裁判字號：臺灣臺中地方法院88年訴字第3620號民事判決
裁判日期：民國89年12月29日
裁判案由：增減租金
臺灣臺中地方法院民事判決八十八年度訴字第三六二○號
原告大甲永和機械工業股份有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人 紀亙彥 律師被告中連汽車貨運股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人丙○○
甲○○右當事人間請求增減租金事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應自民國八十八年九月四日起就其所承租原告所有坐○○○鎮○○
段○○○○○號、面積一六六四平方公尺土地，同地段一一八二地號、面積一六六四平方公尺土地，合計三三二八平方公尺土地之租金增加為每月新台幣（下同）三萬三千二百八十元。
二、陳述：
（一）緣兩造於七十九年五月十二日就原告所有坐○○○鎮○○段一一八一、一一八二地號土地，簽訂租賃契約，約定租賃期限自七十九年五月十二日起至八十二年五月十二日止，共計三年，被告公司並於其上建有建號一０五八號房屋使用，嗣租約屆期，然兩造均無反對之意思表示，是本件租賃關係已成為不定期租賃關係。
（二）本件兩造原約定之租金為無，惟系爭土地之價值業自八十三年之每平方公尺公告現值四千八百元，漲至今日之每平方公尺公告現值五千五百元，已有價值之昇漲，原約定之租金顯已難稱衡平，加之以，系爭土地坐落於台中縣幼獅工業區內，園內廠家眾多，以非昔日可比，而被告於系爭土地上設置貨運轉運站，已成為中部地區之物流中心而受益匪淺，是本件原告主張依系爭土地申報地價年息百分之十為租金之計算基礎，應為適當。
（三）租金之計價方式，即以系爭土地之申報地價每平方公尺一二００元，年息百分之十即為每平方公尺一二０元，再乘以總面積三三二八平方公尺，成為三九九三六０元（年租金），除以十二個月，則每月為三三二八０元，而本件調整租金之意思表示，原告於八十八年九月二日即以大甲幼獅郵局存證信函第一一四號通知被告，被告亦於同年月三日收受，是本件租金之調漲即得自八十八年九月四日起調漲。
（四）本件被告所承租之土地，位於台中縣幼獅工業區之東南方○○○區○道路直接向東聯結高速公路三義交流道，向西聯結縱貫公路即一號省道，交通可謂便利，且承租土地附近又有永信大藥廠之國內屬一屬二之大廠商，所在位址為工業區之最精華地區，以被告係依貨運公司而言，所受利益實匪淺，而被告公司於該處將該公司原位於海線之大甲地區及苑裡地區之貨運集散中心合併設置於系爭土地上，而係被告公司上市時所揭發之公開說明書中所載，其於合併後自七十八年至八十四年間，營業額成長三倍，顯見被告於所承租之土地上所獲得相對利益自相當大，是原告所為請求調漲租金額應尚無不當之處。
（五）本案承租土地附近，甚至可稱整個工業區因屬海線最精華地區，是經查所在廠商均屬資財雄厚之優良廠商，附近土地根本無出租之情事，故無可供訪查之對象，惟依行政院所核定國有土地出租之租金比例，於如無特殊情事，土地部分均以申報地價年息百分之五計算租金，而本件雖非國有土地出租，惟於衡量租金額度時，前開比例亦應得作為租金之最低額度加以考量。
三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）本件系爭土地雙方固於七十九年四月十八日定有買賣契約，然因受限於促進產業升級條例之相關規定，被告公司不得於工業區之製造業園區設置貨運業轉運廠站，是於被告無法依照核定計畫完成使用並領得工廠登記證之情事下，土地即受限制不得移轉，是被告既依法不得受讓系爭土地，且契約亦無有逾期不能之情事除去後為給付之特約，是該買賣契約即為無效，是並無被告所抗辯附條件買賣之情。
