裁判字號：臺灣桃園地方法院95年訴字第116號民事判決
裁判日期：民國96年05月16日
裁判案由：拆屋還地
臺灣桃園地方法院民事判決95年度訴字第116號原告甲○○
號訴訟代理人 許朝財 律師複代理人 簡長輝 律師受告知人 邵達成
丁○○
一號被告丙○○○
號訴訟代理人 陳鄭權 律師
唐永洪 律師被告戊○○○
巷28被告 張嘉巖 即瑩安幼稚園上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國95年5月16日辯論終結，本院判決如下：
主文被告張嘉巖即瑩安幼稚園應自坐落於桃園縣平鎮市○○段一九七之二地號土地上，如附圖所示編號Ａ面積零點零一九零八八公頃、編號Ｂ面積零點零零七八三八公頃、編號Ｃ面積零點零零七九八五公頃土地之地上物遷出，並將前開Ａ、Ｃ部分土地之地上物拆除，將所坐落之土地返還原告及其他共有人全體。被告丙○○○應將前開Ｂ部分土地之地上物拆除，將所坐落之土地返還原告及其他共有人全體。
被告戊○○○應將坐落於桃園縣平鎮市○○段一九七之二地號土地上，如附圖所示編號Ｄ面積零點零一三三六三公頃土地之地上物拆除，將所坐落之土地返還原告及其他共有人全體。
訴訟費用由被告丙○○○負擔百分之十六、被告張嘉巖即瑩安幼稚園各負擔百分之五十六，餘由被告戊○○○負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒仟零伍拾肆元、新台幣貳萬肆仟參佰陸拾伍元分別為被告丙○○○、被告張嘉巖即瑩安幼稚園供擔保後，得為假執行。但被告丙○○○、被告張嘉巖即瑩安幼稚園如各以新臺幣貳萬壹仟壹佰陸拾貳元、新台幣柒萬參仟零玖拾柒元為原告供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹萬貳仟零貳拾陸元為被告戊○○○供擔保後，得為假執行。但被告戊○○○如以新臺幣參萬陸仟零捌拾陸元為原告供擔保，得免為假執行。
事實與理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第7款定有明文。經查，本件原告起訴時原未列被告張嘉巖即瑩安幼稚園為被告，嗣於95年7月20日具狀追加聲明上列被告應自附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分土地遷出，將前開Ａ、Ｃ部分土地之地上物拆除，並將所坐落之土地返還原告及其他共有人全體，此雖核屬訴之追加，惟其請求之基礎事實同一，且無礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開條文，亦無不合，是原告此部分訴之追加，應屬合法，先予敘明。
二、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，則不在此限。民事訴訟法第
255條第1項第3款定有明文。經查本件原告起訴時，以系爭土地為其所有，遭被告丙○○○、被告戊○○○無權占用，依民法第767條規定，求為判決：被告應將占前述土地（範圍、面積以實測為準）之地上物拆除後將土地返還原告，嗣於本院會同兩造及平鎮地政事務所測量人員勘測被告占用系爭土地所在位置及實際面積後，原告於95年9月7日具狀將其訴之聲明更正為如其聲明所示，仍依民法第767條規定請求，核其更正後之聲明僅屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，而不涉及訴之變更或追加，參照前開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠、原告於民國94年11月24日因拍賣而取得坐落於桃園縣平鎮市○○段197之2地號土地（下稱系爭土地）應有部分21分之20之所有權，並於94年12月7日辦理所有權登記。被告等未經原告及其他共有人同意而占用。被告丙○○○分別興建瑩安幼稚園之遊樂設施於附圖Ａ、Ｃ部分土地上（面積分別為0.019088公頃、0.007985公頃），又興建瑩安幼稚園之教室於附圖Ｂ部分土地上（面積0.007838公頃），嗣94年1月28日始將該幼稚園交由被告張嘉巖經營，並將前開遊樂設施所有權讓與被告張嘉巖，且將前開教室交由被告張嘉巖占有使用。被告戊○○○所有之地上建物則無權占用系爭土地如附圖所示Ｄ部分（面積0.013363公頃）。㈡、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條定有明文。又按各共有人對於第3人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第
