臺灣桃園地方法院民事簡易判決 98年度桃簡字第614號
原 告 佳瑪百貨有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 許惠峰 律師
被 告 乙○○
甲○○
上 一 人
訴訟代理人 賴玉梅 律師
複 代理人 王嘉斌 律師
周福珊 律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於中華民國98年12月
24日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬元，及自民國九十八年六月十六
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣壹拾伍萬元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴時，訴之聲
明第三項原請求被告應按月給付原告新臺幣（下同）250,00
0元，嗣於本院審理時，將請求金額變更為150,000元。上
開變更，核係屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，並
不在禁止之列，自應准許。
二、本件被告乙○○經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日
到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之
聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告方面：
(一)原告主張：
⒈被告於民國96年10月24日與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系
爭租賃契約），向其承租坐落於桃園縣○○鄉○○段350地
號上建物（下稱系爭建物），雙方原約定租金為每月137,50
0元，於每月1日前繳納，租賃期間則自96年11月1日起至
115年12月31日止，嗣經雙方合意改為每月租金150,000元
。詎被告自97年8月起，即未依約給付租金，至98年3月止
，已積欠原告1,200,000元未給付；原告於97年11月12日以
蘆洲郵局第407號存證信函（下稱系爭存證信函）催繳並通
知被告應於7日內繳納積欠租金，逾期不繳則以該函作為終
止系爭租賃契約之意思表示，惟被告仍未給付租金予原告，
依系爭租賃契約第6條第1款約定，系爭租賃契約自動終止
，不另行通知。系爭租賃契約既已終止，然被告於系爭租賃
契約終止後，仍未將系爭建物返還原告。
⒉被告未取得原告書面同意，擅自改裝系爭建物之設施，原告
依約得終止系爭租賃契約。按依原告與被告所訂定之系爭租
賃契約第4條第3項之約定「租賃標的物若有改裝設施之必
要，被告應取得原告之書面同意後才可自行裝設，但不得影
響原有建築結構強度及公共安全」，本案中被告就系爭租賃
標的物未取得原告同書面同意即擅自改裝，被告此舉顯然已
違反雙方所訂立之房屋租賃契約，原告依第6條第2款之約
定，自得終止系爭租賃契約。
⒊為此，原告既已終止系爭租賃契約，被告占有系爭建物已無
合法權源，且致使原告無法使用系爭建物而受有相當於租金
之損害，爰依租賃契約及不當得利之法律關係，訴請被告遷
讓房屋、清償積欠租金及相當租金之損害等語，並聲明：（
一）被告應將系爭建物遷讓返還予原告；（二）被告應給付
原告1,200,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按週年利率百分之5計算之利息；（三）被告應自98年4
月起至返還系爭建物之日止，按月給付原告150,000元，及
分別自各到期日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之
利息。
(二)對被告抗辯之陳述：
⒈系爭租賃契約已經終止：原告於97年11月12日，寄發系爭存
證信函予被告，其中表明被告「必須於函到7日內給付所有
積欠之租金及水電費用，若逾期仍未付清所積欠之租金及費
用，視同合約第6條第1項違約規定，雙方之租賃契約自動
