臺灣新竹地方法院107年度訴字第688號民事判決

裁判字號：臺灣新竹地方法院107年訴字第688號民事判決

裁判日期：民國108年11月27日

裁判案由：分割共有物

臺灣新竹地方法院民事判決107年度訴字第688號原告 翁瑞炎 訴訟代理人 鄧湘全 律師
吳立瑋 律師被告 翁瑞霖
劉素珠 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國108年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、兩造共有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地（面積7,
125平方公尺），准予分割。分割方式為：如【附圖丙案】所示編號A位置土地（面積1,425平方公尺）分歸原告單獨所有；如【附圖丙案】所示編號B位置土地（面積5,700平方公尺），分歸被告翁瑞霖、劉素珠按應有部分各四分之一、四分之三之比例維持共有。
二、被告翁瑞霖應給付原告新臺幣壹拾柒萬捌仟壹佰貳拾伍元、被告劉素珠應給付原告新臺幣伍拾參萬肆仟參佰柒拾伍元作為土地補償。
三、原告與被告翁瑞霖共有之門牌號碼新竹縣○○鄉○○村0鄰○○00○0號未辦保存登記建物（稅籍編號：00000000000、00000000000、00000000000），全部分歸被告翁瑞霖單獨所有。
四、被告翁瑞霖應給付原告新臺幣參拾陸萬壹仟玖佰貳拾柒元作為建物補償。
五、訴訟費用由被告翁瑞霖負擔五分之一、被告劉素珠負擔五分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、坐落於新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地（面積7,125平方公尺，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，下稱系爭土地），為兩造共有，原告應有部分1/5、被告翁瑞霖應有部分1/5、被告劉素珠應有部分3/5。系爭土地上有門牌號碼新竹縣○○鄉○○村0鄰○○00○0號未辦保存登記建物（稅籍編號：00000000000、00000000000、00000000000，下合稱系爭建物），就上列3筆稅籍編號之持分比率，均為原告1/4、被告翁瑞霖3/4。
㈡、就系爭建物之使用現況（參閱附圖甲案即系爭土地內使用現況及面積分析），⒈附圖甲案所示A樓房為3層，僅2樓其中一間房間為原告使
用；所示B磚造平房為1層三合院，隔成5間，原告使用3間，被告使用1間停車，其餘1間為家族公廳；所示C磚造平房為兩造共同使用；所示D鐵皮屋為原告出資自建而單獨所有、單獨使用以放置工作用具。
⒉在107年之前，原告本可自由使用C、B磚造平房，詎被告
於107年間將自D鐵皮屋進入C磚造平房之相通處木門封死，及將B磚造平房面臨道路（竹45線）的前門換鎖，並拒絕交付換鎖後之鑰匙，致使原告無法使用，始衍生本件糾紛。⒊A樓房係原告協助父親所建造並長期使用，迄今仍在2樓有
專屬房間1間，依⒈所述使用狀況，原告對系爭建物有感情上及生活上密不可分之依存關係，應依原告方案（即附圖乙案）將B、C磚造平房均分歸原告、A樓房分歸被告翁瑞霖，方屬公允，況分歸被告翁瑞霖之A樓房價值數倍於分歸原告之B、C磚造平房，更見原告方案經濟價值平等，原告願放棄對A樓房2樓專屬房間之使用權利。
㈢、基上系爭建物分配方式，兩造均可分得系爭土地北側臨接道路（竹45線）部分，原告始有獨立出入口（D、C均須自B出入），建物與坐落土地歸同一人有最佳使用利益。反觀被告所提方案（即附圖丙案），原告單獨所有之D鐵皮屋坐落土地卻分歸被告，衍生日後糾紛。
㈣、綜上，系爭土地及系爭建物以原物分配均無困難，依其經濟價值、情感依存、使用現況、公平性，以原告方案（即附圖乙案）較為妥適。反觀被告方案（即附圖丙案），原告完全未分配到建物、未分配到臨接主要道路部分、D鐵皮屋將遭拆除，對原告極不公平，絕無可採。另者，若依被告所述其分得部分有提供數百坪作為公共通路（系爭土地西側與577地號、576地號相鄰處拉一長條）全由被告承擔並不公平，則原告願金錢補償被告土地損失。
㈤、爰依民法第823條規定提起本件訴訟。並聲明：⑴如附圖乙案所示編號A位置土地（面積1,425平方公尺）分歸原告單獨所有；所示編號B位置土地（面積5,700平方公尺）分歸被告共有。⑵系爭建物其中B磚造平房（稅籍編號00000000
