臺灣臺中地方法院101年度重訴字第215號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院101年重訴字第215號民事判決

裁判日期：民國102年06月11日

裁判案由：返還土地等

臺灣臺中地方法院民事判決101年度重訴字第215號原告臺中市臺中地區農會（原臺中市農會）法定代理人 陳清池 訴訟代理人 林開福 律師複代理人 張宏銘 律師被告 張元福
張惠娥 賴伯壎 賴碧端 賴肅美 賴翠蓮 賴碧玉 賴奕睿 賴奕儒 兼上二人法定代理人 畢松葉 兼上八人共同訴訟代理人 賴淑滿 被告 賴政賢
林進南 張進吉 張有雄 上四人共同訴訟代理人 陳瑠美 被告 劉敏傑
劉光超 劉芳珍 劉瑞娟 上十七人共同訴訟代理人 林俊雄 律師複代理人 林耀堂 上列當事人間返還土地等事件，本院於民國102年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。查：
（一）原告原起訴之先位聲明第一項為：「一、被告賴政賢應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○號之地上物拆除，並將土地返還予原告；被告 賴炳榮 之繼承人應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○號之地上物拆除，並將土地返還予原告；被告 林麥烟 之繼承人應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○號之地上物拆除，並將土地返還予原告；被告 劉清標 之繼承人應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○號之地上物拆除，並將土地返還予原告。」，備位聲明第一項為：「一、被告賴政賢、賴炳榮之繼承人、林麥烟之繼承人、劉清標之繼承人各承租原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號建地面積89平方公尺，同段302-1地號建地面積104平方公尺，同段302-3地號建地面積96平方公尺，同段302-8地號建地面積120平方公尺，自民國101年1月1日起調整每六個月租金分別為新臺幣（下同）106,800元、124,800元、115,200元、144,000元。」，嗣於101年5月28日具狀將先位聲明第一項更正為「一、被告賴政賢應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○號之地上物拆除，並將土地返還予原告；被告賴伯壎、 賴伯重 、賴碧端、賴肅美、賴翠蓮、賴淑滿、賴碧玉應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○號之地上物拆除，並將土地返還予原告；被告張元福、林進南、張進吉、張有雄、張惠娥應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○號之地上物拆除，並將土地返還予原告；被告 劉林絹 、劉敏傑、劉光超、劉芳珍、劉瑞娟應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○號之地上物拆除，並將土地返還予原告。」，將備位聲明第一項更正為：「一、被告賴政賢承租原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號建地面積89平方公尺，自101年1月1日起調整每六個月租金為106,800元；被告賴伯壎、賴伯重、賴碧端、賴肅美、賴翠蓮、賴淑滿、賴碧玉承租原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號建地面積104平方公尺自101年1月1日起調整每六個月租金為124,800元；被告張元福、林進南、張進吉、張有雄、張惠娥承租原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號建地面積96平方公尺，自101年1月1日起調整每六個月租金為115,200元；被告劉林絹、劉敏傑、劉光超、劉芳珍、劉瑞娟承租原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號建地面積120平方公尺，自101年1月1日起調整每六個月租金為144,000元。」（參本院卷第27-2
8頁）。
（二）惟因被告賴伯重、劉林絹已分別於起訴前之100年2月10日、100年7月3日死亡，賴伯重之繼承人有畢松葉、賴奕睿、賴奕儒，劉林絹之繼承人有劉敏傑、劉光超、劉芳珍、劉瑞娟，有戶籍謄本、繼承系統表在卷可稽（參本院卷第35、47、49、50-54、107頁），原告於101年8月
