裁判字號：臺灣臺北地方法院107年訴字第503號民事判決
裁判日期：民國109年01月06日
裁判案由：返還不當得利
臺灣臺北地方法院民事判決107年度訴字第503號原告成康華廈管理委員會法定代理人 鄧玉立 訴訟代理人 廖宸和 律師被告 張秀良
鄭凱 錡 林淑月 共同訴訟代理人 張國璽 律師
郭大維 律師複代理人 顏心韻 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國一０八年十二月十二日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第一百七十條固有明文，惟第一百六十八條、第一百六十九條第一項及第一百七十條至前條之規定，於有訴訟代理人時不適用之，同法第一百七十三條前段亦有明定。原告之法定代理人鄧玉立於民國一０七年八月六日代理權消滅，此觀原告所提臺北市政府都市發展局函所載任期即明（見卷㈠第一三七頁），惟原告自一０六年十一月間起訴時起即委任有訴訟代理人廖宸和律師（見調解卷第七頁委任狀），依前開規定，訴訟程序不當然停止。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：㈡請求之基礎事實同一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、
三、七款規定甚明。本件原告以被告張秀良、 鄭凱錡 、林淑月三人無權占用坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地上、門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○○○○○○○號一至七樓「成康華廈」社區全體區分所有人共有之六個戶外平面停車位（張秀良占用編號３、４、６號車位、鄭凱錡占用編號１、２號車位、林淑月占用編號５號車位），五年內分別受有相當於租金之不當得利新臺幣（下同）一百七十五萬一千四百元、一百一十六萬七千六百元、五十八萬三千八百元，而依民法第一百七十九條規定分別請求各該被告返還（見調解卷第二頁書狀）；嗣於一０七年十一月十九日按地政機關測量面積變更為請求張秀良返還六百五十二萬一千零四十六元本息、請求鄭凱錡返還三百六十四萬零九百六十六元本息、請求林淑月返還一百六十四萬零四百七十八元本息（見卷㈠第二四三頁書狀），一０八年二月十八日再變更為請求張秀良返還五百五十八萬六千一百八十七元本息、請求鄭凱錡返還二百五十六萬二千四百九十二元本息、請求林淑月返還七十八萬零七百三十五元本息（見卷㈠第三五一、三五三頁書狀）。原告前開變更，雖均經被告表示不同意，惟訴訟標的均相同（民法第一百七十九條）、基礎事實均同一（即被告無權占用「成康華廈」社區全體區分所有人共有之戶外空間），僅係依測量結果擴張、減縮應受判決事項之聲明，無礙被告之防禦及訴訟之終結，於法自無不合，本院爰就變更（擴張、減縮）後之訴為裁判，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告部分
（一）訴之聲明：１被告張秀良應給付原告五百五十八萬六千一百八十七元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
２被告鄭凱錡應給付原告二百五十六萬二千四百九十二元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
３被告林淑月應給付原告七十八萬零七百三十五元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
４願供擔保請准宣告假執行。
（二）原告起訴主張：１坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地上、門
牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○○○○○○○號一至七樓「成康華廈」集合住宅社區，於六十九年間起造完成之初在戶外規劃設置有含六個車位之公共空間，且未約定由特定住戶專用，應屬「成康華廈社區」之公共設施，由全體區分所有權人共用而由原告管理、維護。被告張秀良為建號同段第一一七三號、一一七四號、門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○號、十號「成康華廈」區分所有房屋（下稱本件八、十號房屋）之所有權人，長期無權占用如附圖即臺北市大安地政事務所一０七年十月二日土地複丈成果圖（下稱附圖）編號Ｃ所示、面積一四三‧五三平方公尺之公共空間，被告鄭凱錡為建號同段第一一七六號、門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號「成康華廈」區分所有房屋（下稱本件十二號房屋）之所有權人，長期無權占用附圖編號Ｅ所示、面積六五‧八四平方公尺之公共空間，被告林淑月為建號同段第一一七一號、門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號「成康華廈」區分所有房屋（下稱本件八號房屋）之所有權人，長期無權占用如附圖編號Ｇ所示、面積二二‧０六平方公尺之公共空間，均無法律上原因受有相當於租金之不當得利，致「成康華廈」社區全體區分所有人受有損害。被告所占用之公共空間坐落臺北市○○區○○街○○○巷內，地處商圈、近忠孝東路、捷運國父紀念館站、停車一位難求，應按土地申報地價年息百分之七計算，自起訴時起回溯五年，張秀良受有相當於租金之不當得利共五百五十八萬六千一百八十七元，鄭凱錡受有相當於租金之不當得利二百五十六萬二千四百九十二元，林淑月受有相當於租金之不當得利七十八萬零七百三十五元。「成康華廈」社區之區分所有權人業於一０六年一月十四日經區分所有權人會議決議授權原告向被告請求，爰依民法第一百七十九條規定請求被告分別如數返還，並均支付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息。
二、被告部分
（一）答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
（二）被告以渠等並非分別無權占用附圖編號Ｃ所示、面積一四三‧五三平方公尺、編號Ｅ所示、面積六五‧八四平方公尺、編號Ｇ所示、面積二二‧０六平方公尺之公共空間，渠等占用該等公共空間係依「成康華廈」社區全體區分所有權人間之分管契約，自非無法律上原因受有利益。訴外人 陳旭東 （即被告張秀良之子）、 黃永松 （即被告林淑月之配偶）、 郭吳那美 、 盛其安 、 盛其寧 、 曾益 、 鄧述闐 、 丁祖英 、 張榮明 、 張榮暉 （被告誤載為 張榮輝 ）等十人原均為中國石油股份有限公司（九十六年二月間更名為臺灣中油股份有限公司，以下簡稱中油公司）之同仁或同仁家屬，五十三年間合資購買坐落臺北市○○區○○段第八七三之一六七至一七一、一七三至一七六地號共九筆土地，興建二層樓、享有前後院之獨棟透天房屋，門牌號碼分別為臺北市○○區○○街○○○巷○○○○○○○○○○○號及一三三巷九、十一、十三、十五號，六十七年十二月十七日前述地主共同提供前開土地與訴外人九康建設股份有限公司（以下簡稱九康建設公司）訂立合建契約，所興建而成地下一層、地上七層集合住宅建物，即為領有臺北市政府工務局六十九使字第一二０五號使用執照之「成康華廈」大樓；斯時合建契約附件房屋價目表約定地主換取房屋時，一樓每坪價格為五萬五千元，二至五樓每坪四萬二千至三千元，六、七樓每坪三萬八千至九千元，地下室每坪一萬九千元，選取一樓房屋者尚需價購地下室，而「成康華廈」係作為純住宅房屋使用，一樓非店面設計，一樓房屋每坪價格高出其他樓層一萬二千元至一萬七千元，係因一樓住戶尚取得房屋前方公共空間之專用權。使用執照竣工圖所繪之六個車位，其中編號１、５、６號不但緊鄰本件十二號、十四號、八號房屋，且編號３、５、６號車位部分分別占用本件十號、十四號、八號房屋之專有部分平台，編號５號車位更位在本件十四號房屋大門口，顯非供全體區分所有權人共用。