裁判字號：臺灣基隆地方法院111年基簡字第429號民事判決
裁判日期：民國111年09月08日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決111年度基簡字第429號原告 洪慧綺 即 洪秀娥 訴訟代理人 林富貴 律師被告 邱繼彥 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○○巷○○○號房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣參拾壹萬伍仟元，及自民國一百一十一年八月八日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
訴訟費用新臺幣貳萬壹仟玖佰捌拾捌元由被告負擔。本判決得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第436條第2項、第385條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：兩造前於民國107年11月8日簽立租賃契約(下稱系爭租約)，約定由被告向原告承租原告所有基隆市○○區○○路00巷0○0號房屋(下稱系爭房屋)，租賃期間自107年11月8日起至111年11月7日止共4年，租金為每月新臺幣(下同)15,000元，於每月8日以前繳納。詎被告嗣自109年9月起未依系爭租約繳納租金，及至111年5月8日止，積欠原告達21個月之租金共315,000元【計算式：15,000元×21個月＝315,000元】未清償，累計遲付租金總額已逾2期以上，而原告雖曾分別於110年6月3日、同年月29日及同年7月22日寄發存證信函催告被告繳付欠租，惟均無法送達；原告另分別於110年6月2日、同年10月1日因被告積欠系爭房屋達2個月以上之租金而以通訊軟體Line催告被告繳付自109年9月起之欠租，經被告回覆「接下來幾個月我10號會匯款給您的。」、「乾媽我年底就會搬走。」、「等祖先牌位尋找可以擺置位置。近期會著手處理…」等訊息，然被告迄仍未為任何清償，爰依民法第440條規定，以本件起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示。又系爭租約經原告終止後，被告仍繼續占有使用系爭房屋拒不返還，即屬無權占有，其每月並獲得相當於系爭房屋租金15,000元之利益，致原告受有同等損害，爰依系爭租約、所有權及不當得利之法律關係提起本件訴訟，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付欠租315,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元。並聲明：如主文第1、2項所示。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明及陳述。
四、經查，原告主張之上開事實，業據提出房屋租賃契約書、系爭房屋建物登記第一類謄本、基隆第一信用合作社存摺帳卡明細表、郵局存證信函暨回執及兩造間110年6月2日、110年10月1日、2日之Line對話紀錄等件影本為證，核與其所述相符；而被告既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀作何聲明或陳述，本院審酌原告所提之上開事證與其主張之內容相符，認原告主張堪信為真實。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項亦分別定有明文。而民法第440條第1項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生應準用同法關於意思表示之規定。又非對話為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時發生效力，同法第95條第1項前段定有明文。查被告向原告承租系爭房屋後，自109年9月起未再依系爭租約給付系爭房屋租金，及至111年5月8日止，積欠原告達21個月之租金共315,000元未清償，累計遲付租金總額已逾2期以上等情，業如前述；又查，原告前分別於110年6月2日、同年10月1日因被告積欠系爭房屋達2個月以上之欠租而以Line催告被告繳付自109年9月起累計之欠租，並經被告讀取原告催繳欠租之訊息後覆稱「接下來幾個月我10號會匯款給您的。」、「乾媽我年底就會搬走。」、「等祖先牌位尋找可以擺置位置。近期會著手處理…」等語等節，有上揭兩造間之LINE對話紀錄附卷足稽，揆諸前揭規定，足認原告已合法催告被告給付系爭房屋達2個月以上之欠租，而查，被告積欠原告系爭房屋租金達2個月以上，經催告仍未支付，原告依民法第440條規定，以本件起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示，自無不合。再查，本件起訴狀繕本業於111年8月7日合法送達於被告乙節，有送達證書在卷可參，則系爭租約於本件起訴狀繕本送達被告之日即111年8月7日終止，洵堪認定，準此，系爭租約既已於111年8月7日經原告合法終止，被告即負有返還系爭房屋之義務，則其繼續占有系爭房屋即屬無權占有，是原告依前揭規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，於法有據，應予准許。另原告主張被告應給付系爭租約終止前，所積欠尚未清償21個月之租金共315,000元，而一併請求被告給付，依前揭規定，核屬有據，應予准許。
五、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條著有規定。又租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照)。查系爭租約業經原告於111年8月7日合法終止，惟被告迄仍繼續占有系爭房屋，並未騰空返還原告，即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有相當租金之損害，自應償還相當於租金之不當得利。本院審酌系爭租約約定租金為每月15,000元，應為市場合理之價額，被告使用系爭房屋既已有租金之約定，且被告無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，所應返還予原告者即為免繳租金之利益，故以原系爭租約所約定之租金15,000元，作為本件不當得利損害金之計算基準，尚屬允當。準此，原告請求被告給付自系爭租約終止日翌日即起訴狀繕本送達翌日之111年8月8日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付15,000元，亦屬有據。
六、綜上所述，原告依系爭租約、所有物返還請求權及不當得利之法律關係請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付被告自109年9月8日起至111年5月8日間積欠之系爭房屋租金315,000元，及自111年8月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利15,000元，為有理由，應予准許。
七、本件訴訟費用21,988元(即第一審裁判費)，應由敗訴之被告負擔。
八、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
九、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國111年9月8日
基隆簡易庭法官姚貴美以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國111年9月8日
書記官陳彥端