821條亦定有明文。查被告等無權占用原告所有之土地，損害原告權益，原告本於共有人之權利自得依上開規定訴請被告拆除地上物，並將土地交還原告及其他共有人。
二、原告對於被告丙○○○及被告張嘉巖抗辯之陳述：被告丙○○○及被告張嘉巖辯稱系爭土地是由訴外人丁○○出賣給訴外人乙○○，乙○○再於71年3月25日售予被告丙○○○，當時雖未辦理所有權登記，但被告等屬有權占有，有所有權未必有使用權，而有使用權者亦不以有所有權之存在為必要，且引最高法院88年度台上字第1412號判決，主張原告應承認既有之使用關係云云。惟查：被告丙○○○及被告張嘉巖無權占用系爭土地上之建物，乃被告向訴外人乙○○簽訂土地買賣契約「後」所自行增建。按學者 王澤鑑 云：「以債之關係做為占有之權源，僅能對債務人主張（債之關係相對性），不能對抗第三人，故在上舉甲出售某地與乙，而乙之登記請求權已罹於消滅時效之例，設甲後將該地出售予丙，並辦妥所有權移轉時，丙得對乙主張無權占有，請求返還其地」。又最高法院72年台上字第938號判例謂：「買賣契約僅有債之效力，不得乙之對抗契約以外之第三人。本件上訴人雖向訴外人 林某 買受系爭土地，在林某將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人以前，既經執行法院查封該土地並予拍賣，旋由被上訴人標買而取得所有權，則被上訴人基於所有權請求上訴人返還所有物，上訴人即不得以其與林某間之買賣關係，對抗被上訴人」。另據司法院(74)廳民一字第869號函覆臺灣高等法院研究意見亦謂：「題示甲售地予乙，於乙付款後將土地交付予乙建屋，惟尚未辦理所有權移轉登記，乙基於買賣契約對甲自有土地所有權移轉登記請求權，如因甲之其他債權人聲請就該土地強制執行而給付不能者，依民法第226條、第256條規定，乙當得對甲請求損害賠償或解除契約。至於依強制執行程序取得該地所有權之丙，基於物上請求權，向占有土地之乙請求拆屋還地，乙尚不得執其與甲間之權利義務關係對抗丙，乙之占有土地，對丙而言應屬無權占有，並之請求為有理由，研究結論採乙說，核無不合。（最高法院69年台上字第2054號、70年台上字第19號判決意旨參照）」。本件被告亦認其得向土地出賣人乙○○請求損害賠償，故於95年3月17日具狀聲請對乙○○告知訴送，綜上，被告所稱其對訴外人丁○○或乙○○縱可主張依契約之債之關係而主張有權占有，然對已依法院拍賣取得所有權並已辦理所有權登記之原告，仍不得以上開債之關係予以對抗。此外，最高法院88年度台上字第1412號判決固然謂：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣房屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋所有人或承買人繼續使用土地」，然而，本件土地與被告丙○○○及被告張嘉巖占用土地上之房屋從未同屬一人，且被告用以占用系爭土地之建物亦非原土地所有權人所出賣，顯無上開最高法院判決之適用。
三、原告對於被告戊○○○抗辯之陳述：被告戊○○○雖辯稱，其夫 黎泉雲 於72年11月29日向訴外人乙○○購買系爭土地26坪多，因當時無自耕農身分，故未辦理過戶云云。惟查，系爭無權占用部分之土地上建物，乃於被告向訴外人乙○○簽訂土地買賣契約後所自行增建。但被告戊○○○對訴外人丁○○或乙○○縱可主張依契約之債之關係而主張有權占有，然對已依法院拍賣取得所有權並以辦理所有權登記之原告，仍不得以上開債之關係予以對抗，亦如前述。
四、聲明：㈠、如主文第一、二項所示。㈡、訴訟費用由被告負擔。㈢、願供擔保請准宣告假執行。
五、被告丙○○○及被告張嘉巖則以：
