臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
107年度中簡字第515號
原 告 謝麵
訴訟代理人 熊治璿 律師
熊霈淳 律師
被 告 何建灃
訴訟代理人 周玉蘭 律師
複代理人 柯毓榮 律師
上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國107年8月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告配偶即訴外人 張耀洲 與被告、訴外人 何錫森 為同宗表兄
弟，民國96年間，何錫森因經濟困難，將其所有坐落臺中市
○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地所有權應有部分
三分之一，連同其上未保存登記，亦無稅籍之阿公所留下之
菸寮間（即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○號鐵皮屋
）（下稱系爭房屋），併出售予原告。被告及何錫森並於96
年10月13日簽署土地處分協議書，其上標明系爭房屋售予原
告，原告已付清土地及系爭房屋買賣價金新臺幣（下同）1,
926,000元（何錫森出售予原告之土地總面積約為174.6坪，
總價金為1,746,000元，另18萬元則為系爭房屋之價金），
其後被告將系爭房屋點交予原告使用，惟土地因何錫森來不
及過戶即遭法院查封拍賣，原告嗣於97年間為向法院申請優
先承買權，在代書建議下，與被告訂立系爭房屋租賃契約，
何錫森另外再出具保證協議書，約明日後被告如有反悔要租
金或保證金概予原告無關，嗣後在代書建議下，未以租賃行
使優先承買權，反以被告之共有身分行使優先承買權，事後
被告再將其持有部分轉售予原告，原告再付一次價金1,212,
000元，則同一標的物原告已付了二次買賣價金，為維持配
偶張耀洲之親族情誼，原告並未聲張，十年來兩造均相安無
事。詎料，原告於106年10月間接獲被告之律師函，函文內
容竟以該通謀虛偽經公證之系爭房屋租約，要求原告支付十
年間之租金，並請求遷讓房屋，且被告再以該通謀虛偽之系
爭房屋租約為執行名義，聲請 鈞院 將原告名下不動產查封，
然系爭房屋租約屬通謀虛為意思表示，並不生效力，故被告
所持之執行名義顯不成立。縱認原告不得拒絕給付系爭房屋
租金，然被告請求之自97年9月4日起至106年9月4日止之每
月3,000元租金中僅101年9月4日至106年9月4日之租金，未
罹於時效，亦即被告僅得請求18萬元（計算式：3,000×12
×5＝180,000）。又系爭房屋於96年間交付原告使用時，久
經風霜，未經整理，無人管理，牆面及地板均不堪使用，原
告尚花費33萬元之修繕費用，今被告所得請求之租金至多不
過18萬元，原告爰將此修繕費用與租金抵銷，則被告之債務
已然消滅。為此依強制執行法第14條規定之法律關係，提起
本件訴訟。並聲明：1.鈞院106年度司執四字第124129號強
制執行事件所為之強制執行程序應予撤銷。2.被告不得以
97年9月5日兩造所簽之租賃契約書為強制執行名義，對原告
聲請強制執行。
(二)對被告抗辯之陳述：
1.依鈞院函查台中地方稅務局大屯分局之稅籍登記數紙，台中
市○○區○○路○○○巷○○號之稅籍登記有數棟建物，其中兩
棟均記載為菸寮，而依照稅籍登記之面積記載，對照原告現
使用之系爭房屋面積約莫40坪空間，系爭房屋應為稅籍編號
00000000000之建物，由何錫森取得，而非被告所述之稅籍
編號00000000000建物。又稅籍編號00000000000之建物及稅
籍編號00000000000建物均為未保存登記建物，何錫森及被
告自其父即訴外人 何松彬 各自分得該二未保存登記之建物，
何錫森取得對系爭房屋即稅籍編號00000000000建物之事實
上處分權，而有權將系爭房屋移轉交付與原告所有，且96年
10月13日簽署之土地處分協議書已將系爭房屋之事實上處分
