裁判字號：臺灣屏東地方法院94年簡上字第57號民事判決
裁判日期：民國94年12月28日
裁判案由：拆屋還地
臺灣屏東地方法院民事判決94年度簡上字第57號上訴人丙○○訴訟代理人 楊四海 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 何曜男 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國94年4月26日本院潮州簡易庭93年度潮簡字第253號第一審判決提起上訴，本院於民國94年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決除確定部分外廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審主張：坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地（下同），原係伊父甲○○所有，因強制執行由訴外人 黃清東 拍定取得，伊再向黃清東買受，於民國93年5月3日辦畢所有權移轉登記，詎上訴人並無合法權源，竟占用系爭土地如附圖所示編號①部分面積28.74平方公尺，置有門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路○○號房屋，則伊自得依民法第
767條之規定，請求上訴人拆屋還地。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，上訴人無權占有上開土地，受有利益，致伊受損害，則伊亦得依不當得利之法律關係，請求上訴人自93年5月3日起至交還上開土地之日止，按年給付相當於租金之不當得利新台幣（下同）5,394元等情，求為命上訴人將系爭土地如附圖所示編號①部分面積28.74平方公尺上之建物拆除，將土地交還伊，並自93年5月3日起至交還土地之日止按年給付伊5,394元之判決。原審判命上訴人將系爭土地如附圖所示編號①部分面積28.74平方公尺上之建物拆除，將土地交還被上訴人，並自93年5月3日起至返還土地之日止按年給付被上訴人5,058元，而駁回被上訴人其餘之訴（駁回部分未據被上訴人聲明不服，已告確定），上訴人就其敗訴部分聲明不服提起上訴，被上訴人於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭土地原係甲○○向訴外人台灣糖業股份有限公司（以下簡稱台糖公司）所承租，伊母 涂鍾 阿德 妹於57年2月27日與甲○○簽訂讓渡契約書，以15,000元之代價，受讓甲○○之權利，而在系爭土地上建造房屋居住使用，且台糖公司曾直接向 涂鍾阿德 妹收取租金，足認 涂鍾阿德妹 就系爭土地已與台糖公司發生租賃關係，甲○○嗣於81年6月30日因買賣自台糖公司受讓取得系爭土地所有權，依買賣不破租賃原則，其租賃契約對於甲○○應繼續存在。又涂鍾阿德妹於83年8月23日將系爭土地上之建物即門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路○○號房屋讓與伊，依最高法院43年台上字第479號判例意旨，應認涂鍾阿德妹對系爭土地之租賃權已隨上開建物而移轉於伊，且涂鍾阿德妹於84年8月9日死亡，伊為其遺產繼承人，自應認伊與甲○○間就系爭土地有租賃關係存在，其期限逾1年而末以字據訂立契約，並應視為不定期限之租賃。退而言之，縱認伊與甲○○間並未因前述原因而就系爭土地發生租賃關係，惟伊持續支付81年至92年之租金與甲○○，並經甲○○收受，依民法第153條之規定，亦應認伊與甲○○間就系爭土地成立租賃契約，而有不定期限之租賃關係存在。再系爭土地嗣後雖於93年3月間由黃清東因拍賣而取得，復轉輾由被上訴人於同年5月3日因買賣而取得，惟依買賣不破租賃原則，其不定期租賃契約對於上訴人仍繼續存在，伊占有系爭土地難謂無合法權源，被上訴人依民法第767條之規定，請求伊拆屋還地，並依不當得利之法律關係，請求伊返還相當於租金之利益，自非有理由等語，資為抗辯，並於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、經查：系爭土地原係台糖公司所有，出租於甲○○，於81年
6月30日因買賣由甲○○取得其所有權，嗣因訴外人高雄縣鳳山信用合作社聲請本院民事執行處查封、拍賣系爭土地，於93年3月10日由黃清東得標拍定，並於同年月18日發給不動產權利移轉證書，其後再由被上訴人向黃清東買受系爭土地，於同年5月3日辦畢所有權移轉登記。又上訴人之母涂鍾阿德妹於57年2月27日與甲○○就系爭土地簽訂讓渡契約書，付給甲○○15,000元，經其同意在系爭土地上興建門牌號碼屏東縣內埔鄉龍泉村18號之未辦保存登建物屋居住使用，迨83年8月23日，上訴人因贈與自涂鍾阿德妹受讓該未辦保存登記建物，且涂鍾阿德妹嗣後於84年8月9日死亡，上訴人為其遺產繼承人之一各事實，為兩造所不爭執，並經證人甲○○、 黃萬順 於原審證稱屬實，復有土地登記謄本、地籍圖謄本、照片、讓渡契約書、建築改良物贈與所有權移轉契約書及戶籍謄本等件在卷可稽，且經調閱本院88年度執字第2385號、92年度執字第17391號民事執行事件卷宗查明無誤，堪信為實在。