8日具狀將前項更正後之先位聲明第一項變更為：「一、被告賴政賢應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○號之地上物拆除，並將土地返還予原告；被告賴伯壎、畢松葉、賴奕睿、賴奕儒、賴碧端、賴肅美、賴翠蓮、賴淑滿、賴碧玉應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○號之地上物拆除，並將土地返還予原告；被告張元福、林進南、張進吉、張有雄、張惠娥之應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○號之地上物拆除，並將土地返還予原告；被告劉敏傑、劉光超、劉芳珍、劉瑞娟（書狀贅載「之繼承人」等字）應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○號之地上物拆除，並將土地返還予原告。」，將前項更正後之備位聲明第一項變更為「一、被告賴政賢承租原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號建地面積89平方公尺，自10
1年1月1日起調整每六個月租金為106,800元；被告賴伯壎、畢松葉、賴奕睿、賴奕儒、賴碧端、賴肅美、賴翠蓮、賴淑滿、賴碧玉承租原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號建地面積104平方公尺自101年1月1日起調整每六個月租金為124,800元；被告張元福、林進南、張進吉、張有雄、張惠娥承租原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號建地面積96平方公尺，自101年1月1日起調整每六個月租金為115,200元；被告劉敏傑、劉光超、劉芳珍、劉瑞娟承租原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號建地面積120平方公尺，自101年1月1日起調整每六個月租金為144,000元。」（參本院卷第104-105頁）。
（三）原告復於101年11月30日依地政機關測量結果，將前項先位聲明第一項更正為：「一、被告賴政賢應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○號土地上，如附圖（原告書狀係記載「附圖一」，下同）所示編號302-2、面積89平方公尺之地上物拆除，並將上開土地交還原告。被告賴伯壎、畢松葉、賴奕睿、賴奕儒、賴碧端、賴肅美、賴翠蓮、賴淑滿、賴碧玉應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○號上，如附圖所示編號302-1⑴、面積103.3平方公尺之地上物拆除，並將土地返還予原告；被告張元福、林進南、張進吉、張有雄、張惠娥之應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○號上，如附圖所示編號302-3⑴、面積93平方公尺之地上物拆除，並將土地返還予原告；被告劉敏傑、劉光超、劉芳珍、劉瑞娟（書狀贅載「之繼承人」等字）應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○號上，如附圖所示編號302-8⑴、面積119.7平方公尺之地上物拆除，並將土地返還予原告。」（參本院卷第162-163頁）。
（四）原告上開更正，經核均未變更訴訟標的，而僅更正或補充其聲明使之完足、明確，於法並無不符，應予准許。
二、本件被告張元福、張惠娥經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張略以：
（一）先位之訴部分：
１、坐落臺中市○○區○○段302-2、302-1、303-3及302-
8地號土地（下均以某某地號稱之，合稱系爭4筆土地）均為原告所有，原告分別以不定期租約出租予訴外人 賴汝州 （嗣於民國82年前將租約及房屋之事實上處分權讓與被告賴政賢）、訴外人賴炳榮【於82年8月14日過世，繼承人為被告賴伯壎、賴碧端、賴肅美、賴翠蓮、賴淑滿、賴碧玉、訴外人賴伯重（於100年2月10日死亡，繼承人為被告畢松葉、賴奕睿、賴奕儒）】、 林興成 【嗣於民國82年前將租約及房屋之事實上處分權讓與林麥烟（於95年4月11日過世，繼承人為被告張元福、林進南、張進吉、張有雄、張惠娥）】、劉清標【於100年5月7日過世，繼承人為被告劉敏傑、劉光超、劉芳珍、劉瑞娟、訴外人劉林絹（於100年7月3日死亡，繼承人為被告劉敏傑、劉光超、劉芳珍、劉瑞娟）】建築房屋（即門牌號碼臺中市○○路○○○號、102號、98號、90號房屋，下均以某某號房屋稱之，合稱則以系爭4戶房屋稱之），迄今至少長達50年以上。而系爭4戶房屋之建材為一般磚造房屋，依臺中市地價調查用建築改良物耐用年數及折舊表所示，使用期限至多僅46年，依民法第425條之1、最高法院87年度台上字第2475號、95年度台上字第388號、85年度台上字第2108號判決意旨，兩造間之土地租賃關係已消滅，原告自得請求被告將系爭4戶房屋拆除，並將系爭4筆土地返還予原告。
