臺灣臺中地方法院民事判決
113年度訴字第2491號
原告 姚宥程
訴訟代理人 翁晨貿 律師
被告 林鋙垶
訴訟代理人 吳瑩庭 律師
上列當事人間撤銷不動產買賣暨附買回協議書事件，本院於民國114年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告以彰化縣○○鎮○○段0000地號權利範圍1萬分之117、同段2954之1地號權利範圍1萬分之299、同段2954之6地號權利範圍1萬分之182等土地，及其上同段1690建號建物（即門牌號碼彰化縣○○鎮○○巷00號4樓之3房屋，下稱系爭房屋，合稱系爭房地）向合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合庫銀行）貸款新臺幣（下同）251萬2000元，並積欠和潤企業股份有限公司（下稱和潤公司）貸款約147萬元（每期需繳納2萬3434元）、玉山商業銀行貸款55萬元（每期需繳納8512元）、連線銀行貸款5萬元（每期需繳納1000元）、富邦商業銀行卡債8萬3513元、台新商業銀行卡債10萬9247元，為清除上開債務，原告向第三人 周偉寅 以系爭房地二胎貸款之方式借款120萬元，然因利率過高（月息2%即年息24%），嗣又遭詐騙，致原告經濟窘迫。
㈡系爭房地事實上之所有權人為原告母親，原告因擔心系爭房地遭拍賣取償，遂於網路債務整合之廣告網頁填寫資料，後即有自稱「理財顧問- 石佑鑫 」之人與原告聯繫，稱其是銀行人員，會協助原告清償民間貸款，並轉貸至銀行，利率較低，請原告於民國113年4月2日至臺中市○○區○○○○路000號「宏晟地政事務所」會有金主給原告現金塗銷二胎借款等語，並介紹被告與原告認識。兩造因而於113年4月2日簽訂「不動產買賣暨附買回協議書」（下稱系爭甲契約）、「不動產買賣契約書」（下稱系爭乙契約），由原告將系爭房地出賣予被告，約定買賣價金為446萬2000元，被告於簽約時給付簽約款195萬元，剩餘尾款251萬2000元則由被告為原告按期繳付系爭房地所擔保之貸款餘額月付款項以為清償。
㈢惟由系爭甲契約內容以觀，系爭房地之買賣價金雖寫為446萬2000元，卻僅有約定被告給付原告195萬元之簽約款（且此筆款項實際上並未給付），並於「貳、指定不動產承租約定」中約定由原告自113年4月2日起至115年4月2日止，按每月4萬8700元之代價向被告承租系爭房地（原告得將其中9700元之租金用以清償系爭房地之貸款，此筆金額其實就是系爭房地設定予合作金庫之每月清償金額），總租金高達116萬8800元（計算式：48,700元×24個月=1,168,800元），明顯超出系爭房地之租賃行情。且，原告若依約欲買回系爭房地，其回購價格，是在簽約款195萬元之基礎上，再繼承系爭房地之既有貸款，則至原告於115年4月3日買回系爭房地時，第一順位抵押債務僅清償23萬2800元（計算式：9700元×24個月=232,800元），尚剩餘227萬8400元（計算式：2,512,000元－232,800元=2,278,400元），亦即原告共需付出539萬7200元（計算式：1,168,800元＋1,950,000元＋2,278,400元=5,397,200元）之代價，才能買回原告以446萬2000元出售之系爭房地，兩者金額價差93萬5200元，等同原告向被告借款120萬元之期間，須負擔年利率百分之39之利息（計算式：935,200元÷1,200,000元÷2=0.39，計算至小數點後第三位四捨五入）。
㈣又，若原告未能依契約履行，除喪失買回系爭房地之權利，所支出的租金116萬8800元付諸流水外，更需支付懲罰性違約金195萬元，以原告向被告借款120萬元為計，等同原告須於2年間付出高達311萬8800元之利息即年利率百分之130（計算式：3,118,800÷1,200,000÷2年=1.299，計算至小數點後第三位四捨五入），顯然不合理。
㈤綜上所述，被告顯假借「出售、租賃、買回」等複雜迂迴之法律外觀而行高利貸款之行為，並且其他約定條款亦對原告顯不公平，考量原告簽約時尚有諸多債務，經濟窘迫之情形，兩造成立系爭甲契約應係被告乘原告急迫、輕率或無經驗，並依當時情形有顯失公平之狀況，爰依民法第74條暴利行為之規定請求撤銷為系爭甲契約之法律行為。
㈥並聲明：原告於113年4月2日所簽署如附件1所示之系爭甲契約之法律行為應予撤銷。
二、被告則以：
㈠依兩造所簽訂之系爭甲契約，原告於租賃期間內可以使用收益系爭房地，又無需自行支付積欠合庫銀行之債務，倘按時繳納二年租金，僅需再支付被告195萬元及承擔合庫銀行既有之貸款餘額，亦即支出買回價金共422萬9200元（計算式：1,950,000元+936,000元+2,279,200元-39,000元×24個月），就可買回系爭房地，或選擇不買回逕由被告處分系爭房地並清償合庫銀行之既有貸款，可見是否承租或附買回之條件，均為原告之選擇。
㈡原告既將系爭房地出售予被告，則原告享有使用收益系爭房地權利之同時，負有給付租金之義務，並無顯失公平，且，縱如原告所述，原告係出於借貸之意思而取得195萬元，亦應向貸與人支付利息，又有何顯失公平之處?