權移轉原告。
2.兩造於96年10月13日所簽之土地處分協議書第1條之約定文
字全無提及「租賃」，亦無支付租金之約定，亦無期限約定
，不似租賃契約之約定，又該協議書第2條係約定賦予原告
日後有同意分配臨路土地予被告之義務，而與租賃無涉。又
系爭房屋租約之文義與簽署在先之土地處分協議書第二條相
同，顯為買賣土地及房屋特別約定，則房屋租賃契約與土地
買賣係屬二事，豈有以房屋租賃契約書約定日後土地開發時
房屋承租人需分配房屋出租人臨路土地之理，顯然兩造係以
通謀虛偽之意思表示為系爭房屋租約，並且隱藏房屋買賣關
係。
3.原告於97年9月5日起並未繳付任何租金，亦未以甲存支票開
付被告，因兩造均知悉系爭房屋之事實上處分權已移交給原
告，系爭房屋租約係基於通謀虛偽意思表示作成。且被告未
因原告未付租金而解除系爭房屋租約，至106年9月4日系爭
房屋租約期滿後，被告方以律師函要求給付租金314,000元
，期間，原告均未給付被告任何租金，而被告也從未解約，
顯不合理。至於被告所稱原告曾給付10,000元之租金，但該
10,000元非系爭房屋租約上之約定月租金額，亦非其倍數，
則原告是否有交付租金予被告，應由被告自行舉證。
4.原告與何錫森於96年10月13日簽署買賣契約後，何錫森隨即
將系爭房屋交由原告使用，原告於96年11月15日、96年11月
20日、96年11月25日分別請工人為廢棄物清運、地板屋頂及
牆壁搭建工程、RC混凝土及粉刷工程之施作，立即整建修繕
菸寮間，是以，被告與原告簽署系爭房屋租約書時，系爭房
屋早已有八成均為原告出資興建，應為原告所有，故被告並
無權利出租系爭房屋。
二、被告則以：原告與何錫森於96年10月13日所簽立之契約書為
「土地」處分協議書，顧名思義僅為土地處分，而未及系爭
房屋，而該協議書第1條明白約定：「甲（即被告）乙（即
何錫森）二人共有坐落大里市○○○段○○○○○○○○○○○○○○○
○號共四筆土地與丙方（即原告）所有同段229、213、231
地號相鄰，現因乙方將自有之持分出賣給丙方承買屬實，而
共有人甲方同意將土地226、227與228之部分土地上之鐵皮
屋提供給丙方使用。」，可知出售者僅為何錫森所有土地之
應有部分，而被告所有之系爭房屋係供原告暫時使用，非在
出售範圍。嗣後被告所有之系爭房屋於97年9月5日出租予原
告，並簽立房屋租賃契約書，且經鈞院所屬民間公證人陳勇
仁事務所以97年度中院民公勇第1429號公證在案。而原告承
租系爭房屋後僅支付1萬元租金，且已屆期仍未遷讓，被告
因而於106年10月12日以台中大全街郵局第893號存證信函催
告原告，應於五日內將系爭房屋遷讓返還於被告，並催討租
金，經原告於106年10月16日收受，則若原告主張租金時效
有理由，但原告就催告前五年內，即自101年10月16日起至1
06年9月5日止之租金共計179,000元（計算式：59月×3,000
元/月＋3,000元×20/30＝179,000元）仍應給付，惟原告仍
未搬遷，亦未繳納積欠租金，被告因而聲請強制執行，經鈞
院以106年度司執字第124129號受理。又由公證書暨所附系
爭房屋租約之記載可知，原告之簽名為其所親簽，且經兩造
共同請求公證人 陳勇仁 所公證，該契約內容兩造意思合致，
則系爭房屋租約確係由兩造之真意所簽立。另由原告與何錫
森於97年9月5日之協議書記載：「立協議書人謝麵（下稱甲
方）何錫森（下稱乙方），乙方就清償甲方之借款事項雙方
就下列事項達成協議如下：一、甲方於95年（應為97年之誤
）9月5日向何建灃承租台中縣○○市○○里○○路○○○巷○○
號鐵皮屋之租賃契約約定每月支付租金新台幣參仟元正及其
保證金新台幣陸仟元正，雙方約定由乙方承受支付。」，可
證明原告確實於97年9月5日有與被告立系爭房屋租約，只因
原告與何錫森間尚有債務糾葛，原告要求何錫森應承受系爭
房屋租約之租金給付義務。若系爭房屋租約為通謀虛偽意思
表示，則何須再與何錫森簽立上開協議書，要求何錫森承受