２、並先位聲明：⑴被告賴政賢應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○號土
地上，如附圖所示編號302-2、面積89平方公尺之地上物拆除，並將上開土地交還原告。被告賴伯壎、畢松葉、賴奕睿、賴奕儒、賴碧端、賴肅美、賴翠蓮、賴淑滿、賴碧玉應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○號上，如附圖所示編號302-1⑴、面積103.3平方公尺之地上物拆除，並將土地返還予原告；被告張元福、林進南、張進吉、張有雄、張惠娥之應將坐落於臺中市○○區○○段00000地號上，如附圖所示編號302-3⑴、面積93平方公尺之地上物拆除，並將土地返還予原告；被告劉敏傑、劉光超、劉芳珍、劉瑞娟（書狀贅載「之繼承人」等字）應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○號上，如附圖所示編號302-
8⑴、面積119.7平方公尺之地上物拆除，並將土地返還予原告。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
（二）備位之訴部分：
１、若認原告之先位聲明無理由，則賴政賢、賴炳榮、林麥烟、劉清標向原告承租系爭4筆土地，迄今長達數十載，原告僅於82年間聲請鈞院調整租金，並經鈞院82年度訴字第
802號判決（下稱82年度調整租金判決）被告賴政賢、賴炳榮、林麥烟、劉清標每6個月租金分別調整為52,870元、61,780元、53,760元、63,840元後，迄今均未再調整。
惟系爭4筆土地坐落在臺中市○○區○○○路上（即省道台3線），地處繁華鬧區，交通便利，近年來發展迅速，價值屢屢升高，然兩造已長達近20年未調整租金，顯見上開租金確屬偏低。再者，原告係由農民為會員所組成，而系爭4筆土地之租金收入，為全體會員所有，故上開租金收入偏低，對全體會員亦屬不利。從而，原告自得依民法第442條規定，請求調整租金。而考量系爭4筆土地周遭發展等一切情況，系爭土地租金應調整為每6個月租金1,
200元／平方公尺為當，經計算後，自101年1月1日起，各被告之租金應調整如下：
⑴被告賴政賢部分：
承租之302-2號地號土地，面積89平方公尺，故每6個月租金應調整為106,800元（計算式：89×1,200＝106,80
0）。⑵被告賴伯壎、畢松葉、賴奕睿、賴奕儒、賴碧端、賴肅美
、賴翠蓮、賴淑滿、賴碧玉部分（下稱被告賴伯壎等9人）：
承租之302-1地號土地，面積為104平方公尺，每6個月租金應調整為124,800元（計算式：104×1,200＝124,
800）。⑶被告張元福、林進南、張進吉、張有雄、張惠娥部分（下稱被告張元福等5人）：
承租之302-3地號土地，面積為96平方公尺，每6個月租金應調整為115,200元（計算式：96×1,200＝115,200）。
⑷被告劉敏傑、劉光超、劉芳珍、劉瑞娟部分（下稱被告劉敏傑等4人）：
承租之302-8地號土地，面積為120平方公尺，每6個月租金應調整為144,000元（計算式：120×1,200＝144,
000）。
２、並備位聲明：被告賴政賢承租原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號建地面積89平方公尺，自101年1月1日起調整每六個月租金為106,800元；被告賴伯壎等9人承租原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號建地面積104平方公尺自101年1月1日起調整每六個月租金為124,800元；被告張元福等5人承租原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號建地面積96平方公尺，自101年
1月1日起調整每六個月租金為115,200元；被告劉敏傑等4人承租原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號建地面積120平方公尺，自101年1月1日起調整每六個月租金為144,000元。