終止，本人不另行通知」。足見，本件租約於被告收到存證
信函後之第7日即97年11月20日，即因其未依約給付積欠租
金，而由原告依法終止。被告雖於97年11月24日交付原告30
萬元之支票一張，此乃給付原先積欠原告之租金，兩造間業
已依法終止之租賃契約，並不因而生效。契約之終止乃屬形
成權，由一方之意思表示達到他方時即已發生效力，本件原
告於系爭存證信函中已明確向被告表明終止契約之意思，於
被告未依約給付時，其停止條件成就，原告所為終止契約之
意思表示，即當然發生效力，被告於催告期限屆滿後，所為
之給付行為，當然無法使業已失效之契約恢復其效力。縱令
被告於本件租約終止後曾為金錢之給付，亦僅為被告繼續非
法使用系爭建物之不當得利損害賠償，並非原告同意被告繼
續本件租約。
⒉原告無庸再行催告：被告辯稱依最高法院52年台上1289號判
例之旨，被告租金支付雖有遲延，然原告仍須定相當期限催
告，被告於期限內不為支付，原告如欲終止契約者，仍須為
終止之聲明，非謂催告期限屆滿時，即當然終止，固非無據
。惟查最高法院52年台上1289號判例乃解釋民法第440條第
1項出租人行使「法定終止」權所應踐行之程序，非謂當事
人不得有不同之約定，原告今依系爭租賃契約第6條第1款
行使終止權，乃「約定終止」權之行使，而非依民法第440
條第1項行使法定終止權，故行使之方式自不受上開條文及
判例拘束，易言之，被告以原告未再為終止之通知作為契約
仍有效之抗辯，並不可採。
⒊被告給付租金已逾系爭存證信函之期限：被告甲○○雖主張
被告乙○○收受系爭存證信函之時間為97年11月19日，而被
告甲○○係於97年11月24日即給付300,000元支票予原告，
給付租金之期限仍未逾系爭存證信函所示之7日，故原告終
止租約尚未生效。惟系爭存證信函於97年11月13日已合法
送達予被告甲○○，故被告甲○○於97年11月24日給付時
，已逾系爭存證信函所示之7日。
⒋被告積欠3個月租金：依系爭租賃契約第3條約定，租金應
於每月1日以前繳納，故被告於97年11月2日起即累計積欠
租金達3個月，原告於被告積欠租金達3個月後，於97年11
月12寄發存證信函催告被告繳納租金，並附條件為終止租賃
之表示，全然符合需有「被告有拖欠租金總額達兩個月以上
事實」此一要件。縱令嗣後被告於97年11月24日交付原告30
0,000元之支票乙張，亦不能改變被告於11月2號當日有積
欠原告租金累計達3個月之事實，更不能以被告嗣後之給付
行為，反認原告不具原已享有行使約定終止權之權利，法理
至明。被告甲○○抗辯原告不得行使終止權，故租賃契約並
未終止云云，顯不足採。
⒌被告應舉證已支付租金：原告認被告共積欠原告97年8月至
12月及98年1至3月，累計8個月份共1,200,000元之租金
。被告甲○○雖自認僅積欠原告97年9月份之租金，惟被告
甲○○至今均未提出任何證據，證明有已給付租金之事實。
又被告甲○○以原告提出被告乙○○所交付之支票影本，其
中發票日97年8月10日之支票並無蓋用拒絕往來戶，辯稱被
告乙○○業已給付97年8月份之租金。然支票上未蓋「拒絕
往來」之字樣，並不能證明該支票已為付款，依中央銀行業
務局、中華民國銀行公會與台北市票據交換所頒佈之「辦理
退票及拒絕往來相關事項約定書」範本第五條規定觀之，所
謂「拒絕往來」乃存戶因特定情事所發生之退票，一年內合
計達三張，方予以拒絕往來。因此，支票上未蓋有「拒絕往
來」之字樣，僅得證明存戶不具有「辦理退票及拒絕往來相
關事項約定書」範本第五條所臚列之事由，即尚未達到退票
三張之記錄，並不能以此反推該支票業已付款之事實。被告
辯稱其所交付予原告發票日為97年8月10日之支票上並無蓋
有「拒絕往來戶」之字樣。據此抗辯其業已給付97年8月份
之租金予原告，依上開說明，被告並無法依此證明有給付97
年8月份租金之事實。從而，被告仍應就其抗辯已給付租金
予原告之事實，負舉證之責任。
⒍被告未經原告書面同意，擅自改裝系爭建物之設施：被告將
契約中約定「改裝設施」限縮為應係指破壞原有之設施而重
新加以建築而言，不僅與契約文字之文意不符，且違反該約
款之論理解釋，蓋依該約款但書之約定，已明確表明「不得
