裁判字號：臺灣新北地方法院107年訴字第2760號民事判決
裁判日期：民國108年04月12日
裁判案由：給付租金
臺灣新北地方法院民事判決107年度訴字第2760號原告 曾淑慧 兼上一人訴訟代理人 曾淑江 原告 曾秀紅
曾秀敏 兼上一人訴訟代理人 曾秀卿 被告天主教光仁學校財團法人新北市光仁高級中學法定代理人 洪山川 訴訟代理人 吳志南 律師
王緯貞 律師上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國108年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣捌萬參仟貳佰玖拾玖元，並自民國107年
6月1日起至返還坐落新北市○○區○○段○○○○○○○號土地之日止，按年給付原告新臺幣貳萬壹仟捌佰參拾參元。
原告其餘之訴駁回。
本件得假執行，但被告如以捌萬參仟貳佰玖拾玖元及於各該給付期屆至時部分，各期以新臺幣貳萬壹仟捌佰參拾參元預供擔保後，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查，原告起訴請求被告應連帶給付新臺幣（下同）75萬元，嗣於民國
107年12月4日追加訴之變明:「被告應自107年6月1日起至返還土地止應按年給付原告227,422元」，復於108年
1月4日將上開聲明減縮為:「被告應自107年6月1日起至返還土地止應按年給付原告36,387元」，於法核無不合，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：㈠坐落新北市○○區○○段○○○○○○○號土地
(下稱系爭土地)面積共205公尺，為原告因繼承取得共有，5人持分共64分之5，並於104年12月4日辦畢繼承登記。系爭土地長期遭被告無權占有作為校地使用，被告顯係無法律上之原因受有利益，並致原告受有相當租金之損害，渠等自得依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利。㈡茲以系爭土地現值每平方公尺142,000元計算系爭土地價值，再按系爭土地價值年息10%為計算不當得利之標準，被告自102年6月1日起至107年6月1日<應為107年5月31日之誤>止應給付原告之不當得利數額為1,137,10
9元(計算式:142,000<元>×205<平方公尺>×4/65×5×10%×5<年>)，惟斟酌被告係做為校地使用，僅請求75萬元，並請求被告應自107年6月1日起至返還系爭土地止，應按年給付原告租金36,387元(計算式：28,400×0.8×
205×5/64×10%＝36,387.5元)等語，並聲明：被告應給付原告75萬元，及自107年6月1日起至返還系爭土地止，按年給付原告租金36,387元。
二、被告則辯稱:㈠原告與訴外人 曾文斌 、 曾秀霞 、 曾秀滿 及邱曾金寶等4人系出同源，渠等因繼承祖產而同為系爭土地之共有人。早於4、50年前祖輩時期，斯時地主即已同意無償提供系爭土地作為被告天主教光仁學校財團法人新北市光仁高級中學(下稱光仁中學)辦學之用，系爭土地其上坐落有光仁中學部分校舍，迄今4、50年來，原告及訴外人曾文斌等4人均知悉而無異議，嗣因被告欲釐清校地產權，經與訴外人曾文斌等4人洽詢渠等應有部分產權事宜，磋商後合意以6成價購、4成捐贈之方式，於106年9月8日成立附負擔買賣，約定上開購買6成部分以土地公告現值之60%計算價金，如被告日後承購其他共有人之應有部分土地時應比照相同條件為承購上限，即捐贈、購地價金不得逾於此計算標準，否則有違約補償，訴外人曾文斌等4人即於107年1月移轉土地所有權與被告。而原告因知悉被告與訴外人曾文斌等4人間上開買賣情事，於107年8月至10月間陸續就光仁中學使用渠等系爭土地應有部分之事實向法院申請調解，因兩造無法達成共識，原告遂於107年10月25日提起本件訴訟。㈡被告使用系爭土地係因原告之祖輩無償授與使用權，業如前述，80年間被告為系爭土地所有權人之一後，其他所有權人對於被告使用系爭土地之現況亦未曾異議，被告並以使用人身份負擔地價稅，顯然系爭土地所有權人間已有默示分管契約之存在，被告使用系爭土地實有正當權源，原告依民法第179條之規定向被告請求相當於租金之不當得利，顯非有據。㈢縱認被告使用原告就系爭土地之應有部分為無權占用，因系爭土地係作為學校使用，被告受私立學校法第36條之限制，應以實務見解(臺灣南投地方法院98年度訴字第10
