臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
103年度中小字第1342號
原 告 幸福台灣社區管理委員會
法定代理人 王添雄
訴訟代理人 何天慧
被 告 林瑞銓
訴訟代理人 黃惠如
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國一０三年七月二
十四日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
爭執事項及理由要領
甲、程序事項：
按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或代理權消滅者，
訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，於得為承
受訴訟時，應即為承受訴訟之聲明，民事訴訟法第一百七十
條、第一百七十五條分別定有明文。查原告之法定代理人原
為 李裕彬 ，於訴訟進行中已變更為王添雄，原告已於民國一
０三年七月七日具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
乙、實體事項：
壹、原告主張略以：
一、被告為原告所屬門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○弄
○號【院中院區（住宅區）L36，面積六九點三二坪，下稱
系爭房屋】，含封閉式停車位一個（編號三一一，有鐵捲門
，下稱系爭車位，面積一三點五七坪）之區分所有權人，依
住戶規約第十條第三款（即財務管理辦法第二條）約定，含
地下室停車空間依權狀坪數每坪新臺幣（下同）二十三元計
算每月管理費，依此計算，被告每期（二個月）應向原告繳
納三千八百一十二元【計算式：（69.32＋13.57）×23＝19
06，1906×2＝3812，元以下四捨五入，下同】。又九十九
年十二月至一０三年三月期間（四十個月、二十期），被告
應繳納七萬六千二百四十元，惟僅繳納五萬零八百七十二元
，扣除折扣八百元後，尚欠二萬四千五百六十八元（計算式
：3812×20＝76240，00000－00000－000＝24568），迭經
催討，仍置之不理，依住戶規約第十條第五項約定，應加計
按年息百分之十計算之遲延利息，爰依法提起本件訴訟。並
聲明：被告應給付原告二萬四千五百六十八元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
願供擔保請准宣告假執行。並提出建物登記第二類謄本、管
理費欠繳明細、住戶規約、管理費明細、本院一００年度訴
字第一八八四號民事判決、一０三年定期區分所有權人會議
會議紀錄、第九屆管理委員會一０三年四月份例行會議會議
紀錄、臺中市烏日區公所函、第一屆區分所有權人會議會議
記錄、第一屆第二次管理委員會會議會議記錄、財務管理辦
法、照片等為證。
二、對被告抗辯所為之陳述：
（一）幸福台灣社區為一集合式住宅，管理費收費辦法因建物型
態及利用方式不同而異其標準，依財務管理辦法第二條規
定，住宅區每坪每月二十三元計算；坪數以權狀謄本記載
之坪數為準；汽車位清潔費平面式每位每月二百元。而被
告所有之系爭房屋係屬住宅區，且系爭車位位於其建物正
下方地下室，有樓梯通往一樓，並有牆壁與其他住戶隔離
，外設有鐵捲門得獨立控制進出，系爭車位實際上為各戶
獨立使用之空間，平日鐵捲門降下時，該空間與社區公用
停車場即隔離，其停車空間之利用方式與其他區分所有權
人共用之公共停車場顯有不同，且由被告所提之被證五現
場照片所示，住宅區L棟停車空間除車輛停放外，其內亦
堆放雜物、鐵櫃、機踏車等住戶私人物品，顯見住宅區L
棟車位與各該所有權人之私宅空間無異。故自本社區成立
伊始，住宅區L棟之管理費即係將車位空間算入計費基礎
坪數中，而住宅區L棟所有權人亦無須繳納平面式汽車位
清潔費每月二百元，對此被告亦未否認。
（二）除被告外，其餘住宅區L棟之住戶均依現行之規定繳納管
理費，故原告並無任何溢收之情事。被告主張其管理費之
計算應扣除系爭車位坪數云云，既未經區分所有權人會議
議決，復未經原告同意，自不得僅憑其單方面存證信函，
即逕自變更收費標準。
（三）原告否認原告之律師曾表示第七屆區分所有權人會議之決
議為無效，僅於一０三年度區分所有權人會議中，曾就住