系爭租賃契約書之租金給付義務，是由上開原告與何錫森之
約定可知，兩造所簽立之系爭房屋租約為真正。再者，系爭
房屋租約第4條約定：「房屋有改裝施設之必要，乙方取得
甲方之同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於
交還房屋時，並應負責回復原狀。」，可知原告有改裝施設
系爭房屋之必要時，應取得被告之同意後始得裝設，但被告
並未同意原告裝設，原告自不得對被告請求此費用由被告負
擔。並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
(一)兩造於97年9月5日，就系爭房屋作成租賃契約之書面，並就
該書面契約作成97年度中院民公勇字第1429號公證書（此即
系爭公證租約）；而系爭公證租約則明載「出租人何建灃（
以下簡稱為甲方）承租人謝麵（以下簡稱為乙方）房屋租賃
事件，訂立本契約」、「租賃期間：自民國97年9月5日至10
6年9月4日止」、「租金約定：甲乙雙方約每壹個月份租金
新台幣參仟元正，乙方不得短欠」、「乙方違反約定方法使
用房屋，或拖欠租金達兩期以上，經甲方催告限期繳納仍不
支付時，甲方得終止租約。乙方於終止租約或租賃期滿不交
還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按租
金壹倍計算之違約金」等約定內容。此有被告提出之系爭公
證租約（本院卷第59頁至第60頁）在卷可參，並經兩造同認
俱無爭執而堪採信。其次，系爭公證租約所載租賃期限屆至
後，原告遲未交還系爭房屋，被告遂執系爭公證租約作為執
行名義（強制執行法第4條第1項第4款規定參看），聲請本
院民事執行處即執行法院以106年度司執字第124129號就「
系爭房屋之返還」與「租金314,000元及其法定遲延利息、
自106年9月5日起至返還系爭房屋之日止按月以3,000元計算
之違約金之給付」逕為強制執行（此即系爭強制執行事件）
，而系爭房屋之返還、租金、違約金之給付，則因原告供擔
保後停止執行以致迄未執畢。此亦經本院職權調取系爭強制
執行事件之案卷核閱屬實，且同為兩造之所不爭執。
(二)原告雖主張兩造就系爭房屋俱無租賃之真意，系爭公證租約
乃兩造通謀虛偽之意思表示，依民法第86條、第87條規定應
屬無效，被告不得執「無效」之系爭公證租約聲請強制執行
如前。然此悉經被告予以否認。按當事人主張有利於己之事
實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定
有明文；本件被告既否認系爭公證租約乃兩造通謀虛偽之意
思表示，則就關此有利於原告之主張，自應由原告率先負舉
證證明之責。經查：
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421條定有明文；是當事人祇
須就「租賃標的」以及「租金數額」達成意思表示之一致，
當事人間之租賃契約即可成立生效，而有拘束當事人之法律
效力。本件綜觀系爭公證租約記載「立契約書人出租人何建
灃（以下簡稱為甲方）承租人謝麵（以下簡稱為乙方）因房
屋租賃事件，訂立本契約，雙方同意之條件如左：第一條：
土地房屋所在地及使用範圍：台中縣○○市○○里○○路○○
○巷○○號之鐵皮屋部份其使用範圍如後附圖。第二條：租賃
期限：自民國97年9月5日起至106年9月4日止共計拾年零個
月。第三條：租金約定：甲乙雙方約每壹個月份租金新台幣
參仟元正，乙方不得拖延短欠。乙方應於每年第壹天將全年
份之租金依租金到期日以甲存支票開付甲方收執。保証金新
台幣陸仟元正，乙方租賃期滿交還房屋並厘清乙方應繳之水
電費並遷出營業登記。…」等語，其通篇內容亦係重在明確
規範「租賃標的」、「租賃期限」、「租金」等租賃契約成
立之必要之點（即租賃契約之要素），是自客觀以言，兩造
顯然查有「因『租賃標的』以及『租金數額』達成意思表示
之一致，而已就『租賃契約要素達成意思合致』」之外顯言