（二）本件兩造於前開買賣契約生有無效之原因而無法為所有權移轉登記與被告後，雙方乃協議將被告業交付之二千萬之原買賣價金轉以租賃契約之押租金方式訂立本件租賃契約，並將系爭土地由原告提供與被告設定抵押權以為擔保，至租金則約定為無，是本件兩造之關係已另成立租賃，既非買賣亦非使用借貸，況租賃固原則上為有償契約，惟若當事人間合意，基於契約自由原則，法亦無明文禁止以無償方式為之，是本件兩造間就系爭土地之法律關係，應為租賃而非使用借貸，加之以，本件兩造之租賃關係原係定期租賃，且就押租保證金亦有約定到期應無息返還，嗣係於租賃到期後雙方無反對之意思表示方依法擬制而成為不定期租賃，亦見雙方之關係應屬租賃關係明甚。
（三）再者，押租金並非租賃契約之內容或要素，而係在擔保租金之給付及租賃債務之履行，且依一般商業上習慣，押租金之利息所得除另有約定外，並不當然成為租金之一部分，況本件契約上尚約定押租保證金於租賃期滿交還土地時，原告須無息償還，而被告於系爭土地上業建有大型廠站，是如將來被告於租賃關係終止後不回復土地之原狀，此等押租金之數額是否足以將土地恢復至出租前原狀尚有疑義，是被告主張原告實收利益業超過請求調整之租金，及請求返還押租保證金一節即與押租保證金之性質不相符合，而容有誤會。
（四）本件兩造自七十九年訂定租賃契約至今業將十年，國內經濟環境及背景均與租賃成立時大相逕庭，本件系爭不動產之價值亦波動而有增加之情，當時約定之租金情事顯難稱妥適而有加以調漲之必要。
四、證據：提出土地登記謄本影本二份、土地租賃契約書影本一份、建物登記謄本
影本二份、地價謄本影本二份、存證信函影本一份、回執影本一份、費用明細表、台中幼獅工業區平面圖影本一份、照片九張、公開說明書影本一份、國有財產局業務問題一份等物。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）本件之法律關係並非「租賃」，而係「買賣」，資詳述如後：
１、就法律性質言：租賃係「有償契約」，此觀乎民法第四百二十一條第一項之規定即明，亦即租賃之法律關係，必須以有支付「租金」為要件，若雙方意思表示約定並無租金，則法律關係應屬「使用借貸」，而本件雙方簽訂之文書雖名曰「土地租賃契約書」，但契約條文第三條卻明定租金為「無」，既無「租金」怎可稱雙方之法律關係為租賃，既無租賃，從而，原告所主張之增減租金請求權，亦無所附麗。
２、就探求當事人真意言：七十九年時候，原告原意是把該標的○○○鎮○○段一一八一地段及一一八二地號兩筆土地，賣給被告，亦收取了被告二千萬元，而雙方也都很清楚依當時之法規，是無法過戶的，當時原告之法定代理人 張澤城 為了保障被告過戶之權益，方才設計雙方簽訂租賃契約及設定抵押權協議，因此雙方之真意，應該很明顯的是「附條件買賣」，而在該條件未成就前，是原告提供無償的土地使用權給被告而被告提供二千萬元無償的孳息收取權給原告，亦即雙方之法律關係是「無名的無償聯立契約」。
（二）退一部言，如非「買賣」，而係「不定期租賃」：原告應返還二千萬元之土地買賣款，原告請求之最上限租金，三十九萬九千三百六十元，請鈞院依雙方之衡平酌減之，並以二千萬土地買賣款返還被告為對待給付判決。
（三）退萬步言，原告實收之利益已超過請求調整之租金：原告依土地法第一百零五條準用第九十七條租金之上限規定，算出最高額之年租金，請求三十九萬九千三百六十元，姑且不論此為法律之最上限請求，原告收取被告二千萬元，一年之利息遠超過一百萬元，高過原告之請求甚多，在此限額內被告主張抵銷，超過部分，被告將依土地法第九十七條第二項另行主張。
（四）當事人間之買賣法律關係並非以不能之給付，而係以可能之給付：
１、工業區怎麼能不設貨運站，如果不設貨運站，那工業製品如何運進運出，這是買賣雙方在簽約時即為明確認知，政府機關只是立法疏漏，未在促進產業升級條例中列入，並非禁止，經過業者多方爭取，經濟部工業局以工
（八八）五字第０八八０二一三五五０號函請業者就准予運輸倉儲使用用途表示意見，以便協助辦理，因此，給付係為可能並無給付不能之問題，原告所提之以不能為給付之約定，殊不可採。
