臺灣臺北地方法院小額民事判決 97年度店小字第1043號
原 告 柚田社區管理委員會
0號管理室
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 丁○○
邱新福 律師
被 告 甲○○
號1樓
法定代理人 乙○○
戊○○
訴訟代理人 林月雪 律師
江鶴鵬 律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟元，及自民國九十七年十一月十
二日日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳萬肆仟元為原告預供擔保
後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結
者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款分別
定有明文。本件原告聲請支付命令視為起訴時，請求被告給
付新臺幣（下同）9,690元，及自支付命令送達翌日起至清
償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣陸續變更訴之聲明
為被告應給付原告24,000元，及自97年11月10日言詞辯論意
旨狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算
之利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，並不甚礙被告之防
禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張；
㈠被告為原告所管理社區內建物門牌臺北市○○路○段○○○巷
○○弄○號1樓房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權人，依88年
5月30日柚田社區八十八年第二次區分所有權人會議及社區
規約規定，每建坪每月需繳管理費70元，每車位每月需繳
300元，一樓前、後及頂樓加蓋之部分，每坪一律收取100
元使用費，納入社區管理費使用。被告購買系爭房屋之初，
實際建坪為27.29坪，但其嗣後於其建物之前後院之法定空
地上予以加蓋，加蓋後，其增建面積經本院囑託臺北市古亭
地政事務所測量為49.42平方公尺，換算為15坪（小數點以
下四捨五入），另外被告有一個車位，應依前開社區規約及
會議決議繳納管理費。詎被告自96年7月起開始拒繳前開增
建部分之管理費，僅繳納原建物應負擔之管理費2,210元，
截至97年10月止，共積欠原告16個月管理費總計24,000元（
15×100×16＝24000），經原告催討迄未繳納。爰依公寓
大廈管理條例第21條、區分所有權人會議決議及住戶規約起
訴請求被告給付24,000元，及自民事言詞辯論意旨狀繕本送
達被告翌日即97年11月12日起至清償日止，按年息百分之五
計算之利息。
㈡對被告抗辯所為陳述：
⒈柚田社區規約（即柚田社區組織章程），係依公寓大廈管理
條等規定成立柚田社區管理委員會、頒訂社區規約，並報備
在案，已行之有年，被告空言否認，並不足取。有關柚田社
區之區分所有權人對於管理費之繳納，按其建物之建坪計之
，即每建坪每月需管理費80元，每車位每月須繳300元，因
鑑於一樓區分所有權人多有增建而使用法定空地，其實際使
用之建物坪數因以增加，區分所有權人遂於88年5月30日柚
田社區八十八年第二次區分所有權人大會通過「一樓後院加
蓋事宜」的提案，作成管理費改為每坪70元，增建部分每一
坪每月須加收100元之管理費，被告增建15坪，故每月須加
收1,500元之管理費。
⒉依柚田社區規約（即柚田社區組織章程）第2條第1款第3目
就建物約定專用部分之規定為「公寓大廈共用部分經約定供
特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保
管」。被告所指約定專用，查無供特定區分所有權人使用者
之造冊，原告否認有是項約定。況A棟9樓中間部份並未使用
，A棟8樓並無兩側，A棟9樓後段部分與實際情形不符，A棟
部分是十層大樓，B棟大樓是七層大樓，與被告謂A棟與B棟
相鄰之屋頂上層露台云云不吻合，又露台屬各區分所有權人
專有之範圍，並非供公共使用。被告所舉約定專用之依據，
違背柚田社區組織章程第2條第2款規定。且前開區分有權人
會議決議增建部分每坪每月加收100元，係針對增建之建坪
而為決議，亦即本諸建物使用面積因增建而加大，應多攤負
管理費之規約規定（即前開柚田社區規約第10條第2款)及法
理而來，與被告所辯稱約定專有云云無涉。
⒊管理費以建物所有權狀面積計算，係以未有增建作前提，設
若有增建，每建坪每月加收100元，此係柚田社區八十八年
第二次區分所有權大會會議所做的決議，業如前述。準此，
若有增建情事，即應依上開決議每建坪每月加收100元。至
被告所辯「前、遮部分於計算管理費時都已計算進去了…」
云云，原告嚴正否認，此觀柚田社區一層平面圖內黃色甲部
分及黃色乙部分，本屬空地，現均遭被告加蓋起來，此亦係
柚田社區八十八年第二次區分所有權大會會議決議對增建部
分每建坪增加收取100元的由來。
⒋原告所提柚田社區八十八年第二次區分所有權大會會議決議
並非偽造，並無違法之處，更無違背強制或禁止規定之處。
