裁判字號：臺灣宜蘭地方法院101年訴字第421號民事判決
裁判日期：民國103年02月14日
裁判案由：拆屋還地
臺灣宜蘭地方法院民事判決101年度訴字第421號原告福崇寺法定代理人 高素霞 訴訟代理人 張致祥 律師複代理人 黃美慈 律師
陳珮瑄 被告 雷祥賢
雷禹霆 林 游秀苗 游清子 上四人共同訴訟代理人 羅明宏 律師被告 雷祥欽
雷祥薰 雷祥琛 雷祥鈴 雷祥民 游秀鶴 上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國103年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○號上如附圖編號a1所示地上物拆除，將土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾陸萬為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰參拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○○號土地原為 吳阿森 所有，嗣吳阿森出家成為原告住持，於民國70年間以買賣為原因將上開土地登記於原告名下。其中㈠69、72地號土地部分，吳阿森與被告之被繼承人 游兆奎 之間，曾訂有不定期之租賃契約，由游兆奎租用69、72地號土地興建目前門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○○號之房屋，游兆奎死亡後，被告為其繼承人，而繼受前開不定期租賃契約之權利義務，原告與兩造間應存在不定期租地建屋契約。然：⑴原不定期租賃契約之目的，乃係便利吳阿森與游兆奎之配偶雷旦間相互往來交誼之用。如今2人俱已辭世，被告等人亦皆搬移他處，應認當初租地建屋之目的已結束。且○○路00號房屋原興建材質為木造（即附圖編號a2、a3部分），依當初租賃雙方之認知，木造房屋依一般平均之耐用年限，也僅10年，是以原告方面允諾游兆奎建築房屋之年限應認為屆至。況木造房屋早已無法使用，被告亦自承將瓦片屋頂改為鐵皮屋頂，已明顯改變材質，尤其在101年2月間，被告因○○路00號房屋擴建部分無權占用原告之同段71、71之7地號土地，經強制執行程序拆除系爭房屋之一面牆柱後，應認已達無法使用之情形，被告又在拆毀之牆柱處以鋼筋補強，應認符合不可抗力所造成毀壞，而達不堪使用之情形。故至少自該時起，不定期租賃契約租期應認業已屆至，而有土地法第103條第1款「契約年限屆至」之情形。⑵原本約定木造房屋面積應為25.42坪（即83.866平方公尺），其後被告未經原告同意，擴建房屋，目前測量面積達97.42平方公尺，顯逾當初雙方之約定建築面積，又被告後前因強制執行程序拆除○○路00號房屋之一面牆柱後，亦未經原告同意，而在原木造房屋內加設鋼骨支撐，亦非當初約定之房屋性質，被告顯有土地法第103條第5款所定「承租人違反租賃契約」之情事。
⑶綜上，就69、72地號土地部分，原不定期租賃契約乃符合土地法第103條第1款或同條第5款之終止租約事由，原告自得終止租約，原告並以起訴狀之送達為終止租約之意思表示。系爭租約經終止後，○○路00號房屋之木造範圍（如附圖編號a2、a3所示）即無權繼續使用土地，原告自得本於所有權之法律關係，請求被告將坐落69、72地號土地上如附圖編號a2、a3所示建物拆除，將土地返還原告。㈡96地號土地部分，兩造間自始即無租約存在，被告公同共有如附圖編號a1所示建物，無合法占有權源，占有96地號土地，原告自得依所有權之法律關係，請求被告將該部分建物拆除，將土地返還原告。㈢綜上所述，被告公同共有如附圖編號a1、a2、a3之建物並無正當占有權源，卻占有使用原告系爭3筆土地，為此依所有權之法律關係提起本訴，聲明求為判決：⒈被告應將系爭3筆土地上如附圖編號a1、a2、a3所示建物拆除，將土地返還原告。⒉原告願供擔保，請求准為假執行之宣告。
二、被告雷祥欽、雷祥薰、雷祥琛、雷祥鈴、雷祥民、游秀鶴等人經合法通知並未到庭，亦未提出書狀作何意思表示。被告雷祥賢、雷禹霆、 林游秀苗 、游清子則答辯以：兩造間就原告所有之69、72、96地號土地均存在租地建屋之不定期租賃關係，○○路00號房屋雖年代久遠，惟在被告細心維護下，屋況良好，迄今仍在住居使用，房屋主結構亦無因不可抗力所造成之自然損害。雖101年2月間因強制執行程序拆除部分之磚造及木造房舍，然並未損及主要結構，是○○路00號房屋並無滅失毀損或不堪使用之情事，原告以固定資產耐用表之年限主張租期屆至，根本於法無據。更何況兩造間之租地建屋契約除有法定終止租約之原因外，縱使基地上之房屋因故滅失，租用基地之契約亦未失其存在。原告雖另謂被告擴建房屋以及另在木造房屋內加設鋼構，均屬違約云云。然租地建屋契約，乃以租賃基地供建築房屋為內容所成立之契約，是以承租人在所承租之基地上建築房屋之用，原即為租地建屋契約之目的，至於所建築之房屋樣式、材質及面積大小，一次或分次建築，均在所不論，兩造間就租地建屋契約並未就房屋建築面積、形式或性質有任何約定，原告謂被告擴建房屋、加設鋼構係違反租約云云，並無理由。是本件並無原告主張之終止事由，原告自無從終止租約，兩造間不定期租賃契約既屬存在，被告即有占有使用69、72、96地號土地之正當權源，原告訴請被告拆屋還地並無理由等語。
三、經本院協同原告與被告雷祥賢、雷禹霆、林游秀苗、游清子進行爭點整理結果（其餘被告均未曾到庭），雙方爭執與不爭執事項如下（見本院卷第324至325頁）：
㈠不爭執事項：⒈系爭72、69、96地號土地為原告所有，○○路00號房屋占有
系爭3筆土地之位置、面積及範圍乃如附圖編號a1、a2、a3所示。
⒉吳阿森與游兆奎間（筆錄誤載為原告與游兆奎間，應予更正
）於21年間就69、72地號土地成立不定期租地建屋契約，由游兆奎在其上興建房屋，原告並收取租金至68年間（至租地範圍是否包括96地號，兩造間有爭執）。
⒊游兆奎於21年間於69、72地號上興建如附圖編號a2、a3之木造部分。附圖編號a1之部分為嗣後所興建。
⒋附圖編號a1之磚造部分，目前作為系爭房屋之廁所、廚房、
餐廳使用；附圖編號a2及a3之木造部分目前作為客廳、起居室、臥房使用。編號a1、a2及a3建物均為被告所公同共有。
⒌游兆奎死亡後，被告全體為游兆奎之繼承人。
㈡爭執事項：⒈原告主張終止租約後，被告無權占有69、72地號土地，基於
所有權之法律關係請求被告拆除附圖編號a2、a3所示建物，將69、72地號土地返還原告，有無理由？⑴原告以租約年限屆滿，符合土地法第103條第1款之終止租約
事由，請求終止租約，有無理由？⑵原告以被告違反租賃契約，符合土地法第103條第5款之終止
租約事由，請求終止租約，有無理由？⒉原告基於所有權之法律關係，請求被告拆除附圖編號a1所示
建物，將96地號土地返還原告，有無理由？
四、茲就本件爭點，說明本院得心證之理由如下：
㈠爭點㈠：就69、72地號土地，原告以符合土地法第103條第1款、第5款規定為由主張終止租約，並依所有權之法律關係訴請被告拆屋還地，有無理由？⒈原告主張土地法第103條第1款之終止事由部分：
按租用建築房屋之基地，非因下列情形之一，出租人不得收回。契約年限屆滿時。…。土地法第103條第1款定有明文。又按該款所謂「契約年限屆滿」，係指契約定有租用期限者而言，故惟於契約定有期限者始適用之，司法院院解字第4075號解釋、最高法院42年臺上字第1094號判例、臺灣高等法院暨所屬法院66年度法律座談會民事類第9號研討結果可資參照。經查，69、72地號土地原為原告之前管理人吳阿森所有，自21年間即出租予游兆奎興建房屋等情，乃為兩造所不爭（見本院卷第114至115頁、第181頁）。又原告前於92年間基於所有權之法律關係，向本院起訴請求被告雷禹霆、林游秀苗、游清子、游秀鶴及訴外人 雷永川 （即本件被告雷祥賢、雷祥欽、雷祥薰、雷祥琛、雷祥鈴、雷祥民之被繼承人）拆除坐落69、72地號土地範圍之建物（即本判決附圖編號a2、a3所示建物），前案被告則提出不定期租賃關係存在之抗辯，經本院92年度訴字第347號審理後，認前案原、被告間就69、72地號土地存在不定期租賃關係等情，業經本院調取本院92年度訴字第347號訴訟卷宗核對無誤。於本院審理中，兩造間對於69、72土地上存在未定期限之租地建屋契約等情，亦表示並無爭執（見本院卷第324頁），是兩造間就69、72地號土地存在不定期租地建屋契約之事實，應值認定。系爭租地建屋契約既未定有租期年限，則依前開法條規定及說明，土地法第103條第1款「契約年限屆滿」之規定，尚無從作為終止系爭不定期租地建屋契約之依據。原告主張系爭租地建屋契約有土地法第103條第1款規定「契約年限屆滿」之情事，而主張以上開規定為由終止系爭租約云云，即屬無據。
⒉原告主張土地法第103條第5款之終止事由部分：
按租用建築房屋之基地，非因下列情形之一，出租人不得收回。…承租人違反租賃契約時。為土地法第103條第5款所明定。本件原告雖主張被告違反原租地建屋契約之約定，在原約定木造範圍外另擴建磚造建物，並在木造建物內加設鋼骨支撐，而有土地法第103條第5款「承租人違反租賃契約」之情事云云，然為被告所否認，並辯稱系爭租賃契約並未就房屋面積、形式或性質有任何約定等語。經查，原告雖主張兩造間之租地建屋契約存有原告所述興建範圍及材質之限制，惟迄於本院言詞辯論前，就此事實均未能提出事證以資證明，自難認系爭租地建屋契約存有原告所指限制擴建或限制改變房屋結構之約定。從而，被告於租用基地上擴建房屋，及於原建物內部增加鋼骨支撐等行為，即難謂有違反租賃契約之情事。原告以系爭租約有土地法第103條第5款所定「承租人違反租賃契約」之情事，主張終止租約云云，即屬無據。
⒊綜上，兩造間之不定期租地建屋關係尚無從以土地法第103
條第1款、第5款之事由終止，被告基於租賃之法律關係，就
69、72地號土地自有正當占用權源，是原告依所有權之法律關係請求被告將坐落69、72地號土地如附圖編號a2、a3所示建物拆除，返還土地，即無理由。
㈡爭點㈡：就96地號土地，原告依所有權之法律關係訴請被告拆屋還地，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。本件原告主張為96地號土地之所有權人等情，乃據提出土地登記謄本為據（見本院卷第12頁），且為被告所不爭執，可資認定。
被告抗辯其等係有權占有96地號土地，自應由被告就其等具正當占有權源之事實，負舉證之責。被告雖辯稱：吳阿森係將96地號土地連同69、72地號土地一併租予游兆奎，原告亦曾收取租金至68年間云云，然查，○○路00號房屋坐落69、72地號土地部分（即本判決附圖編號a2、a3部分）為木造建物，乃游兆奎於21年間向吳阿森承租基地所興建，而坐落96地號土地上如附圖編號a1部分所示建物，則係屬磚造建物等情，乃為兩造所一致陳述在卷，是附圖編號a1部分之材質顯與原木造建物不同。且依被告所述，附圖編號a1部分係40年間所興建（見本院卷第321頁），則附圖編號a1部分興建之時間，與游兆奎21年間興建系爭木造房屋之時間，已相隔將近20年。游兆奎既於21年間即向吳阿森租用基地並興建房屋完成，於將近20年之後，始另行興建附圖編號a1所示建物，依前揭房屋興建情形以觀，實難逕信吳阿森原本即將96地號土地（即附圖編號a1所示建物之基地），連同69、72地號土地（即原木造房屋坐落之基地）一併出租予游兆奎。被告雖以原告收取租金至68年間云云為辯，並以被告雷禹霆、林游秀苗、游清子、游秀鶴及訴外人雷永川於本院92年度訴字第347號訴訟事件提出之收據為證（見該訴訟卷第43至46頁），惟原告則主張：原告雖曾收取租金至68年間，但出租範圍並不包括96地號土地等語。觀諸上開收據內容，其內除記載日期及簽收人吳阿森外，僅載「來金100元」、「來金1,000元」等語，就租賃標的並無任何記載，自無從以前揭收據，認定除69、72地號土地外，96地號土地亦屬兩造間租賃契約之標的。被告迄於本院言詞辯論終結前，復未能提出其他事證，可證明被告就96地號土地確有租賃之占有權源存在，被告抗辯其等係有權占有96地號土地云云，即嫌無據。則原告依所有權之法律關係，請求被告將坐落96地號土地上如附圖編號a1所示建物拆除，將土地返還予原告，應認為有理由。
五、綜上所述，原告依所有權之法律關係，請求被告將坐落96地號土地上如附圖編號a1所示建物拆除，將土地返還原告，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求則屬無據，應予駁回。又原告 陳明 願供擔保聲請准為假執行之宣告，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額併准許之，另依民事訴訟法第392條第2項規定，職權宣告被告得預供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所依附，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國103年2月14日
民事庭法官鄧晴馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年2月14日
書記官林怡君