㈢詎料，被告現金交付原告195萬元之簽約款後，原告竟於113年4月11日，以簡訊向被告表示不得將系爭房地過戶，更無故申請補發所有權狀，致被告無法順利取得系爭房地所有權之移轉登記，甚至尚未返還被告簽約款。今又以訴爭執契約效力，被告實感無奈。綜上所述，本件被告有何乘原告急迫、輕率或無經驗，而兩造之約定依當時情形顯失公平之情形，或就原告主張積欠之各項債務及金額，均應由原告負擔舉證責任，出於尊重私法自治、契約自由之合約精神，系爭甲契約不應輕率撤銷，原告之主張無理由等語，資為抗辯。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項（見本院卷第382-383頁）：
㈠兩造於113年4月2日簽訂系爭甲契約，由原告將系爭房地出賣予被告，約定買賣價金為446萬2000元，並約定被告於簽約時給付簽約款195萬元，剩餘尾款251萬2000元則由被告為原告按期繳付系爭房地所擔保之貸款餘額月付款項以為清償方式。
㈡系爭甲契約並約定原告向被告承租系爭房地，租期自113年4月2日起至115年4月2日止，每月租金為4萬8700元。
㈢系爭甲契約附有原告得買回系爭房地之權利，行使買回權之期限為115年4月2日之前，原告買回系爭房地之價金計算，為：簽約款195萬元＋93萬6000元＋原告應承擔行使買回權當時既有之系爭房地貸款餘額－（若原告繳付租金無遲延，則為原告已繳付租金期數×每期3萬9000元）之金額。
㈣兩造於113年4月2日同時有就系爭房地簽訂系爭乙契約，由原告將系爭房地出賣予被告，買賣價金為446萬2000元。
㈤原告至今為系爭房地之所有權人，被告尚未取得系爭房地之所有權移轉登記。
四、爭執事項（見本院卷第383頁）：
原告主張系爭甲契約之性質非單純之買賣或消費借貸，而係包含清償、買賣、租賃、買回等複雜迂迴之法律關係，且系爭甲契約關於租金之約定顯然高於系爭房地之租金行情，又依系爭甲契約關於買回權之價金計算，原告買回系爭房地之代價顯然過高，被告顯有假借「出售、租賃、買回」之法律外觀而行高利貸款之行為，並且其他約定條款亦對原告顯不公平，考量原告簽約時尚有諸多債務，經濟窘迫之情形，兩造成立系爭甲契約顯然有乘原告急迫、輕率或無經驗，並依當時情形顯失公平之狀況，原告依民法第74條規定請求撤銷為系爭甲契約之法律行為，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付；前項聲請，應於法律行為後一年內為之，民法第74條第1項及第2項分別定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。是本件當應由原告就其主張兩造間成立系爭甲契約，「被告有乘原告急迫、輕率或無經驗之情事」，以及「系爭甲契約關於給付之約定，依當時情形顯失公平」等事實負舉證之責。
㈡原告並未舉證就兩造成立系爭甲契約，被告有何乘原告急迫、輕率或無經驗之情事：
⒈查，依系爭甲契約第壹、二條第（六）項關於原告既有貸款餘額之記載，可認原告於113年4月2日簽訂系爭甲契約時，確實尚積欠合庫銀行貸款本金251萬2000元、積欠訴外人周偉寅144萬元（含違約金）（見本院卷第25頁）。復依本院函詢和潤公司、玉山商業銀行、連線銀行、富邦商業銀行及台新商業銀行關於原告於113年4月2日尚積欠上開公司、金融機構之債務情形，經上開公司、金融機構函覆本院及檢附之相關帳務明細資料，可認原告當時尚積欠和潤公司分期付款債務168萬7248元（其中本金130萬元）、積欠玉山商業銀行信用貸款債務55萬元、積欠連線銀行循環信用貸款額度50萬元、積欠富邦商業銀行信用卡債務8萬3513元、積欠台新商業銀行信用卡債務6萬5361元（見本院卷第323、325、345、353、355、359、361頁）。而可認原告主張其於簽訂系爭甲契約當時積欠上開諸多借款債務等情，應屬事實。
⒉然，為了處理個人自身債務問題，將個人之資產處分變現（如持有股票、汽車或不動產），以換得資金，此種動機、行為實為我國一般民間社會常見，則於本件，縱使原告係因原告當時個人債務甚多，為了換取資金而與被告簽訂系爭甲契約、系爭乙契約，亦屬原告欲解決自身債務所為之處分資產決定，實難以此背景、動機而認原告於簽訂系爭甲契約當時，有何急迫、輕率或無經驗之情形，亦難認被告有何乘原告上開情形藉此與原告簽訂契約之主觀情事。