影響原有建築結構強度」，足見，締約雙方當事人皆明瞭該
款本文係指不涉及建築結構之「改裝設施」，況且若涉及建
築結構之改建，勢必取得行政機關核準之建照執照，豈容承
租人經出租人書面同意後即可自行施工，足證該款所指「改
裝設施」絕非指破壞原有之設施而重新加以建築而言，事理
至明。又被告抗辯其所為反倒是增加原告建築物外觀一致及
價值，而認原告以此為由主張終止有違誠信云云。殊不知被
告所為不僅有違全部租賃攤位之整體一致性，影響日後出租
之價值，且亦會增加將來終止租約後，出租人整理系爭建物
之成本，此亦何以一般租賃物皆要求承租人於終止租約後必
須騰空返還，以便下次之承租人依其實際所需使用租賃物，
絕非如被告所言其改裝設施之行為將增加租賃物之價值，此
乃不瞭解租賃之商業慣例及經濟法則所致。
四、被告乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出
書狀為任何聲明或陳述。被告甲○○則以下列情詞茲為抗辯
，並聲明：原告之訴駁回，請准供擔保免為假執行：
(一)原告未為終止租約意思表示；按「承租人租金支付有遲延者
，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，
出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，
出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。若承租人於終止租
約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經
終止為理由，請求交還租賃物。」最高法院52年度台上字第
1289號判例可茲參照。次按系爭租賃契約第6條第1項約定
：「乙方拖欠租金總額達二個月以上，經甲方催告限期繳納
仍不支付時，甲方得終止租約。」，然據原告所提出之系爭
存證信函所示，原告除催告被告於7日內給付積欠之租金外
，僅稱：「若逾期仍未付清所積欠之租金及費用，視同合約
第6條第1項違約規定，雙方之租賃契約自動終止，本人不
另行通知。」而依系爭租賃契約第6條第1項之規定僅約定
原告得終止租約，並未明訂系爭租賃契約自動終止，故依前
揭最高法院判例之見解，原告仍須另為終止租約之意思表示
通知，並非7日期限一到，租約即為終止，而被告迄今仍未
另為終止租約之意思表示，從而雙方之租約尚未終止。
(二)給付租金未逾系爭存證信函之期限：依原告所提出之回執，
被告乙○○收受系爭存證信函之時間為97年11月19日，而被
告甲○○係於97年11月24日即給付300,000元支票予原告，
給付租金之期限仍未逾系爭存證信函所示之7日，故原告終
止租約尚未生效。
(三)原告終止租約不合法：原告雖另主張以起訴狀繕本送達作為
終止雙方租賃契約之意思表示，然依民法規定，承租人積欠
租金未達2個月，不得催告終止租約。從而，原告若欲以起
訴狀繕本之送達為終止系爭租賃契約者，亦須被告已遲付租
金達二個月以上者，其終止方屬合法。查原告寄發系爭存證
信函載明「積欠租金3個月」，而被告甲○○於97年11月24
日已給付300,000元，相當於二個月之租金，嗣後並均有按
期給付當月之租金，若被告仍有積欠租金者亦僅積欠一個月
之租金，尚不符合得終止租約之要件。
(四)原告提出原證五、六之照片，以證明系爭建物已改裝，故其
依據租賃契約第6條第2項之規定終止租約云云，然觀之原
證五之照片僅為一簡陋之水果攤遮雨棚，其水果攤左上方為
天花板式遮雨棚並有加裝燈具，而原證六飲料店之遮雨棚與
原證五左上方之遮雨棚相同，故關於此遮雨棚部分並非為改
裝，而係延續原告原有之建築方式，另飲料店拆除原有水果
攤之塑膠遮雨棚及加裝廣告看板、鋪設地板，使整體環境較
為一致、整潔，反倒是增加原告建築物外觀一致及價值，而
雙方契約第四條第3項所約定之「改裝設施」應係指破壞原
有之設施而重新加以建築而言，然被告僅係加裝原有之天花
板式遮雨棚及裝設廣告看板、鋪設地板是否為改裝設施顯非
無疑，另縱然被告為前揭之工程，然並未減損該建築物之價
值及未破壞整體結構，原告據此而主張終止雙方間之契約，
