訴人楊淡襟、何燕燕至遲於該判決時起，已知悉系爭建物無權占用他人土地。準此，本件因年代久遠，相關卷宗已銷毀，然被上訴人係遭偽造簽章，原不知系爭土地遭無權占有情況，縱降低上訴人就有權占有事實之證明度，仍不足證明系爭建物對系爭土地有何正當使用之權源。至分割共有物事件判決之當事人欄載明鄭碧蓮、鄭碧珠為「現應為送達之處所不明，已公示送達」；事實欄敘及「鄭碧蓮、鄭碧珠、鄭柱陽未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀以為聲明或陳述」；理由欄復記載「鄭碧蓮、鄭碧珠、鄭柱陽受合法通知未於言詞辯論期日到場，依原告之聲請由其一造辯論而為判決」，堪認被上訴人未於該事件到場，且非無異議而分割取得系爭土地。又被上訴人雖於七十五年一月八日辦畢系爭土地之繼承、分割登記，僅能認其知悉取得系爭土地所有權；鄭碧蓮於六十八年間領取者，係台北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地部分之徵收補償款；被上訴人繳納系爭土地之地價稅，乃履行其公法上之義務，均難認其同時明知系爭建物無權占用系爭土地。被上訴人取得系爭土地所有權後，因不知李素華契約、系爭證明書存在，而未主張其無效，不能認為足使上訴人信賴其不行使權利，自無權利失效原則之適用。末查依 曹源龍 建築師就三○一之六至三○一之一二地號七筆土地實際丈量、調查，及根據台北市政府地政局土地開發總隊測量之鑑定圖數據比對，認該七筆土地基地面積二分之一以上確實符合平均寬深度，不受最小寬深度之限制，如為空地得單獨建築；該七筆土地共有人並同意於拆屋還地訴訟確定後，共同興建建物、利用土地，則系爭土地與相鄰他筆土地合併使用，非屬無法建築使用之畸零地。況系爭土地於九十九年間公告現值達一千七百三十五萬五千元，被上訴人訴請拆屋還地，固將損及系爭建物，惟究屬被上訴人維護其所有權能之正當行使，難認係以損害上訴人為目的，應無權利濫用或違反誠信原則之情形。從而，被上訴人依民法第七百六十七條第一項規定，請求上訴人各將系爭土地上系爭建物拆除，返還該土地予各該被上訴人，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按關於民事訴訟舉證責任之分配，八十九年間修正之民事訴訟法第二百七十七條已增設但書規定，受訴法院於具體個案決定是否適用該條但書所定公平原則，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度，進而為事實之認定並予判決，以符上揭但書規定之旨趣，實現裁判公正之目的。尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事，每難查考，舉證甚為困難。苟當事人之一造所提出之相關證據，本於經驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認其已盡舉證之責。又買賣並非處分行為，故公同共有人中之人，未得其他公同共有人之同意，出賣公同共有物，應認為僅對其他公同共有人不生效力，而在締約當事人間非不受其拘束（本院七十一年台上字第五○五一號判例意旨參照）。查系爭建物於六十一年一月十七日為所有權第一次登記，被上訴人於七十五年一月八日辦畢系爭土地之繼承、分割登記，為原審認定之事實，可見業經取得所有權登記之系爭建物，公然占有被上訴人所有之土地已歷時數十年。而證人陳欣放稱：「伊向李素華買土地蓋系爭建物，李素華向鄭家買，伊、劉子華與李素華簽訂之陳欣放二人契約為真正」；證人李素華稱：「伊父親 李宗發 從事仲介工作，李素華契約有李宗發為介紹人的簽名，該契約李素華和李宗發的簽名，都是李宗發簽的」各語（見一審㈠卷五二頁背面至五三頁、五六頁）；再鄭能除配偶 鄭潘承藩 外，另有外室余招，其家庭與婚姻狀況與常人有異，然李素華契約內敘明鄭能已死亡，並記載除鄭錦江以外全體繼承人之姓名、住所。據此，由本件待證事實、兩造舉證難易、距離證據遠近、經驗法則所具蓋然性高低、與上訴人提出之相關證據，得否僅以被上訴人之母余招稱其不知出賣系爭土地及李素華契約之事，即斷定其未代理被上訴人簽訂李素華契約？又所有權移轉登記判決已列被上訴人為當事人，其上載有其送達處所，能否謂被上訴人對李素華契約毫不知情？參以鄭柱陽於分割共有物事件已受合法通知（僅鄭碧蓮、鄭碧珠為送達處所不明），於判決前後對分割取得系爭土地乙事似均未有異詞，則上訴人抗辯因被上訴人前已出售土地，故願繼受分割後系爭土地負擔乙節，是否不可採？即非無斟酌之餘地。次查系爭證明書附於系爭建照卷內，系爭函文復謂：五十七年間審核建造執照之實務，係核對土地登記簿謄本所載權利人與土地使用權利證明文件一致，主管機關即視為合法有效文件等情（見原審㈢卷一一三頁）。似見建築主管機關係核對系爭證明書名冊之共有人，與七二七地號土地謄本所載之共有人一致，始核發系爭建照，其後方有使用執照之核發，及辦理建物所有權登記。佐以證人陳欣放所證：系爭證明書每個人都有蓋，伊也拿到土地權狀，有請代書去查（見一審㈠卷五三頁）；系爭證明書名冊之共有人，似與李素華契約之「乙方」相同，且載明鄭心好八人死亡，由其繼承人簽約，則將死亡者列名於系爭證明書，是否為符合當時七二七地號土地登記謄本之記載？另鄭黃糖、劉鄭月娥與「鄭糖」、「鄭月娥」是否同一，僅冠姓有別？均滋疑義。原審僅以系爭證明書名冊之共有人有部分印文無法辨識、或與七二七地號土地登記謄本記載之所有人姓名有出入，即謂系爭證明書非真正，亦非無可議。果被上訴人曾簽訂李素華契約，縱該契約未經鄭錦江同意或對其他共有人不生效力，仍不得謂被上訴人不受拘束。原審逕以上訴人未能提出李素華契約正本，鄭錦江未列名其上等理由，暨當時為被上訴人法定代理人余招否認之詞，即遽為不利於上訴人之認定，未免速斷。復按權利人在相當期間內不行使其權利，如有特別情事，足使義務人正當信任權利人已不欲行使其權利，其嗣後再為主張，應認有違誠信而權利失效。如認被上訴人未同意簽訂李素華契約，不受該債權契約之拘束，惟李素華既曾於系爭建物興建完成後，本於買賣契約起訴向被上訴人主張權利，被上訴人為該事件當事人，理應知悉其事；其於七十二年間復因分割共有物判決取得系爭土地，七十五年辦畢繼承、分割登記，歷時二十餘年未曾向系爭建物所有人行使所有權，上開情事，是否足使上訴人正當信賴已不欲行使權利？此與單純沈默之情形似屬有別；且被上訴人長期保有系爭土地所有權，繳納地價稅，竟謂不知系爭二棟四層建物占有該土地，致未行使權利，是否合理？原審未遑細究，即認無權利失效原則之適用，並嫌疏略。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國一○四年十一月十九日
最高法院民事第六庭
審判長法官高孟焄
法官袁靜文法官鄭雅萍法官陳光秀法官鍾任賜本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○四年十一月三十日
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