２、又租金是租賃法律關係之要素，其係法律性質之定性，而非契約自由之範疇，既然雙方當事人約定租金為無，其法律性質即為使用借貸，而非租賃。
（五）本件被告所給付之二千萬元為土地買賣價金，非原告所稱之押租金，所有文件自始自終皆無稱此為押租金，不知原告依據何種證據或文件逕為認定是押租金。退萬步言，果如當事人間之關係為租賃，亦無原告所主張有調漲之必要，因為原告所取得被告二千萬元之年孳息，遠高於原告主張之年租金上限（三十多萬），何來適用民法第四百四十二條調漲之必要，又果如原告主張雙方關係是租賃，那買賣即不存在，原告應退回二千萬之土地買賣款。
（六）兩造簽訂土地租賃契約之本意，在於避免因買賣標的物一時無法過戶，而造成法律關係不明，尤其對於買受人當依何種法律關係對於買賣標的物為占有及使用收益，所為之權宜措施，故而其為買賣契約之本意根本未變，更始終未有以租賃契約代替買賣契約之問題，究其實質，租賃契約之主觀構成要件，即雙方之租賃意思原即不輩，而無此本意所為之表示，根本就是雙方之通謀虛偽意思表示，自而以此無效之意思表示所為之法律行為即應同為無效。
三、證據：提出土地租賃契約書影本一份、土地不動產買賣契約書影本一份、協議
書影本一份、金融機構類別牌告存放款利率分析影本一份、成本明細表一份、固定資產耐用年數表影本一份、經濟部工業局八十八年十一月十六日工（八八）五字第０八八０二一三五五０號函影本一份等物。
理由
一、本件原告起訴主張：兩造於七十九年五月十二日就原告所有坐○○○鎮○○段一
一八一、一一八二地號土地（下稱系爭土地），簽訂租賃契約，約定租賃期限自七十九年五月十二日起至八十二年五月十二日止，共計三年，被告公司並於其上建有建號一０五八號房屋使用，嗣租約屆期，然兩造均無反對之意思表示，是本件租賃關係已成為不定期租賃關係，兩造原約定之租金為無，惟系爭土地之價值業自八十三年之每平方公尺公告現值四千八百元，漲至今日之每平方公尺公告現值五千五百元，已有價值之昇漲，原約定之租金顯已難稱衡平，加之以，系爭土地坐落於台中縣幼獅工業區內，園內廠家眾多，以非昔日可比，而被告於系爭土地上設置貨運轉運站，已成為中部地區之物流中心而受益匪淺，是本件原告主張依系爭土地申報地價年息百分之十為租金之計算基礎，應為適當，租金之計價方式，即以系爭土地之申報地價每平方公尺一二００元，年息百分之十即為每平方公尺一二０元，再乘以總面積三三二八平方公尺，成為三九九三六０元（年租金），除以十二個月，則每月為三三二八０元，而本件調整租金之意思表示，原告於八十八年九月二日即以大甲幼獅郵局存證信函第一一四號通知被告，被告亦於同年月三日收受，是本件租金之調漲即得自八十八年九月四日起調漲，爰依民法第四百四十二條之規定，請求增加系爭土地之租金。被告則以兩造於簽約時之真意，係欲成立買賣契約，因礙於當時法令之限制，乃以租賃契約之方式訂立，實際上並非租賃，而係買賣關係，且兩造間並無租金之約定，亦與租賃關係之要件不相符合，縱認本件係屬租賃關係，則被告交付原告之二千萬元買賣價金所生之孳息，亦遠超過原告請求之租金數額，於該數額內，被告主張抵銷，並請求原告返還二千萬元之買賣價金，再者，兩造間既無成立租賃關係之真意，竟簽立租賃契約以規避法律之規定，顯係通謀虛偽之意思表示，該租賃契約自屬無效等語，資以為辯。
二、原告主張被告於七十九年五月十二日向原告承租系爭土地，蓋用廠房，供為貨運轉運站使用，租期至八十二年五月十二日止，共計三年，租金約定為無，屆期雙方均無異議，而成立不定期限租賃關係，時至今日，系爭土地價值業已提昇，請求依照系爭土地公告現值總價額年息百分之十計算為調整租金之計算基準等情，提出土地登記謄本影本二份、土地租賃契約書影本一份、建物登記謄本影本二份、地價謄本影本二份、存證信函影本一份、回執影本一份、費用明細表、台中幼獅工業區平面圖影本一份、照片九張、公開說明書影本一份、國有財產局業務問題一份等物為證；被告則否認上情，辯稱：兩造間係欲成立買賣關係，而非租賃關係，且無租金之約定，亦與租賃關係之要件不相符合，原告自不得請求調整租金，又原告於簽約時收受被告之二千萬元買賣價款，其所得之孳息亦較原告請求之金額為高，則於原告請求之數額內，被告行使抵銷權，至於二千萬元之部分，被告請求為對待給付判決，命原告返還等語，提出土地租賃契約書影本一份、土地不動產買賣契約書影本一份、協議書影本一份、金融機構類別牌告存放款利率分析影本一份、成本明細表一份、固定資產耐用年數表影本一份、經濟部工業局八十八年十一月十六日工（八八）五字第０八八０二一三五五０號函影本一份等物為證。