裁判字號：臺灣臺北地方法院98年訴字第719號民事判決
裁判日期：民國98年11月19日
裁判案由：返還定金
臺灣臺北地方法院民事判決98年度訴字第719號原告甲○○原名： 陳茂 .訴訟代理人 黃曉妍 律師複代理人 高宏文 律師被告乙○○原名：銀希.上列當事人間返還定金事件，本院於民國98年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣貳拾伍萬元，及自於民國九十七年十一月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔五分之四；其餘部分由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾伍萬元供擔保後，得為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：㈠按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄。民
事訴訟法第10條第2項定有明文。經查本件不動產買賣契約書第13條固約定「本契約如有未盡事項，悉遵有關法令或善良習慣行之。如有爭議致涉訟時雙方同意以板橋地方法院為第一審管轄法院。....」（見本院卷第11頁），是原告起訴請求返還買賣價金，依上開約定應由臺灣板橋地方法院管轄，惟原告主張向被告乙○○（原名 銀希華 ）購買之房地位於臺北縣新店市○○段○○路小段180-55地號，有該不動產買賣契約書在卷為憑（見本院卷第9至15頁），揆諸首揭法條規定，則本院自為有管轄權之法院，又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262條第1項定有明文。本件原告原以丙○○、乙○○（原名銀希華）等二人為被告提起本件訴訟，惟於訴訟中聲明撤回被告丙○○部分，該撤回並經被告等人同意，是原告之撤回應予准許，先予敘明。
㈡次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求
之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，原告得將原訴變更或追加他訴。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。經查，本件原告原起訴聲明為：被告應給付原告新台幣（下同）220萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於民國98年6月19日以言詞變更聲明為：⑴被告應給付原告220萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⑵願供擔保，請准予宣告假執行。核其訴之聲明變更所主張之基礎事實相同，僅擴張應受判決事項聲明，揆之首揭說明，其所為訴之變更應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠緣訴外人丙○○於97年4月18日，以被告之名義與伊簽訂不
動產買賣契約書，出售被告所有坐落於台北縣新店市○○段○○路小段180-55地號及其上30980建號即門牌號碼台北縣新店市○○路18之2號建物（下稱系爭房地），總價金共計1,300萬元，因而伊即簽發第一期簽約用印款，付款人為新光銀行新埔分行，帳號為00-000-0000，支票票號分別為GB0000000及GB0000000，面額各為50萬元，到期日分別為97年4月23日及97年4月24日，嗣再簽發第二期完稅款，支票票號為GB0000000，面額為100萬元，到期日為97年5月5日，並於97年5月15日匯款20萬元，故伊共計給付買賣價金220萬元予被告，惟嗣後伊發現丙○○未得被告之同意或授權，進而冒用被告名義與伊訂立系爭契約，為恐產權糾紛，伊即敦促丙○○提供系爭不動產買賣契約授權書為證，然丙○○卻一再拖延，拒不提出，更於97年6月16日發律師函表示解除系爭不動產買賣契約，因此伊即於97年8月5日以台北郵局751號存證信函撤回買受系爭房地之意思表示，故伊與被告間已無任何法律關係，又系爭房地於伊與丙○○訂立買賣契約時，即發生因被告營業使用而影響樓層結構產生安全堪虞之問題，並為訴外人達觀168社區管理委員會決議通過對被告提起訴訟，顯見系爭房地有不適用於通常效用之重大瑕疵，然丙○○卻刻意隱瞞上開重要事項，是伊亦得本於買賣契約之法律關係，行使物之瑕疵擔保請求權，為此，伊爰依民法第171條規定請求被告返還220萬元。如無理由，則以民法第359條、第259條第1款請求被告返還買賣價金。退萬步言之，若本院認為系爭不動產買賣契約有效，而被告依據該契約第6條解除契約，於法有據，按民法第251、252條規定及參考70年台上第3796號判決、49年台上第807號判例意旨，因伊尚屬違約情事輕微，被告沒收全部價金，顯屬過高，故本件逾期違約金應予核減。聲明：⑴被告應給付原告220萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⑵願供擔保，請准予宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：伊與被告於97年4月17日簽訂不動產買
