臺灣桃園地方法院民事簡易判決 108年度壢簡字第1513號
原 告 帷辰股份有限公司
法定代理人 劉思榆
訴訟代理人 張珉瑄 律師
被 告 洪愉嫻
訴訟代理人 詹易展
上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於民國109年7月
27日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、原告之訴駁回
二、訴訟費用新臺幣（下同）3,530元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張
（一）被告於民國108年4月19日委託原告將其所有、坐落於桃
園市○○區○○○街○○號12樓之房屋及其基地（下稱系爭
不動產）進行銷售，兩造並簽立專任委託銷售契約書（下
稱系爭銷售契約）及委託銷售契約內容變更同意書，將委
託銷售價格調整為548萬元。原告於接受被告委託後，覓
得訴外人 張朝竣 願以548萬元購買系爭不動產，訴外人張
朝竣並於108年7月28日簽立附停止條件定金（斡旋金）
委託書。然原告之受僱人 彭紹文 將上開事項告知被告後，
被告卻拒絕與訴外人張朝竣簽訂買賣契約。原告乃於108
年8月17日邀同被告與訴外人張朝竣進行協商，然被告表
示要訴外人張朝竣加價30萬元，並要求原告減收報酬，始
願意簽約，為訴外人張朝竣所拒絕，致被告與訴外人張朝
竣無法簽訂買賣契約。
（二）然依系爭銷售契約第6條第5項約定，如買方出價已達被
告設定之底價，而被告拒絕與買方簽約時，原告仍得請求
成交價4％之服務報酬即219,200元。且系爭銷售契約第
7條第2項亦約定，如有上述情形，被告應支付原告系爭
銷售契約約定銷售總價6％計算之違約金即328,800元。
爰依系爭銷售契約第6條第1、5項及第7條第2項約定
提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告328,800元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5
％計算之利息。
二、被告答辯
（一）系爭銷售契約未事先提供審閱期予被告，無論原告是否於
簽約後與被告討論系爭銷售契約之內容，仍違反消費者保
護法第11條之1及不動產委託銷售定型化契約應記載事項
及不得記載事項，是系爭銷售契約第6條第1、5項及第
7條第2項應屬無效，均不構成契約內容，是原告不得向
被告請求服務報酬及違約金。
（二）又訴外人張朝竣已撤回斡旋，是買賣契約尚未成立，原告
不得請求服務報酬及違約金。且原告於銷售系爭房屋時，
未據實向被告報告銷售情形，且向訴外人張朝竣洩漏被告
之底價，致訴外人張朝竣提出之價格與底價相同，原告所
為已違反居間契約而為對訴外人張朝竣有利之行為，亦違
反誠信原則，不得向被告請求服務報酬及違約金。
（三）又縱認原告得請求服務報酬及違約金，然原告付出之勞力
成本與所得報酬、違約金顯不相當，應酌減至零。且系爭
銷售契約之違約金屬損害賠償總額預定之違約金，原告應
不得再請求利息等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由
（一）按消費者保護法第2條第7款規定「定型化契約條款：指
企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預
先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放
映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦
屬之。」同法第11條之1規定：「企業經營者與消費者訂
立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審
閱全部條款內容；企業經營者以定型化契約條款使消費者
拋棄前項權利者，無效；違反第1項規定者，其條款不構
成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容
。」前者規定係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型
化契約前，經由相當期間之審閱，有充分了解定型化契約
條款之機會；後者則係明定企業經營者明示告知定型化契
約條款內容之義務（最高法院106年度台上字第2097號判
決意旨參照）。又按不動產委託銷售定型化契約條款應記
載事項第1條規定：「本定型化契約及其附件之審閱期間
（不得少於3日）；違反前項規定者，該條款不構成契約
內容，但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」
（二）查系爭銷售契約之審閱期間欄均為空白，有系爭銷售契約
在卷可參（見本院卷第48頁），足認原告與被告簽訂系爭
銷售契約書前，未提供系爭銷售契約予被告攜回審閱，更
遑論有給予3日以上之審閱期間，已違反上揭規定。是系
爭銷售契約第6條第1、5項及第7條第2項關於服務報
酬及違約金之定型化契約條款即屬無效，原告不得依上開
規定請求服務報酬及違約金。
（三）原告雖主張原告於兩造簽訂系爭銷售契約前，已詳細告知
被告契約內容後，被告始同意簽立等語。然原告並未提出
任何證據以實其說。且依被告提出被告與原告受僱人之對
話紀錄，於簽立系爭銷售契約前，原告均未曾向被告逐一
說明系爭銷售契約之內容（見本院卷第103至109頁），
自難認原告已充分使被告於「簽約前」了解系爭銷售契約
之約定內容。
（四）原告另稱被告於「簽約後」已完整審閱系爭委託契約書內
容，契約審閱期不足之瑕疵業已補正等語，並提出被告詢
問原告系爭銷售契約內容之對話紀錄為證。然消費者保護
法有關合理審閱期間規定之立法意旨，係為避免消費者在
匆忙急迫無心理準備之狀況下，未能詳細檢視契約內容及
相關權利義務即冒然簽立契約，而受定型化契約條款之拘
束。若原告所稱之瑕疵得以事後補正，使消費者仍受定型
化契約條款拘束，則消費者保護法第11條之1第1項有關
契約合理審閱期間之規定，將形同具文。況依原告提出之
對話紀錄，可見被告向原告詢問「彭先生請問如果我停車
位出租不會違反第七條第二項的規定吧？」（見本院卷第
34頁），亦足證原告於簽定系爭銷售契約時，並未清楚告
知系爭銷售契約之條款，被告始需嗣後向原告確認系爭銷
售契約之條款內容，是原告此部分主張，亦難採信。
（五）又企業經營者除具不動產銷售之專業能力，其資力與對法
令之嫻熟程度亦遠較一般消費者豐沛，自更應遵守法令之
限制。然房屋委託銷售實務上，為求消費者盡速簽約而獲
取報酬，迭有「合意放棄審閱期」或「倒填審閱期」等違
反消費者保護法規定之情形，已非本院所樂見。實務上就
此行為之效力，尚且有不同見解存在，或可認為消費者之
意思自主可凌駕於保護消費者之法規上。惟本件原告竟連
上述「合意放棄審閱期」或「倒填審閱期」之行為，均捨
而不為，徒留審閱期間為空白，益徵原告未正視消費者保
護法之規定，原告自應為其不遵守消費者保護法令之行為
，承擔敗訴之風險，併此敘明。
四、綜上所述，原告依系爭銷售契約第6條第1、5項及第7條
第2項約定請求被告給付原告328,800元，為無理由，應予
駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定訴
訟費用額如主文第2項所示。
中華民國109年8月21日
中壢簡易庭法官周仕弘
上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺灣桃園地方法
院中壢簡易庭）提出上訴狀。（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年8月21日
書記官巫嘉芸