臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
原 告 甲○○
訴訟代理人 賴淑玲 律師
被 告 丙○○
丁○○
上列當事人間請求塗銷所有權登記事件，於中華民國97年6月20
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面
壹、訴之聲明
一、確認被告間就門牌號碼台北縣三重市○○街○○○號之房屋所
為之買賣契約無效。
二、被告間依上開買賣契約關係向台北縣三重地政事務所所為之
所有權移轉登記應予塗銷。
三、訴訟費用由被告共同負擔。
貳、陳述
一、門牌號碼台北縣三重市○○街○○○號之房屋（以下簡稱系爭
房屋）係於民國（下同）54年間以被告丙○○之母周莊 寶桂
之名義申請建築之國民住宅，於54年10月30日興建完成，並
登記為 周莊寶桂 所有，嗣於55年5月10日讓渡予原告，原告
並且依約給付補償費並按期繳納房屋貸款，直至70年7月28
日清償完畢。
二、按系爭房屋住為國民住宅，依46年7月27日公布之「興建國
民住宅貸款條例」第8條規定，借款人或承購人依本條例規
定借款興建或承購之住宅，在借款還清前不得典賣或再抵押
，由於原告與周莊寶桂當時均無財力一次還清貸款，受前開
法條之限制，以致無法辦理移轉登記，因此，雙方遂約定將
系爭房屋仍信託登記在周莊寶桂名下，待日後繳清貸款之後
再協同辦理移轉登記。
三、按周莊寶桂於93年2月20日死亡，而被告丙○○為周莊寶桂
之繼承人，自負有將系爭房屋移轉登記予原告之義務，豈料
被告丙○○不但拒不履行，反而在知悉原告開始採取法律行
動聲請調解之後，預期原告即將提起訴訟，遂基於脫產之目
的，先於95年9月5日將系爭房屋設定抵押權予第三人 賴育生
，再於95年12月18日將系爭房屋移轉登記予被告丁○○。
四、惟按系爭房屋一直由原告佔有使用中，被告丙○○並沒有鑰
匙，無法進入。在無法入內看屋，屋況不明，且產權復有爭
議之情況下，被告丁○○竟亦願意買下系爭房屋，顯然違背
社會上關於房屋交易之一般經驗法則，因此被告丁○○、丙
○○間就系爭房屋之買賣行為顯然為通謀虛偽意思表示，依
民法第87條第1項之規定，應屬無效之法律行為，而基於該
項無效之買賣行為所為之所有權移轉登記則應予以塗銷。
五、復按臺灣板橋地方法院三重簡易庭96年度重簡字第3954號確
定判決，命被告丙○○應將系爭房屋移轉登記予原告，但因
系爭房屋業已遭被告丙○○移轉登記予被告丁○○，以至於
原告持上開確定判決無法執行，顯響原告之權益至鉅。
六、被告二人之間之買賣契約內容違反常情：
㈠價金偏低：
⒈系爭房屋乃係二層樓之建物，權狀面積合計79.06平方公尺
，約為23.9坪（此外尚有原告行行增建之部分面積未予計入
），依當地之透天厝成交行情，每坪約價值新台幣（下同）
19.6萬元，有不動產行情表可參，因此系爭房屋（含土地
持分）之總價值（不含增建部分）約為468.44萬元，而系爭
房屋之土地公告現值為每平方公尺56,135元，其基地面積為
39.35平方公尺，因此土地價值應為2,219,016元，準此，
系爭房屋之總價值扣除土地現值後，其地上物之價值約2,46
5,384元。
⒉被告丙○○在95年9月5日將系爭房屋設定抵押權予訴外人賴
育生時，其擔保之債權額亦為200萬元，與上開行情價額2,4
65,384元十分相近，而被告丙○○亦曾在調解委員會中要求
原告付出200萬元之代價以移轉系爭房屋之所有權，足證被
告丙○○十分清楚，系爭房屋不含基地在內，其地上物之市
價至少在200萬元以上，然而被告丙○○卻以超低價100萬元
出售予被告丁○○，其買賣價金只有市價的一半，明顯不相
當，因此被告二人間之買賣契約顯然為通謀虛偽意思。
⒊被告丙○○在95年9月5日將系爭房屋設定抵押權予訴外人賴
育生以擔保200萬元之債權，但卻又在3個月後以100萬元之
對價將系爭房屋出售予被告丁○○，其買賣價金尚不足以清
償其抵押債權，但是上開抵押權於過戶予被告丁○○時卻已
塗銷，更足以證明上開抵押權之設定及本件買賣契約，均係
通謀虛偽意思表示。
㈡被告二人之間並無交付房屋之事實：