戶所提出與此相關議案加以說明。又烏日區公所並非有權
認定區分所有權人會議有效與否之司法機關，故第七屆區
分所有權人會議之決議於法院認定無效判決確定前，依法
仍有其效力。縱該會議之決議為無效，然該會議決議將財
務管理辦法第二條納入住戶規約第十條第三款，內容包括
：院中院區-L含地下室停車空間依權狀坪數每坪二十三元
計繳，足證該會議僅係重申既有之規定，並以文字加以明
確化，以杜爭議，並未變更L棟之收費方式。被告一再指
稱前後財務管理辦法不同云云，顯有誤會。
貳、被告抗辯略以：
一、計算管理費之面積不包括系爭車位之面積：
（一）依第一屆第二次管理委員會會議討論修訂通過之財務管理
辦法第二條規定，住宅區每坪每月二十三元計算管理費，
坪數以權狀謄本記載之坪數為準，汽車位清潔費平面式每
位每月二百元，並未明文規定計算管理費之面積包括停車
位之面積。
（二）系爭房屋係分拆為五個樓層且樓梯空間計算為室內坪數之
公寓，只是這五個樓層正好在同一棟，並非坊間所謂之透
天別墅，所以計算面積方式應與其他同為集合住宅之住戶
相同，而原告之律師在第一次調解面對調解委員時，亦贊
同應以相同之方式計算面積。
（三）系爭車位若打開鐵門後即為開放空間，與原告所謂其他開
放空間之車位並無不同。又由系爭房屋內需經過公共空間
才可到達系爭車位，與開放空間其他住戶之停車位一樣，
亦非原告所謂車位與室內空間相連，反倒是其他住戶將部
分公共空間納為獨戶專用與室內相連之封閉空間，坪數計
算仍與該棟其他面積相同之住戶一樣。而系爭車位之鐵捲
門及所有照明設備用電均連接系爭房屋電錶，由被告支出
電費，與其他車位均由公電支出不同，而社區公電（含地
下一、二樓）被告仍有共同分攤支出。
二、被告並未積欠管理費：
（一）依上開財務管理辦法第二條規定，被告每期應繳之管理費
為三千一百八十八元（計算式：69.32×23＝1594，1594
×2＝3188，按與原告計算金額之差異在於不包括系爭車
位之面積）。
（二）被告於九十七年二月至一００年九月期間，均依原告計算
之金額繳交管理費，直至一００年十月因社區財務屢次發
生狀況，經調查發現管理公司於九十八年八月至一００年
十一月期間，有收款未入帳情事，被告乃於一００年十二
月九日發函通知原告：被告先前溢繳之管理費將扣抵往後
應繳之管理費。扣抵完後，被告自一０一年四月起，每期
繳交三千一百四十八元，是被告並未積欠管理費。
三、第七屆區分所有權人會議所為之決議無效：
（一）原告在第七屆區分所有權人會議中，特意針對院中院區（
住宅區）之所有住戶（共三十二戶），以絕對多數（社區
總共三百一十四戶）強行修改財務管理辦法，並誘導住戶
對該辦法修改作出表決，在表決前還向住戶宣稱前六屆之
區分所有權人會議每屆均有不同版本之財務管理辦法。嗣
臺中市烏日區公所來函（一０一年四月九日烏區農建字第
○○○○○○○○○○號函，下稱系爭烏日區公所函文）
，通知該次會議因召集人前主委即訴外人 黃學堅 於召集開
會時未具區分所有權人身分，顯與公寓大廈管理條例第二
十五條規定不符，其所為之會議決議，自不生效力後，原
告又狡辯稱不論是原先之財務管理辦法或第七屆區分所有
權人會議修改後之財務管理辦法都是一樣的，惟實則這兩
個版本根本是完全不同的內容，若原告所謂兩個版本的財
務管理辦法是相同的，又何需在第七屆區分所有權人會議
表決通過修改財務管理辦法？
（二）鈞院一００年度訴字第一八八四號民事判決固認定與被告
同樣居住在同一區之訴外人 李惠湛 、 李惠華 主張依民法第
七百九十九條之一第三項規定，訴請撤銷第七屆區分所有
權人會議決議之院中院區含地下室停車空間依權狀坪數，
每坪二十三元計繳之決議，為無理由，惟系爭烏日區公所
函文，認定該會議所為之決議無效，且原告之律師在一０
三年區分所有權人會議中，亦明白告知參與該會議之區分
所有權人及住戶：該會議因召集人身分不符規定，所以該
會議所做成之所有決議無效。
（三）縱認上開決議有效，亦係自一００年三月十三日始生效，
不溯及既往等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。如
受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。並提出財務
管理辦法、第七屆區分所有權人會議會議紀錄、系爭烏日
區公所函文、管理費計算式、存證信函、建物登記第二類
