裁判字號：臺灣臺中地方法院99年簡上字第241號民事判決
裁判日期：民國100年05月06日
裁判案由：返還押租金等
臺灣臺中地方法院民事判決99年度簡上字第241號上訴人 姚美貞 被上訴人 林鳳凰 訴訟代理人 張密 上列當事人間請求返還租金事件，上訴人對於中華民國99年5月26日本院臺中簡易庭98年度中簡字第3723號第一審判決提起上訴，本院於民國100年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項及第255條第1項第3款，分別定有明文。查上訴人於原審請求被上訴人給付新台幣（下同）162,000元及法定遲延利息，嗣於本院請求被上訴人給付150,000元及法定遲延利息（即原請求退稅12,000元部分撤回，見本院民國（下同）100年3月3日準備程序筆錄），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，無庸經被上訴人同意，應予准許，合先敘明。
二、上訴人起訴及上訴主張：上訴人前向被上訴人承租其所有門牌號碼： 台北 市○○區○○○路○段○○號房屋（下稱系爭房屋）作為經營餐廳之用，並由訴外人張密於97年7月23日代理被上訴人與上訴人簽訂租約，約定每月租金為13萬元，押租金30萬元，租賃期間自97年9月1日起至101年8月31日止。
惟因景氣不佳，上訴人經營之餐廳虧損連連，上訴人乃透過仲介 王真真 向被上訴人代理人張密要求降低租金，經被上訴人代理人張密同意自97年10月1日起租金降為每月10萬元，且上訴人曾於系爭房屋向被上訴人代理人張密就同意降租金一事表達感謝，有證人 陳戴聞 及 劉燕華 等親友共見共聞，如被上訴人代理人張密並不同意上訴人調降租金，理應當場向上訴人否認，惟被上訴人代理人並未為之，與常理相違。職是，被上訴人代理人張密就降租金表示同意，應堪予認。因上訴人對餐飲業並非內行，又逢景氣未回昇，致虧損不貲，只好忍痛將餐廳割愛，頂讓他人，並徵得被上訴人代理人張密同意，兩造提前於98年3月1日終止系爭房屋租約，因被上訴人答應每月租金由13萬元降為10萬元整，而上訴人應給付被上訴人97年10月份至98年2月份每月13萬元之租金，上訴人以開立支票方式交由被上訴人收執且已兌現，因此被上訴人應退還自97年10月起至98年2月止，每月溢收之租金3萬元，共15萬元，為此提起本件訴訟。原審認被上訴人未同意降低租金，而為駁回上訴人此部分之請求，尚有未妥。上訴聲明：⑴原判決關於駁回後開第二項及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。⑵被上訴人應給付上訴人15萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被上訴人則以，系爭房屋於被上訴人出租予上訴人之前，原係由訴外人 馬志文 承租作為經營餐飲業之用，因馬志文經營不善，遂自行將系爭房屋頂讓予原告使用，被上訴人未被通知。嗣被上訴人與馬志文之租約於97年8月31日屆至時，上訴人始告知被上訴人已向馬志文頂讓系爭房屋，且自頂讓後均由上訴人繳納租金及租賃所得稅，兩造乃重新訂立系爭房屋租約，約定第1年租金為每月13萬元（不含稅），租賃所得稅由上訴人負擔。上訴人於訂約後數月，曾向被上訴人表示其餐廳經營虧損，請求被上訴人同意提前終止租約，並由上訴人將系爭房屋頂讓予他人，俾能藉由收取頂讓金彌補其虧損，惟依系爭房屋租約第8條第3款規定，上訴人擬提前終止租約，須於3個月前提出，並賠償被告1個月租金，嗣經上訴人多次向被上訴人之代理人張密請求，被上訴人始同意上訴人不須遵守租約第8條第3款之約定並提前終止租約，並由張密代為處理後續終止租約事宜，而提前於98年3月1日終止系爭房屋租約。上訴人從未向被上訴人為減少租金之表示，縱上訴人有向被上訴人為減少租金之表示，充其量僅係要約，尚須經被上訴人之承諾，契約始為成立，但被上訴人從未以明示或默示之意思表示為承諾，故兩造減少租金之契約並未成立。若被上訴人同意減少租金，依常理，被上訴人不會輕易同意提前終止租約，並由上訴人自行將系爭房屋頂讓與他人以獲取頂讓金，縱被上訴人同意提前終止租約亦會請求上訴人賠償被上訴人1個月之租金等語抗辯。況倘有調降租金之情事，上訴人能怎可能於承接租賃另訂契約時，同意每月續以13萬元租賃系爭房屋，並一次開立兩年份之租金繳付？又於被上訴人每月提示租金票據時，給予交換通過而未有任何表示？顯違常理。答辯聲明：上訴駁回。