賣契約後，隨即於97年6月16日解除契約，且伊在97年5月遷入系爭房屋後，於97年7月即搬離系爭房屋，並交還予丙○○，是被告主張之銀行貸款、租金等損失，皆與伊無關。
二、被告則以：系爭房地為被告所有，丙○○當時是以被告母親身分來出售系爭房地，故丙○○是有代理權的，另買賣合約第6條亦已明文規定買賣雙方均需遵守之規則，且買賣契約簽訂至今，被告有如下之損失，97年4月至98年10月銀行貸款104萬5,000元、租金36萬1,000元、管理費10萬8,300元、94年5月至98年10月倉租及押金54萬元及97年5月搬遷費用20萬元，基此被告無法返還定金，資為抗辯，聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、本件不爭執事項：㈠訴外人丙○○以被告之名義於97年4月18日與原告簽訂不動
產買賣契約書，將被告所有坐落台北縣新店市○○段○○路小段30980建號建物（即門牌號碼台北縣新店市○○路18之2號，下稱系爭房屋，所有權範圍全部）及其坐落之同段180-55地號土地（所有權應有部分萬分之一五四）出賣予原告，買賣總價金為1,300萬元。
㈡依不動產買賣契約書第三條約定：買賣價金分三期給付，第
一期於97年4月18日交付100萬元之簽約用印款，第二期於97年4月30日交付100萬元之完稅款，第三期於97年5月20日一次付清尾款1,100萬元。
㈢原告業已簽發面額各為50萬元，發票日分別為97年4月23日
及97年4月24日，付款人新光銀行新埔分行，付款地台北縣板橋市○○路○○號之支票二紙交付與丙○○；簽發面額100萬元，發票日97年5月5日，付款人新光銀行新埔分行，付款地台北縣板橋市○○路○○號之支票一紙交付與丙○○；另於97年5月15日匯款20萬元入被告臺灣中小企業銀行新店分行帳戶。
㈣不動產買賣契約書第六條前段約定：本約簽訂後，倘甲方（
即原告）不買或不按約定日期付款，經乙方（即被告）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方（即被告）如無條件沒收，抵作違約金，並解除本合約。
㈤被告於97年6月16日委由聯立法律事務所發函對原告表示：
由於原告怠於支付尾款，被告已多次拜訪原告，並兩度發函催討，均未獲置理，遂依不動產買賣契約書第六條約定，解除契約並沒收原告已付之價金200萬元。
㈥原告於97年8月5日對被告寄發存證信函表示：由於丙○○未
取得被告之授權，為免產權糾紛，原告依法撤回買受系爭房地之意思表示；另因丙○○蓄意隱瞞系爭房屋結構安全堪虞之事實，系爭房屋有不適於通常效用之瑕疵，原告依法解除買賣契約，並請求被告返還已交付之價金200萬元；經被告於97年8月7日收受該存證信函。
㈦原告已於97年4月18日遷入系爭房屋居住，被告於97年9月11
日以原告遷入系爭房屋為由，向台北縣政府警察局新店分局提出原告竊佔罪之刑事告訴。
四、得心證之理由：本件原告主張系爭買賣契約係訴外人丙○○無權代理被告所為，且未得承認，自得爰依民法第171條、第179條規定請求返還買賣價金，又系爭房地有不適用於通常效用之重大瑕疵亦得依民法第359條、第259條第1款請求被告返還等語，為被告所否認，並以前詞抗辯之。是本件爭點即為㈠兩造間的不動產買賣契約是否有效成立？㈡原告依民法第359條規定，解除與被告間之不動產買賣契約，是否有據？審酌如下：㈠兩造間的不動產買賣契約是否有效成立？
按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力；無代理權人所為之法律行為，其相對人於本人未承認前，得撤回之。但為法律行為時，明知其無代理權者，不在此限。民法第170、171條明文規定；再按，無權代理人以代理人名義所為之法律行為，經本人承認者，對本人即生效力。所謂承認為代理權之補授，由本人以意思表示為之，即生承認之效力，最高法院85年度台上字第1380號民事裁判意旨參照。查兩造間之系爭買賣契約，係於97年4月18日由丙○○代被告與原告所簽訂，為兩造所不爭執，且有不動產買賣契約書影本附卷為憑（見本院卷第9至15頁、第120至127頁），原告固稱丙○○無權代理被告簽約，其在被告未承認前，業於97年8月5日撤回買受之意思表示云云，為被告予以否認，丙○○提出被告授權丙○○就系爭房地之買賣、產權移轉等事項，代為一切法律行為的授權書為證（見本院卷第128頁），足見被告確有授權丙○○代理其為系爭房地買賣之意思表示，是原告以前開主張，顯難採信；又縱丙○○係事後才獲得被告所授權，然原告就前揭授權係於其撤回買受之意思表示後始取得之，是原告空言主張丙○○未獲授權云云，亦無足採。
㈡又按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條