000）及C磚造平房（稅籍編號00000000000）分歸原告有事實上處分權，A樓房（稅籍編號00000000000）分歸被告翁瑞霖有事實上處分權。
二、被告2人則以：
㈠、原告、被告翁瑞霖、訴外人 鄧翁雪梅 、 翁雪桃 為親手足，被告2人則為夫妻。系爭土地及系爭建物乃父執輩留下，父親 翁錦泉 85年7月27日過世、母親 翁朱 綢妹87年5月27日過世（本院卷第40頁），祖母則活到百歲以上才過世。父親過世後，被告單獨奉養祖母及母親，系爭建物之修繕安全維護及費用都是被告翁瑞霖負擔，已投入數百萬元積蓄整修維護家園，有整修前、後照片可證（本院卷第26-30頁）。被告全家已在系爭建物居住長達60年，原告則自85年間搬離後即未再回系爭建物住過，原告實際上居住在新竹縣竹東鎮上的透天樓房。直到107年3月間，原告夫妻帶領三位人士在系爭土地田邊拍照、討論事宜，疑似是仲介人員；4月初，原告帶其女兒回來還未進入屋內即大聲嚷嚷東西不見，但不說明物品為何，又不報警，此一連串動作目的為何？
㈡、系爭建物均未辦理保存登記，且僅有稅籍編號00000000000（即B磚造平房）能申請水、電，其餘2個稅籍編號均無法申請水、電，必須仰賴自B磚造平房處延牽水、電，若將B磚造平房分歸原告，則被告全家生活重心所在之A樓房、C磚造平房將無水、電可用，故應認系爭建物有「原物分配顯有困難」之情形。
㈢、系爭土地除部分蓋用系爭建物外，其餘均由被告2人栽種水稻，因此在與第三人之311地號土地相鄰處設有灌溉水道，分割方式應考量灌溉水道及農業機具操作之便利。又者，兩造父親在20多年前竹45線拓寬工程時，同意將大約542平方公尺土地提供拓寬道路之用（即系爭土地西側與577地號、
576地號相鄰處拉一長條，參見107年度竹調字第169號卷第48-49頁套繪圖及照片、本院卷第78、80頁），此有當時村長 莊南龍可證 。若依原告方案即附圖乙案，原告非但完全不吸收既成道路的土地面積損失，又衍生被告全家無水、電可用、原本完整的良田有部分地方無灌溉水道可及、無法以農業機具大面積耕作的困難，故原告分割方案不可行。反之，被告2人所提附圖丙案則可避免上開問題。
㈣、系爭土地、建物業經不動產估價師鑑定價格，若依附圖丙案進行土地分割及將系爭建物全部分歸被告，則原告損失土地價值712,500元及損失建物價值361,927元，被告2人願釋出最大善意，以總計1,500,000元補償原告（多付425,573元）。亦願向原告購買全部土地1,425平方公尺，以高於鑑定價格（每平方公尺3,000元）之每平方公尺4,000元向原告購買，再按不動產估價師鑑定之價格，以361,927元補償原告完全未分得系爭建物之損失。
㈤、答辯聲明：⑴系爭土地分割方法如主文第1項所示，被告2人願連帶給付原告土地補償金1,138,073元；或由被告2人取得系爭土地全部，被告2人願連帶給付原告土地補償金5,700,000元。⑵系爭建物之事實上處分權由被告翁瑞霖單獨取得，被告翁瑞霖願給付原告361,927元（本院卷第262-26
3頁）。
三、本院之判斷：
㈠、按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」民法第823條第1項定有明文。又按「每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：…四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。」農業發展條例第16條第1項第4款亦規定甚明。經查，系爭土地為特定農業區--農牧用地，依其使用目的並無不能分割情形，兩造亦無就系爭土地有不分割之協議，雖原告按其應有部分比例換算之面積僅1,425平方公尺（即0.1425公頃）未足0.25公頃，然兩造於89年1月4日之前早已是共有人，依前引農業發展條例第16條第1項第4款規定，自仍得請求分割為單獨所有。兩造既就分割方法無法達成協議，原告訴請裁判分割，自屬有據，應予准許。
㈡、共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第824條第1、2、3、4項分有明文。而分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、物之經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院87年度台上字第1402號、88年度台上字第600號判決意旨參照）。