四、按實體法上之規範可區分為二大類，其一為基本規範或請求權規範，另一則為對立規範。凡能於當事人間發生一定之權利者，即為基本規範，亦即權利發生規範（或權利根據規範）；而對立規範則包括①權利障礙規範（或稱權利妨害規範）（即指權利成立之初妨礙其權利之效果之規定，如民法第71條、第72條、第87條等）。②權利消滅規範（即指實體法上使已發生權利歸於消滅之相關規定，如民法第309條、第310條、第334條清償、免除等）。③權利排除規範（或稱權利受制規範）（即指實體法上對於權利人之權利行使，得由相對人主張一時阻卻或永久阻卻權利行使之規定，如民法第264條、第144條等）。所謂基本規範可理解為實體法上之請求權基礎（如民法第767條、第184條、第179條等），主張權利存在之人，應就權利發生之法律要件之該當事實為舉證。而於基本規範獲證明後，則主張對立規範存在之人，即負有舉證之責任。此即舉證責任之基本原則，學說稱之為特別要件分類說（或規範說），此亦為實務上之通說（最高法院
44年台上字第75號民事判例、69年度台上字第380號民事判決參照），民事訴訟法第277條之規定，亦應本諸上開說明以為解釋。本件上訴人主張其於97年7月23日向被上訴人承租系爭房屋作為經營餐廳之用，並由張密代理被上訴人與上訴人簽約租賃契約書，約定租金第1年每月租金13萬元，租賃期間自97年9月1日起至101年8月31日止，惟因景氣不佳，上訴人經營之餐廳虧損連連，上訴人徵得張密同意，兩造提前於98年3月1日終止系爭房屋租賃契約，被上訴人已收受上開5個月以每月13萬元算之租金等情，有卷附之租賃契約書為證，並為兩造所不爭執，自堪可信為真實。茲兩造有爭執者，厥為自97年10月起至98年2月止之5個月期間，系爭房屋之租金係每月13萬元，抑或每月10萬元？上訴人已給付5個月以每月13萬元計算之租金予被上訴人，上訴人主張被上訴人意自97年10月1日起即同意租金每月降為10萬元，則被上訴人收受上訴人逾繳每月3萬元之租金，計15萬元，即失給付之目的，自已構成民法第179條之不當得利（註：給付性不當得利）。則依上開說明，上訴人對於此不當得利之事實，即被上訴人已同意自97年10月1日起之租金由每月13萬元降為10萬元之事實，負有舉證之責任，先予敘明。
五、經查，上訴人於原審已稱：「我（註：指上訴人）沒有跟被告代理人（註：指本件被上訴人之訴訟代理人張密）說有降租金，我是找簽約的代書王真真，因為王真真跟被告代理人熟，透過王真真跟被告訴代講要降房租。」（見原審卷第11頁），此並為上訴人於審理中自陳（見本院100年4月22日審理筆錄）。足見，上訴人係經由訴外人王真真為向被上訴人之代理人張密為要求調降房租之意思表示，而非由上訴人直接對張密或被上訴人本人為意思表示甚明。訴外人王真真既非被上訴人之代理人，則訴外人王真真有無對張密或被上訴人為傳達上開降租之意思表示之利益或危險，自應由上訴人承擔，且訴外人王真真亦無代理被上訴人為同意意思表示之權限。惟查，訴外人王真真於台北地方法院審理時即已證稱：「原告（註：即上訴人）有請我（註：指王真真）轉知張密調降租金為10萬元，但是張密也不是代理人，所以必須要徵求林鳳凰同意。．．．。我請原告與被告（註：即本件被上訴人）協調，我不清楚兩造是否達成降租合意。．．．。」等語（見台灣台北地方法院台北簡易庭98年度簡字第21863號民事事件98年10月28日審理筆錄）。足認，上訴人要求降低租金之意思表示，並未與被上訴人達成合致。至上訴人另提出其與訴外人王真真對話內容（譯文），縱認確為其2人間之為對話，姑且不論上訴人之理解為何，然依上之說明，亦難認單由訴外人王真真之對話內容，即認定被上訴人已同意，或拘束被上訴人。是自已難遽此，而為兩造已就降低租金已為意思表示之合致，合先敘明。