9號判決參照)所採「國有出租基地租金率」之標準，即先以申報地價5%定租金額，再以106年為分界以60%或50%調整計算系爭土地相當租金之損害。又被告自97年起至104年止為系爭土地所有權人代繳系爭土地全部地價稅，致原告就系爭土地應有比例範圍內受有無須分擔繳納地價稅之利益，被告自得依不當得利法律關係，請求原告償還自97年至104年止為渠等代繳之稅金14,358元，並以此數額與原告得請求被告給付之不當得利抵銷等語。其聲明為:原告之訴駁回，並陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、原告主張渠等為系爭土地之共有人，持分共5/64，系爭土地遭被告長期占有使用之事實，業據提出系爭土地登記第一類謄本、系爭土地現場照片為證【見107年度板司調字第266號卷第45至59頁、本院卷第41至第45頁】，並為被告不爭執，自堪信真實。惟原告主張被告係無權占用系爭土地乙情，被告則以前情詞置辯，是本件兩造爭點為:㈠被告是否有占用系爭土地之權源？㈡若被告無權占用系爭土地，原告得請求被告給付相當租金之不當得利金額為何?㈢被告得否以其自97年至104年止為原告代繳系爭土地稅金14,358元抵銷?茲分述如下:
㈠被告是否有占用系爭土地之權源？⒈被告抗辯於40、50年前系爭土地原地主即已同意將系爭土地
無償提供被告作為校地使用乙節，為原告所否認，此有利於被告之事實，未據被告舉證以實其說，故此部分被告所辯自無足取。
⒉再按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收
益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例意旨參照)。
又按共有物分管契約，不以訂立書面為要件，亦不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，固非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號、87年度台上字第1359號判決意旨參照）。惟所謂默示之意思表示，係以依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者而言。倘僅為表意人單純之沉默，除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念可認為有一定之意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院21年上字第1598號、29年上字第762號判例意旨參照）。被告另抗辯其於80年間為系爭土地所有權人之一後，系爭土地所有權人間就系爭土地由被告使用已有默示分管契約之存在乙節，無非以其他所有權人對於被告使用系爭土地之現況亦未曾異議，及其係以使用人身份負擔地價稅等情為據，然系爭土地多年來均由被告占有使用，系爭土地其他共有人就系爭土地並無實際使用，已難認有何土地共有人間有劃定使用範圍，對各自有管領之部分，互相容忍，未予干涉之默示分管情事存在。再者，土地有納稅義務人行蹤不明、權屬不明、無人管理或土地所有權人申請由占有人代繳之情形者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦，土地稅法第4條亦有規定，經核閱被告提出上開地價稅額繳款書於納稅義務人乙欄記載「 曾雲希 (或 李曾于 或 曾坤道 或 曾里 )使用人...」名義，有該等地價稅繳款書附卷可稽【見本院卷第85頁至143頁】，由此以觀，可知被告係因現實使用系爭土地，而以使用人名義代為繳納系爭土地地價稅，核與土地稅法上開代繳之規定相符，難僅憑此即謂系爭土地所有權人默示同意被告占有使用系爭土地。
⒊綜上所述，被告抗辯其有有占用系爭土地之正當權源，因其舉證不足，並無足採，被告無權占用系爭土地堪以認定。
㈡若被告無權占用系爭土地，原告得請求被告給付相當租金之
不當得利金額為何?