㈢、就系爭建物，本院審認：⒈系爭建物可區分為A樓房（稅籍編號00000000000）、B磚
造平房（稅籍編號00000000000）、C磚造平房（稅籍編號00000000000）。依三份稅籍證明書所載之起課年月，B磚造平房最早（起課年月00000即不可考）、C磚造平房次之（起課年月60年7月）、A樓房最晚（起課年月71年11月）（本院卷第85-87頁），可知系爭建物蓋成時間依序為B->C->A。
⒉經本院會同兩造及竹東地政事務所人員現場履勘，系爭建物使用現況略述如下（本院卷第120-124頁）。
①A樓房：由被告全家人使用，原告僅使用2樓最後1間房間
，為兩告不爭執。因原告願將A樓房全部分歸被告，且A樓房有獨立出入口，故本院未進入A樓房內部，僅就外觀拍照。
②B磚造平房：經隔成5小間，原告使用2間（B1、B3），被
告使用1間停車（B2），1間為家族公廳（B4），另1間為兩造祖母過世前使用，目前為雜物間（B5）。而原告所使用之2間（本院卷第124頁建物內部草圖之B1廚房、B3房間），B1及B3內部刺鼻霉味，積滿厚重灰塵，物品散落一地，可見業已長期廢棄不用。B5雜物間則擺物尚稱有序，僅薄有灰塵。被告使用B2停車、B4為家族公廳，清潔尚可，能充分活動，應是被告較常使用且有打掃之空間。
③C磚造平房：此乃三合院右側增建之右護龍，B、C磚造平
房的門，均是朝向三合院前廣場（埕）。C磚造平房隔成3間，依序為被告劉素珠臥室（為顧及隱私內部未拍照）、小客廳、置物間（本院卷第148-150頁），均乾淨明亮，小客廳屋頂使用原木、3間均使用鋁框氣密窗，此與B磚造平房的老舊木條窗不同，顯然新近經過大幅整修。
④D鐵皮屋：此乃利用C磚造平房的最後一面紅磚牆為牆，往
後延伸搭建2面鐵皮波浪板牆及鐵皮波浪板屋頂，另一面為鐵捲門。其內擺放原告從事泥作工程之工具，包括板模、鐵架、小型水泥攪拌機、小推車等器具（本院卷第128-129頁），工具之間只存僅容1人迴身取物之空間，工具及物品上積滿灰塵，該鐵皮屋顯然為堆置物品之倉庫，並非供人日常生活之空間。D鐵皮屋乃原告單獨所有，不在本件分割範圍。
⑤上情有勘驗測量筆錄、建物內部草圖、現場照片在卷可考（本院卷第120-154頁）。
⒊不論閩式三合院或客家三合院，B磚造平房五開間乃是一體
，C磚造平房三開間乃是一體，B為主屋而C為主屋之右護龍，又成一體，門口均朝向且共用中間廣場（埕），故
B、C磚造平房不論是結構上、民俗上、經濟上、使用上，均有不可切割之關係，應視為一體。而稅籍證明書區分為2個編號，不過是因C磚造平房增建在後的關係。
⒋基上，除獨立之A樓房兩造均同意分歸被告之外，B、C磚
造平房既視為一體，則本院所應審究者乃應分歸原告抑或分歸被告始為適當？本院審酌原告對系爭建物之使用方式，明顯只是廢棄不用或者堆置物品而己，既非作為日常生活使用，則原告長期以來必另有住居所。以B1及B3內部刺鼻霉味，積滿厚重灰塵之情狀以觀，原告廢棄不用之時間非短，堪認對於系爭建物早無生活上密不可分之依存關係。況且原告出資自蓋的D鐵皮屋，在被告擬具107年8月21日陳報狀之前某日對該D鐵皮屋拍照時，D鐵皮屋之鐵捲門前猶佈滿倒伏之枯枝、竹籬、深綠青苔橫阻通路，可見已多時無人出入（本院卷第25頁），迨至本院108年3月21日勘驗期日前之10
8年2月15日，,原告始突然整理倉庫、清出通道（本院卷第128、111頁）。反之，被告實際使用之空間則乾淨新穎，且出資予以翻新整修，可見被告對於系爭建物方有感情上及生活上密不可分之依存關係。再參照兩造之姐妹鄧翁雪梅、翁雪桃在本件訴訟中自行將系爭建物的事實上處分權以辦理稅籍變更之方式贈與被告翁瑞霖之作法（使被告翁瑞霖之持分比率自1/5增加成為3/5）（107年度竹調字第169號卷第23-39、75-77頁），此與被告翁瑞霖陳稱姐妹假日回老家時會住在他那邊的說法相符，足見早年曾經同住系爭建物的手足親人，亦希望系爭建物能歸被告翁瑞霖所有。（註：原告及被告翁瑞霖再因辦理繼承 翁朱綢妹 而最終持分比率為1/4、3/4，本院卷第74-76、85-87頁）。兼衡A樓房本身無法申請水電，必須藉由B磚造平房申請2個電錶以供給A樓房用電（本院卷第57頁），若將A樓房、B磚造平房分歸不同兩造，無異於置A樓房之人將無水、電可用。綜上緣由，本院認將系爭建物全部分歸被告翁瑞霖單獨所有，同時由被告翁瑞霖以現金補償原告，應係較佳分割方式。
