裁判字號：臺灣新北地方法院96年重訴字第46號民事判決
裁判日期：民國96年06月07日
裁判案由：拆屋還地
臺灣板橋地方法院民事判決96年度重訴字第46號原告乙○○訴訟代理人 林廷隆 律師被告甲○○上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國96年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台北縣板橋市○○○段第三崁小段一０二之一０地號土地如附圖所示斜線部分面積六十四平方公尺之地上物拆除，並將土地返還原告。
被告應給付原告新台幣伍萬叁仟柒佰陸拾元，及自民國九十五年十一月四日起至前項土地返還之日止，按月給付原告新台幣肆仟肆佰捌拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰伍拾叁萬元供擔保後，得假執行；但被告得以新台幣肆佰伍拾捌萬捌仟捌佰元為原告預供擔保，而免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣貳萬捌仟元供擔保後，得假執行；但被告得以新台幣捌萬伍仟壹佰貳拾元為原告預供擔保後，而免為假執行。
其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查本件原告起訴時，原請求被告給付相當於租金之不當得利新台幣（下同）205,200元，及自95年11月4日起至土地返還之日止，按月給付17,100元。嗣因地政人員測量後，被告所有房屋占用原告土地之面積僅有64平方公尺，故將其上開聲明變更為：被告應給原告76,800元，及自95年11月4日起至土地返還之日止，按月給付6,400元。因原告僅係減縮應受判決事項而已，且請求之基礎事實亦屬同一，依上開規定，不在禁止之列，自應准許。
乙、實體方面：
一、原告主張：台北縣板橋市○○○段第三崁小段102-10地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，卻遭被告無權占有，於其上如附圖所示斜線部分興建房屋，經地政機關實際測量結果，被告占用之面積為64平方公尺。雖經原告多次請求，被告均拒不拆除並返還土地，原告無權占用前揭土地又拒不返還，已嚴重侵害原告所有權，爰依民法第767條規定請求被告將前揭地上物拆除並將土地返還原告。又被告無權占用原告土地，受有相當於利金之利益，致原告受有損害，原告自得依民法第179條之規定，請求被告返還所受利益。查系爭土地之申報地價為每平方公尺新台幣（下同）12,000元，被告占用面積64平方公尺，依土地法第97條第1項規定，以年息10%計算，被告每年受有相當於76,800元之不當得利；而原告係94年11月4日取得系爭土地所有權，因此，原告自得請求自94年11月4日起至95年11月3日止相當於租金之不當得利76,800元。惟被告拒不拆除地上物並返還土地，自95年11月4日起至返還土地之日止，每月仍繼續受有6,400元之不當得利，亦應一併返還等語。並聲明：㈠被告應將坐落台北縣板橋市○○○段第三崁小段102-10地號土地如附圖所示斜線部分面積64平方公尺之地上物拆除，並將土地返還原告。㈡被告應給付原告76,800元，及自95年11月4日起至前項土地返還之日止，按月給付原告6,400元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列陳詞置辯，並求為判決：原告之訴駁回。如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
㈠板橋市○○○段第三崁小段9090建號建物，即門牌號碼台
北縣板橋市○○路○段○○○巷○○弄6之1號房屋（下稱系爭房屋）係被告所有，並經台北縣板橋地政事務所登記在案。系爭房屋坐落在台北縣板橋市○○○段第三崁小段102-9及系爭土地上，而上開土地未裁判分割前為被告及其他人分別共有，被告之祖父及父親均曾為分別有共人，惟裁判分割確定後，系爭房屋與其坐落基地分歸相異之人，各自分別取得所有權，亦即系爭房屋為被告所有，房屋坐落之基地則為他人所有。嗣系爭土地出售，被告因財力困窘未能以同一條件行使優先承買權，故系爭土地由原告買受並經辦理移轉所有權登記完畢。
㈡本案系爭房屋為被告所有，被告原亦為基地即系爭土地之
共有人，系爭土地因裁判分割又經先後出賣予原告而致異其所有人，依民法第425條之1第1項規定，被告使用系爭土地，法律推定有租賃關係存在，並非無權占有，被告依據租賃權而使用系爭土地，為合法正當之行為，原告訴請拆屋還地，顯無理由。
㈢又被告為爭房屋所有權人業經依法登記，已生物權效力，
具有公開公示作用，原告購買系爭土地時，閱覽土地登記簿即應知悉土地上有被告合法登記之房屋存在，且原告顯然經地政機關述明知悉被告具有優先購買基地權利，原告顯然誤解法律，濫用權利。此外，依最高法院73年度第5次民事庭會議決議、最高法院48年台上字第1457號判例，可見被告並非無權占有系爭土地，原告所請毫無憑據，理當逕以駁回。
㈣本件被告係既有權占用系爭土地，即非不當得利，亦不負
返還之責。退步之，縱令被告需給付租金，原告以土地法之租金最高上限計算，超過社會一般行情甚鉅，因系爭土地兩旁近鄰不是空地就是違章建築，每年租金額應以公告地價0.5%計算為適當。
三、查原告主張台北縣板橋市○○○段第三崁小段102-10地號土地為其所有，權利範圍為全部，遭被告所有門牌號碼台北縣板橋市○○路○段○○○巷○○弄6之1號房屋占用如附圖斜線所示部分，面積64平方公尺等情，業據原告提出上開土地登記謄本為證，且為被告所不爭執，並經本院赴現場勘驗明確及囑託台北縣板橋地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖分別在卷可稽，堪認原告上開主張為真實。
四、被告雖辯稱其依民法第425條之1第1項規定、最高法院48年台上字第1457號判例及最高法院73年第5次民事庭會議決議，應屬有權占用系爭土地云云，惟查：
㈠最高法院48年台上字第1457號判例揭示：「土地與房屋為
各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之土地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」㈡該院依上開判例，進而就其後再因轉讓而受讓房屋或土地
