臺灣臺南地方法院105年度訴字第1437號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院105年訴字第1437號民事判決

裁判日期：民國105年12月19日

裁判案由：確認優先承買權存在

臺灣臺南地方法院民事判決105年度訴字第1437號原告 吳秋木 訴訟代理人 吳鑫 被告 盧慧玉 上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國105年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地（權利範圍：全部，下稱系爭土地）、使用分區為「農業區」，為訴外人 鄭素蘭 所有。鄭素蘭與訴外人 吳典 兼即金林土木包工業因積欠合迪股份有限公司票款，經合迪股份有限公司持本院104年度司票字第978號本票裁定及確定證明書為執行名義，具狀聲請經本院以104年度司執字第102613號強制執行程序（下稱系爭執行事件）受理，並查封系爭土地及其他坐落臺南市○區○○段等多筆土地（系爭土地列為乙標），其中系爭土地由被告拍定在案。
（二）原告在系爭土地約3-4公里處有農地耕種，因位置較偏僻，且鄭素蘭所有之系爭土地閒置未耕種利用，所以原告自民國92年起即向鄭素蘭承租並興建農舍及工具室使用迄今，承租之土地另包含同段981、992地號土地（下稱981、992地號土地），每年租金為新臺幣（下同）1萬元。農舍部分於95年興建，並向隔壁訴外人 邱憲榮 先生借用自來水使用，原告確實為務農之農夫而承租農地使用。又系爭土地及981、992地號均為原告承租使用，其中系爭土地未臨道路，另981、992地號土地才臨路，如系爭土地由被告承買，將會產生未臨路而無法利用之情事，故系爭土地及98
1、992地號土地應由同一人即原告使用較為適宜。原告於系爭執行事件曾具狀主張對系爭土地具有優先購買權，卻遭執行處駁回，因原告為系爭土地之承租人，並於系爭土地上搭建地上物，具有民法第832條、第838條之1、第876條規定之法定地上權，依土地法第104條、第107條規定應有優先購買權，為此，爰依法提起本件訴訟等語。
（三）並聲明：確認原告就系爭執行事件強制執行程序之拍賣標的乙標即系爭土地有優先承買權存在。
二、被告則以：
（一）原告主張有系爭土地優先承購權欲以同一價格購買，惟經本院民事執行處於105年7月6日以南院崑104司執明字第102613號函文通知未予准許。若原告之優先承買權確定，原告依法應於規定期限內完成承買程序，被告願意放棄原先得標之權利，但原告應保證被告可取回全額保證金等語資為抗辯。
（二）並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地使用分區為「農業區」，為訴外人鄭素蘭所有。鄭素蘭與訴外人吳典兼即金林土木包工業因積欠合迪股份有限公司票款，經合迪股份有限公司持本院104年度司票字第978號本票裁定及確定證明書為執行名義，具狀聲請經本院以系爭執行事件受理，並查封系爭土地及其他坐落臺南市○區○○段等多筆土地（系爭土地列為乙標）在案。
（二）系爭執行事件經本院民事執行處囑託華頓不動產估價師事務所進行鑑價，該事務所人員派員至現場履勘，並於不動產估價報告書中表示：「一、勘估標的使用現況○○○區○○段983、984地號相鄰，屬農業區，984地號現況有未保存鐵皮建築坐落，983地號上有種植果樹等，部分為空地。」
（三）本院民事執行處於104年12月8日下午至系爭土地現場進行查封，查封筆錄記載地政事務所人員表示：983地號土地堆置模板及雜物，984地號土地有一未保存登記建物及貨櫃屋坐落，其餘為空地，現況如卷附照片所示。
（四）系爭土地於第4次拍賣程序中，經本件被告以171萬6,000元得標，嗣本件原告具狀表示其向鄭素蘭承租系爭土地使用，主張有優先承購權欲以同一價格購買，惟經本院民事執行處於105年7月6日以南院崑104司執明字第102613號函文通知未予准許，本件原告即於接獲上開函文（105年7月11日）後105年7月14日提起本件確認優先承買權存在訴訟。
四、本院得心證之理由：
（一）系爭土地為鄭素蘭所有，使用分區為「農業區」，因其與訴外人吳典兼即金林土木包工業積欠合迪股份有限公司票款，經該公司取得本院104年度司票字第978號本票裁定及確定證明書後，即具狀查封系爭土地及其他坐落臺南市○區○○段等多筆土地（系爭土地列為乙標），並經本院以系爭執行事件受理在案。系爭土地於系爭執行事件第4次拍賣程序中，經本件被告以171萬6,000元得標，嗣本件原告於該執行事件具狀表示其向鄭素蘭承租系爭土地及981、992地號土地使用，主張有系爭土地優先承購權欲以同一價格購買，惟經本院民事執行處於105年7月6日以南院崑104司執明字第102613號函文通知未予准許，本件原告即於接獲上開函文（105年7月11日）後105年7月14日提起本件確認優先承買權存在訴訟等情，有原告提出之承租契約書及系爭土地謄本在卷可稽（本院105年度補字第505號卷第6頁，本院卷第9、10頁），並經本院調取系爭執行事件卷宗核閱屬實，亦為兩造所不爭執，此部分之事實，即堪可採。
