裁判字號：最高法院86年台上字第3234號民事判決
裁判日期：民國86年10月23日
裁判案由：返還保證金
最高法院民事判決八十六年度台上字第三二三四號
上訴人甲○○訴訟代理人 蘇清文 律師被上訴人乙○○
丙○○○右當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國八十五年十一月二十三日台灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第八三二號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人對被上訴人丙○○○之訴及駁回上訴人請求被上訴人乙○○給付新台幣伍拾萬元本息之上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
上訴人對被上訴人乙○○之其他上訴駁回。
第三審訴訟費用除發回部分外，由上訴人負擔。
理由本件上訴人主張：伊於民國八十三年三月八日、四月十二日，分別與被上訴人丙○○○、乙○○訂立合建契約，由被上訴人二人各自提供坐落台北縣中和市○○段一六一、一六二號及台北縣永和市○○段一一○五、一一○六號土地，交伊出資興建大樓。伊已依序交付保證金新台幣（下同）一百萬元、五十萬元予被上訴人二人，並補貼被上訴人乙○○房租款九十萬元。嗣因乙○○所提供之基地，有界址不明之瑕疵，無法依合建契約第一條之約定為規劃興建，且該基地又屬「不敷建築」，不能單獨建築之土地。經伊依上開契約第十七條第三款約定，於八十四年十二月二十一日解除雙方之合建契約，並請其於十日內返還保證金及房租補貼款計一百四十萬元。詎乙○○於收受通知函後，仍拒不返還。另被上訴人丙○○○所提供預計合建之基地，亦因有部分地主不願合建，致無法自簽約日起一年內依雙方所訂合建契約第三條之約定規劃興建，依同契約第二十四條約定，雙方之合建契約即自動失效。惟經伊於八十四年九月十三日催告丙○○○於七日內返還保證金，竟不獲置理等情，求為命被上訴人丙○○○、乙○○各給付伊一百萬元、一百四十萬元及分別自八十四年十月七日、八十五年一月十日起加付法定遲延利息之判決。
被上訴人乙○○辯稱：伊於簽訂合建契約後，已將基地及地上房屋點交上訴人，該基地既無不敷建築或界址不明之瑕疵，上訴人即不得以其未能與其他地主簽訂合建契約，藉詞解除雙方之契約。所補貼伊因房屋未能出租第三人之款項（損害），亦不得請求返還等語。
被上訴人丙○○○則以：伊已交付土地供上訴人規劃興建，上訴人自不得以其他地主不願合建為詞，主張雙方之合建契約於一年內不能完成規劃設計而自動失效，據以請求返還保證金等語，資為抗辯。
原審以：上訴人主張其與被上訴人二人分別簽訂合建契約，已交付系爭保證金及房租補貼款予被上訴人等事實，固為被上訴人所不爭執，並有合建契約、支票等件可稽，堪信為真正。惟上訴人既自承依其與被上訴人乙○○所簽訂合建契約第一條之約定，乙○○所提供之土地，不能單獨建築，必須與其他土地共有人及相鄰土地合併達一定面積，始得建造地上十四層、地下二層之大樓，則該土地合併其他計劃合建之土地，如足以興建大樓時，上訴人自不得指乙○○提供之基地為「不敷建築」。茲查該土地倘與鄰地合建，即無不能建築問題，業經建築師 蔡錦宗 結證無訛，合建契約上又無鄰地所有人不同意參與合建時，建商（上訴人）得解約之約定，乃上訴人猶執契約第十七條第三款所約定：「如乙方（上訴人）取得第一條所列建築基地不敷建築時，乙方得解除契約」等內容，徒以其他鄰地所有人不願合建之事由，指乙○○所提供之土地為「不敷建築」，據以解除契約，自不生解約之效力。況推究其他鄰地所有人或拒不簽約或解除合建契約之原因，或係房地產不景氣，或係上訴人財力不足或其未盡全力所致。被上訴人乙○○於前後一年八、九個月期間，既無法分得房屋，又不敢再與第三人訂立新合建契約，損失匪淺，上訴人竟請求其返還保證金，即屬顯失公平。參以上訴人應就其未能與鄰地所有人簽妥合建契約一事，自負其責等情，益見其對「未違約」之一方即乙○○，要無解約之權。此外，上訴人所稱：乙○○所提供之土地因界址不明，無法供建築之用，有潛在之瑕疵云云，經核並無足取。是上訴人以已解除其與乙○○間之合建契約為由，請求乙○○返還保證金五十萬元，為無理由，不應准許。至被上訴人乙○○收受上訴人之房租補貼款九十萬元，依雙方所立合建契約之「附註」欄記明：「房租補貼：點交房屋予乙方（上訴人）後，每月五萬元……至點交新建屋日止」等旨，其真意應係上訴人於籌劃興建期間，為彌補乙○○地上房屋不能再出租與第三人之損失，始按月予以補貼房租。