㈠、按「對於物有事實上管領力者，為占有人」、「占有人於占有物上，行使之權利，推定其適法有此權利」，民法第940條、第943條分別定有明文。又依民法第952條之規定，善意占有人依推定其為適法所有之權利，得占有物之使用收益。查被告占用之系爭土地係於70年12月26日由訴外人丁○○出賣予訴外人乙○○，被告又於71年3月25日，以每坪3,00
0元之對價，自乙○○處受讓鄰近瑩安幼稚園之系爭土地中約107.85坪之永久使用權，自此被告即和平公然本於所有權人地位以使用權人之身分管領上揭土地，迄今已逾20餘年，被告合法於系爭土地上行使權利，自受民法規定有關使用適法推定規定之保障。
㈡、次查，系爭土地遭訴外人 莊馮月雲 及 陳三 發偽造丁○○之簽名虛偽設定抵押權並遭拍賣，丁○○業已於執行程序中提出異議，並於93年3月間向法院提起訴訟。又系爭土地於本院92年度執字地6806號拍賣抵押物強制執行程序公告中已載明「拍賣物不點交、有第三人使用之情狀」，則原告既係透過前開強制執行程序取得系爭土地，故早已明知系爭不動產之占有使用狀態，原告起訴稱被告占用系爭土地無任何權利亦未經原告同意即與事實不符。
㈢、又原告雖於94年12月7日經由拍賣取得系爭土地21分之20之所有權，惟系爭土地係被告所公然和平占有為原告所明知，原告亦未舉證推翻前開被告有權使用之法律推定，而所有權僅為物之財產權權利之一，有所有權者，非必有使用權，而有使用權者，亦不以有所有權之存在為必要，原告僅泛稱被告「無任何權利，亦未經原告同意」即主張被告對系爭土地為無權占有亦或是侵奪所有物，實不足以推翻被告對系爭土地有使用收益權利之法律規定。
㈣、按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣房屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋所有人或承買人繼續使用土地。此時應認使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價而成立租賃關係，其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第
425條之適用；其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，即不問其後轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對該房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之使用關係」最高法院88年度台上字第1412號判決可資參照。又最高法院91年台上字第1919號判決謂：「房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之『土地及房屋同屬一人』情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，得否依『相類事實，應為相同處理』之法理而為類推適用，即值深究」。職此，本件系爭建物（指如附圖所示Ｂ部分土地之地上物）係由乙○○所興建，被告復於90年12月4日向其買受。故即便本件未符合『土地及房屋同屬一人』之情形，然基於『相類事實應為相同處理』之法理，被告仍得主張原告已默許被告繼續使用系爭土地。且原告於買受系爭土地前，除可由拍賣程序知悉使用狀態外，並可於系爭土地現場之外觀明顯判斷，惟仍買受系爭土地，應可認原告承認既有之使用關係，否則有違誠信原則等語。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利之判決，願供擔保免假執行。
六、被告戊○○○則以：㈠、被告於70年間桃園縣平鎮市滿庭芳社區興建時，即承○○○鎮○○段197之209地號之房屋，並於次年完工後取得所有權。又系爭土地與被告所有之建地相連，72年間在建商即訴外人乙○○之建議下，由乙○○先向丁○○購買系爭土地部分之26坪多後，再售予被告，而以圍牆隔離其他的部分。惟當時未具自耕農身份者無法自由買賣農地，因此雖付了全部之價金，但未取得所有權，然依契約書第5條約定，將來於法定限度內可請求時...云云。㈡、直至89年間，政府開放農地自由買賣後，被告即嘗試與乙○○聯絡，但因時間久遠而未能找到此人，轉而向丁○○接洽後始知系爭土地已被其媳婦設定抵押與他人借款，並遭拍賣。㈢、既然原告就系爭土地意在買賣，被告願以合理價錢與原告商議，以節省許多寶貴之時間與心力。並聲明：原告之訴駁回。