九康建設公司於「成康華廈」大樓興建完成取得使用執照後，即增建現存之圍牆，區隔二樓以上與一樓房屋之出入口，牆上設置寬度不足通行車輛之小門專供一樓住戶進出使用，自房屋興建完成之日起，迄至一０六年間原告提起本件訴訟之日止，其間逾三十五年之久，並無住戶干涉或提出異議，足見「成康華廈」全體區分所有權人業已達成「附圖編號Ｃ所示、面積一四三‧五三平方公尺之公共空間供本件八號、十號房屋所有權人專用，編號Ｅ所示、面積六五‧八四平方公尺之公共空間供本件十二號房屋所有權人專用，編號Ｇ所示、面積二二‧０六平方公尺之公共空間供本件十四號房屋所有權人專用」之分管契約，該分管契約並為後續繼受「成康華廈」大樓區分所有權人明知或可得而知，亦應受分管契約之拘束等語，資為抗辯。
三、原告主張坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地上、門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○○○○○○○號一至七樓「成康華廈」集合住宅社區，於六十九年間起造完成之初在戶外規劃設置有含六個車位等公共空間，被告張秀良為本件八、十號房屋之所有權人，長期占用如附圖編號Ｃ所示、面積一四三‧五三平方公尺之公共空間，被告鄭凱錡為本件十二號房屋之所有權人，長期占用附圖編號Ｅ所示、面積六五‧八四平方公尺之公共空間，被告林淑月為本件八號房屋之所有權人，長期占用附圖編號Ｇ所示、面積二二‧０六平方公尺之公共空間，「成康華廈」社區全體區分所有權人業於一０六年一月十四日經區分所有權人會議決議授權原告向被告請求返還相當於租金之不當得利之事實，業據提出使用執照存根、相片、管理組織報備證明、規約、區分所有權人會議記錄為證（見調解卷第八至十二頁、卷㈠第九七至一三一、二四九頁）；關於被告三人分別占用「成康華廈」公共空間之位置及面積部分，亦經本院會同兩造勘驗現場並囑託臺北市大安地政事務所到場測量明確，有勘驗測量筆錄、相片、臺北市大安地政事務所覆函暨土地複丈成果圖立卷足憑（見卷㈠第一九五至二二一頁）；關於張秀良、鄭凱錡、林淑月分別為本件八號及十號、十二號、十四號房屋之所有權人一節，並有建物登記謄本可按（見卷㈠第三一一至三二一頁），原告前開主張，並均為被告所不爭執，應堪信為真實。
但原告主張被告係無權占用前述公共空間，無法律上原因受有相當於租金之不當得利、致「成康華廈」社區全體區分所有權人受有損害，自起訴時起回溯五年，張秀良受有利益五百五十八萬六千一百八十七元，鄭凱錡受有利益二百五十六萬二千四百九十二元，林淑月受有相當於租金之不當得利七十八萬零七百三十五元部分，則為被告否認，辯稱：渠等占用該等公共空間係依「成康華廈」社區全體區分所有權人間之分管契約，非無法律上原因受有利益等語。
四、茲分述如下：
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；城市房屋租金之限制，於租用基地建築房屋準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條亦有明定；而土地法第九十七條第一項規定所謂之土地價額，依同法施行法第二十五條規定，係指法定地價而言，而法定地價依同法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價；在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報或依法定標準核計之地價而言，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條前段固有明定。