⒈系爭買賣契約第7條中還附有原價買回之約定，預為日後再
將系爭房屋移轉返還予被告丙○○埋下伏筆。
⒉買賣契約第7條同時約定，被告丙○○以每月25,000元之租
金向被告丁○○承租系爭房屋，因此，系爭房屋並未實質交
付予被告丁○○使用，此種買賣＋租賃＋買回權之契約關係
亦為假買賣中最常見之約定。即倘若被告丙○○另有住處，
何以將房屋出售之後又再行承租且預約買回？豈非多此一舉
？又倘若被告丙○○沒有其他地方可住，必須繼續住在系爭
房屋之中，何以急於將系爭房屋以市價一半之價格賤價出售
他人後，再以高價承租之方式繼續使用？
㈢租金為行情的3倍以上，明顯過高：
⒈被告間之買賣契約第7條約定，被告丙○○以每月25,000元
之租金向被告丁○○承租系爭房屋，惟查，系爭房屋乃是一
棟屋齡40年之舊屋，屋況簡陋，既不能當作店面使用，但被
告丙○○欲以每月25,000元之租金承租系爭房屋，其租金竟
然相當於當地透天厝之房租行情3倍左右，而與台北市區○
○○段之房屋租金相當，已十分不合理，再者被告丙○○以
「賤價賣出，高價承租」之不尋常方式處理系爭房屋，更是
大大有違情理。
⒉再按系爭房屋原來由原告之兄 李清鐵 及其子 李建添 居住使用
，後來被告丙○○在警察之協助下趕走原住戶李清鐵父子後
，系爭房屋一直為空屋，被告丙○○從來不曾住在系爭房屋
，有附近鄰居出具之證明書可資為證。因此，被告丙○○既
然從不曾使用系爭房屋，何以竟以每月25,000元之天價租金
向被告丁○○承租系爭房屋後，予以閒置不用？
⒊系爭房屋僅以100萬元之賤價拋售，以每月25,000元之租金
計之，累計3年4月之租金即相當於房屋之全部售價，易言之
，被告丙○○在支付3年4個月之租金後，無異是將系爭房屋
無償贈與被告丁○○。
㈣原價買回之約定違反社會經驗法則：上開買回之約定乃是原
價買回，竟無任何利息之約定，準此，倘若被告丙○○日後
行使買回權，以原價買回，被告丁○○豈不是等同於將100
萬元現金無償借予被告丙○○？然被告丁○○既被告丙○○
素不相識，何以做此無益之交易，是亦有違常情。
㈤被告丁○○自承在購買系爭房前，並未去看過房子：
⒈被告丁○○曾經親口向原告表示，渠在買受系爭房屋之前，
從不曾前去看過房子。
⒉不動產的價格動輒數百萬元以上，稍有差池，損失就會很大
，因此一般人在購屋之前，必定要到現場看過屋況之後，審
慎評估其投資風險，再決定是否購買以及願以何種價格購買
，然而被告丁○○卻自承在購買系爭房屋之前，從來不曾前
去看過屋況，明顯違反交易法則，是亦足以證明被告二人間
就系爭房屋之買賣確實是通謀虛偽意思表示。
七、被告二人間就系爭房屋之買賣關係，不論其交易過程、交易
價額、附原價買回之條件及幾近天價之租金，甚至被告丁○
○在面對鄰居 李新發 好奇探詢時竟然謊稱自己是被告丙○○
之配偶等，在在均疑點重重，而被告丁○○所提出的所謂「
付款憑證」，亦不過是一紙提款證明，且縱使該提款紀錄真
正，然而該二筆提款紀錄都是以「現金」提領，事實上被告
丙○○是否受領該二筆現金，仍屬有疑，而該二筆提款紀錄
分別為35萬元及57萬5千元，合計尚不足100萬元，未必作為
買賣價金之用，被告丙○○如果確實有向被告丁○○受領
100萬元現金，勢必要存入金融機構，應有相關之存款紀錄
。
八、證物：房屋稅籍證明書、建物登記簿謄本、契約書、法定抵
押權塗銷證明書、判決書影本、三重地政事務所函各影本1
份、不動產成交行情表1份、土地登記簿謄本1份、三重市租
金行情表1份、台北市大安區租金行情表1份。
乙、被告丁○○方面
壹、答辯聲明
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
貳、陳述：
一、被告承購系爭房屋，原係由三重市良心代書事務所負責人張
春長及李小姐負責居間仲介，後經被告友人 劉信章 輾轉告知
，被告始知悉此系爭房屋，在決定購買系爭房屋前，被告曾
向三重地政事務所申請登記簿謄本做產權調查，該系爭房屋
之登記名義人確為另被告丙○○，且丙○○設籍並住在該處
，被告亦曾與友人劉信章，由丙○○帶領前往系爭房屋進入
查看，系爭房屋產權清楚，無法院任何查封、假扣押等登記
