裁判字號：臺灣高等法院101年上易字第138號民事判決
裁判日期：民國101年11月06日
裁判案由：回復原狀
臺灣高等法院民事判決101年度上易字第138號上訴人 洪錦雪 訴訟代理人 許崇華
孫寅 律師上列一人複代理人 陳鼎豐 被上訴人 程姿榕 訴訟代理人 許麗紅 律師上列當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國100年11月22日臺灣臺北地方法院99年度訴字第2180號第一審判決提起上訴，並為訴之擴張，本院於民國101年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及擴張之訴均駁回。
第二審(含擴張之訴)訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限；又擴張或減縮應受判決事項之聲明者，縱於訴狀送達後，原告仍得將原訴變更或追加他訴，無須得被告同意，此觀民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第3款規定自明。
本件上訴人在原審起訴，關於備位聲明原係請求被上訴人應給付上訴人新臺幣(下同)65萬元，及自民國(下同)98年10月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於二審擴張上開利息部分，請求自98年5月18日起算。經核合於首開規定，在程序上應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張略以：㈠兩造於98年4月12日訂立買賣契約，約定由被上訴人以總價
65萬元向其買受坐落臺北市○○區○○段1小段第359地號土地上、門牌號碼臺北市○○區○○路3段206巷46號之未辦保存登記房屋（下簡稱系爭房屋），上訴人業將系爭房屋交付被上訴人占有使用。
㈡詎被上訴人於98年5月間辦理電力設備名義變更完畢後，藉
故不遷入戶籍、給付價金。被上訴人明知遷入戶籍之後，買賣契約條件成就，必須給付買賣價金65萬元，其並無不能遷入戶籍之理由，乃故意以不辦理之方式阻止條件之成就，依民法第101條第1項之規定，應視為條件已成就。職是，被上訴人應履行對待給付之義務，亦即應給付買賣價金65萬元(上訴人在原審另以先位之訴主張解除買賣契約部分，經原判決駁回後，未據上訴聲明不服，且二審已不再主張解除買賣契約，故就該部分事實主張，不予贅列)。
㈢起訴聲明:先位部分:⒈被上訴人應將系爭房屋返還交付上訴
人。⒉被上訴人應給付上訴人115萬元，及自98年10月2日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒊前開第2項部分，願供擔保請准宣告假執行。備位部分:⒈被上訴人應給付上訴人65萬元，及自98年10月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，僅就上開備位聲明部分提起上訴(先位聲明部分，未據上訴人提起上訴已告確定)。爰上訴及擴張聲明：⒈原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人65萬元，及自98年5月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以下列情詞資為抗辯：㈠其係經任職萬得福不動產仲介經紀有限公司（下簡稱萬得福
仲介公司）房屋仲介即訴外人 張耕慈 之引介，並經萬得福仲介公司負責人 萬全 推介系爭房屋係坐落在國有地上之違章建築，而與上訴人訂立買賣契約、買受系爭房屋使用權，惟其依約辦理水、電、房屋稅籍更名、戶籍遷入之際，方由臺北市文山區戶政事務所告知系爭房屋已無完整屋頂、非建物、無法遷入戶籍，兩造乃約定於完成電力設備更名、遷入戶籍後方完成讓渡，價金則先交付時任當地里長即張耕慈之父 張紅 木保管。
㈡詎其僱請工人刈除周遭雜草後，方發覺系爭房屋坐落土地為