是以，兩造間之主要爭執點在於系爭契約之性質。
三、按租賃者，乃當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人之一方須支付租金，租金乃租賃物使用收益之對價，以金錢充之為常，但亦得以租賃物之孳息充之；又租金為租賃契約之要素，租賃契約必須約有租金，因此於租賃契約未約定租金者，則其契約為無效。次按租賃與使用借貸，均係將物交付他人使用，其區別主要在於使用人是否支付代價予交付人，故如土地所有人將土地交付他人使用，僅由使用人負擔於收受稅單後代為繳納稅捐，並非以之為使用土地之代價者，仍屬無償之使用借貸，即所謂附負擔之使用借貸，最高法院八十四年台上字第二六二七號著有判例。經查：
（一）依據系爭土地租賃契約書第三條之規定：「租金：無，保證金新台幣二千萬元正，於租賃期滿交還土地時，無息返還。」，兩造間並無租金之約定，此為兩造所不爭執，又被告交付原告之二千萬元保證金部分，僅係約定於租賃期滿交還土地時返還，並未約定將前開二千萬元之孳息充為系爭土地之使用對價，則不論被告當初交付前開二千萬元之用意，係基於買賣關係而交付之價金與否，由系爭土地租賃契約書之內容以觀，前開保證金僅係單純交付原告供為擔保將來租賃物之返還，並無抵充租金之約定，尚與一般租賃關係之押租金契約不相符合，應較符合一般保證之性質。按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥於文字致失真意，最高法院三十九年台上字第一０五三號著有判例。系爭土地租賃契約書形式上雖為租賃之型態，然細繹契約其義，原告無償交付系爭土地與被告使用，被告交付二千萬元之保證金與原告，而保證金於契約屆期即須返還，復無約定孳息充為租金之約定，自與租賃關係應為有償、對價之構成要件不相符合，兩造間之契約關係應屬無償之使用借貸關係，較符兩造當事人簽約時之真意。是以，原告主張兩造間係屬租賃關係，洵屬無據，要難採信，被告所辯，應堪採信。
（二）再按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃定有租賃者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。原告主張兩造間關於系爭土地所簽訂之契約性質，既非屬租賃關係，業如前述，則原告依據租賃關係請求增減租金，即屬無據，要難准許。
四、從而，原告依民法第四百四十二條之租金增減請求權，請求被告應自八十八年九月四日起就其所承租原告所有坐○○○鎮○○段○○○○○號、面積一六六四平方公尺土地，同地段一一八二地號、面積一六六四平方公尺土地，合計三三二八平方公尺土地之租金增加為每月三萬三千二百八十元，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造關於買賣契約、抵銷、對待給付之主張、陳述及舉證，與本院心證之形成及判決結果，不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國八十九年十二月二十九日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法官巫淑芳如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