被告父親乙○○曾任本件社區之第二屆管理委員會主任委員
，前開決議有何不妥，乙○○自可提案修改，但其並未著手
修改，並依上開決議繳至96年6月份止，長達八年多之久。
參酌原建物部份一建坪收70元，而加蓋部分，非屬常態建物
，每坪一律加收100元使用費，亦合於日常生活經驗法則，
且不比其他社區高，因此上開決議應屬妥適。又被告自行於
共有土地上自利作為之支出，係其個人的事，與原告無關，
無抵銷之問題。
三、被告則以：
㈠被告從未見過原告所提出之社區規約，經向其他住戶詢問，
亦無人見過該規約，且被告在購買系爭房屋時，在房屋買賣
契約書即有「住戶管理公約」，建商早已訂立住戶管理公約
，社區又何須另訂立規約。該規約究係何人制定？有無經過
區分所有權人會議決議？請原告一一舉證。
㈡按住戶按月繳交經常管理費用，其收費標準按其所持有之坪
數分攤費用，住戶管理公約第7條第1項定有明文。依原告所
提出柚田社區管理費收繳總表，除所有權人 王文瑜 外，被告
坪數27.29坪與其他人坪數相同，為何被告繳納2,658元，其
他人則繳納1,910元，被告之前未注意管理費計算方式，偶
然間與鄰居閒聊始發現，經向原告反應，原告卻不予理會，
被告自96年7月起拒溢繳748元，其他費用仍按月照繳，故原
告並未積欠管理費。
㈢原告所提出88年5月30日88年第2次區分所有權大會會議紀錄
，惟其中第6點中6號1樓即為被告住所，然究加蓋何物？面
積若干？而原告所提出之柚田社區管理費收繳總表，被告坪
數27.29坪有若干面積每坪是以100元計算？若干面積是以70
元計算？原告均未提出計算方式。且該份會議紀錄第6條及
第7條決議部份均是偽造。
㈣又「房屋買賣契約書」第32頁至第34頁即有「地下室車位暨
空地、露台使用分管協議」第3條規定「A、B棟頂樓及A棟9
樓中間部分屋頂避難平台為本建物全體住戶共同管理使用任
何人不得私自佔用。A棟8樓2側部分、9樓後段部分、壹樓車
道機械昇降機部分及B棟1樓進口、B棟與A棟相鄰等之屋頂上
層露台部分則個別歸A棟9樓、10樓A4棟及B2棟之區分所有權
人依其戶別座落區分分別獨立管理使用」，被告住所屬於B2
棟1樓，因此1樓部分既約定為被告專用部分，依據公寓大廈
管理條例第10條規定，由被告修繕管理維護，並負擔其費用
，此部分被告何須再繳交管理費。有無約定專用，應依分管
協議認定，與原告有無造冊無關，且因有上開約定專用的附
加價值，被告在購買房地時，以一坪近40萬元高價購買，況
長期以來都是被告在使用，原告及全體住戶亦無人異議，若
無此約定專用，豈有被告長期佔用，而原告及其他住戶均無
異議之理。依據原告提出之柚田社區規約第11條第2項規定
、柚田社區管理委員會組織章程第18條規定，原告收取之管
理費均花費在共有之共用部分，而對於被告之約定專用部分
隻字未提。原告對約定專用部分，若只收管理費，而有關修
繕等費用，則不負擔，豈不是只享權利，不盡義務，對於約
定專用部分之使用人，顯不合理。是原告不僅未積欠管理費
，反而溢繳管理費，原告應返還被告多年溢繳部份。
㈤原告訴代主張被告加蓋面積7.48坪是臨訟編造，否則為何原
告提出之柚田社區管理費收繳總表被告坪數只記載27.29坪
，卻未加上加蓋面積7.48坪。又依「房屋買賣契約書」之第
41頁房屋面積說明主建物面積16.89坪、陽台雨遮2.29坪，
共同使用部分持分面積8.79坪，三者合計27.97坪，且依竣
工圖，上開房屋本來就有雨遮，被告在88年1月遷入上開房
屋時，即有雨遮，四面並無遮風避雨，而雨遮部分，業已每
坪70元計算管理費，又何來未加蓋部分。地政機關之測量面
積已包括被告原有之陽台及雨遮，而該部分被告並未欠繳管
理費，原告以地政機關之測量面積計算被告積欠管理費，顯
屬謬誤。被告之約定專用部分在97年5月15日修繕雨棚花費
13,000元，主張抵銷。
㈥退而言之，於區分所有權人會議中僅因2樓以上住戶表決權
為多數，即通過被告1樓之約定專用部分要繳納100元管理費
決議，實有違公平法理。系爭房屋為臨路戶，其就與公共設
備、安全維護等部份項目有關之使用收益程度，顯較一般實
際居住該處之住戶為低，因之應支付於前開部分有關之公共
水電、安全維護、公共設備之維護及運轉、清潔維護所須費
用，自不宜與一般實際居住該處之住戶為同一繳費標準，惟
區分所有權人會議決議時，竟未考量被告是臨路戶區分所有
權人受益程度較低之情形，每月依所有權狀面積計算，每坪
收費70元，而被告之約定專用部分每坪收100元作為管理費
，對被告是臨路戶的區分所有權人實有不公，顯然區分所有
權人會議決議所訂立之收費標準實不妥當，有違誠信原則，
造成形式合法，但對臨路戶區分所有權人過於嚴酷之情形，
為實現管理費收取之具體妥當性，應減低臨路戶區分所有權
人管理費之繳納標準，應以30元收取為適當。
四、查被告為原告所管理社區內建物門牌臺北市○○路○段○○○
巷○○弄○號1樓房屋之區分所有權人，並有一個停車位，被告
於96年7月前每月繳交管理費2,958元，自96年7月起每月繳
納管理費2,210元等事實，業據原告提出建物登記謄本、柚
田社區管理委員會96年1月至97年4月之收費單等件為證，且
為兩造所不爭執，應堪信為真實。
五、原告主張依88年5月30日柚田社區八十八年第二次區分所有
權人會議及社區規約規定，每建坪每月須繳管理費70元，每