謄本、照片、管理費明細冊、本院一００年度訴字第一八
八四號民事判決等為證。
參、兩造不爭執事項：
一、被告為原告所屬系爭房屋，含系爭車位之區分所有權人。
二、九十九年十二月至一０三年三月期間（四十個月、二十期）
，被告繳納管理費五萬零八百七十二元。
三、依第一屆第二次管理委員會會議討論修訂通過之財務管理辦
法第二條規定，住宅區每坪每月二十三元計算管理費，坪數
以權狀謄本記載之坪數為準，汽車位清潔費平面式每位每月
二百元。
四、第七屆區分所有權人會議決議將財務管理辦法第二條納入住
戶規約第十條第三款，內容包括：院中院區-L含地下室停車
空間依權狀坪數每坪二十三元計繳。
五、本院一００年度訴字第一八八四號民事判決認定李惠湛、李
惠華主張依民法第七百九十九條之一第三項規定，訴請撤銷
第七屆區分所有權人會議決議之院中院區含地下室停車空間
依權狀坪數，每坪二十三元計繳之決議，為無理由。
六、系爭烏日區公所函文之主旨欄載明：有關貴社區住戶 陳情貴
公寓大廈於一００年三月十三日所召開之第七屆區分所有權
人會議，召集人前主委黃學堅於召集開會時未具區分所有權
人身分，顯與公寓大廈管理條例第二十五條規定不符，其所
為之會議決議，自不生效力乙案，請貴管理委員會查明並按
規定妥處，請查照等語。
七、原告於收受系爭烏日區公所函文後，將之公告於社區。
肆、兩造之爭點：
一、原告主張系爭房屋之管理費含系爭車位，每坪每月二十三元
是否有理由？
（一）原告社區一００年三月十三日區分所有權人會議決議是否
有效？（即召集人黃學堅於當時是否具區分所有權人身分
）
（二）除前述區分所有權人會議決議外，原告主張系爭房屋之管
理費含系爭車位，每坪每月二十三元，是否須經區分所有
權人會議決議？（即原告主張依管理委員會所製訂之財務
管理辦法收取管理費是否有理由？）
伍、法院之判斷：
一、按區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權
人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召
集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區
分所有權人資格日起，視同解任。公寓大廈管理條例第二十
五條第三項定有明文。又「無召集權人召集之區分所有權會
所為之決議，當然無效（最高法院民事二十八年上字第一九
一一號判例參照），則楊○○於九十一年五月十四日、同月
二十一日所召集之二次區分所有權人臨時會議，其召集程序
顯不合法，而屬無效，該區分所有權人臨時會議決議楊○○
為○○生活家管理委員會之主任委員，亦不合法，即抗告人
○○生活家管理委員會以楊○○法定代理人，顯不合法」（
臺灣高等法院臺中分院九十五年度抗字第六號裁定要旨參照
）。又無召集權人召集會議，其所為決議當然無效，係自始
確定不生效力，無待法院撤銷，其區分所有權人會議之決議
，自不生效力（內政部九十三年二月二日台內營字第０九三
００八一八六一號函、八十九年六月三十日台八九內營字第
八九八三八六六號函參照）。是揆諸前開法律規定、最高法
院判例、台灣高等法院台中分院裁定及主管機關內政部函示
相互以觀，公寓大廈區分所有權會議如由未具區分所有權人
身分之管理委員會主任委員召集，其召集程序既屬違法，則
該會議所為之決議即屬自始確定當然無效，無待法院之判決
撤銷。
二、原告社區一００年三月十三日第七屆區分所有權人會議之召
集人為時任管理委員會主任委員黃學堅，為兩造所不爭執，
復有該會議紀錄「主任委員簽章」欄蓋有「主任委員黃學堅
」之會議紀錄在卷可憑，堪認為真實。再者，依系爭烏日區
公所函所載略為「‧‧‧貴公寓於一００年三月十三日所召
開之第七屆區分所有權人會議，召集人前主委黃學堅君於召
集開會時未具區分所有權人身分，顯與公寓大廈管理條例第
二十五條規定不符，其所為之會議決議，自不生效力乙案，
請貴管理委員會查明並按規定妥處，請查照」。惟原告除將
系爭烏日區公所函文公告於社區外，並未依該函有關任何查
明妥處或補救之舉措。依原告於本院審理期間所提出之證據
資料，均未能證明黃學堅於一００年三月十三日召集前開會
議時具有區分所有權人之身分。是原告既未能證明黃學堅於
召即會議時具區分所有權人身分，則該次會議決議即屬無效
，自無待法院之判決撤銷。則該次會議決議「院中院區Ｌ含