行，兼之系爭公證租約之公證書敘載「公證人實際體驗之情
形：1、請求人對公證內容之陳述：請求人（包括代理人）
表示雙方許諾訂立租賃契約，為保障權益，請求予以公證，
並為逕受強制執行之約定。2、公證人所見狀況及其他實際
體驗之方法與結果：請求人所提出之身份證明及相關證件，
經核其身份與契約約定之內容尚屬相符，且請求人就後附契
約之內容意思合致，並無明顯違反法令之情事。3、公證人
闡明權行使情形及請求人所為表示：公證人詢問當事人契約
之真意，並告以契約之法律效果。請求人表示瞭解。公證之
本旨及依據法條：公證人於聽取請求人之陳述後，審閱其所
提相關證明文件與後附之租賃契約書，均屬相符。爰將契約
附綴於公證書之後，由請求人在公證書簽名及蓋章，承認其
行為。依公證法第二條第一項及第十三條第一項第一、三款
之規定，予以公證。約定逕受強制執行事項：承租人應於租
賃期滿時交還租賃物，按期給付租金或違約時給付違約金，
如不履行時均應逕受強制執行。出租人如於承租人結清應付
款項、履行應盡義務並交還租賃物後應返還保證金，如不履
行時應逕受強制執行。」等公證人見證之過程（本院卷第59
頁），則兩造公證當時亦有「『基於真意』締結租賃契約」
之客觀表徵！至原告固稱其均未給付被告任何租金，凡此可
證系爭公證租約乃兩造通謀虛偽之意思表示云云。惟「租金
收益」既係承租人（被告）本於租賃契約所得對出租人（原
告）主張之權利（而非義務），則出租人當然有決定其「行
使與否之自由」，是除非出租人意欲提前終止租約（民法第
440條規定參看），否則，出租人原「無」催繳欠租之義務
，而出租人未曾催繳欠租，且在承租人未給付租金之情形下
，出租人亦未終止租約之事實，意義更僅止代表「出租人權
利之暫不行使」，而與「系爭公證租約成立生效之認定」無
妨。是原告猶執前詞，主張系爭公證租約乃兩造通謀虛偽之
意思表示云云，即與事實不符，尚無從憑採。
2.其次，原告固聲請本院通知證人 黃洋佑 、 何志鑫 到庭，欲證
明其主張之通謀虛偽等情非虛。惟證人黃洋佑結稱：「（你
曾經在96年間有為被告及其兄弟何錫森處理祖厝上的土地及
建物〈門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○號〉嗎？〈提
示原證1、2〉）有關租賃契約書部分我知道他們是找公證人
處理，並沒有委託我處理，至於原證1土地處分協議書及原
證2協議書的內容，因為已經很久了，我不大記得。我是認
識何錫森，再由何錫森認識被告何建灃。（後來這塊土地是
在你那邊辦理過戶的手續嗎？）是的，是在法院拍定以後。
（你清楚那塊土地上面的祖厝是否有一併拍賣？）房子是未
保存登記的，是被告何建灃所有，所以沒有一併拍賣，只有
拍賣土地，因為是土地是債務人何錫森持分所有，與建物所
有人不同。（當初在跟何錫森談交易的時候，有包括賣房子
嗎？）沒有，只有過戶土地，房子也沒有何錫森的名字，稅
籍是何建灃所有。（當初何錫森土地被查封後，在你那邊有
討論如何處理嗎？）當初有談到讓哥哥何建灃出來主張優先
承買權。（你知道他們有談到租約的事情嗎？）租約的事情
都是到公證人處去處理。」等語（見本院卷第33頁反面至第
34頁），足見系爭房屋為被告所有，且兩造間就系爭房屋之
租賃契約實為經公證之契約書，由此益徵原告主張何錫森有
取得系爭房屋之事實上處分權而有權將系爭房屋移轉交付與
原告所有，以及系爭房屋租約係基於通謀虛偽意思表示作成
乙節，均核與事實不符，應無可採。至於證人何志鑫既稱「
無親自見聞何建灃同意出售系爭房屋之產權給原告」、「未
見過系爭公證租約」、「未見聞過兩造間討論系爭房屋之租
賃情事」（本院卷第44頁反面至第45頁），則被告是有否出
售系爭房屋給原告，以及兩造締結系爭公證租約之言行舉止
，自均已「逾證人何志鑫之見聞」，而遠非證人何志鑫所能
證明，故證人何志鑫客觀上本即無從為「兩造締結系爭公證
租約是否通謀虛偽」之佐證。更何況，兩造倘通謀「相與為
『非真意（虛偽）』之意思表示」，即代表兩造原均「無」
受其意思表示拘束之意，惟倘兩造均「無」受其意思表示拘