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條前段、第181條分別定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字1695號判例參照）。至於民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院62年台上字第1803號判例、17年上字第217號判例、89年台上字第1968號判決意旨參照）本件被告無權占用系爭土地之事實，已如前述，被告既因無權占用系爭土地而受有利益，致原告受有相當於租金之損害，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還按原告持分比例計算之相當於租金利益，即屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，上開規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。而上開土地法之規定，僅係為就城市地方建築物之基地租用約定之租金限制其最高額而設，又所謂「年息10%為限」，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判例參照）。復按所謂土地總價額，係以法定地價為準。而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價。如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價；建築物價額，則依該管縣市地政機關估定之價額。此觀諸土地法第97條第1項、第105條、第148條、土地法施行法第25條及平均地權條例第16條等規定自明。本院審酌系爭土地地坐落位置在板橋市區，附近商業尚稱繁榮，而被告占用系爭土地係做為校地使用，所得經濟價值不高等情事，認原告請求按土地申報總價年息10%計算不當得利，尚屬過高，應以申報地價之年息6％計算，方屬妥適。至被告抗辯相當租金之損害應以實務見解所採「國有出租基地租金率」之標準云云，不過為單一法院就個案所為之判斷，無從比附援用。
⒊查系爭土地102年1月、105年1月、107年1月之每平方
公尺公告地價分別為21,600元、30,000元、28,400元，有查詢表在卷可憑【本院卷第166頁】，茲依上開標準計算原告得請求被告給付相當租金之不當得利金額如下:
①自102年6月1日起至107年5月31日止(即於原告107年
6月1日起訴請求被告給付回溯5年期間)共97,657元。⑴102年6月1日至102年8月31日止為3,690元。(計算
式：21,600〈元〉×80%×205〈使用面積:平方公尺〉×5/72<原告持分>×6%÷12〈月〉×3〈月〉＝3,690元，元以下四捨五入。)⑵102年9月1日至104年12月31日止為38,745元。(計算
式：21,600〈元〉×80%×205<使用面積:平方公尺>×5/64<原告持分>×6%÷12〈月〉×28〈月〉＝38,745元，元以下四捨五入。)⑶105年1月1日至106年12月31日止為46,125元。(計算
式：30,000〈元〉×80%×205〈使用面積:平方公尺>
×5/64<原告持分>×6%×2〈年〉＝46,125元，元以下四捨五入。】⑷107年1月1日至107年5月31日止為9,097元。(計算
式：28,400〈元〉×80%×205<使用面積:平方公尺>×5/64<原告持分>×6%÷12<月>×5<月>＝9,097元，元以下四捨五入。)⑴＋⑵＋⑶＋⑷＝97,657。
②107年6月1日起至返還系爭土地之日止，每年21,833元。
(計算式：28,400〈元〉×80%×205〈使用面積:平方公尺〉×5/64<原告持分>×6%＝21,833元，元以下四捨五入。)㈢被告得否以其自97年至104年止為原告代繳系爭土地稅金14
,358元抵銷?⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務與他方之債務，互為抵銷，民法第334條定有明文。
⒉查被告以歷年繳納系爭土地之地價稅（繳納金額詳如本院卷
第304頁）與占用系爭土地所生之不當得利金額為抵銷抗辯，業據提出地價稅繳款書為證【詳如本院卷第178頁至258頁】，又原告就被告自97年起已繳納之系爭土地地價稅數額及被告所計算自97年至104年止渠等持分比例範圍就系爭土地稅應繳稅之地價稅金額為14,358元均不爭執，而土地所有權人為地價稅之納稅義務人，土地稅法第3條第1項第1款規定甚明，被告為原告代繳系爭土地之地價稅，自使原告受有免於繳納地價稅之利益，被告並因此受有損害，被告以對原告上開代繳稅金之不當得利債務為抵銷抗辯，即屬有據。基此，於將原告自102年6月1日起至107年5月31日止得請求被告賠償之不當得利金額，扣除被告得抵銷之代繳地價稅金額後，原告尚得請求被告給付83,299元(計算式:97,65
7－14,358＝83,299)。
四、從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利83,299元、自107年6月1日起至返還土地止，按年給付21,833元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又本件所命被告給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並依被告聲請酌定相當擔保金額准被告供擔保後免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國108年4月12日
民事第三庭法官古秋菊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年4月12日
書記官蔡叔穎附表: