裁判字號：臺灣新北地方法院108年訴字第1494號民事判決
裁判日期：民國109年04月10日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣新北地方法院民事判決108年度訴字第1494號原告 盧佳良
陳巧慧 共同訴訟代理人 范瑋峻 律師被告宏觀天下公寓大廈管理委員會法定代理人 蘇東峰 上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國109年2月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖所示暫編地號一○七七⑴警衛室部分面積十四點八八平方公尺及暫編地號一○七七⑵雨遮部分面積十一點四八平方公尺之建物拆除，將該部分土地返還原告及其他全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾壹萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣壹佰伍拾參萬玖仟柒佰陸拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170條定有明文。又第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人， 於得為 承受時，應即為承受之聲明，同法第175條第1項亦有明文。本件被告之法定代理人原為 林君仁 ，於訴訟中變更為蘇東峰，並由其具狀聲明承受訴訟等情，有民事聲明承受訴訟狀、新北市泰山區公所民國109年1月7日新北泰工字第1092780295號函在卷可稽（見本院卷第153、173頁），核與上開規定相符，應予准許。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訟法第256條定有明文。查原告起訴時，訴之聲明第1項為請求：「被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）如起訴狀附件所示黃色區域之地上物（實際占用面積依現場勘測後之測量圖為準）拆除，並將該部分土地騰空返還原告及其他全體共有人。」，有民事起訴狀可佐（見本院108年度重司調字第
113號卷〈下稱重司調卷〉第9頁）；嗣於民國108年12月17日本院審理時，當庭以言詞變更聲明為：「被告應將系爭土地上如附圖所示編號1077⑴：警衛室、面積14.88平方公尺，及如附圖所示編號1077⑵：雨遮、面積11.48平方公尺之建物及其地上物（下合稱系爭地上物）拆除，並將該部分土地騰空返還原告及其他全體共有人」等語（見本院卷第10
9頁），經核原告上開變更聲明為補充或更正事實上或法律上之陳述，與前揭規定相符，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為系爭土地之區分所有權人（應有部分：200,000分之780），及其門牌號碼新北市○○區○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人。經原告至新北市政府查詢並調閱系爭土地原始測量圖後，始知悉被告於數年前所建置之社區警衛亭乃係違章建物，且被告未取得全體區分所有權人同意下逕自占用之，並擋到原告使用1樓房屋對外面中庭之視野，使陽光無法正常照射入屋內，導致白天室內仍舊昏暗。又原告一樓之住所原設有面向中庭之對外窗，因警衛亭之設置，造成警衛亭內滯留之人能從對外窗望進原告住家，使原告終日不敢開窗及閉其窗簾，嚴重影響原告身為土地所有權人之權益。再者，系爭土地係屬建築法第11條之法定空地，被告占用法定空地建置警衛亭，顯已違反法定空地以維持適當通風、採光及環境美觀之設置目的及通常使用方式，是系爭地上物均已違反建築法第11條及公寓大廈管理條例第9條。又依最高法院82年度台上字第2284號、105年度台上字第231號判決意旨，縱使系爭土地有分管契約，仍應依法定空地之設置目的及功能，而為使用，即其上不得興建任何建物。否則違反共有物使用目的之約定，則應為無效。另被告於108年11月24日召開第25屆區分所有權人會議（下稱系爭會議），就「補增社區管理室存在之規約修訂討論案」（下稱系爭議案），係先經出席人員拍手表示贊同與否後，又再行投票表決程序，然直至原告共同訴訟代理人范瑋峻律師離席前，系爭會議皆無就系爭議案之投票進行開票程序，難認其投票程序適法，且顯見系爭議案未達公寓大廈管理條例第31條之法定門檻，是被告所公告之第25屆區分所有權人會議新增社區管理室存在之規約第14條第2項規定之決議，應為無效。為此，爰依民法第767、821條提起本件訴訟，並聲明：被告應將系爭土地上如附圖所示系爭地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告及其他全體共有人；並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭地上物為宏觀天下公寓大廈社區（下稱宏觀社區）所不可或缺之一部分。又系爭地上物係建商完成後交予被告，而建商既可取得使用執照，則應該是合法的。且系爭地上物設置位置為宏觀社區之法定空地，並未違反新北市公寓大廈管理維護使用空間設置辦法（被告誤繕為公寓大廈管理維護空間使用辦法）第4條規定，並符合公寓大廈管理條例第56條第5項規定（被告誤繕為新北市政府公寓大廈管理條例第56條第5項）。再者，原告買受系爭房屋時，對於該房屋現況已為知悉，倘原告認為系爭地上物對於系爭房屋有何影響，自應於買賣契約簽約前為考量，而非於買受後，反向被告主張拆除系爭地上物，甚或基於其他目的而向被告為本件起訴。又系爭地上物均經區分所有權人同意；且被告自系爭房屋前2位屋主時起，均給予2坪管理費減免之優惠，而該2位屋主均未曾有異議，原告自應承受前屋主之權利及義務；且原告裝修系爭房屋時，亦有自行裝潢遮蔽牆面，是原告應已同意系爭地上物之設置，原告本件起訴有權利濫用之情。此外，系爭議案除有經投票表決程序外，亦有公開計票及公告，是系爭議案之決議並無違法等語置辯，並聲明：請求駁回原告之訴，如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、本院得心證理由：原告主張被告係無權占用系爭土地，故應將其上之系爭地上物拆除，並將占用之法定空地返還原告及其他共有人等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：被告是否無權占用系爭土地？原告依民法第767、821條規定，請求被告拆除系爭地上物，是否有理由？有無權利濫用之情事？茲分述如下：
㈠被告是否無權占用系爭土地？
1.按區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法（最高法院82年度台上字第1802號判決參照）。又建築法第11條規定，建築基地包括為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。而建築基地應保留一定比例之空地，其目的在於使建築物有適當之空間，以供採光、通風、維護生活起居環境。另參諸建築技術規則建築設計施工編第7條、第59條之1、新北市公寓大廈管理維護使用空間設置辦法等規定，法定空地可作為停車、景觀設施、管理維護使用空間設置等使用，是法定空地並非必然應淨空，不得為任何施設（此亦有臺灣高等法院103年度上易字第523號判決可資參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。是以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。
2.經查，原告主張系爭土地之使用執照1樓平面圖未有系爭地上物用途之空間等情，有新北市政府工務局108年8月15日新北工建字第1081493239號函在卷可稽（見本院卷第35頁），堪信系爭地上物已屬違章建築。被告雖抗辯：系爭地上物符合新北市公寓大廈管理維護使用空間設置辦法之規定云云，然被告未舉證證明系爭地上物如何符合上開規定，自無從補正系爭地上物違章建築之合法性。又縱認各區分所有權人間，就系爭土地已成立由被告設立系爭地上物之分管契約，仍應依法定空地之設置目的及功能，而為使用。惟被告既未能舉證證明系爭土地如何符合法令之使用，而「法定空地」依文義解釋，其性質即屬保留之「空地」，除法律另有規定外，其上自不得興建任何建物，否則即與空地之意義不符。從而，被告未舉證證明系爭地上物有符合法律例外規定之情事，自無權以系爭地上物占有系爭土地。
㈡原告依民法第767、821條規定，請求被告拆除系爭地上物
，是否有理由？有無權利濫用之情事？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。復按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條雖定有明文。惟民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例參照）。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第73
7號判例參照）。故權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可。是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。
2.被告抗辯原告有權利濫用情事云云，惟查被告確有無權占有系爭土地情事，並已影響系爭土地維持適當通風、採光及環境美觀之目的。且系爭地上物係屬違章建築，業如前述，依建築法規，本應拆除之；且主管機關於指定建築線、核發建築執照時，即已依據各種因素，考量整體公共安全及利益，而為建築面積之指定，未依建築執照而增建之建物，自恐有違害公共安全之虞；且被告並未舉證系爭地上物有如何符合法規使用法定空地之情事，誠如前述。故被告在法定空地即系爭土地上興建封閉式之系爭地上物，縱係以宏觀社區全體住戶安全為目的，仍不影響系爭地上物屬違章建築之事實，又建築線之劃定既經主管機關為整體社會安全及利益之通盤性考量，原告此部分請求於全體共有人及系爭土地附近之住戶均難謂毫無利益，被告此部分抗辯，尚難憑採。
3.據上所陳，被告既無權以系爭地上物占用系爭土地，而侵害系爭土地全體共有人之權利，原告依民法第767條、第821條規定，請求被告拆除系爭地上物，應屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條、第821條之法律關係，請求被告應將系爭地上物拆除，並將該部分土地返還原告及其他全體共有人，洵屬有據，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，於法均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
六、結論：原告之訴為有理由，爰判決如主文。中華民國109年4月10日
民事第四庭法官鄧雅心以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年4月10日
書記官許清秋附圖