車位每月須繳300元，一樓前、後及頂樓加蓋之部分，每坪
一律收取100元使用費，被告系爭房屋增建部分面積經臺北
市古亭地政事務所測量為49.42平方公尺，換算為15坪，故
被告就增建部分面積每月應繳交1,500元，然經被告以前揭
情詞置辯。經查：
㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所
有權人按其共有之應有部分比例分擔之。前項共用部分、約
定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另
有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項前段
、第3項定有明文。經查，系爭社區於88年5月30日開住戶大
會，會中決議加蓋部分每坪收取100元使用費，納入社區管
理費使用，另管理費自88年6月起，每坪調降10元，改為每
坪70元，有兩造分別所提出之柚田社區八十八年第二次區分
所有權人大會會議紀錄影本（原證4、被證11）可稽，兩造
提出之會議記錄既然都有上開決議內容，自堪信原告主張一
樓加蓋部分，每坪一律收取100元使用費，另每建坪每月須
繳管理費70元等情為可採，則原告依此就被告增建部分請求
被告按每坪100元計算管理費，即屬有據。
㈡又依據原告提出之柚田社區第一次區分所有權人會議會議紀
錄決議，於88年1月19日之區分所有權人會議，經出席區分
所有權35戶決議通過：「各住戶收繳管理費標準，係依各住
戶使用權狀坪數為計算單位」之決議。故原告主張增建部分
之面積應以扣除建物登記謄本所載面積後之面積計算，應為
可採。而經本院會同兩造至現場履勘，並囑託臺北市古亭地
政事務所測繪原有建物登記謄本所載包含附屬建物部份之建
物範圍，另請地政人員測量增建雨遮、建物部份之面積，經
測量結果扣除建物登記謄本所登記之範圍外，確有增建部分
，面積為49.42平方公尺，有勘驗筆錄、土地複丈成果圖、
照片等件附卷可參。被告空言指摘地政機關之測量面積已包
括被告原有之陽台及雨遮，惟未舉證以實其說，自無足採。
又系爭房屋總面積為57.37平方公尺，相當於17.35坪，附屬
建物中陽台3.38平方公尺，相當1.02坪，雨遮3.83平方公尺
，相當1.16坪，共同使用部份1793.32平方公尺之權利範圍
為100000分之2519，面積約為45.17平方公尺，相當13.67坪
，合計共33.20坪，有建物登記謄本在卷可稽，顯然較被告
所辯應以與建商之買賣契約書記載之房屋面積為27.97坪，
包含主建物面積16.89坪、陽台雨遮2.29坪，共同使用部分
持分面積8.79坪為多，再者，系爭房屋之建物登記謄本原本
附屬建物即包含有雨遮部份，可見原告先前係以較建物登記
謄本所載面積更有利於被告之方式計算管理費，被告辯稱雨
遮部分本來就已包含在每坪70元管理費之計算範圍內，並不
可採。則原告主張被告系爭房屋增建部分應以49.42平方公
尺，換算約為15坪，計算管理費等語，即屬有據。
㈢被告復以依房屋買賣契約書「地下室車位暨空地、露台使用
分管協議」第3條明訂「A、B棟頂樓及A棟9樓中間部分屋頂
避難平台為本建物全體住戶共同管理使用任何人不得私自佔
用。A棟8樓2側部分、9樓後段部分、壹樓車道機械昇降機部
分及B棟1樓進口、B棟與A棟相鄰等之屋頂上層露台部分則個
別歸A棟9樓、10樓A4棟及B2棟之區分所有權人依其戶別座落
區分分別獨立管理使用」，可證被告與其他住戶就1樓部分
有約定專用，依據公寓大廈管理條例第10條規定，由被告修
繕管理維護，並負擔其費用，被告就此部份毋須再繳管理費
云云。惟縱被告與其他住戶間有分管契約，惟此約定僅係共
用部分「使用權」之問題，而該契約書並無約定不須繳納共
用部分之管理費，則上開買賣契約書之約定並不能免除被告
繳納共用部分之管理費，而公寓大廈之區分所有權人有繳納
公共基金、管理費之義務，此觀公寓大廈管理條例第18條、
第21條自明，故縱使是屬專用部分（或約定專用部分）之所
有權人，除了對專用部分自行負擔修繕、管理、維護外，對
於整個大樓共用部分之管理費，若無特別免除之約定或規定
，仍應支付之，而一般公寓大廈之管理費係依各區分所有權
人之專用部分之坪數計算繳納共用部分之管理費，故易混淆
專用部分與共用部分管理費之問題，上開買賣契約書既無約
定免就共用部分支付管理費，且前開區分有權人會議決議加
蓋部分每坪每月加收100元，係本諸建物使用面積因增建而
加大，應多攤負共用部分之管理費之問題，被告自不能因此
免繳納共用部分之管理費。
㈣又民法係以私法自治為原則，承認當事人間得自主地創造其
相互間私法關係，故當事人間所創設之法律關係，除有違反
公共秩序及善良風俗或違反強制禁止規定之情事而被認為無
效外，皆為民法所承認。公寓大廈管理條例第10條第2項後
段規定，公寓大廈之共用部分，約定共用部分之修繕、管理
、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規
定，即是此種私法自治的具體表現。蓋以何種管理費之負擔
標準，可以達成社區預期的生活環境及居住品質，區分所有
權人最為熟悉、最易於管理，也最應該參與，所以將社區維
護管理工作交由區分所有權人自己負擔是最適當，而且最具
效率，因此縱社區管理費收費標準不合理，除法律別有規定
（如民法第252條規定雙方約定違約金額過高，法院得介入