（三）對被告答辯之陳述：
１、所謂不堪使用之原因，應考量原始房屋本身材質與結構，在正常使用中，產生漸進之耗損毀壞，來認定是否已達不堪使用之情形。否則如租用人就房屋一再整修、改建，出租人將永無收回土地之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的，而有失事理之平。系爭4戶房屋均屬一般磚造房屋，依該材質與結構，再參照臺中市地價調查用建築改良物耐用年數及折舊表，在經過50年以上之一般使用之情況下，所生之漸進耗損毀壞，足認系爭4戶房屋應已達不堪使用之情形。從而，雙方間之租賃契約，即歸消滅。
２、系爭4戶房屋中，被告 賴伯燻 等9人共有之房屋係出租他人經營小吃店，被告劉敏傑等4人共有之房屋係經營茶行，依最高法院94年度第2次民事庭會議決議，自不受土地法第97條之規定。故被告稱系爭4筆土地之租金應依土地法第97條之規定計算，又系爭土地申報地價降低，故原告不得主張調整租金云云，洵屬無據。至於申報地價係指土地所有權人自行申報之土地價格，並非所謂地政主管機關依照經濟情勢所調整，故被告就此部分，確有誤會。
３、再者，系爭4筆土地雖曾於82年調整租金，惟調整後之302-2地號土地每月租金僅8,811元、302-1地號土地每月租金僅10,297元、302-3地號土地每月租金僅8,960元、302-8地號土地每月租金僅10,640元，租金確屬過低；且被告在系爭4筆土地上興建房屋（該等房屋均為獨棟透天厝），現仍出租或自行使用，受有相當之利益，該利益與租金相較，亦顯不相當。而該地段在北屯路上，目前越來越繁榮，82年法院調整租金時，半年租金係以每平方公尺
600元計算，故本件請求以2倍即1,200元計算，應屬有據。
二、被告張元福、張惠娥均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、被告張元福、張惠娥以外之其餘被告答辯略以：
（一）被告張元福、張惠娥並未繼承98號房屋。
（二）系爭4戶房屋之現況均外表堅牢堪用，並無原告所舉最高法院民事判決內容所稱「該特定房屋不堪使用」之情況；原告又舉臺中市地價調查用建築改良物耐用年數及折舊表，稱系爭4戶房屋之使用期限至多僅46年云云．惟該份資料乃臺中市政府為作地價調查而作成之參考數值，與客觀上一棟房屋是否已達不堪使用之狀況，顯不相涉。原告據此主張兩造間租賃關係消滅，顯無理由。
（三）原告訴請調漲之理由僅稱「考量系爭土地周遭發展等一切情況」，並未具體陳明該1,200元如何計算得來，或所據為何。依最高法院68年台上字第3071號判例意旨及參照82年度調整租金判決內容，則：
１、原告訴請調漲租金之理由不僅不存在，且已有逾收租金之嫌，應即為調降租金，方為適當。分述如下：
⑴被告賴政賢承租之302-2號土地，面積89平方公尺，99年
1月當期申報地價為每平方公尺9,778元，申報總價為870,242元（計算式：9,778×89＝870,242），比照鈞院82年度調整租金判決認以按申報地價總額年息百分之7計算為適當，則每6個月租金應為30,458元（計算式：870,
242×7％÷2＝30,458）。⑵被告賴伯燻等9人承租302-1地號土地，面積104平方公
尺，99年1月當期申報地價為每平方公尺9,778元，申報總價為1,016,912元（計算式：9,778×l04＝1,016,91
2），故每6個月租金應僅為35,592元（計算式：1,016,
912×7％÷2＝35,592）。⑶被告林進南、張進吉、張有雄承租之302-3地號土地，面
積96平方公尺，99年1月當期申報地價為每平方公尺9,32
0元，申報總價為894,720元（計算式:9,320×96＝894,
720），故每6個月租金應僅為31,315元（計算式：894,
720元×7％＝31,315）。⑷被告劉敏傑等4人承租之302-8地號土地，面積120平方
公尺，99年1月當期申報地價為每平方公尺8,944元，申報總價為1,073,280元（計算式：8,944×l20＝1,073,280），故每6個月租金應僅為37,565元（計算式：1,073,280×7％÷2＝37,565）。
２、依82年度調整租金判決所述，依上開列敘被告之順序，當年度申報地價依序為16,972.8元、16,972.8元、16,000元、15,200元，對照上開99年度當期申報地價，平均跌幅為百分之42。按申報地價乃政府相關地政主管機關，每3年依經濟情勢之榮枯及人民生活、收支之狀況所作成之數據，正如同邇來媒體大肆報導民眾薪資所得倒退回14年前之水準，可見人民生活痛苦指數倍增，在此種外在經濟前景嚴重下滑之情況下，原告竟逆勢訴請調漲租金，又未具體說明調漲理由，原告自稱其會員為農民所組成，卻又自外於目前日益險峻之台灣經濟環境，所為請求顯不可採。