所有權之人，是否承受原受讓人權利或義務乙節，於73年度第5次民事庭會議決議：「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，依照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事間不能協議決定，當事訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉哀土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」㈢迨88年民法修正時，即依上開實務解增設第425條之1規
定，並於第1項明定：「土地及土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第419條第1項規定之限。」㈣上述最高法院48年台上字第1457號判例、73年度第5次民
事庭會議決議及新修正民法第425條之1規定，其本旨在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並調和土地、建物不同所有人間之權益，期符社會正義之要求。惟上開判例所闡釋及民法第425條之
1所規範者，既係土地及房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，因此必須符合上揭情形，始有上開判例及民法第425條之1規定之適用（最高法院93年台上字第551號、第2554號判決及95年度台上字第2717號判決意旨可資參照）。
㈤查被告所有系爭房屋之建築完成日期為58年12月24日，辦
理所有權第一次登記則係於91年10月1日，嗣91年10月14日被告因贈與而取得並於91年10月29日辦理所有權移轉登記等情，有系爭房屋之建物登記謄本在卷可稽。又被告自陳系爭房屋為其祖先所蓋，之後再由其父贈與而取得，系爭房屋坐落之基地（按除系爭土地外，尚有同小段102-9地號土地）原係被告與其他家族成員分別共有，嗣因法院判決分割，將基地分歸他人所有，原告再買受系爭土地等情，核與系爭土地及建物登記謄本之記載大致相符，復為原告所不爭執，亦堪採信。依上開所述，系爭房屋坐落之基地既係多人共有，即非被告或被告之父單獨所有，本件即與「土地及房屋同屬一人所有」之情有異。
㈥被告雖辯以系爭房屋於58年以前即已存在，且系爭土地於
分割前為同小段102地號土地，原所有權人僅有1人，該人當時即設籍在系爭房屋址，之後再將部分房屋或土地讓與他人，故本件土地與房屋原均屬一人所有云云。然依被告所提系爭土地共有人名簿及土地登記謄本等資料之記載，系爭土地於35年間即係數人共有之狀態，所有權人非僅
1人，且被告辯稱系爭房屋於58年以前即已存在乙節，亦與建物登記謄本之記載不符，此外，被告復未提出其他證據證明其所辯屬實，是被告上開所辯自難採信。
㈦基於以上所述，本件情形因與「土地及房屋同屬一人所有
，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」有異，依首揭說明，即無最高法院48年台上字第1457號判例及民法第425條之1規定之適用。被告辯稱其依上開判例、民法規定及高法院73年第5次民事庭會議決議，應屬有權占用系爭土地云云，難認有據，委無足採。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條定有明文。本件被告所有系爭房屋，無合法權源而占用原告所有土地，故原告依民法第
767條規定訴請被告將坐落系爭土地如附圖所示斜線部分面積64平方公尺之地上物拆除，並將土地返還原告，為有理由，應予准許。
六、次按，民法第179條前段規定，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。被告既無權占有系爭土地，使原告受有相當於租金之損害，被告並因而受有使用土地之利益，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之所受利益。又城市地方土地之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為申報地價。分別為土地法第105條、第97條第1項及平均地權條例第16條所明定。
經查，本件原告主張系爭土地申報地價每平方公尺為12,000元，雖未舉證以實其說，惟若依前揭規定，以公告地價80%為申報價地時，因系爭土地94年1月及95年1月之公告地價各為60,800元、71,700元，其80%均高於12,000元，故原告主張以12,000元為申報地價數額並據計算相當於租金之不當得利，即應准許。本院審酌系爭土地鄰近台北縣板橋市○○路，附近有多線公車，並有捷運站，交通便利，且商店及公司行號眾多，人口密集，工商繁榮，然系爭土地位處巷弄內，並未直接面臨文化路等情，認土地租金以土地申報總價額年息7%計算為宜，故被告每月所受相當於租金之不當得利數額為4,480元【計算式：12,000元×64平方公尺×7%÷12月＝4,480元】。從而，原告請求被告返還自94年11月4日起至95年11月3日止，共計1年期間，所受相當於租金之不當得利53,760元【計算式：4,480元×12月＝53,760元】，並自95年11月4日起至返還土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利4,480元，為有理由，應予准許。
七、綜上所述，原告本於所有權，請求被告應將坐落系爭土地如附圖所示斜線部分面積64平方公尺之地上物拆除，並將土地返還原告；暨依不當得利法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利53,760元，及自95年11月4日起至返還土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利4,480元，為有理由，應予准許。原告逾上開准許部分之請求，則無理由，應予駁回。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行。就原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法79條。中華民國96年6月7日
民事第二庭法官程怡怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。
中華民國96年6月12日
書記官華海珍