。被告在付清買賣價款交屋完畢，進行房屋之修繕及裝潢之
際，原告始出現在系爭房屋現場阻撓工程之進行，陳稱與另
被告丙○○有官司糾紛云云，原告於起訴狀所稱系爭房屋一
直由原告佔有使用中，被告丙○○並沒有鑰匙無法進入屋內
看屋，產權有爭議云云即非事實。
二、被告決定購買系爭房屋時，即由友人劉信章協助簽訂買賣契
約，買賣雙方言明買賣總價款為100萬元，被告亦分別於95
年12月5日及95年12月29日自萬泰銀行提領現金，給付買賣
價款35萬元及65萬元，此由萬泰銀行交易紀錄可資證明。95
年12月29日被告自萬泰商業銀行實際提領之金額為57萬5千
元，簽訂房屋買賣契約之同時， 張春長 及李小姐等相關仲介
人員，亦在場領取應得之仲介報酬。買賣契約簽訂後，被告
亦隨即辦理契稅申報及繳納，並向三重地政事務所辦理所有
權移轉登記。被告購買系爭房屋之際，因另一被告丙○○陳
稱欲繼續使用該屋，因此雙方約定類推適用民法第761條規
定，自96年1月起以占有改定方式就系爭房屋另行成立租約
，由被告丙○○給付租金繼續使用系爭房屋，同時被告丙○
○有買回系爭房屋之權利，96年4月，被告丙○○向被告表
示不願繼續租賃系爭房屋，同時放棄買回之權利，惟需被告
再給付其20萬元始願搬遷，被告為求雙方和諧乃勉為答應，
被告丙○○於96年5月將系爭房屋清空返還被告，因被告丙
○○之戶籍未遷出系爭房屋，被告乃言明就交屋款預扣1萬
元，待戶籍遷出再行交付，嗣被告丙○○戶籍遷出，被告始
於96年8月20日交付最後尾款1萬元。
三、系爭房屋之產權登記完畢，被告付清全部買賣價金時，被告
即取得系爭房屋之所有權及使用權後，隨即將系爭房屋出租
同時尋得承租人，然因系爭房屋遭原告向法院聲請假處分在
案，致承租人以假處分撤銷後始願承租，為順利將系爭房屋
出租，被告亦發函催告原告撤銷假處分。
四、被告係信賴地政事務所之登記，善意取得系爭房屋之所有權
，被告與另被告丙○○在購屋之前素不相識，原告與丙○○
間之糾紛，被告亦完全不知情，何來原告所稱之通謀？被告
購買系爭房屋，完全經由仲介人員及友人輾轉得知，且付出
買賣價金，對於系爭房屋之產權及屋況，被告均盡調查之能
事，符合社會上房屋交易之一般經驗法則及程序，絕非如原
告所稱被告無法入內看屋，購屋不符經驗法則，係被告間通
謀云云，今原告無法取得系爭房屋所有權之損害，應另行向
另被告丙○○請求，自與被告無涉。
五、證物：房屋買賣契約書、萬泰銀行帳單、契稅繳款書、建築
改良物所有權買賣移轉契約書、交屋尾款、存證信函及收據
影本各1份。
丙、被告丙○○方面：本件被告丙○○經合法通知，未於言詞辯
論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准
原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
理由
一、兩造爭執之要旨：原告主張系爭房屋係於54年間以被告丙○
○之母周莊寶桂之名義申請建築之國民住宅，於54年10月30
日興建完成，並登記為周莊寶桂所有，嗣於55年5月10日讓
渡予原告，原告並且依約給付補償費並按期繳納房屋貸款，
直至70年7月28日清償完畢，嗣周莊寶桂於93年2月20日死亡
，而被告丙○○為周莊寶桂之繼承人，自負有將系爭房屋移
轉登記予原告之義務，詎被告丙○○拒不履行，且基於脫產
之目的，先於95年9月5日將系爭房屋設定抵押權予第三人賴
育生，再於95年12月18日將系爭房屋移轉登記予被告丁○○
，惟被告之間之買賣契約內容違反常情，被告間就系爭房屋
之買賣契約顯係通謀虛偽意思表示，依法應屬無效云云，業
經被告丁○○否認，並以其係信賴地政事務所之登記而向被
告丙○○買受系爭房屋，被告丁○○亦分別於95年12月5日
及95年12月29日自萬泰銀行提領現金，給付買賣價金，自非
通謀虛偽意思表示等語資為抗辯。是本件爭點厥為被告二人
間所為系爭房屋之買賣是否為通謀虛偽之買賣？
二、本院之判斷：
按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或
公證人之認證者，推定為真正。民事訴訟法第358條第1項定