（二）按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之；出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。土地法第104條第1項、第107條第1項分別定有明文。次按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言；土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭（最高法院69年台上第945號、65年台上第530號判例）。準此，土地法第104條第1項、第107條第1項固分別規定土地承租人，於土地出賣時具有優先購買之權，惟其中土地法第104條係編訂於第3編第3章「房屋及基地租用」章節內，且該法條立法目的，乃為使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上效用，可見土地法第104條係用以規範「可供建築使用之土地」（即土地法第2條所稱之「建築用地」，同法第82條前段規定「凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用」），並因地上權人、典權人或承租人在土地上建築建物使用，於土地出賣時，為求土地及建物歸屬同一人，避免關係複雜化及提升使用效益，上開權利者可主張優先購買之情形而言，苟非可供建築使用之土地，即無該法條適用之餘地。另土地法第107條係編訂於第3編第4章「耕地租用」，第106條規定亦解明「以自任耕地為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧」，顯然依土地法第107條主張優先購買權之承租人，須承租以供農地使用之土地，並有客觀上耕作或漁牧之情形為必要，倘無「耕作」或「漁牧」之行為，即難認符合該法條規範之目的。
（三）原告固主張自92年起即向所有權人鄭素蘭承租系爭土地興建農舍及工具室使用，故有土地法第104條優先購買權之適用，並提出承租契約書以為據。惟查，系爭土地地目「田」、使用分區為「農業區」乙節，有土地謄本及臺南市西港區公所出具之都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書在卷可稽（土地謄本參本院卷第9、10頁，使用分區證明書參系爭執行事件卷宗（一）之鑑定報告書，影印如本院卷第58頁），而「農業用地租賃」，依農業發展條例第3條第14款規定，係指：「土地所有權人將其自有農業用地之部分或全部出租與他人經營農業使用者」之情形，由此可見系爭土地係屬農業用地，須農地農用，非可供建築之建築用地至明，故原告向鄭素蘭承租系爭土地使用，囿於系爭土地使用之限制，自應為經營農業使用，依上所述，縱原告承租並於系爭土地上興建地上物，尚無適用土地法第104條規定之餘地。從而，原告以承租系爭土地，並於其上搭建地上物之事實，援引土地法第104條規定主張對系爭土地有優先購買權云云，容有所誤，自無可採。至原告另主張其於系爭土地上搭建地上物，有民法第832條、第838條之1、第876條規定之地上權，可依土地法第104條規定請求優先購買部分，因原告主張係與鄭素蘭簽立租賃契約，經其同意在系爭土地興建建物，並非基於地上權之意思而搭建地上物，且民法第838條之1、第876條規定，係指土地及其地上之建築物，同屬一人所有，因強制執行拍賣，土地與建築物之拍定人各異時，及僅以建築物或土地設定抵押，經拍賣後建築物與土地所有權人各異時而得主張地上權之情形，核與系爭執行事件系爭土地為鄭素蘭所有、地上物為原告所搭建之條件不同，原告未明法條內容而錯誤解釋土地法第104條規定，認其對系爭土地有地上權而得主張優先購買權云云，亦屬無稽。
（四）查系爭執行事件經本院民事執行處囑託華頓不動產估價師事務所進行鑑價，該事務所人員派員至現場履勘，並於不動產估價報告書中表示：「一、勘估標的使用現況○○○區○○段983、984地號相鄰，屬農業區，984地號現況有未保存鐵皮建築坐落，983地號上有種植果樹等，部分為空地」，另本院民事執行處於104年12月8日下午至系爭土地現場進行查封，查封筆錄記載地政事務所人員表示：983地號土地堆置模板及雜物，984地號土地有一未保存登記建物及貨櫃屋坐落，其餘為空地等情，有系爭土地估價報告書、勘驗筆錄及現場照片附卷可查（參系爭執行事件卷
（一）之估價報告書及勘驗筆錄），而原告於起訴狀自承因其所有土地位置偏遠，故向鄭素蘭承租系爭土地興建農舍及工具室使用（上開補字卷第5頁反面），並於言詞辯論期日陳稱：在系爭土地附近有1甲多的農地，承租系爭土地搭建鐵皮屋放置農具，以免農具遭竊，建物目前放置農具、抽水機、畚箕、農用機械車等語明確（本院卷第23頁反面、第24頁），則由上開報告書、勘驗筆錄及原告自陳之內容，並參照卷附之現場照片可知，顯然原告在承租之系爭土地上，僅搭建鐵皮屋以供其居住或堆放農業工具使用，並無所謂定期（按季、按年）收穫，以施人工於他人之土地上栽培農作物之耕作行為，難謂符合土地法第107條規定承租人租地耕作而得主張優先購買權之情形，是原告主張依上開法條規定對系爭土地有優先購買權云云，洵屬無稽，並無可採。
五、綜上所述，原告雖向鄭素蘭承租系爭土地，惟系爭土地係屬農業區用地，非可供建築之建築用地，無土地法第104條規定適用之餘地，且原告承租系爭土地僅搭建鐵皮屋以供居住或放置工具使用，並無耕作之行為，亦不符合土地法第107條規定之情形。從而，原告主張系爭執行事件拍賣系爭土地，依土地法第104條、第107條規定有優先購買權，並請求：
確認原告就系爭執行事件強制執行程序之拍賣標的乙標即系爭土地有優先承買權存在，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中華民國105年12月19日
民事第二庭法官林勳煜上開判決正本核與原本相符。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年12月20日
書記官吳佩芬