亦有違誠信。且就系爭契約第6條第2項之約定觀之，只有
違反第4條第1項從事社會觀感不佳之行業始得終止租約，
單純改裝租賃標的物並非屬該條規定之終止事由。
五、原告主張前開事實，業據其提出系爭契約、系爭存證信函及
回執各2紙為證，且被告就租金調整為每月150,000元乙節
並不爭執，惟以前詞置辯，是本件爭點厥為：（一）系爭契
約於97年11月20日是否業經原告合法終止；（二）原告得請
求被告給付積欠之租金總額為何；（三）原告依據系爭契約
第4條第3項、第6條第2項之約定終止租約是否有理由。
茲論述如下：
(一)系爭契約97年11月20日是否業經原告合法終止：
⑴原告主張於97年11月12日寄發系爭存證信函通知被告於文到
7日內給付欠繳之租金，該函於同年月13日送達於被告甲○
○，故於97年11月20日被告均未如期支付欠繳租金，系爭契
約業經終止云云。按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租
與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人於租賃關係
終止後，應返還租賃物；承租人租金支付有遲延者，出租人
得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內
不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲延租金
之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約
，民法第421條第1項、第455條及第440條第1項、第2
項前段分別定有明文。再按以日、星期、月或年定期間者，
其始日不算入，民法第120條第2項亦有明文規定。經查，
系爭租賃契約之承租人為被告二人，原告於97年11月12日寄
發系爭存證信函，要求被告於收受函文後7日內給付積欠租
金及費用，屆期未清償，即以該存證信函作為終止租約之意
思表示，而系爭存證信函係分別於97年11月13日送達於被告
甲○○、97年11月17日送達於被告乙○○，此有系爭租賃契
約及系爭存證信函暨回執影本在卷可憑，依前開民法第120
條第2項之規定可知，送達之始日不算入期間內，故被告甲
○○部分應於97年11月21日、被告乙○○部分則於97年11月
25日始屆滿7日期限。而系爭租賃契約之承租人既為被告二
人，原告若欲終止系爭租賃契約自應以被告二人皆有合法之
終止事由發生時始生終止之效力，然被告甲○○於97年11月
24日給付原告300,000元（相當於2個月租金）等情，既為
原告所不爭執，而上開時間仍在被告乙○○收受存證信函後
7日內，則被告甲○○前開行為即生清償之效力，原告主張
被告甲○○清償時已逾7日期限即為無理由，尚難採信。
⑵被告於本院審理時稱：自97年11月24日後，被告甲○○每月
均有給付150,000元予原告，且匯入相同的帳戶內等語，核
與被告提出之支票3紙、匯款單4張相符，且支票部分亦經
原告公司職員簽收無誤，應堪信為真實。原告雖主張被告每
月給付之金額為相當於不當得利之損害賠償金云云，然系爭
租賃契約尚未經合法終止乙節既已認定如前，而被告甲○○
每月均如數予150,000元予原告收受，則上開金額自屬租金
之性質無疑，原告前開所辯難以採信，應為無理由。
⑶再就系爭存證信函內雖載明「...計遲延給付租金已逾三個
月。...若逾期仍未付清所積欠之租金及費用，視同合約第
六條第一項違約規定」，然查，被告之訴訟代理人於本院審
理時稱：原告寄發之存證信函上載明積欠3個月租金，故被
告甲○○給付300,000元即在填補其中2個月之租金，被告
甲○○認為被告乙○○有繳部分租金，故只繳其餘2個月等
語（見本院98年10月22日言詞辯論筆錄），核與被告提出之
300,000元支票1紙相符；足認被告甲○○於97年11月24日
填補上開2個月份欠繳之租金後，僅積欠原告1個月份租金
等情應堪採信，且被告甲○○於97年12月迄今，按月均繳納
150,000萬元租金予原告，從而依民法第440條第2項之規
定及系爭租賃契約第6條之約定可知，被告尚未拖欠租金總
額達2個月以上，原告自不得終止系爭租賃契約。