七、本件經兩造整理並協議簡化爭點及不爭執事項後，兩造協議簡化之爭點如下，依同法第270條之1第3項之規定，本院僅須就兩造協議簡化之爭點為審究，茲分述如下：
㈠、兩造不爭執之事項：
⑴、被告丙○○○原係瑩安幼稚園之負責人，迄94年1月28日前
開幼稚園之負責人變更為被告張嘉巖，平鎮地政事務所95年
8月14日之複丈成果圖所示Ａ、Ｃ部分土地之地上物現為被告張嘉巖所有。
⑵、前開複丈成果圖所示Ｂ部分土地之地上物（即桃園縣平鎮市
○○○街○巷○○號建物）現仍為被告丙○○○所有，並由被告張嘉巖占有。
⑶、前開複丈成果圖所示Ｄ部分土地之地上物為被告戊○○○所有。
⑷、訴外人丁○○於70年12月26日將系爭土地所有權讓與訴外人
乙○○，然未辦理所有權移轉登記，乙○○於71年3月25日將系爭土地107.85坪之使用權讓與被告丙○○○；於72年11月29日將系爭土地26坪之使用權讓與被告戊○○○之配偶黎泉雲。原告於94年11月24日因拍賣而取得系爭土地應有部分21分之20之所有權，並於94年12月7日辦理所有權移轉登記。
㈡、兩造爭執之點：被告丙○○○、被告張嘉巖、被告戊○○○所有如前開複丈成果圖所示Ｂ、Ａ與Ｃ、Ｄ部分土地之地上物占有系爭土地上各該部分，有無正當權源？亦即：
⑴、被告等得否依民法第943條之規定，主張其等受推定適法有
權利使用系爭土地？
⑵、原告因拍賣取得系爭土地所有權後，是否即應承受系爭土地
原有之使用關係？本件原告依最高法院88年台上字第1412號判決、91年台上字第1919號判決為主張，有無理由？
八、本院之判斷：
㈠、被告等得否依民法第943條之規定，主張其等受推定適法有權利使用系爭土地？
⑴、按民法第943條占有權利推定，對於真實權利人可能造成相
當損害，故其適用應受有下列限制：①人的限制：本條之效力，乃是以權利概然性為基礎，基於占有之表彰本權機能而生，故其推定係以對於所有人或移轉占有之前占有人以外之第三人關係為前提也。②物之限制：已登記之不動產，就其物權無本條之適用，因民法就不動產以登記為物權之表徵，則不動產物權如經登記，其權利人均得以登記為反證而推翻占有人權利之推定，是就不動產占有權利之推定而言，僅在未登記之不動產與以不動產為標的之債權，方能受本條之推定。故就已登記之不動產，占有人不得執民法第943條對該不動產物權登記名義人，主張其於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利。
⑵、查原告對於系爭土地應有部分21分之20具所有權，且於94年
12月7日向地政機關登記為所有權人之事實，既為兩造所不爭執，且有卷附土地登記謄本1紙可憑，故系爭土地為已登記之不動產，且原告為系爭土地之所有權人無訛，準此，被告等即不得以其等占有之事實，依民法第943條之規定主張受適法有權利占有系爭土地之推定。
㈡、原告因拍賣取得系爭土地所有權後，是否即應承受系爭土地原有之使用關係？
⑴、按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨可參）。系爭土地為原告所有，既有土地登記簿謄本在卷可稽，並為兩造所不爭執，則被告應就占有系爭土地之合法權源負舉證之責，原告無須舉證證明被告為無權占有，合先敘明。
⑵、被告丙○○○所有門牌號碼桃園縣平鎮市○○○街○巷○○號
建物所坐落如平鎮地政事務所95年8月14日複丈成果圖所示Ｂ部分基地；被告張嘉巖所有前開複丈成果圖所示Ａ、Ｃ部分遊樂設施坐落之基地；被告戊○○○所有桃園縣平鎮市○○○街○○巷○○號建物所坐落如前開複丈成果圖所示Ｄ部分基地，原係訴外人丁○○所有，於70年12月26日將所有權讓與訴外人乙○○，然未辦理所有權移轉登記，乙○○又於71年
3月25日將系爭土地中107.85坪之使用權讓與被告丙○○○，又於72年11月29日將系爭土地26坪之使用權讓與被告戊○○○之配偶黎泉雲。原告則於94年11月24日因拍賣而取得系爭土地應有部分21分之20之所有權，並於94年12月7日辦理所有權移轉登記等事實，為兩造所不爭執，並經本院於95年