３、系爭4戶房屋中有2戶自住，1戶自營茶行，另1戶因共有人眾多而出租他人作小吃店，參照最高法院68年台上字第3071號判例要旨所稱「基地租金之數額尚須斟酌承租人利用基地之經濟價值及所受利益」，兼以82年度調整租金判決經調查後，認定「被告於土地上所建之房屋仍為舊式房屋，且供開設中藥鋪、茶行、住家，所得之利益尚屬不多等情」，足以證明被告等人租用基地之經濟價值及所得利益實屬不多。
（四）系爭4戶房屋並無外部重大修繕，僅內部維修。另被告劉敏傑等4人所有之90號房屋使用現狀雖為「正東茶行」，但用於營業出租僅12坪，占全部地上物面積之3分之1，若因營業使用而調整租金，亦請依實際營業面積範圍內為計算。
（五）並聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
四、得心證之理由：
（一）下列事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、台中市北屯區農會59年度第七屆第二次會員代表大會議案、存證信函、繼承系統表、戶籍資料、82年度調整租金判決、現場照片、勘驗筆錄、臺中市中正地政事務所函暨土地複丈成果圖、商業登記公示資料查詢、房屋租賃契約書附卷可稽（參本院卷第7-17、31-78、138-139、143-151、17
2、175-178頁），堪信為真正：
１、坐落臺中市○○區○○段302-2、302-1、303-3及302-
8地號土地均為原告所有，原告分別以不定期租約出租予訴外人賴汝州（嗣於民國82年前將租約及房屋之事實上處分權讓與被告賴政賢）、訴外人賴炳榮【於82年8月14日過世，繼承人為被告賴伯壎、賴碧端、賴肅美、賴翠蓮、賴淑滿、賴碧玉、訴外人賴伯重（於100年2月10日死亡，繼承人為被告畢松葉、賴奕睿、賴奕儒）】、林興成【嗣於民國82年前將租約及房屋之事實上處分權讓與林麥烟（於95年4月11日過世，繼承人為被告張元福、林進南、張進吉、張有雄、張惠娥）】、劉清標【於100年5月7日過世，繼承人為被告劉敏傑、劉光超、劉芳珍、劉瑞娟、訴外人劉林絹（於100年7月3日死亡，繼承人為被告劉敏傑、劉光超、劉芳珍、劉瑞娟）】建築房屋（即門牌號碼臺中市○○路○○○號、102號、98號、90號房屋），迄今至少長達50年以上。
２、系爭4戶房屋之建材為一般磚造房屋，且臨接臺中市○○區○○○路即省道台3線。
３、原告曾於82年間聲請本院就系爭4筆土地調整租金，經本院82年度訴字第802號判決被告賴政賢、賴炳榮、林麥烟、劉清標每6個月租金分別調整為52,870元、61,780元、53,760元、63,840元後，迄今均未再調整。
４、本院於101年9月27日至現場履勘結果，系爭4戶房屋占用情形詳如附圖所示。
５、102號房屋出租他人經營小吃店，90號房屋則經營正東茶莊。
（二）綜析兩造攻擊防禦方法，本件爭點為：
１、系爭4戶房屋是否已不堪使用？系爭4筆土地之不定期限基地租賃契約是否因系爭4戶房屋已不堪使用，致租賃關係消滅？原告之先位請求，有無理由？
２、原告依民法第442條規定，備位請求調整系爭4筆土地之租金，有無理由？
（三）按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。土地法第103條定有明文。又按租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。最高法院87年度台上字第2475號裁判可資參照。經查，本件經本院現場勘驗結果，系爭4戶房屋之現況均外表堅牢，且均有人使用中，其中102號房屋正出租予他人經營小吃店，90號房屋則經營正東茶莊等情，有勘驗筆錄所附現場照片、原告提出之現場照片、房屋租賃契約書（參本院卷第70-77、143-148、175-178頁）在卷可佐，顯無原告所主張不堪使用之情狀。原告雖引臺中市地價調查用建築改良物耐用年數及折舊表，謂：系爭
4戶房屋之使用期限至多僅46年云云．惟該份資料乃臺中市政府依土地法施行法第40條而訂定之地價調查估計規則第24條所訂定，依該等規定可知，係作為地價調查之用，與建築改良物之實際狀況無涉，不能徒憑該份資料所訂定之耐用年數，即遽認逾耐用年數之房屋必然不堪使用，故房屋是否不堪使用，仍應依實際情況而為認定。是以系爭
4戶房屋經本院實地勘察結果，既認無不堪使用之情形，原告主張系爭4筆土地之不定期限基地租賃契約關係業因房屋不堪使用而消滅云云，與事實不符，委無足取。從而，原告依民法第425條之1及最高法院87年度台上字第2375號裁判意旨，請求如先位聲明所示，為無理由，不能准許。