之規定，危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。次按民事訴訟法如係原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其舉證尚有疵累，亦應駁回原告之訴，此有最高法院72年台上字第4225號判決意旨可資參照。本件原告主張伊與被告簽訂買賣契約時，丙○○並未告知系爭房地存有因被告營業使用而影響樓層結構產生安全堪虞之問題，且為訴外人達觀168社區管理委員會決議通過對被告提起訴訟，顯見系爭房地有不適用於通常效用之重大瑕疵，伊遂於97年8月7日以存證信函通知被告解除契約，是被告自當返還買賣價金云云，經查，原告就系爭房地有重大瑕疵乙節，固據其提出達觀168社區管理委員會97年7月16日達管康字（97）字第9707016號函在卷為證（見本院卷第30至31頁），然上開函文僅表示系爭房地因被告營業使用恐影響樓層結構，而有安全堪虞之問題，並未明確指出實有影響樓層結構之情事發生，且原告就此並未提出其他相關文件以證其詞；再者，丙○○證稱系爭房地，前為原告的員工所承租，因原告常到其員工家中，對於系爭房地很滿意等語，此為原告所不否認，顯見原告就系爭房地之結構環境並非不知悉，是原告主張丙○○未告知系爭房地有重大瑕疵，亦難採信。準此，原告依物之瑕疵擔保法律關係，請求被告返還價金益云云，亦非有據。
㈢按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文；又該條立法理由謂「約定之違約金額，竟超過損害額，有顯失公平之情形，法院得酌減至相當數額，以保護債務人之利益，而期得公平之結果」，故違約金不得超過損害甚鉅。又按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第252條所明定。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。又民法第148條第2項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，則當事人約定之違約金是否過高而顯失公平，非不能依誠信原則予以檢驗，最高法院95年度台上字第1095號裁判參照。再違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，最高法院82年度台上字第2529號裁判參照。經查：
⑴系爭不動產買賣契約書第6條前段約定：本約簽訂後，倘
甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約等語。依該約定文字內容觀之，其為規範原告有違約之情事，經被告解除契約時，有關已付價金沒收之相關問題，上開約定係以確保原告債務之履行為目的，應屬違約金之約定甚明，參諸民法第250條第2項前段規定：違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額等語，本件兩造既未約定上開違約金係懲罰性違約金，而係就發生原告債務不履行情事，被告無庸舉證其所受損害係因債務不履行所致及損害額多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付，自屬損害賠償額預定性之違約金。系爭買賣契約既經被告催告原告履行未果，而於97年6月16日經被告解除，此為兩造所不爭執，被告依約沒收原告已給付之款項，核屬有據。
⑵至原告請求核減本件違約金一節，經查，依系爭買賣契約
第6條之約定，雖載明於原告有不買或不按約定日期付款情事時，被告得於解除契約後沒收原告已付之全部款項充作違約金，然該約定之違約金是否過高，仍應依原告實際已付之價金為何，以及被告因此所受損害之情形判斷，若原告已幾近給付全部價金，而被告所受損害不多，此時悉將原告所給付之價金全部沒收以充作違約金，甚不合理，反之，若原告所給付之價金尚屬不多，而被告已受有損害者，即令由被告全部充作違約金，亦非不公平時，即無核減餘地。本件兩造就系爭不動產之交易價金總額為1,300萬元，原告於簽訂系爭買賣契約時，所給付之第1期簽約暨用印款及第2期完稅款合計220萬元，占總價金之17％，參酌內政部公告頒行（經行政院消費者保護委員會通過）之「成屋買賣契約書範本」第10條第2項規定，買方如逾期不付期款，經賣方催告仍不履行，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，但所沒收之已付價款以不超過房地總價款15％為限，是令被告將原告給付之價金220萬元全部沒收充作違約金，其比例已較上開規定之總價款15％上限為高，再者被告雖於98年10月1日的答辯狀內陳稱其有銀行貸款、租金等損失，惟觀被告所述之項目，與系爭房地買賣並無直接關連，自與本件無干係，是依上開裁判意旨，本院認被告得請求之違約金以195萬元為適當，逾此範圍，為無理由，不應准許。
五、綜上所述，原告以無權代理及物之瑕疵擔保之法律關係，請求被告返還220萬元，並無理由；惟其以該違約金有過高而應予酌減之情事，依民法關於不當得利規定，請求被告返還酌減違約金，就25萬元範圍內，為有理由。故原告請求被告應給付25萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止即97年11月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則難謂有據，應予駁回。
六、原告 陳明 願供擔保，請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國98年11月19日
民事第五庭法官洪純莉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年11月19日
書記官邱美嫆