（二）共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在；分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利，至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質，最高法院四十八年台上字第一０六五號、五十七年台上字第二三八七號著有判例闡釋甚明。司法院大法官會議於八十三年六月三日所為釋字第三四九號解釋係認：最高法院四十八年台上字第一０六五號判例就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用；是最高法院四十八年台上字第一０六五號判例僅部分不得再援用，在明知或可得而知共有人間就共有物定有分管特約之情形，縱其中一共有人將其應有部分讓與第三人，其分管契約對於受讓人仍繼續存在。而所謂「共有物分管契約」係全體共有人依民法第八百二十條第一項之規定，就共有物全部或劃定範圍（特定部分）之占有、使用、收益或管理方法所成立之契約，各共有人依分管契約就各自分管之部分有單獨占有、使用、收益之權利，各共有人亦僅能依分管契約就各自分管部分為占有、使用、收益，而無從再依民法第八百一十八條規定按各自應有部分對於共有物全部為使用收益；又「共有物分管契約」既為全體共有人民法第八百二十條第一項規定所訂立之契約，其終止、變更，應經全體共有人之同意，各共有人不得隨時終止、變更，在公寓大廈之共有部分，分管契約亦不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。
（三）本件原告主張自起訴時起回溯五年期間，被告張秀良無法律上原因受有五百五十八萬六千一百八十七元相當於租金之利益，被告鄭凱錡無法律上原因受有二百五十六萬二千四百九十二元相當於租金之利益，被告林淑月無法律上原因受有相當於租金之利益七十八萬零七百三十五元，無非以張秀良占用附圖編號Ｃ所示、面積一四三‧五三平方公尺之公共空間，鄭凱錡占用附圖編號Ｅ所示、面積六五‧八四平方公尺之公共空間，林淑月占用附圖編號Ｇ所示、面積二二‧０六平方公尺之公共空間為論據，被告則以渠等係依「成康華廈」社區全體區分所有權人間之分管契約而占用前開公共空間，並非無權占有，非無法律上原因受有利益置辯。是本件首應審究者，厥為：「成康華廈」社區全體區分所有權人間是否就「成康華廈」社區一樓四周公共空間，達成由一樓區分所有權人專用之分管契約？亦即「成康華廈」社區全體區分所有權人間，是否約定附圖編號Ｃ所示、面積一四三‧五三平方公尺之公共空間供本件八號、十號房屋所有權人專用，編號Ｅ所示、面積六五‧八四平方公尺之公共空間供本件十二號房屋所有權人專用，編號Ｇ所示、面積二二‧０六平方公尺之公共空間供本件十四號房屋所有權人專用？經查：
１被告辯稱訴外人陳旭東（即被告張秀良之子）、黃永松（
即被告林淑月之配偶）、郭吳那美、盛其安、盛其寧、曾益、鄧述闐、丁祖英、張榮明、張榮暉等十名中油公司同仁或家屬，於六十七年十二月十七日共同提供坐落臺北市○○區○○段第八七三之一六七至一七一、一七三至一七六地號共九筆土地，與九康建設公司訂立合建契約，所興建而成地下一層、地上七層集合住宅建物，即為領有臺北市政府工務局建築管理處（九十五年八月一日更名為臺北市建築管理處，一０一年二月十六日再更名為臺北市建築管理工程處，下稱北市建管處）六九使字第一二０五號使用執照之「成康華廈」大樓，已經提出合建契約書為憑（見卷㈠第五九至七五頁），該契約書之真正，已經陳旭東到庭證述屬實（見卷㈠第一八一至一八五頁筆錄），其中建商九康建設公司及地主陳旭東、黃永松、盛其安、盛其寧、曾益、鄧述闐、丁祖英、張榮明、張榮暉之記載，亦與本院職權調取之北市建管處六九使字第一二０五號使用執照卷內「成康華廈」起造人名冊內容相符；參諸：①自七十年二月間起即設籍並居住在「成康華廈」十號三樓房屋迄今之丁祖英到庭結證稱：「‧‧‧我是原地主之一，我們是合建分到的房子‧‧‧我沒有過問，房子也是我父母挑的‧‧‧我們家只有三個人，所以就選了小戶‧‧‧（問：為什麼都是你父母在處理房子？）改建前的房子是我父親的，所以大部分都是我爸媽在處理，改建的時候就直接用我的名字‧‧‧」（見卷㈠第四一四、四一五頁筆錄）；而丁祖英係本院依使用執照卷附之起造人名冊職權傳喚，與被告均無任何故舊親誼，衡情應無甘冒偽證罪責為虛偽陳述之可能，且其證述內容多為未親自參與、未曾注意或不復記憶，此部分所述自屬客觀可採；②原告所提、訴外人 張秋月 與建商間「成康華廈」（Ｂ棟八號）二樓房屋土地預定買賣契約書影本，其上所載之房地出賣人亦為九康建設公司（見卷㈠第二五一至二七一頁）；③證人即六十九年一月間以證人 張明毅 名義向張秋月買受「成康華廈」八號二樓房屋之張明毅繼父 胡典封 所提、兩造不爭執真正之「成康華廈」建案廣告圖冊及廣告紙，其上「投資興建」者亦均記載九康建設公司（見外放證物），被告所提合建契約書應堪信為真實。而該紙合建契約附件㈡房屋價目表約定地主換取房屋時，一樓每坪價格為五萬五千元，二至五樓每坪四萬二千至三千元，六、七樓每坪三萬八千至九千元，地下室每坪一萬九千元（見卷㈠第七三頁），即一樓房屋每坪價格較其他地上樓層高出一萬二千元至一萬七千元，被告辯稱「成康華廈」大樓起造初始，即因一樓住戶取得之專用空間較大，而約定較高之價格，尚非子虛。
２被告及其親屬以外、現尚存活且得以傳喚到庭之「成康華
廈」大樓起造人丁祖英（Ｄ棟十號三樓）、 韓名銅 （Ｃ棟十二號七樓）、 楊綉真 （Ｂ棟八號五樓）、 張丹桂 （Ｂ棟八號四樓）四人，除丁祖英確有居住在「成康華廈」社區外，其餘三人均未曾在「成康華廈」社區實際居住生活，無從就「成康華廈」大樓興建完成之初共有人之分管情形為證述（見卷㈠第四一六至四二０、四四五至四四七頁筆錄），丁祖英亦因未實際參與提供土地合建房屋及選屋等事宜而多不明瞭或不復記憶，前已述及；證人即自六十九年十二月三十一日取得「成康華廈」（Ｂ棟）八號二樓房地迄今之張明毅，仍因並未實際處理買受不動產且未實際居住該房屋，而無從就「成康華廈」大樓興建完成之初共有人之分管情形為證述（見卷㈠第四四七至四五一頁筆錄）。
３但證人即於六十九年一月間以張明毅名義向張秋月買受「
成康華廈」八號二樓房屋、並實際居住使用該房屋之張明毅繼父胡典封，到庭結證稱：「‧‧‧（問：就你看到的是，你買房子的時候一樓已經有圍牆了？）有圍牆。大門沒有圍牆，圍牆在兩邊，門跟圍牆不相干，門的兩邊做圍牆‧‧‧圍牆是從大門兩側往外延伸‧‧‧我住在樓上，不會走院門，因為我住樓上，所以可以看到圍牆內的情形‧‧‧（問：如果走院門，可否走進成康華廈二樓以上？）到不了，要從前門進，前門有電梯和樓梯。（問：院門只能到一樓？）就是那個院子，還有到一樓後面房子的後門。（問：圍牆除了院門沒有其他門，一樓的住戶如何進出？）前面兩邊都還是有門的‧‧‧這兩邊小門是他們進去的，中間是大家進去的‧‧‧」，並繪製「成康華廈」外側圍牆及門扇概略圖（見卷㈡第二七頁），再提出兩造不爭執真正之「成康華廈」建案廣告圖冊及廣告紙，續稱：「‧‧‧這是我當初買房子建商給我的‧‧‧我們買房子是根據這個東西來買的。（問：【提示廣告圖冊大樓外觀】當初外觀是否如圖冊內的圖片所示？）對，沒有錯，這是我買房子原來他給我的圖。（問：所以就是這個圍牆？）是，我們買的時候就是這樣。（問：如果如此，你當時的認知圍牆內是否一樓在用？）對，是他們在使用。不是給他們用，就是他們在使用。（問：就你的認知，房屋蓋成這樣子，圍牆裡面是給誰用？）沒有給誰用，他沒有講給誰，他只是空地而已，沒有說給大家用，也沒有給誰用，反正就是空在那裡，我們是走大門，沒有走那邊的門，因為沒有通到我們的房屋‧‧‧」（見卷㈡第十八至二三頁筆錄）。胡典封係主動協助原告、提供買賣契約等相關文件、經原告聲請傳喚，與被告無故舊親誼，衡情亦無甘冒偽證罪責為虛偽陳述之可能或必要，其所證述關於事實陳述部分應屬客觀可採。
４而胡典封所提、兩造不爭執真正之「成康華廈」建案廣告
