裁判字號：臺灣臺北地方法院92年重訴字第155號民事判決
裁判日期：民國92年07月31日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度重訴字第一五五號
原告國泰建設股份有限公司法定代理人戊○○訴訟代理人 蘇遠成 律師複代理人 翁美花 律師被告乙○○兼訴訟代理人甲○○共同訴訟代理人朱日銓律師被告丙○○訴訟代理人 謝錫福 律師
丁○○右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主文被告甲○○、乙○○應共同給付原告新台幣伍佰玖拾捌萬元，及自民國八十八年十二月十七日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○、乙○○共同負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰萬元供擔保後，得假執行。但被告甲○○、乙○○如於假執行程序實施前以新台幣伍佰玖拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告甲○○、乙○○應共同給付新台幣（下同）五百九十八萬元，被告丙○○應給付原告八百五十萬元，並均自附表所示交屋日之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告甲○○、乙○○、丙○○曾向原告訂購如附表編號１、２所示門牌、編號之房屋，其中被告甲○○、乙○○共同訂購編號１乙戶。被告三人並均各與原告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約）。系爭契約第五條第一項均約定：「甲方（即被告）接到乙方（即原告）交屋通知時應將尾款交付乙方後，乙方應將本買賣房屋交付與甲方。」而原告已依約定將上開房地所有權移轉登記予被告等人，且已於附表所示交屋日將上開房屋交付被告等使用。詎被告甲○○、乙○○等二人迄未給付尾款五百九十八萬元，被告丙○○亦未給付尾款八百五十萬元。原告曾自交屋日起一再催告被告三人給付尾款，並於九十一年十一月十三日以台北中正郵局第四六七、四六八號存證信函及於同年月十九日以台北郵局第三十九支郵局第一七七四號存證信函通知被告三人依約給付尾款，被告三人均置之不理。爰依系爭契約之約定請求被告三人給付如附表所示未給付價款欄所示之金額，及均自附表所示交屋日之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
（二）對被告抗辯之陳述：
１．被告甲○○、乙○○部分：
（１）依系爭契約第十三條約定：「甲方（即被告甲○○、乙○○）同意受供電設備、電訊設備、供排水設備或瓦斯供氣設備及消防設備等公共設施，依照工務局（建設局）核發之建築執照藍圖或本契約所附圖說標示位置安裝，倘各該公共事業機構正式設計變更指定位置或增設公共設施時，甲方亦無條件同意，不得異議。」其中受供電設備、電訊設備、供排水設備或瓦斯供氣設備及消防設備，係例示規定，並非列舉規定，此由該條明載「等公共設施」足以明瞭。況污水槽係收集污水之用，於污水達一定高度時，始運轉而輸送至污水處理場集中處理，是以污水槽亦屬排水設備之一，而在上開例示約定中。被告甲○○、乙○○謂上開約定不包括系爭污水槽云云，顯係錯誤。查本件買賣標的之「香榭新象」社區共有二０七棟透天房屋，每兩列房屋地下室中央下方即設有一座污水槽。被告甲○○、乙○○所購買編號第Ｃ０八號房屋適座落於編號第Ｃ０一至第Ｃ二八號等兩列房屋中央，其地下室下方乃設置一座污水槽。而污水槽屬該社區公共設施，依系爭契約書第十三條約定，甲○○、乙○○業已同意依照工務局核發之建築執照藍圖標示位置安裝，是原告依工務局核發之建築執照藍圖標示位置，於系爭房屋地下室下方設置污水處理槽，與契約約定相符，而無不完全給付情事。
（２）被告甲○○、乙○○謂該污水處理槽啟動時發出刺鼻之臭味云云，實則該槽並非時時刻刻運轉，而係於污水達到一定高度時始自動運轉，且該處理槽正上方即系爭房屋之地下室僅供住戶停放車輛而已，住戶平日未利用地下室生活起居，顯不致影響被告之生活。鈞院於九十二年四月二十一日現場勘驗時，亦認在一樓並無任何臭味，在Ｃ０八地下室車庫前人孔蓋上方之異味比屋內濃，而污水槽在經手動強制運轉後之異味與未運轉前之異味相同。且系爭污水槽若以矽力康將四周封住，Ｃ０八地下室就較無異味，然該污水槽人孔蓋上之矽力康遭挖除，原告業於九十二年四月二十三日重新施打完成。