四、本件兩造之爭點為：⒈涂鍾阿德妹與甲○○於57年2月27日所訂讓渡契約之性質為何？⒉涂鍾阿德妹及上訴人與甲○○間就系爭土地有無不定期之租賃關係存在？⒊本件有無民法第425條買賣不破租賃規定之適用？茲分別論述如下：
㈠ 查涂鍾阿德 妹與甲○○於57年2月27日所訂讓渡契約書記載
：「甲方『承讓人』涂鍾阿德妹、乙方『讓渡人』甲○○‧‧‧‧因後開土地使用權讓受事經雙方約定其條件‧‧‧‧
一、讓渡土地標示：‧‧‧‧由乙方留存‧‧‧‧讓渡與甲方使用興建房屋‧‧‧‧二、議定價格：全部以新台幣壹萬伍仟元正，而本日由甲方付過其一部即新台幣伍仟元正與乙方領訖不另給據是實無訛，而殘金約定於本年叁月拾日為限支付清楚。三、土地使用雙方約定依殘金支付清楚之日全部移交與甲方接管使用取得其一切權利無訛，業主為放領時或出售時得歸甲方承受。四、‧‧‧‧辦理承租名義變更時乙方應無條件負捺印蓋章之責，但更名所需費用由甲方負擔。
五、稅捐（租金）未由甲方取得變更名義之前，其年份租金由甲方負擔新台幣肆拾元正，而（變）更後其應納之租金由甲方個別繳納‧‧‧‧」，其後並批註甲○○於57年3月10日領收殘金10,000元等語（見原審卷第31頁以下），該契約既約定向業主台糖公司變更承租人，核其性質應包括買賣契約及租賃權讓與契約兩部分，前者為租賃權讓與契約之原因關係，後者屬於債權讓與契約，即學說上所稱「準物權行為」之處分行為（最高法院88年度台上字第1447號判決參照）。
㈡按依債權之性質，不得讓與者，債權人不得將債權讓與第三
人，民法第294條第1項第1款定有明文。租賃關係之成立，係以出租人與承租人間之信賴為其基礎，承租人之租賃權，性質上不得讓與，除當事人間有得自由轉讓之特約，或經出租人之同意外，承租人應不得將租賃權讓與第三人。如未約定租賃權得為讓與，而承租人為讓與者，應認係效力未定，須經承認，始生效力（參見 邱聰智 著新訂債法各論（上）第420頁以下，前引最高法院88年度台上字第144號判決亦採相同見解）。查甲○○依前述讓渡契約，原對涂鍾阿德妹負有取得出租人台糖公司同意（承認）轉讓，而使涂鍾阿德妹取得租賃權之義務，其雖已將租賃權讓與涂鍾阿德妹，惟始終未取得台糖公司之承諾而變更承租人使涂鍾阿德妹取得租賃權，對於為何未辦理變更承租人，甲○○證稱「我也不知道」（見本院卷第75頁），其後雖又證稱係因聽台糖公司之人員說與規定不符才沒有去辦理云云（見本院卷第77頁），但不能證明係有權代表台糖公司之人所為，自不能認為台糖公司已拒絕承認而使效力未定之法律行為確定不生效力。又甲○○於81年6月30日因買賣而自台糖公司受讓取得系爭土地所有權，已可履行前述讓渡契約之義務，使涂鍾阿德妹取得系爭土地之租賃權，自應類推適用民法第118條第2項前段之規定，認其讓與租賃權之行為自始有效，而自其取得系爭土地所有權之日起與涂鍾阿德妹發生租賃關係，否則，涂鍾阿妹即無占有系爭土地之合法權源，而須拆屋還地，再向甲○○請求債務不履行之損害賠償，顯非妥當。準此，涂鍾阿妹與甲○○間自81年6月30日起就系爭土地有基地租賃關係存在，且不能證明定有期限，應認係屬不定期租賃。則嗣後涂鍾阿德妹於83年8月23日將其在系爭土地上建築之房屋讓與上訴人，其不定期基地租賃契約對於被上訴人仍繼續存在（參見民法第426條之1及最高法院43年台上字第479號判例）。
㈢按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。88年4月21日修正公布、89年5月5日施行之民法第425條第1項、第2項固定有明文。惟依民法債編施行法第1條後段規定，其在修正施行後發生之債，除該施行法有特別規定外，並不適用修正施行後規定。因此，發生於00年0月0日以前之債，除非民法債編施行法另有明文，依法律不溯及既往原則，並無適用債編修正條文之餘地。債編修正民法第425條第2項所有權移轉不破租賃（或稱買賣不破租賃）之限制，即不具溯及既往之效力（參見 詹森林 著民事法理與判決研究㈡第191頁）。如前所述，上訴人與甲○○間就系爭土地有不定期之租賃關係存在，且係發生於00年0月0日以前之租賃關係，則系爭土地於93年3月18日因拍賣而自甲○○移轉於黃清東，其租賃契約對於黃清東仍繼續存在，不因未經公證而有差異，嗣於93年5月3日系爭土地再因買賣而自黃清東移轉於被上訴人，其租賃契約對於被上訴人亦繼續存在，從而兩造間就系爭土地即有不定期之租賃關係存在。
五、綜上所述，兩造間就系爭土地有不定期之租賃關係存在，上訴人占有系爭土地非無合法之權源，被上訴人依民法第767條之規定，請求上訴人拆除系爭土地如附圖所示①部分面積
28.74平方公尺上之建物，並交還土地，非有理由，應予駁回，其依不得當利之法律關係，請求上訴人給付相當於租金之利益，亦非有理由，應予駁回。又被上訴人之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，容有未洽，上訴意旨指摘原判決關於其敗訴部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國94年12月28日
民事第二庭審判長法官阮世賢
法官邱玉汝法官凃春生以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
書記官洪榮華中華民國94年12月28日