而乙○○已於八十三年四月間將其在基地上原有之房屋交與上訴人點收規劃，為證人 羅英茂 所證實，上訴人並即先後付與乙○○自八十三年四月至八十四年十月間之房租補貼款，有支票為憑。苟乙○○未交付房屋，上訴人當不致給付該款。證人 郭治成 謂上訴人未於現場點收房屋等語，不足採信。故乙○○因點交房屋予上訴人，所依約取得房租補貼之權利，不論嗣上訴人是否解除雙方之合建契約，均不受影響。上訴人請求乙○○返還該房租補貼款九十萬元，自屬無理。另查上訴人與被上訴人丙○○○簽訂之合建契約第二十四條前段雖為：「自簽約日起一年內，乙方（上訴人）若無法依本契約第三條之約定規劃興建時，本契約自動失效」等約定，但其原因乃於雙方締約時，政府有意施行容積率，雙方為恐影響各自權益，並避免合約久懸，始附加該一年之限制。而依證人郭治成、蔡錦宗所證，丙○○○提供之土地，原可與鄰地合併規劃建造地上十八層之大樓，其所以未能完成規劃，實因有三分之一之地主不願參加合建所致，足見丙○○○提供之土地，並無上訴人「不能規劃興建」之事由。況邀集地主參與合建，既為上訴人（建商）之責任，其因可歸責於自己之事由，致鄰地地主或事後解約、或拒不簽約，終於無從邀集全體地主簽約合建，上訴人竟以其遲遲未能與其他地主簽約，於逾一年後，遽指其與丙○○○間之合建契約已自動失效，請求丙○○○應返還保證金，亦乏依據。參以雙方之合建契約並無以特約訂明於其他地主不同意合建時，該合建契約即失效或上訴人得解除契約等情，上訴人尤不得據以主張履約全無過失之丙○○○，已喪失合建之權利，請求其返還保證金。從而，上訴人對被上訴人二人所為之請求，均屬無理。爰廢棄第一審所為上訴人勝訴部分之判決（被上訴人丙○○○應給付上訴人一百萬元之本息），改判駁回上訴人該部分之訴，並駁回上訴人對第一審判決其敗訴部分（請求被上訴人乙○○給付一百四十萬元之本息）所為之上訴。
查關於上訴人請求被上訴人二人返還「保證金」即原審駁回上訴人對被上訴人丙○○○之訴及駁回上訴人請求被上訴人乙○○給付五十萬元本息之上訴等部分：依原審所認定被上訴人二人提供之基地，均不能單獨為建築，必須與鄰地合併規劃，渠等分別與上訴人所擬合建之大樓始能興建等事實觀之，具見兩造間於簽訂合建契約時，已「明知」被上訴人二人所提供之土地本身，係屬「不敷建築」「無法規劃興建」之基地，則上訴人與被上訴人丙○○○所訂合建契約第二十四條約定：「自簽約日起一年內，乙方（上訴人）若無法依本契約第三條（房屋規劃為地下三層、地上十八層）之約定規劃興建時……」及其與被上訴人乙○○之合建契約第十七條第三款約定：「如乙方取得第一條所列建築基地（乙○○提供之合建基地）不敷建築時……」等情中之「無法規劃興建」「不敷建築」等字樣，似即應將被上訴人二人所提供土地本身之「不敷建築」排除於外，而另作別解，始符雙方立約之真意。是雙方簽約時所指之「無法規劃興建」「不敷建築」，是否包括其他鄰地所有人之不願參與合建致無法規劃興建、不敷建築或政府法令變更致無法規劃興建乃至其他之情形﹖自應先予究明。原審於未辨明該「無法規劃興建」「不敷建築」之真意前，遽以上訴人不得執鄰地所有人之不願參與合建，據為解除合建契約之事由或指該合建契約已自動失效，而為不利於上訴人之判決，已嫌率斷。況鄰地所有人之不願參與合建，或屬其個人之自由意願，是否即為「可歸責」於上訴人之事由﹖原審未遑進一步調查，遽將鄰地所有人之不願合建，歸咎於上訴人之財力不足或其未盡全力邀集該土地所有人簽約所致，又未說明其所以應歸咎於上訴人之財力不足……等事實之依據，亦難謂無認定事實不依憑證據之違法。上訴論旨指摘上開原審就上訴人請求被上訴人二人返還保證金部分，所為上訴人敗訴之判決為不當，求予廢棄，非無理由。另上訴人請求被上訴人乙○○返還房租補貼款九十萬元本息部分，原審依其採證認事之職權行使，所為：乙○○因交付房屋予上訴人規劃，所獨立取得之該項受補貼權利，不論嗣後合建契約是否經上訴人解除，均不受影響等論斷，而就此部分為上訴人敗訴之判決，經核於法洵無違誤。上訴論旨猶執陳詞，求予廢棄此部分之原判決，非有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十六年十月二十三日
最高法院民事第七庭
審判長法官朱錦娟
法官蘇茂秋法官蘇達志法官顏南全法官葉賽鶯右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年十一月七日