有明文。本件被告丁○○抗辯其以100萬元向被告丙○○購
買系爭房屋，並已交付買賣價金，嗣因被告丙○○放棄買回
之權利而另行交付20萬元乙節，業經被告提出經被告二人簽
名、蓋章之系爭房屋之買賣契約書、提款證明及收據為證，
證人劉信章並於本院97年1月25日言詞辯論期日證稱：「本
件是我介紹給被告，買賣契約書是我擬的，我不認識丙○○
，本件是良心的代書事務所的張春長介紹說有一個客戶李小
姐介紹系爭房屋給他們賣，但是沒有成交，所以問我這邊有
無客戶有興趣買這間房子，我起先介紹一位在關稅總局的林
小姐，後來價錢跟丙○○沒有談成，所以我才又打電話給被
告介紹他買這間房子，第一次他自己去看，簽約的時係我有
陪他去，被告與丙○○簽約的時候我在場，是在萬泰銀行交
錢的，那時我也在場。」、「...簽約及塗銷設定是同一天
，簽約當天在萬泰銀行被告是領現金35萬元給丙○○，之後
過戶完成被告才把餘款付清...，過戶後餘款的交付也是在
萬泰銀行，我也在場，因為我是代書，所以我必須把整件買
賣處理完畢，當天被告是到萬泰銀行提領現金交付給丙○○
，至於丙○○是否要用匯款匯到自己帳戶，那是他的選擇，
我記得當天他是領走現金。」等語結證在案，核與被告所述
相符，自可信為真正。原告雖以被告二人間所為系爭房屋之
買賣，除系爭房屋之總價值扣除土地現值後，其地上物之價
值約2,465,384元，而系爭房屋之買賣價金為100萬元，明顯
偏低外，被告二人間之買賣契約第7條約定，被告丙○○向
被告丁○○承租系爭房屋之租金每月25,000元為行情的3倍
以上，亦屬過高，且被告二人間就被告丙○○得原價買回系
爭房屋之約定顯違反經驗法則，而被告丁○○竟於屋況未明
情況下購買系爭房屋亦未合常理云云，主張被告二人間所為
系爭房屋之買賣是否為通謀虛偽之買賣。惟查：
㈠按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該
第三人應負舉證之責，最高法院48年臺上字第29號判例可參
。且民法第87條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明
知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人
非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，
始為相當。若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意而表示與
真意不符之意思者，即難指為通謀而為虛偽意思表示，最高
法院51年臺上字第215判例、50年臺上字第421號、62年臺上
字第316號判例意旨亦可資參照。次按「契約自由原則」是
現代民法之重要立法精神，當事人自得自由決定契約之內容
、型式，即被告二人間既意思表示一致，自得自由決定買賣
價金、買賣契約條款，尚不能僅因被告二人間買賣價金偏低
或買賣契約條款與常理未符，作為判斷是否通謀虛偽意思表
示之依據。本件原告固以依照當地透天厝成交行情，主張系
爭房屋每坪約價值196,000元，故扣除以公告現值計算系爭
房屋坐落之土地價值為2,219,016元後，系爭房屋之價值應
為2,465,384元，而本件系爭房屋之買賣價金僅100萬元，明
顯偏低云云，然查土地之公告現值一般均低於土地之實際售
價，原告以上開透天厝之每坪單價計算系爭房屋及其坐落土
地之總價，於扣除以公告現值計算之土地價值後所得餘數即
為系爭房屋之價值之計算方式，核與一般社會通念未符，且
原告提出作為比較之透天厝建物係坐落於三重市○○街，屋
齡係38年，成交年月係96年7月，惟系爭房屋係坐落於三重
市○○街，除坐落地段不同，價格即有差異外，系爭房屋係
54年10月30日興建完成，屋齡已逾42年，被告二人亦早於95
年12月15日即訂立買賣契約，條件俱有不同，尚不得作為房
價之標準，且系爭房屋之價格如何決定，不僅涉及行情，也
關係當時雙方買賣意願，等待出賣之時間成本，是本院審酌
本件之買賣標的僅為屋齡已逾42年之系爭房屋，未及於其坐
