裁判字號：臺灣新北地方法院107年訴字第1153號民事判決
裁判日期：民國108年01月31日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣新北地方法院民事判決107年度訴字第1153號原告泰隆新莊D區社區公寓大廈管理委員會法定代理人 黃美琪 訴訟代理人 陳勝宗 訴訟代理人 劉興懋 律師被告 李聰明 訴訟代理人 劉大正 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附表一所示之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還泰隆新莊D區社區公寓大廈全體區分所有權人。
被告應給付原告新臺幣叁拾陸萬壹仟玖佰叁拾柒元，及自民國一○七年一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○七年一月二十八日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告柒仟貳佰叁拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十，餘由原告負擔。
本判決第一項由原告以新臺幣貳佰壹拾陸萬壹仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸佰肆拾捌萬肆仟伍佰零肆元供擔保後，得免假執行。
本判決第二項由原告以新臺幣壹拾貳萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣叁拾陸萬壹仟玖佰叁拾柒元供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲：程序部份按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。查，本件原告原起訴時訴之聲明為：⑴被告李聰明應將座落新北市○○區○○段○○○○○號土地上之門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○號旁空地之違章建築物（即附圖標示部分所示地上物）及其他物品除去、騰空，返還附圖標示部分土地予原告及其他全體共有人。⑵被告李聰明應給付原告新臺幣（下同）664,103元及自起訴日繕本送達翌日起自清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自起訴日起至前開地上物拆除並騰空返還土地之日止，按月給付原告6,199元。⑶請准原告提供新臺幣或等值可轉讓定期存款單供擔保後宣告假執行。嗣於民國108年1月16日於言詞辯論筆錄中變更聲明為：「⑴被告李聰明應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖標示745（1）部分面積43.58平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還全體共有人即泰隆新莊D區社區公寓大廈全體區分所有權人。⑵被告李聰明應給付原告1,157,665元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑶被告應自起訴狀繕本送達翌日起至前開地上物拆除並騰空返還土地止，按月給付原告10,807元。⑷第一項及第二項訴之聲明，願供擔保請准宣告假執行。」，經核原告所為上開訴之變更，屬同一基礎事實之聲明，揆諸上開法律規定，應予准許。
乙：實體部份
一、原告主張：
（一）被告李聰明為泰隆新莊D區社區（以下稱D社區），門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○號房屋○○○區○○段9183建號）之區分所有權人（系爭745地號土地李聰明之所有權應有部分為10000分之146）。被告李聰明未經D社區全體區分所有權人之同意，占用D社區全體區分所有權人共有系爭745地號土地，如附圖所示編號745(1)部分、面積43.58平方公尺土地，在其上建有磚造圍牆、花台、植物棚架、不鏽鋼採光罩、遮雨棚，並在前開地上物內堆置盆栽、雜物等物品及作為停車使用。上開事實亦經被告於107年7月2日現場勘驗中所自承，並記明於勘驗筆錄中。原告屢次請求被告李聰明移除增建物及雜物，均置之不理，爰依民法第767條、第821條規定，請求被告李聰明應將上開增建物拆除及地上物移除，將上開土地騰空後返還予泰隆新莊D區社區公寓大廈全體區分所有權人。
（二）被告李聰明無權占用上開土地，受有相當於租金之不當得利，依民法第179條及公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項規定，被告李聰明應將無權占有使用上開土地之利益返還原告。又因D社區鬧中取靜，所在地為新莊副都心重劃區旁，未來新莊之市中心地帶，工商業發達，鄰近宏泰市○○○○街市場、佳瑪百貨、全聯中心、頂好超市、黃城公園、新莊藝文中心、中信國小，中平國中，新莊高中，生活便利性佳、增值潛力高。交通上與台北、板橋僅一橋之隔，有三條高速公路與快速道路串連，通往外縣市各地相當便利，大眾交通運輸上除捷運新莊線外，本系爭土地鄰近機場捷運線新莊副都新站步行約10餘分鐘，再輔以原先之六條線路公車（257、617…等），交通之便利性極高，如再加上未來捷運環狀線之開通，便利性可以媲美台北、板橋。
（三）綜上，以土地申報總價年息10%做為計算本件不當得利之基礎，應屬合理有據。據此計算，被告李聰明係88年6月15日登記取得門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○號房屋之所有權，則自92年1月13日算至107年1月12日止，被告李聰明應返還原告之不當得利金額應為1,157,665元，並自起訴日起至將如附圖所示編號745(1)部分土地騰空返還全體區分所有權人之日止，按月給付原告10,807元【計算式:43.58（占用面積）×30,200元（公告地價）×9854/10000（扣除被告所有權後之所有權應有部分比例）×0.1（年息百分之10）×1/12（月）＝10,807(元)】。
（四）訴之聲明（見本院卷第405頁）