墓地，周遭有諸多墓碑、墳塋、后土，稅籍資料亦含混不清，難認上訴人有系爭房屋使用權。又被上訴人於買受系爭房屋時，雖曾至現場查看，但當時在未清理前，根本無法發覺上開事項，且依通常交易觀念及民間習俗，土地上存有大量他人所有之墳墓於土地效用及價值影響極鉅，系爭房屋顯然不具備應有之效用及價值，自屬物之瑕疵，顯不能除去，上訴人亦不願除去，則被上訴人不待催告，逕以民事答辯㈣狀之送達，為解除系爭買賣契約之意思表示。
㈢又本件係台北市文山區戶政事務所認為系爭房屋不堪居住且
非屬法律上所定義之「房屋」，故要求被上訴人在修好屋頂之前，不准設籍。對此，被上訴人、上訴人及里長 張紅木 、張耕慈、萬全等一行人始轉往張紅木辦公室簽下將65萬元交由張紅木保管，至電單更名、被上訴人戶籍遷入後，張紅木始得將該65萬元交付予上訴人之保管條，故本件戶籍之是否得以遷入與台北市文山區戶政事務所99年9月15日北市文戶資字第09931019700號函所指「提憑本人、配偶、直系血親、直系姻親所繳納最近6個月內之水電費或瓦斯費收據辦理」之項目無關，上訴人主張似有誤解；更何況系爭房屋水錶之名義人並非上訴人，且該水錶早在被上訴人買受系爭房屋之前，已遭自來水公司拆除，目前已無水可用。且系爭房屋屋頂原為瓦片也因大樹傾倒而自行塌陷，被上訴人僅清除塌陷之瓦片及刈除周遭雜樹、雜草，並未拆除屋頂，上訴人之損害賠償請求應為無理由。況被上訴人當初係為調養身體乃購買系爭房屋，不料簽定讓渡書後至現場清理環境，割除雜草方發現有墳墓一事，故被上訴人得依民法第354條第1項、第359條之規定，主張解除系爭買賣契約。
㈣答辯聲明：⒈上訴及擴張之訴均駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人經萬得福仲介公司負責人萬全、業務員張耕慈居間
，於98年4月8日簽立不動產購買意願書，載稱：「本人程姿榕在知道臺北市○○區○○路三段二０六巷四六號是沒有土地權狀，建物也沒有登記，屋況也很差，沒屋頂，在有水電之下，只是買一個使用權而已。今與出售人達成以總價 陸拾伍萬 元正買賣，但因本人錢存銀行，必須等到九十八年四月十五日才能定存到期，到時才簽約辦手續、付清」。
㈡兩造於98年4月12日簽立讓渡書，約定由被上訴人以總價65
萬元向上訴人買受坐落臺北市○○區○○段一小段第359地號土地上，系爭房屋之使用權。讓渡書記載：「本人洪錦雪在臺北市○○區○○路三段二０六巷四六號有一間使用權的房子，沒有土地權狀、建物權狀，只有水電使用，屋況很差，今以陸拾伍萬元正讓渡給程姿榕無誤」。
㈢兩造於98年4月13日將買賣價金65萬元交付里長張紅木保管
，由張紅木書立字條，記載：「代為保管程姿榕、洪錦雪兩人房屋買賣臺北市○○區○○路三段二０六巷四六號之買賣款陸拾伍萬元整，待雙方協議完成，前代為保管」，另註記：「本買賣因需要等到九十八年五月十七日：電單更名後方始遷入戶籍、完成讓渡」，並經兩造簽章。
㈣上訴人於締約後即交付系爭房屋予被上訴人占有使用，並於98年5月間完成電力設備名義人變更為被上訴人。
㈤被上訴人取得系爭房屋占有後，曾僱工清除系爭房屋坍塌及剩餘之屋頂構造。
㈥上訴人於98年5月18日寄發存證信函予被上訴人，略載稱：
「主旨：請台端於函到三日內速完成讓渡房屋之戶籍登記及價金給付手續，逾期將依約沒收讓渡價金並解除房屋讓渡買賣契約」。
四、得心證之理由：㈠查兩造於98年4月12日簽立讓渡書，約定由被上訴人以總價6
5萬元向上訴人買受坐落臺北市○○區○○段一小段第359地號土地上，系爭房屋之使用權。讓渡書記載：「本人洪錦雪在臺北市○○區○○路三段二０六巷四六號有一間使用權的房子，沒有土地權狀、建物權狀，只有水電使用，屋況很差，今以陸拾伍萬元正讓渡給程姿榕無誤」；兩造並於98年4月13日將買賣價金65萬元交付里長張紅木保管，由張紅木書立字條，記載：「代為保管程姿榕、洪錦雪兩人房屋買賣臺北市○○區○○路三段二０六巷四六號之買賣款陸拾伍萬元整，待雙方協議完成，前代為保管」，另註記：「本買賣因需要等到九十八年五月十七日：電單更名後方始遷入戶籍、完成讓渡」，並經兩造簽章等情，業為兩造所不爭執(見不爭執事項）㈡㈢)。可知系爭買賣契約係約定上訴人於被上訴人將戶籍遷入系爭房屋後，方完成出賣人之義務，被上訴人始須給付價金，即由張紅木將所保管之價金交付上訴人。㈡又查兩造簽立讓渡書前，即先於98年4月8日簽立不動產購買