束之意，則兩造又何須「提出租賃契約請求公證並附加強制
執行之條款」？是單自兩造「提出租賃契約請求公證並附加
強制執行條款」之言行舉止而論，本件客觀上實已足可排除
原告主張雙方通謀云云之可能。
3.按民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與
相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表
意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合
意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而
表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表
示（最高法院84年度台上第1516號、85年度台上第235號、
86年度台上第3865號判決意旨參照）。準此，無論原告締約
當時之真意如何，除非原告能舉證證明「被告明知原告非真
意，仍願就原告非真意之表示相與為非真意之合意（亦即，
兩造均明知其互為表現於外部之租賃意思表示要屬虛構，且
均有不受該意思表示拘束之意）」，否則，原告主張「通謀
虛偽」即屬一廂情願而非可採，兼之原告概未提出適切之證
據，以明其有關通謀之主張，況且原告於另案97年度執六字
第98887號清償債務強制執行事件中亦已自承「就上述227及
226地號上有一地上建物（即系爭房屋）為土地共有人何建
灃所有，聲明人（即被告）就前開不動產與 何建豐 訂有租賃
契約，租期自97年9月5日起至106年9月4日止，該租賃契約
並經公證在案。」等情明確，有原告民事聲明租賃關係存在
狀附卷可稽（見本院卷第129頁反面），故應認系爭房屋為
被告所有，且兩造間就系爭房屋確有系爭公證租約存在，則
原告猶憑以請求被告不得以系爭公證租約為強制執行名義，
對原告聲請強制執行，併求為撤銷系爭強制執行事件之執行
程序，自均為無理由，應予駁回。
(三)原告固主張其花費33萬元修繕系爭房屋，而被告所得請求之
租金至多不過18萬元，原告爰將此修繕費用與租金抵銷，則
被告之債務已然消滅。惟此同經被告予以否認。而依原告自
陳所支出之系爭房屋修繕費用乃係為供其使用，尚難遽認確
屬有益費用。況依兩造系爭公證租約第4條第5項已明白約定
「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後，得自行
裝設。但不得損害原有建築。乙方於交還房屋時，並應負責
回復原狀」，是此部分原告主張此修繕費用與租金抵銷云云
，自與民法抵銷之法文要件未符，則原告猶憑以為抵銷抗辯
，自屬無據。
四、綜上所述，兩造間就系爭房屋之租賃關係於106年9月4日已
經屆滿，復無106年9月5日後繼續租賃契約之合意，故本件
並無所謂消滅或妨礙債權人請求事由存在，被告於兩造間租
賃期間屆滿後，於106年11月2日以系爭公證租約為執行名義
，聲請強制執行原告遷讓交還系爭房屋予被告，並請求原告
給付租金、違約金，洵屬有據，原告依強制執行法第14條之
規定，請求撤銷本院以106年度司執字第124129號遷讓房屋
等強制執行事件之執行程序，併請求被告不得以系爭公證租
約為強制執行名義，對原告聲請強制執行，均為無理由，應
予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊防禦方法，經審酌
核與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條，判決如主文。
中華民國107年8月29日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官呂明坤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年8月29日
書記官廖碩薇