8月14日會同平鎮地政事務所人員至現場勘驗，而製有複丈成果圖可憑，且有卷附土地登記謄本、地籍圖謄本、不動產買賣契約書、承諾書、土地使用權讓渡契約書各1紙、建物登記謄本2紙可資為證，自堪信被告丙○○○、戊○○○所有各該建物之部分及被告張嘉巖所有瑩安幼稚園遊樂設施，分別占用系爭土地之Ｂ、Ｄ及Ａ與Ｃ部分無訛。
⑶、被告等雖均認其就系爭土地各該部分之占有具合法權源，主
張其等占有系爭土地各該部分之事實均發生於原告取得系爭土地所有權之前，原告應承受系爭土地既有之使用關係云云。查被告丙○○○主張其就系爭土地如前開複丈成果圖所示
Ａ、Ｂ、Ｃ部分之使用，與訴外人乙○○定有使用權永久讓與契約；被告戊○○○主張伊夫黎泉雲向乙○○購得系爭土地如前開複丈成果圖所示Ｄ部分，然未辦理所有權移轉登記之事實，固為兩造所不爭執，且有前開不動產買賣契約書、承諾書、土地使用權讓渡契約書各1紙可憑，然被告丙○○○及被告戊○○○之先夫分別與乙○○就系爭土地之使用、讓與簽定之契約，其效力僅使得契約之當事人得以對相對人依據契約內容為特定請求，因債為特定人間之權利義務關係，債權人不得據該債之關係向債務人以外之人請求給付。本件被告丙○○○與被告戊○○○並未登記為系爭土地之所有權人或其他物上權利人，自難以前開契約對契約相對人乙○○以外第三人主張其占有具合法權源。
⑷、再者，本件原告主張如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分土地之
地上物，均非乙○○興建，而係前開土地使用權讓渡契約及不動產買賣契約簽定後，由被告丙○○○、被告戊○○○之先夫所建之事實，為被告離 廖金枝 所不爭執，被告丙○○○雖主張如附圖所示Ｂ部分土地之地上物係乙○○所建，然為原告否認，而被告丙○○○所提伊與乙○○間之讓渡契約之標的，亦僅限於土地而未見有房屋，且被告丙○○○對此有利於伊之事實，未能舉證以實其說，故原告主張前開地上物係被告丙○○○受讓系爭土地之使用權後自行興建之事實，堪予採信。被告丙○○○辯稱該建物係乙○○興建之詞，洵屬無據。從而，附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分土地所有權與地上物所有權自始即未歸屬於1人，地上物之所有權人亦未曾就系爭土地之使用，對「土地所有權人」取得基地利用權。被告丙○○○及被告戊○○○之先夫與乙○○簽定前開土地使用權讓渡契約及買賣契約時，即知乙○○並非系爭土地之所有權人。故本件事實與最高法院88年台上字第1412號判決及91年台上字第1919號判決之事實未盡相同，自難予以適用或類推適用。
九、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。又按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第82
1條定有明文。本件被告占有系爭土地之事實，對原告而言均無正當權源，已如前述，揆諸上揭法律規定，原告請求被告張嘉巖應自所使用之地上物遷出；且被告丙○○○應將其所有如附圖所示Ｂ部分土地之地上物拆除，被告張嘉巖則應將其所有如附圖所示Ａ、C部分土地之地上物拆除，被告戊○○○應將其所有如附圖所示Ｄ部分土地之地上物拆除並各將所坐落之土地返還原告及其餘共有人全體，自屬於法有據，其請求有理由，應予准許。
十、原告、被告丙○○○、被告張嘉巖均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰酌定如主文第4項、第5項所示之擔保金額併予准許。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決之基礎及結果無影響，無庸一一論列。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項但書，第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國96年5月16日
民事第一庭法官卓立婷以上正本是依原本作成。
如對於本判決不服，請於收到判決後20日內提起上訴狀。
中華民國96年5月18日
書記 官冒佩妤 附圖：如附件