1.被告李聰明應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖標示745（1）部分面積43.58平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還全體共有人即泰隆新莊D區社區公寓大廈全體區分所有權人。2.被告李聰明應給付原告1,157,665元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。3.被告應自起訴狀繕本送達翌日起至前開地上物拆除並騰空返還土地止，按月給付原告10,807元。4.第一項及第二項訴之聲明，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以
（一）首就原告依民法第767條第1項、第821條之規定請求拆屋還地部分言：
1.查原告係泰隆新莊D區社區公寓大廈管理委員會，並非系爭745地號土地之所有權人，自不得本於所有權人之權能行使物上請求權或回復共有物請求權。
2.因此，原告依民法第767條第1項、第821條之規定請求拆屋還地部分，於法未合，顯無理由。
（二）再就原告依民法第179條之規定請求相當於租金之不當得利部分言：
1.查原告係泰隆新莊D區社區公寓大廈管理委員會，依公寓大廈管理條例第9條第4項之規定係「應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償」而已，並無不當得利請求權。
2.因此，原告依民法第179條之規定請求相當於租金之不當得利部分，於法未合，顯無理由。
（三）末就原告依公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項之規定請求相當於租金之不當得利部分言：
1.查原告無不當得利請求權，已如前述。
2.因此，原告依公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項之規定請求相當於租金之不當得利部分，於法未合，也顯無理由。
（四）訴之聲明（見本院卷第59頁）⑴原告之訴及假執行聲請均駁回⑵如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、不爭執事項（見本院卷第186頁至187頁）
1.系爭土地之共有人為新北市○○區○○街○○○巷○○號至36號之全體區分所有權人。
2.被告為新北市○○區○○街○○○巷○○號之區分所有權人，亦為系爭土地上如本院卷87頁附圖標示745(1)部分面積43.
58平方公尺之地上物之事實上處分權人及占用人。
四、爭執事項原告依公寓大廈管理條例第9條第4項、第3條第9款、第36條第2、3款及民法第767、821、179條規定，請求被告返還如聲明所示之土地，並將該部份土地騰空返還原告，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：（一）原告有無當事人適格？（二）被告是否無權占用系爭土地？（三）原告請求被告給付不當得利，如有理由，以多少為適當?
五、本院得心證之理由如下：
（一）原告有無當事人適格？按所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺，最高法院著有96年度台上字第1780號裁判意旨足資參照。次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2前段定有明文。而所謂管理，通常包含保管、使用及收益。則其本於管理共同使用部分所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，依前揭說明，即為適格之當事人（最高法院96年度台上字第1780號判決意旨參看）。
是以，本件原告雖非系爭土地之所有權人，然其為共用部分之管理權人，就屬於共用部分之系爭土地所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，是原告於本件請求拆除系爭土地上建物，返還土地，並請求返還不當得利部分，依上說明，其當事人均為適格。故被告辯稱原告提起本件訴訟非屬適格之當事人云云，應有誤會。
（二）被告是否無權占用系爭土地？
1.按所有人對於無權占有者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第
767條、第821條分別定有明文。次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。其未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院78年度台抗字第
297號裁定、81年度台上字第1818號判決參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。是主張有占有之權源者，就其主張即負舉證之責任。
2.查原告主張系爭土地為泰隆新莊D區社區公寓大廈全體區分所有權人所共有，被告所有如附圖所示之編號745（1）所示之地上物，共計占用系爭土地43.58平方公尺，業據原告提出新北市新莊地政事務所土地復丈成果圖、現場勘驗照片、土地謄本為證（見本院卷第87頁至91頁、137頁至179頁），且經本院到場勘驗並囑託高雄市政府地政局新興地政事務所派員測量屬實，製有勘驗筆錄、及上開地政事務所107年5月16日莊土測字第114200號函及所附之土地複丈成果圖在卷可按（見本院卷第65頁至71頁），堪認真實。又被告雖為共有人之一，然其未能證明業經全體區分所有權人之同意，始以附圖編號745（1）所示建物，占用系爭土地之特定部分而為使用收益，參照前開說明，自屬侵害他共有人之權利，又被告迄今本件言詞辯論終結時止，亦未能舉證證明其有占用系爭土地附圖編號
745（1）所示部份之其他正當法律上權源，故被告辯稱其為共有人之一，即為有權占用云云，自不可採。被告無權占有原告所管理全體區分所有權人共有之系爭土地，則原告本於民法第767條及第821條規定，訴請被告應將其無權占用系爭土地上之建物予以拆除，並將該土地返還，即屬有據。
（三）原告得請求被告給付不當得利若干？
1.按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，應為社會通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文；而是否以損害他人為目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，最高法院71年度台上字第