意願書，載稱：「本人程姿榕在知道臺北市○○區○○路三段二０六巷四六號是沒有土地權狀，建物也沒有登記，屋況也很差，『沒屋頂』，在有水電之下，只是買一個使用權而已。今與出售人達成以總價陸拾伍萬元正買賣，但因本人錢存銀行，必須等到九十八年四月十五日才能定存到期，到時才簽約辦手續、付清」，業為兩造所不爭執(見不爭執事項
㈠)，且證人即系爭房屋買賣居間人張耕慈於原審證稱，系爭房屋一進去是沒有屋頂，是崩到地上，比例多少不記得，就伊認知是沒有屋頂，瓦片全部都在地上等語（見原審卷第118頁）；證人萬全於原審亦證稱：系爭房屋屋況太差，戶政事務所人員去看，知道該屋很差不堪居住，伊記得系爭房屋屋頂都塌了，看得到天空，還有大樹倒了壓在屋頂上等語(見原審卷第119頁)；證人即里長張紅木於原審證稱，系爭房屋沒有屋頂，沒有修繕無法住人，屋頂都塌掉，屋內雜草叢生等語（見原審卷第117頁)。可見兩造簽訂系爭房屋買賣契約前，系爭房屋之屋頂已塌陷，無法居住。
㈢經查，依戶籍法及施行細則等相關規定，遷入單獨立戶者應
憑下列證件之一辦理:⒈遷入本人、配偶、直系血親、直系姻親所有房屋或無償借住他人房屋者，憑房屋所有權狀或最近一期之房屋「完稅」稅單或最近6個月內之買賣契約書或其他足資證明所有權之證明文件辦理。⒉遷入本人、配偶、直系血親、直系姻親所租賃之房屋者，除提憑經法院或民間公證人公證之租賃契約書外，如提憑未經法院或民間公證人公證之租賃契約書者，應同時檢附出租人之房屋所有權狀或最近一期房屋「完稅」稅單或最近6個月內之買賣契約書或其他足資證明所有權之證明文件辦理。如個案情形特殊，租賃契契約書仍應繳驗正本外，出租人所有權之證明文件得以經房屋所有權人註記與正本相符並簽章之影本代替。⒊遷入工廠、商店、寺廟、機關、學校、其他公共處所者，憑戶長或主持人或管理人之同意書辦理。⒋提憑本人、配偶、直系血親、直系姻親所繳納之最近六個月內水電費或瓦斯費用收據辦理。⒌有居住之事實而無法提出上列證明文件者，得經警勤區佐警或戶政事務所人員查實後辦理。又系爭未辦保存登記房屋仍可提憑上述文件辦理遷徙登記，該址自98年起至今無人設籍，業經原審函請臺北市文山區戶政事務所查復屬實，有該戶政事務所99年9月15日北市文戶資字第09931019700號函附卷可稽(見原審卷第67頁)。準此，系爭房屋未辦保存登記，自無所有權狀等所有權證明文件；且自98年起無人設籍，無從提出戶長同意書；又上訴人雖於98年5月間完成電力設備名義人變更為被上訴人，為兩造所不爭執(見不爭執事項㈣)，惟辦理變更電力設備名義人後，尚須等待一個月後始取得電費收據，自非可立即辦理戶籍遷入；又戶政事務所人員認為系爭房屋沒有屋頂，無法遷入戶籍等情，業據證人張紅木於原審證稱屬實(見原審卷第117頁)，故須待系爭房屋修繕完成後，始得辦理遷入戶籍登記，則上訴人於98年5月間自無從將其戶籍遷入系爭房屋，是兩造所約定付款條件即尚未成就。
㈣上訴人雖主張被上訴人拒不維修系爭房屋，故意不遷入戶籍
，阻止付款條件成就，應視為條件已成就云云。惟按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。民法第101條第1項定有明文。
⒈查上訴人將系爭房屋交付被上訴人後，被上訴人就系爭房
屋確實有進行修繕等情，業據證人萬全於本院證稱，伊親眼看到被上訴人將屋頂拆掉等語屬實(見本院卷第85頁背面)，足見被上訴人確為遷入戶籍，著手進行修繕系爭房屋，自無故意阻止付款條件成就之情事。雖證人萬全另證稱被上訴人將屋頂當廢棄燒掉，沒有維修云云(見同上頁)。然查系爭房屋已塌陷，無法居住等情，已如前述，顯然該屋頂已無法修復，必須重新裝設，則被上訴人將屋頂殘餘物拆除燒燬，自符合常情，當無法以屋頂拆除並燒燬即認被上訴人無維修系爭房屋之意，故證人萬全上開被上訴人無維修之意之證言，應無足採。