圖冊及廣告紙中（見外放證物），建物外觀圖片明顯可見一樓外側繪有與建物陽台同色系之白色圍牆，且圍牆係自建物中央門廳兩側分別垂直（南向北）向外延伸至道路邊緣，再轉向（東、西）兩側沿路緣圈圍整棟建物，門廳兩側垂直向外延伸部分之圍牆上方設有雨遮，圍牆在門廳出口兩旁、即本件十四號及八號房屋前方各設有一較小獨立之門扇，與胡典封所繪概略圖及所稱「（圍牆）前面兩邊都還是有門的‧‧‧這兩邊小門是他們（指本件十四號、八號房屋）進去的，中間是大家進去的」一致，又圍牆內空間繪有諸多高度約一至二層樓之樹木；參諸胡典封係六十九年一月五日以張明毅名義與張秋月訂立「成康華廈」八號二樓房地買賣契約（見卷㈠第四七三至四七七頁），而「成康華廈」大樓遲至六十九年七月間竣工、六十九年八月方向北市建管處聲請使用執照，於同年九月二日經核發使用執照（見調解卷第八頁使用執照存根），足見胡典封所提「成康華廈」建案廣告圖冊及廣告紙係於大樓興建完成前為預售所預先製作。
５綜合胡典封之證述及前開「成康華廈」建案預售廣告圖冊
、廣告紙中建物外觀圖片，九康建設公司初始即規劃在「成康華廈」大樓外圍另設置圍牆，牆內種植樹木，應係作為庭院而非供停車之用，且該圍牆圈圍之範圍僅能連通建物一樓本件八號、十號、十二號、十四號四戶房屋，無法連通建物二樓以上其他房屋，更為一樓房屋分別設置獨立專用之出入口。而該圍牆圈圍之範圍如係供全體住戶休憩、通行甚或停車之用，縱不論設置圍牆是否反妨礙停車，逕在建物外緣以類似同心圓方式設置、保留門廳外單一出入口即可，如此不但便於全體住戶使用公共空間，且得保一樓住戶之安全及隱私，減少圍牆開口並有助於整體安全之維繫，豈會自建物門廳兩側向外延伸砌建、再為一樓四戶房屋另設獨立專用之出入口，致使二樓以上住戶前往該庭院必須先至建物外道路、繞道一樓住戶專用出入口甚或建物後方之「院門」，返回自家亦需出至建物外道路、再由門廳進入？是該圍牆顯係刻意區隔「成康華廈」二樓以上及一樓住戶之進出口，使二樓以上住戶無必要亦無從使用圍牆圈圍之範圍。又該圍牆之設置，業使原使用執照竣工圖上標示５、６號之車位（即本件十四號、八號房屋前方東西向車位）因本件十四號、八號房屋前圍牆之獨立出入口過小、車輛無法進出，且無適當轉彎迴旋空間，東西兩側圍牆與建物間寬度復不足通行車輛、車輛無從自建物後方圍牆所設較寬大之「院門」進入、行駛至建物前方停放而無法使用，編號１、４號車位（即本件十二號、十號房屋後方東西向車位）在編號２、３號車位（即建物中間後方並排之南北向車位）有車停放時，亦因後方圍牆唯一開口「院門」遭停放之車輛阻塞而無法進出使用。
６另參酌「成康華廈」建物使用執照卷附竣工圖之一樓平面
配置圖，以及「成康華廈」建案預售廣告圖冊、廣告紙中一樓平面配置圖，僅本件十號、十二號房屋之客廳連通「成康華廈」大樓門廳，本件十四號、八號房屋並未連通「成康華廈」大樓門廳，該二戶房屋之客廳係直接通往建物前方、圍牆內圈圍之空間，其中本件十四號房屋客廳大門外更橫亙竣工平面圖上編號５號之停車位，如謂本件十四號、八號房屋前方圍牆圈圍之範圍非專供該二戶使用，而係供全體住戶使用甚或停放車輛，悖於事理；以及「成康華廈」建案預售廣告圖冊、廣告紙中，所載一樓之「受益面積」分別為Ａ（十四號）十‧六七、Ｂ（八號）十‧０
一、Ｃ（十二號）十一‧二一、Ｄ（十號）九‧０六，較諸其他樓層如二至五樓之Ａ（十四號）六‧０八、Ｂ（八號）五‧七、Ｃ（十二號）六‧０五、Ｄ（十號）四‧０六，或六樓之Ａ（十四號）五‧三、Ｂ（八號）五‧七、Ｃ（十二號）四‧八六、Ｄ（十號）三‧九，及七樓之Ａ（十四號）六‧二七、Ｂ（八號）四‧八六、Ｃ（十二號）三‧九高出甚多，明示一樓住戶所得專用之面積較其他樓層為高。
７綜上，「成康華廈」大樓於起造完成初始即由九康建設公
司藉在廣告圖冊、廣告紙規劃並實際砌建圍牆、記載一樓住戶所得專用之面積較大，及將圍牆內空間交付一樓區分所有權人專用，與全體區分所有權人就「成康華廈」社區一樓四周公共空間，達成由一樓區分所有權人專用之分管契約，約定附圖編號Ｃ所示、面積一四三‧五三平方公尺之公共空間供本件八號、十號房屋所有權人專用，編號Ｅ所示、面積六五‧八四平方公尺之公共空間供本件十二號房屋所有權人專用，編號Ｇ所示、面積二二‧０六平方公尺之公共空間供本件十四號房屋所有權人專用，堪以認定。
８又「成康華廈」大樓自六十九年興建完成、取得使用執照