⒊再者，原告於簽訂系爭甲契約時為28歲，原告之教育程度為二、三專畢業，均有原告之個人戶籍資料可稽（附於本院卷不公開證物袋）；又原告於與被告簽訂系爭甲契約前，已分別向合庫銀行申請房地抵押貸款、擔保最高限額債權350萬元，並曾向周偉寅借貸120萬元，亦有系爭房屋之建物登記第一類謄本、借款契約書在卷可佐（見本院卷第49、267頁），是依上可知原告於與被告簽訂系爭甲契約前，已有與金融機構、民間借款之相關經驗，更曾提供系爭房地設定抵押權與金融機構，並且原告之年紀並非甫成年之人，教育程度亦非甚低，均難認原告於與被告簽訂系爭甲契約時，有何民法第74條第1項所定出於急迫、輕率或無經驗之情形。
㈢系爭甲契約關於給付之約定，並無按當時情形有顯失公平（給付失衡）之處：
⒈原告主張：系爭甲契約約定之租金總計高達116萬8800元（計算式：48,700元×24個月=1,168,800元），明顯超出系爭房地之租賃行情；原告若欲買回系爭房地，原告共需付出539萬7200元（計算式：1,168,800元＋1,950,000元＋2,278,400元=5,397,200元）之代價，才能買回原告以446萬2000元出售之系爭房地，兩者金額價差93萬5200元，等同原告向被告借款120萬元之期間，須負擔年利率百分之39之利息；若原告未能依契約履行，除喪失買回系爭房地之權利，所支出的租金116萬8800元付諸流水外，更需支付懲罰性違約金195萬元，而認系爭甲契約關於給付之約定顯失公平等語。
⒉然，按系爭甲契約第壹、六條第(四)項約定記載：「甲方（按為被告）同意取得指定不動產後，依乙方（按為原告）意願，按約定條件將指定不動產出租予乙方。乙方意願：□乙方無意願回租。□乙方同意承租指定不動產。□乙方同意買回約定。」，原告並勾選「乙方同意承租指定不動產」、「乙方同意買回約定」；又按同契約第參、二條第（三）約定記載：「乙方於民國115年4月2日前未行使買回權者，或乙方稱要買回卻未能於前述期日內履行買回條件者，喪失買回之權利。」（見本院卷第27、31頁），可知依上開契約約定，原告於簽約時得自行選擇是否向被告回租系爭房地，以及是否增加買回之約定，且原告選擇增加買回約定後，亦必須再115年4月2日前行使買回權，否則亦喪失買回權利。既原告係自行決定除與被告成立買賣契約（即系爭甲契約與系爭乙契約）外，另與被告約定，由原告向被告承租系爭房地，並且附有原告得於一定期限內買回之權利，實難認此回租約定或買回權之約定，有何對原告顯失公平之處。
⒊原告固主張其若欲買回系爭房地，共需付出539萬7200元（計算式：1,168,800元＋1,950,000元＋2,278,400元=5,397,200元）代價，才能買回總價446萬2000元系爭房地，此顯失公平等語。惟，依系爭甲契約第參、三條第（一）項，原告行使買回權，所須支付予被告之金額，其計算方式為：「⑴本合約所定之簽約款；加上⑵936000元；加上⑶乙方承擔買回當下既有貸款餘額；⑷若乙方無任一期遲延繳付租金之情者，甲方按繳付租金之期數，以每月39000元之方式，扣減之」（見本院卷第31頁）。依此約定，假定原告於115年4月2日行使買回權，並以原告自行計算至該時原告尚積欠合庫銀行之貸款債務227萬8400元為基礎，經計算後，原告於115年4月2日行使買回權所須支付予被告之金額為422萬8400元【計算式：簽約款1,950,000元＋936,000元＋2,278,400元－(39,000元×24）＝4,228,400元】，而非原告所稱之539萬7200元，是實難認系爭甲契約關於原告行使買回權所需支付之買回金額約定，有何顯失公平之情形。又，原告自行提出之計算式中關於金額「116萬8800元」部分，實係將原告於承租系爭房屋期間所應支付租金總額，算入原告行使買回權所支付之價金，而與系爭甲契約之約定不符，並且亦未考慮其主張之金額「116萬8800元」實屬原告承租系爭房地之對價性質，而非行使買回權之買賣價金性質，是原告此部分主張亦不可採。
⒋基上所述，系爭甲契約關於給付之約定，並無按當時情形顯失公平之處。
六、綜上所述，原告並未舉證就兩造成立系爭甲契約，被告有何乘原告急迫、輕率或無經驗之情事，又系爭甲契約關於給付之約定，亦無按當時情形有顯失公平（給付失衡）之處，原告依民法第74條規定，請求本院撤銷兩造關於成立系爭甲契約之法律行為，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 4 月 11 日
民事第五庭 法 官潘怡學
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 11 日
書記官 蔡秋明