地下室停車空間依權狀坪數每坪二十三元計繳」即屬無效。
三、又按公寓大廈應設置公共基金，其來源為區分所有權人依區
分所有權人會議決議繳納。公寓大廈管理條例第十八條第一
項第二款定有明文。是管理費之收費標準自應由區分所有權
人會議決議，管理委員會僅係執行區分所有權人會議決議之
機關，除住戶規約另有約定授權外，自無決定管理費收費標
準之權。再依兩造提出之「幸福台灣社區規約」（按該規約
係原告社區九十四年三月二十七日第一屆區分所有權會議決
議製訂）第十條第一款約定「為充裕共用部分在管理上必要
之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議之規定
，向管理委員會繳交管理費」，同條第二款約定「管理費由
各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第
一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時
，買賣契約或分管契約有約定者從其約定，未約定者，各區
分所權人應按其共有部分比例分擔之。」而兩造於本院審理
期間並未提出前開第一次區分所有權會議前任何有關管理費
收費標準之契約或約定，則依兩造所不爭執之前開規約第十
條第一款、第二款所載，原告社區之管理費收費標準，自應
依區分所有權人會議決議訂之，已為灼然。而管理委員會依
規約第十條第三款約定，僅就管理費之收繳、支付方法有自
為訂定之權限，對於管理費之收費標準則無自為訂定之權限
。原告主張被告所有系爭房屋含系爭車位之管理費每坪每月
二十三元係依「財務管理辦法」第二條費用計算標準所訂「
住宅區每坪每月二十三元」及「坪數以權狀謄本記載之坪數
為準」，及該管理辦法係依九十四年四月十八日第一屆第二
次管理委員會會議決議製訂，管理委員會則依規約第十條第
三款之授權云云，容有誤會。蓋規約第十條第三款僅授權管
理委員會就管理費之收繳、支付方法訂之，惟就管理費之收
取標準，依規約第十條第一款、第二款之約定，已明示須由
區分所有權人會議決議決訂之，自始即未授權由管理委員會
決定。是原告依未經區分所有權人會議決議授權，而由管理
委員會越權自為訂定之財務管理辦法訂定之管理費收費標準
（每坪每月二十三元，坪數以權狀謄本記再之坪數為準」自
屬無據，恆無拘束各區分所有權人之效力。至本院一００年
度訴字第一八八四號判決，僅專就前開一００年三月十三日
區分所有權人會議決議，關於管理費收費標準包括區分所有
權人建物連同地下室停車空間一併以權狀所載坪數以每坪二
十三元計算是否符合公平為論斷，然對於該次會議決議之召
集程序是否合法及召集權人黃學堅於召集時是否具區分所有
權人身分，則並未觸及，此觀之該判決即明，附此敘明。
四、綜上所述，載有「院中院區Ｌ含地下室停車空間依權狀坪數
每坪二十三元計繳」之一００年三月十三日第七屆區分所有
權人會議決議，因召集人即管理委員會主任委員黃學堅於召
集時未具區分所有權人分而無效。而於一００年三月十三日
之前，原告收取管理費所憑之財務管理辦法，係未經區分所
有權人會議決議授權而由管理委員會越權所訂定之財務管理
辦法為收取之標準，對區分所有權人自無拘束之效力。再者
，原告對於其所主張被告所有系爭房屋連同系爭車位之收費
標準為每坪每月二十三元之事實，既未能舉證以實其說，本
院自難憑採。是原告主張被告自九十九年十二月至起至一０
三年三月止所繳五萬零八百七十二元管理費，仍不足二萬四
千五百六十八元，即難採認。至原告社區之管理費收取標準
為何，自宜由原告另行依法召集區分所有權人會議決議之，
方為允適。
五、從而，原告請求被告給付二萬四千五百六十八元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息
。為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲
請即失所附麗，應併駁回，附此敘明。
六、本件訴訟費用一千元（即原告繳納之第一審裁判費），依民
事訴訟法第七十八條規定，應由敗訴之原告負擔。
中華民國103年8月28日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官簡賢坤
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年8月28日
書記官賴淵瀛