⒉被上訴人辯稱伊於98年5月間著手整理系爭房屋之環境，
僱工刈除四周雜草時，始發現系爭房屋周圍盡是墓碑、后土、墳塋，影響系爭房屋效用及價值，自屬物之瑕疵，伊無法居住，乃不欲購買並解除契約等語，並提出系爭房屋附近草叢中有墳塋、后土等照片為證(見本院卷第42至53頁)，上訴人雖否認上開墓碑等構成系爭房屋之瑕疵，主張被上訴人於訂約時已悉上情云云。惟查:
⑴觀之系爭房屋現場照片(見本院卷第40、41頁)，系爭房
屋附近雜草叢生，確實不易發現草叢中有何異物，且查證人 張立勳 於本院具結證稱，當時受僱於被上訴人訴訟代理人許律師，被上訴人說附近有墳墓要伊去拍攝，伊爬上系爭房屋後面駁坎，發現地上有墓碑及后土，在駁坎下面是看不清楚，駁坎距離系爭房屋很近，墓碑、后土有雛型的約有二處，比較殘破的有二、三處等語(見本院卷第157頁背面、158頁)。雖上訴人主張證人張立勳為被上訴人訴訟代理人聘僱之助理，其證詞有迂迴偏頗被上訴人，且其皆為不確定語詞，未明確表示所發現者係一座墳墓，且被上訴人在購買系爭房屋前已對周圍之地理環境有所認識，明知該地有墳墓，仍願意購買云云，然查證人張立勳於本院作證時已非被上訴人訴訟代理人之助理，並已具結，且查被上訴人上開所提出之系爭房屋附近草叢中有墳塋、后土照片(見本院卷第42至
53頁)，即為證人張立勳所拍攝，亦據證人張立勳證述明確(見本院卷第157頁)，足見其確實親自見聞，是上訴人此部分主張，即無可取。再查證人萬全於本院亦證稱站在系爭房屋週邊看不到墳墓等語(見本院卷第85頁)，益見系爭房屋附近確實有多處墓碑、后土，但在系爭房屋所在駁坎下並無法清楚看到。是以被上訴人縱在簽訂系爭買賣契約前確有至系爭房屋查看數次，亦無法證明被上訴人斯時已明知系爭房屋附近有墳墓等物。⑵又查依上訴人提出之證人萬全回覆台北市政府地政處之
呈報書(見本院卷第90、91頁)內容觀之，雖指出被上訴人於訂約前看屋時稱屋內有一位俗稱的陰靈，並說伊不怕鬼，也買了香蠟紙錢，祭拜祝禱過，並請風水老師來指導過等情，然此至多證明被上訴人對系爭房屋屋內風水有所顧忌，並進而以祭祀等方式求心靈安慰，當無法證明被上訴人對系爭房屋附近有墳墓、后土等，心中無存芥蒂。
⑶是以系爭房屋附近既確有墓碑、后土等，依一般常人買
受不動產習慣，不動產坐落位置、風水良窳會影響不動產之交易價值，系爭房屋坐落位置與陰宅相近，在市場上影響消費心理上價值之判斷，乃構成交易價值貶損原因之一，自是物之瑕疵，該瑕疵已無從補正，且該瑕疵會影響被上訴人主觀上住屋之意願，而不能達到買受系爭房屋居住之目的，被上訴人嗣以答辯狀繕本之送達，解除系爭買賣契約，自屬有據。
⒊從而，被上訴人係因簽訂系爭買賣契約後，發現系爭房屋
附近有墳墓、后土等，屬物之瑕疵，無意購買而解除契約，並非故意不持電費收據或不繼續維修系爭房屋以遷入戶籍而使買賣條件不成就，故上訴人主張依民法第101條第1項規定，視為條件已成就，請求被上訴人給付買賣價金云云，即屬無據。
㈣綜上所述，上訴人依買賣契約及民法101條第1項規定，於原
審起訴及本院擴張請求，被上訴人給付買賣價金65萬元及自98年5月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
㈤又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援
用之證據，經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴及擴張之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年11月6日
民事第二十一庭
審判長法官梁玉芬
法官周祖民法官黃雯惠正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國101年11月7日
書記官秦慧榮