（四）次按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條前段固有明文。但按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項復有明定，且依同法第105條規定，該項規定於租用基地建築房屋準用之。經查，302-2地號土地於99年1月之申報地價為每平方公尺9,778元、302-3地號土地於當期申報地價為每平方公尺9,320元，若依前揭法定最高限額年息百分之十計算，6個月租金之上限依序為①43,512元（計算式：89平方公尺×9,778元×10%÷2＝43,512元，小數點以下四捨五入，下同）②44,736元（計算式：96平方公尺×9,320元×10%÷2＝44,736元），比82年度調整租金判決調整之每
6月個月租金分別為52,870元、53,760元為低，自無再調漲之空間。原告備位請求就上開2筆土地之租金各調整為每6個月租金為106,800元、115,200元，均已逾法定上限，於法不合，自無理由，應予駁回。
（五）另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。而按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。最高法院94年度第2次民事庭會議決議固可參照。然按民法第442條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言。最高法院復著有26年滬上字第4號判例可資參照。故須租賃物本身之價值確有昇高，出租人依民法第442條規定請求調高租金為有理由後，法院始能進一步斟酌土地昇值情形、繁榮程度、鄰地租金、承租人使用該不動產所受之利益暨該地一般經濟狀況等情狀，以為調高租金多寡之判斷。在本件中，原告雖主張302-1、302-8地號土地之價值提昇，但為被告所否認，並答辯稱：對照82年度調整租金判決當時之申報地價及99年度當期申報地價，可知平均跌幅為百分之42等語，依上開說明，自應由原告就上開2筆土地確有價值提昇之事實，先負舉證責任。然查：
１、302-1、302-8地號土地於82年間之申報地價分別為每平方公尺16,972.8元、15,200元，於99年1月當期申報地價則分別為9,778元、8,944元，有卷附之82年度調整租金判決、土地登記謄本附卷可稽（參本院卷第7、10、56-62、122、124頁），可知被告辯稱：上開2筆土地價值較82年度調整租金判決時，不昇反降等語，確非無稽。
２、原告雖謂：申報地價係指土地所有權人自行申報之土地價格，並非所謂地政主管機關依照經濟情勢所調整云云，惟平均地權條例第16條規定：「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。」，可知申報地價與公告地價具正相關，即公告地價昇高或下降，申報地價亦會隨之同向調整，故由申報地價之昇降，亦能反推公告地價之漲跌，進而得以查知該筆土地價值之高低。準此，被告以系爭4筆土地在82年度調整租金判決時及99年1月之申報地價相互比較，係呈下降情形，而謂：系爭4筆土地之價值並無昇高等語，即屬有據，非不可採。
３、原告雖主張系爭4筆土地坐落在臺中市○○區○○○路上（即省道台3線），地處繁華鬧區，交通便利，近年來發展迅速，價值屢屢升高云云，但迄未提出任何證據以實其說，則依舉證責任分配原則，原告主張上開2筆土地於82年度調整租金判決後，有價值提昇之事實，尚乏憑證，無法遽採。
４、從而，原告既無法證明302-1地號、302-8地號於82年度調整租金判決後，確有價值提昇之事實，則原告依民法第
442條規定，請求調高上開2筆土地之租金，即與該條要件有間，不能准許。故原告備位聲明：被告賴伯壎等9人承租原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號建地面積104平方公尺自101年1月1日起調整每六個月租金為124,800元；被告劉敏傑等4人承租原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號建地面積120平方公尺，自101年1月1日起調整每六個月租金為144,000元，於法無據，為無理由，亦應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年6月11日
民事第五庭法官莊嘉蕙正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年6月11日
書記官王綉玟