六、次按，契約因當事人意思表示一致而成立，為民法第153條第1項所明定。然契約成立之判斷上，最重要的，是雙方是否皆願意受有契約拘束的意思，此意思是否在契約的成立過程，清楚表示出來。而不同的交易類型，法律上判斷契約成立與否的必要性，實際上南轅北轍。如於現物買賣，就契約是否成立，發生法律爭訟之機率，微乎其微。契約如對當事人有重大的利害關係（不動產買賣契約、房屋租賃契約）或是較複雜之契約、履行期較長的契約，為法律關係明確計，契約的成立，幾乎以書面為之。此種利害關係重大之契約，其成立如果是歷經你來我往的談判交涉過程，一定要以契約是否因要約或承諾意思表示框架來理解，並非妥適。此即契約是否成立，是法律判斷的問題，判斷之重點，應該是雙方當事人是否皆受契約拘束之意思，應綜合契約成立過程所顯示的事實，從客觀觀察者之角度，依誠信原則，斟酌交易習慣，合理認定之。縱然雙方對於必要與非必要之點皆合意，但是該契約若為重大契約，縱然草約備忘錄無數，依交易習慣，一般都認為在未正式簽訂書面契約時，雙方尚無接受契約拘束之意思，任何一方不能主張因契約有關事項皆已經以口頭意思表示一致，契約即為成立。反之，當事人的約定，縱然不完備、不明確，雙方皆願意受到契約拘束，就不完備的部分，約定事後再來填補其漏洞，亦不能謂於此情形因為有該待填補的部分，而謂契約不成立。同理，若客觀上可認定當事人已有受契約拘束的意思，當事人任何一方不能以契約發現不完備為理由，否認契約之成立。事實上，民法第153條第2項的規定，契約成立亦是以契約受拘束的意思為前提。因為一般情形，當事人就必要之點，意思一致，對非必要之點，未經表示意思，通常可認為已有受契約拘束的意思。但依其情形，客觀上可認為當事人就必要之點，雖已意思一致，但仍無受契約拘束的意思，不在此限。查本件兩造間有關系爭房屋之租賃事宜，均以書面為之，此有存卷之租賃契約書及協議書可稽。是被上訴人果若同意於訂約後之1個月（即97年10月）即降調租金自13萬元為10萬元，雙方且於98年2月1日起即終止租賃契約。則何以於長達5個月之時間，均未再另簽降租後內容之書面契約。是以，上訴人雖又以陳載聞為證人，於原審到庭證稱：張密於97年9月及98年2月到系爭房屋，原告（註：指本件上訴人）當場表示感謝張密同意降租金至10萬元等語。又以 游燕華 為證人，到庭證稱：「我（註：指游燕華）當時是有聽上訴人說降3萬多元。」（見99年12月23日準備程序筆錄）。另又以 陳寶樹 為證人，到庭證稱：「他們之間的對話，我（註：指陳寶樹）有聽到，他們談到降租，且被上訴人訴訟代理人有提到降租3萬元。
」等語（見100年3月3日準備程序筆錄），並指認該被上訴人之訴訟代理人即為張密。則依上開有關契約成立之說明，兩造對於降低租金及縮短租賃期間後之變更內容，既尚未另訂租賃契約，則亦難遽此，而認被上訴人已有受調降租金拘束的意思，進而認為兩造間已有就系爭房屋自每月13萬元之租金降為10萬元租金之意思表示已為合致（即變更租賃契約內容之契約變更）。
七、綜上所述，上訴人主張兩造間已就降低租金乙事（即每月13萬元，降低為10萬元），雙方已為意思表示合致，進而請求返還溢付之15萬元（即每月3萬元，計5個月），已難謂獲為證明。則姑且不論，其主張之訴訟標的為何（註：應係民法第179條之（給付性）不當得利），於法即有未合，自無理由，原審就此部分為其敗訴之判決，並駁回其假執行之宣告，即無違誤。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，如上訴聲明所示，為無理由，應予駁回，爰為判決如
主文第1項所示。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100年5月6日
臺灣臺中地方法院民事第二庭
審判長法官王銘
法官吳崇道法官陳添喜上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國100年5月6日
書記官鐘麗芳