(二)原告得請求被告給付之租金總額為何：
原告另主張被告自97年8月起至98年3月止，共積欠原告租
金120萬元云云，然查被告迄今僅積欠原告租金1個月等情
既經本院認定如前，且為被告所不爭執，則原告僅得請求被
告給付1個月之租金即150,000元，逾此部分即為無理由，
應予駁回。
(三)原告依據系爭契約第4條第3項、第6條第2項之約定終止
租約是否有理由：
⑴原告主張被告未經原告書面同意，擅自改裝系爭建物之設施
而依系爭租賃契約第6條第2款之約定原告自得終止租約云
云；然查，由系爭租賃契約之約定內容觀之，兩造乃以「項
」作為各條約下之細項約定名稱，此由系爭租賃契約第6條
第2項約定「乙方違反第四條第一項約定方法使用時，甲方
亦得終止租約。」自明，且原告於97年11月12寄發之存證信
函中係引用系爭租賃契約「第6條第1項」作為終止事由，
足認當事人所指之「項」即為各條約內以阿拉伯數字表示之
細項而言，否則第6條第2項之合約內容直接以違反「第4
條」作為終止合約之內容即可，不需特別寫明為「第1項」
，是原告前開主張依據系爭租賃契約第6條第2款之約定終
止租約容有誤會，應指第6條第2項之約定而言。
⑵再查，依系爭租賃契約第6條第2項之約定，其所稱違反第
4條第1項應指「1.本租賃標的物限供營業之用。乙方不得
從事一般社會觀感不佳行業（如：八大行業、殯葬業、資源
回收業、神壇）。」而言，並不及於第3項所稱「租賃標的
物若有改裝設施之必要，乙方應於取得甲方之書面同意後自
行裝設，但不得影響原有建築結構強度及公共安全」，此有
系爭租賃契約在卷可憑；從而，縱認本件被告有違反系爭租
賃契約第4條第3項之情形，原告亦不得據此依第6條第2
項之約定終止系爭租賃契約，原告前開主張應為無理由。
(四)綜上，原告依據租賃關係請求被告給付150,000元為有理由
，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又本
件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序
所為被告敗訴之判決部分，爰依同法第389條第1項第3款
、第392條第2項之規定，依職權宣告假執行，併依被告聲
請酌定相當擔保金准許由被告預供擔保後，得免為假執行。
又法院應依職權宣告假執行者，本無庸原告為聲請，若原告
仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅在促使法院職權發
動，法院仍係本於職權而宣告，自無庸對該聲請為准駁之裁
判。本件原告假執行之聲請，就敗訴部分本屬無據，依前揭
說明，茲不另為准駁之諭知，併此敘明。
六、末按當事人聲明之證據，法院應為調查。但就其聲明之證據
中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286條規定甚明
。所謂不必要者，係指聲明之證據中，依當事人聲明之意旨
與待證之事實，毫無關聯，或法院就某事項已得心證而當事
人仍聲明關於該事項之證據方法等情形而言，最高法院92年
度臺上字第2577號判決意旨可資參照。經查，原告雖聲請本
院至系爭建物現場勘驗，並確認現占有人為何人，然本件原
告之請求權基礎為租賃關係及租賃關係終止後之不當得利，
而系爭建物之租賃關係存在於本件兩造之間，並不及於被告
轉租後之現占有人，故原告上開聲明之證據與本案系爭租賃
契約是否合法終止並無關連，自不應允許。至於兩造其餘之
攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與
判決結果皆無影響，爰不再一一予以闡述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第436條第2項、第385條第1項、第79條、第85
條第1項前段、第389條第1項第3款、第392條第2項，
判決如主文。
中 華 民 國 99 年 1 月 21 日
桃園簡易庭法官陳威帆
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 1 月 21 日
書記官劉致芬