⒌系爭建物之價值，經本院囑託 黃小娟 不動產估價師事務所鑑
定，系爭建物於108年5月份之市場行情價格為1,447,708元，此有估價報告在卷可稽（本院卷第203頁）。系爭建物乃原告與被告翁瑞霖共有，原告之權利範圍為1/4，故被告翁瑞霖應以現金361,927元補償原告。
㈣、就系爭土地，本院審認：⒈系爭土地面積7,125平方公尺，原告應有部分1/5換算土地
面積為1,425平方公尺、被告翁瑞霖應有部分1/5換算土地面積為1,425平方公尺、被告劉素珠應有部分3/5換算土地面積為4,275平方公尺。被告2人業已表明願意繼續維持共有。系爭土地上僅有如附圖所示西北角蓋有系爭建物，經新竹縣竹東地政事務所複丈結果（參見附圖甲案），系爭建物及D鐵皮屋合計面積為387.36平方公尺（136.09+138.47+64.76+48.04=387.36），故尚有6,737.64平方公尺空地可供分割，空地幾乎是由被告農耕之用，並無其他地上物。
⒉原告並無在系爭土地上居住或農耕之事實或需要，已如前述
，則分得一塊乾淨無地上物之素地，應屬可行。系爭土地既僅須分割為二區塊，土地北側既已因系爭建物分歸被告翁瑞霖而應將建物坐落土地亦分歸被告翁瑞霖、劉素珠夫妻共有，則被告自應分得土地南側即如附圖丙案所示A位置。
⒊系爭土地南側確有缺點，諸如：西側臨接竹45線道路寬度不
如北側臨接竹45線道路之寬度，南側地勢較低等；但亦有優點，即東、西兩側均可臨接道路，況西側道路亦寬敞，亦編為竹45線之一部分（竹調卷第48-49頁套繪圖及照片、本院卷第78、80頁），可供2輛自用小客車會車無虞，原告亦能無償通行，交通並無不便。
⒋原告分得附圖丙案所示A位置，面積固然與按其應有部分計
算之面積相同，但市場行情價值不同，被告應以現金補償原告。依黃小娟不動產估價師事務所估價報告（本院卷第202頁），系爭土地分割前之整體價值21,375,000元，若按應有部分1/5計算，原告應取得價值4,275,000元之土地，但經分割後分得如附圖丙案所示A位置，價值為3,562,500元，受有差額712,500元之損失。故被告翁瑞霖、劉素珠應各按1/4、3/4之比例以現金178,125元、534,375元分別補償原告。
㈤、原告固主張應依附圖（乙案）將A位置分歸原告（此位置包括系爭建物其中B、C磚造平房全部坐落土地位置）始為公允等語。惟查，原告就系爭土地僅有應有部分1/5，餘4/5為被告所有，原告卻請求將系爭土地北側臨接竹45線道路的部分超逾一半以上的面寬分歸原告，且將應分得之1,425平方公尺自系爭土地中間自劃一塊完美齊整的長方型，將被挖成『凹』字型的土地留給被告，殊違事理之平，且將系爭土地之經濟價值破壞殆盡，自無可取。
㈥、緣於原告堅持分配北側臨接竹45線道路之土地，故於最後言詞辯論期日，本院曾建議原告考慮按其應有部分1/5，分得系爭土地北側臨接竹45線道路的面寬1/5，拉一長線，在「數字314」處向右轉90度，續拉一直線，直到與311地號之地籍線為止，面積亦為1,425平方公尺（如本院卷第156頁實線所示），雖經被告同意，然原告仍不同意。原告於最後言詞辯論終結後，具狀改提分割方案（本院卷第302頁），仍請求將系爭土地北側臨接竹45線道路的部分超逾一半以上的面寬分歸原告且仍請求分得系爭建物其中B、C磚造平房全部，被告具狀堅決反對。本院亦認無再開辯論之實益，附此敘明。
四、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件分割結果，共有人均蒙其利，如僅因法院准原告分割共有物之請求，即命被告應負擔全部訴訟費用，不免失衡，是關於訴訟費用之負擔，應以共有人全體各按其權利範圍比例負擔，方屬事理之平，故諭知如主文第5項所示。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國108年11月27日
民事第二庭法官陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年11月27日
書記官謝國聖【附圖甲案】、【附圖乙案】、【附圖丙案】：新竹縣竹東地政事務所複丈日期108年3月21日土地複丈成果圖甲案、乙案、丙案（即本院卷第156-158）