後，旋經九康建設公司砌建刻意區隔「成康華廈」二樓以上及一樓住戶之進出口、使二樓以上住戶無必要亦無從使用圍牆圈圍範圍之圍牆，將附圖編號Ｃ所示、面積一四三‧五三平方公尺之公共空間專供本件八號、十號房屋所有權人（自八十年間起變更為張秀良）使用，將附圖編號Ｅ所示、面積六五‧八四平方公尺之公共空間專供本件十二號房屋所有權人（自八十六年四月間起變更為鄭凱錡）使用，將附圖編號Ｇ所示、面積二二‧０六平方公尺之公共空間專供本件十四號房屋所有權人林淑月使用方式，與全體區分所有權人就「成康華廈」社區一樓四周公共空間，達成由一樓區分所有權人專用之分管契約，此經本院審認如前，迄至一０六年間原告成立並經區分所有權人會議決議授權向被告提起本件訴訟時止，最長逾三十五年、最短亦有二十年之久，其間並無任何「成康華廈」大樓之區分所有權人就被告專用前開公共空間提出任何異議，此據原告自承不諱；而被告專用之公共空間位在「成康華廈」大樓一樓外、道路旁，為「成康華廈」社區所有住戶隨時輕易可察見，自屬「成康華廈」社區全體區分所有權人明知或可得而知，依首揭說明，前開分管契約對於受讓應有部分之第三人即現「成康華廈」社區全體區分所有權人仍繼續存在，不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。
（四）「成康華廈」社區全體區分所有權人業於六十九年起造完成之初就「成康華廈」社區一樓四周公共空間，達成由一樓區分所有權人專用之分管契約，約定附圖編號Ｃ所示、面積一四三‧五三平方公尺之公共空間供本件八號、十號房屋所有權人專用，編號Ｅ所示、面積六五‧八四平方公尺之公共空間供本件十二號房屋所有權人專用，編號Ｇ所示、面積二二‧０六平方公尺之公共空間供本件十四號房屋所有權人專用，該分管契約對於現「成康華廈」社區全體區分所有權人仍繼續存在，張秀良既依分管契約自八十年間起有占有、使用附圖編號Ｃ所示、面積一四三‧五三平方公尺公共空間之權利，鄭凱錡依分管契約自八十六年四月間起有占有、使用附圖編號Ｅ所示、面積六五‧八四平方公尺公共空間之權利，林淑月依分管契約自七十年間起有占有、使用附圖編號Ｇ所示、面積二二‧０六平方公尺公共空間之權利，渠等自起訴時起回溯五年期間占有使用各該公共空間，非無法律上原因受有利益，已足認定。
五、綜上所述，「成康華廈」大樓自六十九年興建完成、取得使用執照後，旋經九康建設公司砌建刻意區隔「成康華廈」二樓以上及一樓住戶之進出口、使二樓以上住戶無必要亦無從使用圍牆圈圍範圍之圍牆，將附圖編號Ｃ所示、面積一四三‧五三平方公尺之公共空間專供本件八號、十號房屋所有權人（自八十年間起變更為張秀良）使用，將附圖編號Ｅ所示、面積六五‧八四平方公尺之公共空間專供本件十二號房屋所有權人（自八十六年四月間起變更為鄭凱錡）使用，將附圖編號Ｇ所示、面積二二‧０六平方公尺之公共空間專供本件十四號房屋所有權人林淑月使用方式，與全體區分所有權人就「成康華廈」社區一樓四周公共空間，達成由一樓區分所有權人專用之分管契約，該分管契約成立迄今已逾三十五年，且屬「成康華廈」社區全體區分所有權人明知或可得而知，對現「成康華廈」社區全體區分所有權人仍繼續存在，被告依分管契約有占有、使用圍牆內各該公共空間之權利，渠等於起訴時回溯五年期間占用各該公共空間非無法律上原因受有利益，從而，原告依民法第一百七十九條規定請求張秀良返還五百五十八萬六千一百八十七元本息，請求鄭凱錡返還二百五十六萬二千四百九十二元本息，請求林淑月返還七十八萬零七百三十五元本息，洵屬無據，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國109年1月6日
民事第四庭法官洪文慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年1月6日
書記官顏子薇附圖：臺北市大安地政事務所民國一０七年十月二日土地複丈成
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