737號判例意旨參照。又按，共有人逾越其應有部分之範圍，對共有物為使用收益，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額。又租金之請求權因五年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，則凡無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則請求返還，最高法院104年度台上字第330號判決要旨可資參照。
2.本件被告固辯稱：依公寓大廈管理條例第9條規定請求，如被告有違反，應制止，當時管委會並無制止，超過十五年才來依民法第179條請求不當得利租金部份，顯然違反誠信原則云云。惟查被告於系爭土地上堆置地上物與增建建物，已逾越該棟建築原設計之功能、使用目的，影響其他全體共有人使用收益權益，已如前述，則原告請求被告拆除該增建之違建物並請求相當租金不當得利，自非以犧牲被告利益而圖利原告個人為目的，原告基於所有權人之地位請求被告拆除系爭土地上之前開建物及交還土地予全體共有人，應為權利之正當行使，並無違反誠實信用原則及權利濫用之情事。是被告此部分所辯，亦不足採；末者，原告並未向被告明示或默示同意上述地上物不必拆除，故被告即難據此主張原告已不欲對伊行使其權利，伊有正當信任可言，是原告縱有長期未積極為權利之行使，仍不能據此逕認默示允許被告於系爭土地上堆置地上物與增建建物，自不待言。綜上本件被告占用系爭土地如附圖編號
745（1）所示部分，無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，是原告依民法第179條規定及公寓大廈管理條例第9條第4項規定，請求被告返還因占用系爭土地所受之不當得利，即屬有據。
3.次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」，土地法第97條定有明文；而上揭法條規定依同法第105條所定，於租用基地建築房屋之情形亦準用之。
且依平均地權條例施行細則第21條規定，公有土地之公告地價即為申報地價。又所謂「申報總價年息百分之十為限」，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院46年度台上字第855號、68年度台上字第3071號判例意旨參照）。
4.本件原告為系爭土地之管理人，而被告以其所有地上物與增建建物無權占用系爭土地之事實，業如前述。被告因無權占有原告之土地而受有利益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告李聰明給付相當於租金之利益，自屬有據。又查如附圖745（1）所示之地上物與增建建物占用系爭土地之時間超過五年被告亦於言詞辯論程序中為相當租金之不當得利短期時效之抗辯（見本院卷第406頁），而本件被告李聰明係於10
7年1月27日收受起訴狀繕本，此有本院送達證書可參（見本院107年度重司調卷第55頁），揆諸前揭說明，原告請求以被告李聰明收受起訴狀繕本之翌日起回溯5年期間（即102年1月28日起自107年1月28日止）之相當於租金之不當得利，尚屬正當，自屬有據，超過5年期間之請求，則非有據。
5.復查，系爭土地102年1月至104年12月之申報地價為新臺幣（下同）18,080元、105年1月至107年12月之公告地價即申報地價為25,280元，此有原告檢附系爭土地之申報地價可參（見本院卷一第53頁），本院審酌系爭土地之地目、使用情形、所處位置、交通便利度及工商繁榮狀況，認原告以申報地價8%為計算相當於租金之不當得利，尚屬合理。從而，原告請求被告李聰明給付361,937元及起訴狀繕本送達翌日起即107年1月28日（見本院卷一第95頁）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；及自107年1月28日起至返還系爭土地止，按月給付7,237元（計算式詳如附表二），為有理由，應予准許。逾此部分之請求，要屬無據。
七、綜上所述，原告基於管理權限，依民法第767條、第821條、第179條規定，公寓大廈管理條例第9條第4項規定，訴請被告將系爭土地上如附圖編號745（1）所示之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還泰隆新莊D區社區公寓大廈全體區分所有權人。另基於管理權限，依不當得利之法律關係，請求被告給付361,937元，及自起訴狀繕本送達翌日即
107年1月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日即107年1月28日至返還上開土地之日止，按月給付原告7,237元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
八、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免假執行，就原告勝訴部分均核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項及第392條第2項，判決如主文。
中華民國108年1月31日
民事第四庭法官許珮育以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國108年1月31日
書記官陳冠云附表一┌───┬────────────────────────┐│被告│應拆除地上物及返還範圍││││├───┼────────────────────────┤│李聰明│被告李聰明應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土│││地上如附圖標示745（1）部分面積43.58平方公尺之│││地上物拆除，並將該部分土地騰空返還全體共有人即泰│││隆新莊D區社區公寓大廈全體區分所有權人。││││││││││││││││││││││││││││└───┴────────────────────────┘附表二：
一、102年1月28日起至104年12月31日止：18,080元×43.58平方公尺×8%×9854/10000（扣除被告所有之原告應有部份比例）×（2+337/365）年=181,577元(元以下四捨五入)
二、105年1月1日起至107年1月28日止：25,280元×43.58平方公尺×8%×9854/10000（扣除被告所有之原告應有部份比例）×（2+28/365）年=180,360(元以下四捨五入)一+二=181,577＋180,360＝361,937元
三、106年1月1日起按月給付：25,280元×43.58平方公尺×8%×9854/10000（扣除被告所有之原告應有部份比例）12=7,237元