落土地，並附有被告丙○○得原價買回之約定，故縱價格有
較市價偏底情事亦未逾其合理範圍，況被告丙○○嗣以20萬
元放棄前揭原價買回之權利，並有被告丁○○提出收據乙紙
為證，而原告既以上開收據上之關於被告丙○○之簽名筆跡
與之前提出的簽名筆跡不符，否認上開收據之真正，依上揭
民事訴訟法第358條第1項規定，自應由原告就上開收據非真
正乙節負舉證責任至明，詎原告迄未舉證以實其說，是被告
丁○○主張其另給付被告丙○○20萬元作為被告丙○○放棄
以原價買回之權利等情自可認為真正，益徵系爭房屋之價格
非單指約定之買賣價金100萬元，尚應加計得以原價買回之
權利金20萬元，是系爭房屋顯無價格偏低情事至明。又原告
雖以上開得原價買回之約定違反經驗法則云云，惟原告就此
等情節何以違反經驗法則，未能盡其釋明義務，或提出證據
以資證明，所辯自不足採信。至原告另以被告丙○○向被告
丁○○承租系爭房屋之租金每月25,000元為行情的3倍以上
，顯屬過高云云，惟上開租金之約定仍屬契約自由之範疇，
被告二人間既已盱衡自己之經濟能力等客觀因素，本諸自由
意識及平等地位而為自主決定，是原告遽以租金過高推斷被
告二人間有通謀虛偽情事，亦無足採。
㈡又原告復以被告丁○○在購買系爭房屋之前，從來不曾前去
看過屋況，明顯違反交易法則云云，惟依證人乙○○即系爭
房屋所在地轄區之幸福里里長具結證稱：「（被告是否有在
95年間向你詢問系爭房屋是否為凶宅？）有。當初被告是問
我那間房子是不是凶宅，可不可以買，那條街的鄰長是誰？
我跟他說不是凶宅，至於是否可不可以買，我不便表達意見
，我有跟他講說鄰長叫做 章全金 ，就住在安慶街347號4樓，
319號是他的古厝。」、「（被告去問你的時候有沒有明確
的指出是那一個門牌號碼的建物？）沒有，他是問我從305
號到331號這排房屋好不好，是不是凶宅，沒有聽說，後來
他補問說317號這房子好不好。」等語，足認被告丁○○確
有購買系爭房屋之真意，始於購買系爭房屋前向證人乙○○
即系爭房屋所在地轄區之里長詢問系爭房屋是否為凶宅等一
般人於房屋交易觀念上之注意事項，至原告雖以證人記憶有
問題，證詞不可信云云置辯，惟查本件證人乙○○或因時間
久遠致系爭房屋之門牌號碼與其記憶稍有出入，然尚不得遽
認證人乙○○就被告丁○○曾於95年間有向其詢問其所轄區
域內之某房屋是否為凶宅等證詞全然不可採，且若被告丁○
○於95年間在該轄區內未購買其他房屋，則被告丁○○向證
人乙○○所詢問之標的自應係系爭房屋自明，是原告主張被
告於購買系爭房屋前未看過屋況而悖於交易常態等情，顯非
真正。
㈢綜上，原告主張被告二人間就系爭房屋之買賣價金過低、交
易有違背常理乙節縱屬實情，仍尚不足以推斷被告二人間之
買賣有何通謀虛偽之情，遑論本件系爭房屋之買賣價金並未
過低，亦未有悖於常理之處，且被告丁○○既係善意信賴系
爭房屋之所有權登記，於向系爭房屋所在轄區之里長詢問系
爭房屋一般交易注意事項後始購買系爭房屋，並交付買賣價
金等情已如前述，則被告二人間就系爭房屋之買賣自屬真正
，至原告另主張系爭房屋係由原告之兄李清鐵及其子李建添
居住使用，被告丙○○未曾居住於系爭房屋、依本院96年度
重簡字第3954號民事判決被告丙○○應移轉登記系爭房屋予
原告云云，亦顯係被告丙○○與原告間債務不履行問題，尚
與被告丁○○已合法取得系爭房屋所有權無涉。從而，原告
請求確認被告二人間就系爭房屋之買賣契約為無效，併請求
塗銷所有權移轉登記，實屬無據，應予駁回。
三、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不另一一論述。
四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主
文。
中 華 民 國 97 年 7 月 4 日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法 官 呂安樂
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官蔡麗芳
中 華 民 國 97 年 7 月 4 日