減至相當之數額）或住戶規約另有規範，司法權不宜介入私
權領域而擅自調整當事人間之權利義務關係。而綜觀公寓大
廈管理條例及系爭社區住戶規約，並無賦予法院得以區分所
有權人實際受益程度較低（如臨路戶、空屋戶、公共管線經
過戶）而行使管理費酌減權之依據。故被告所屬之區分所有
權人會議，基於私法自治之原則，決議對於系爭房屋之加蓋
部分按每坪100元計收管理費,並不違反民法第148條誠信原
則及比例原則。被告若認應減低臨路戶繳納管理費之標準，
本應循區分所有權人會議修改住戶規約之途徑以資處理，尚
不得據此拒納管理費或要求折扣，是被告前開抗辯，尚難憑
採。
六、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所
有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸
責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人
或住戶負擔，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者
，從其規定；公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：（二
）區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納；區分所有權
人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費
用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，
管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及
遲延利息，公寓大廈管理條例第10條第2項、第18條第1項第
2款、第21條均有明定，是區分所有權人本應依區分所有權
人規約或會議決議繳納費用，否則對於多數依規定繳納社區
管理費之區分所有權人，有何公平性可言。蓋公寓大廈基於
公共空間之安全維護、污水處理、共用水電以及機電設備維
修等原因，每日均有支出，此等費用不管其名目為何，均應
由公寓大廈之區分所有人共同分擔方符合公平原則。而區分
所有權人遲延未繳付管理費者，原告管理委員會自得依公寓
大廈管理條例第21條規定訴請法院命未繳付費用之區分所有
權人給付應繳之金額及遲延利息。又給付有確定期限者，債
務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債
務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催
告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督
促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同
一之效力；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生
之損害；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求
依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經
約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229
條第1項、第2項、第231條第1項、第233條第1項前段、第
203條亦有明文規定。
七、從而，原告依公寓大廈管理條例第21條、社區規約、區分所
有權人會議決議請求被告給付所欠管理費24,000元（15×
100×16＝24000）及自民事言詞辯論意旨狀繕本送達被告翌
日即97年11月12日起至清償日止（有回執附卷可稽），按年
息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。
八、本件係小額程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436
條之20規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項
規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌
與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 98 年 1 月 13 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官 沈佳宜
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後二十日內
向本庭（臺北縣新店市○○路○段○○○號）提出上訴狀。（須按
他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 1 月 13 日
書記官林寶春
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。