（３）被告甲○○、乙○○辯稱原告於簽訂契約時，未提供相關圖說，亦未告知系爭房屋地下室下方設有污水槽，直至交屋後始發現，故原告有故意隱匿污水處理槽之事實云云。惟查雙方所簽訂之系爭契約均附有詳細配置圖、平面圖、建材及設備圖說，被告謂訂約時原告僅提供樣品屋供其參觀，未提供相關圖說云云，並非事實。又被告所提出「香榭新象社區Ｃ區配置圖」，屬設計詳圖，係作為申請建造執照及供專業工程人員監工、施工使用，一般人不易瞭解，乃未附於系爭契約，是原告並未故隱匿系爭房屋地下室下方設置污水處理槽之事實。被告以原告有不完全給付，於原告補正瑕疵前，主張行使同時履行抗辯權，實不可採。
（４）系爭契約第十三條中所稱被告等「無條件同意，不得異議」之部分，除指公共設施依建築執照藍圖或契約所附圖說示位置安裝外，僅指「倘各該公共事機構正式設計變更指定位置或增設時」之情況而已，換言之，僅指電力公司、自來水公司、瓦斯公司等公共事業機構變更公共設施之指定位置或增設之情形而已，並不包括原告變更指定位置或增設公共設施之情形。是被告謂依上開約定，原告得隨時變更指定位置或增設公共設施定，甚而隱匿原本應提供之房屋資訊云云，均屬有誤。又消費者保護法第十二條第二項所謂違反平等互惠原則者，同法施行細則第十四條即有明文規定，而然兩造所簽系爭契約並無消費者保護法施行細則第十四條所列情形，自無違反平等互惠原則。
（５）至被告稱系爭污水槽之開關位於低處，若遭人蓄意破壞或惡意關閉，馬達無法啟動，屆時污水槽內之污水將出云云，惟查該社區已組織管理委員會，設有警衛且門禁森嚴，應無外人進入蓄意破壞或惡意關閉之情形。縱使有上述情形，亦係社區管理問題，而非原告不完全給付。
２．被告丙○○部分：
（１）被告丙○○以其所購買編號Ｃ４２系爭房屋一樓後門位置與不動產買賣契約所附平面圖位置不符，及系爭房屋後院一角有鄰棟地下室車道穿越，與契約所附之總配置圖不符，且後院有一數十公分高之水泥結構物，妨害其對後院整體使用之權利云云。然查，就一樓後門部分，原告曾多次通知被告丙○○將依平面圖重行施作，被告原先亦同意原告補正，然之後因水箱部分修改結果與約定不同，乃不同意原告補正後門位置，致原告無法補正。依民法第二百三十五條但書規定，給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情通知債權人，以代提出，是以原告通知被告將依平面圖重行施作時，即已生提出之效力，而無給付不完全。
（２）至後院水泥結構物部分，查被告目前係利用水泥結構物上平台造景並種植花木，景觀十分優美，而一般人利用庭院方式，亦以盆栽造景居多，是被告就後院之使用，顯不因上開水泥結構物之存在而受影響。退步言之，縱使系爭房屋後院凸出平台及後門位置與平面圖位置不符，影響被告就後院、房屋之使用，致被告受有損害，然該損害應極輕微，被告自八十八年十月十五日起使用系爭房屋，迄今將近四年，竟以上開理由拒絕給付全部尾款八百五十萬元予原告，達總價一千一百四十三元之百分之七四點四，難謂其拒絕給付未違誠信原則。又被告主張後院有沈陷及圍牆有裂縫云云，惟查該後院僅有供排水用之自然坡度，並無任何沈陷，且該圍牆裂縫業經鑑定皆非位於主結構體上，也非用來抵抗地震力，經台灣省土木技師公會檢查結果認尚符安全，原告亦已於鑑定後即予修補，基此，被告主張於原告補正瑕疵前，行使同時履行抗辯權拒付尾款，並不可採。
三、證據：提出不動產買賣契約書二份、存證信函三件、相片七張、不動產買賣契約（Ｃ０８）附件、總配置圖、地下一層平面圖、不動產買賣契約（Ｃ４２）附件、鑑定報告各乙份（均為影本）、建物及土地登記謄本正本各三件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，被告願供擔保准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）被告甲○○、乙○○部分：
１．被告向原告購買系爭不動產係作為居家生活之用，原告之給付自應具備一般家庭生活所需之通用品質，惟原告竟於系爭房屋Ｃ０八之下設置污水槽（即化糞池），而該污水槽之主要功能在於收集各戶家庭糞便及廢水，累積至一定數量，方才啟動馬達將之排放到總污水槽。該污水槽不定時發出刺鼻之惡臭，令被告難以忍受，若逢停電或馬達未能及時啟動時，污水槽內之糞便將溢出流至被告地下室，被告生活品質因此大受影響，原告所為之給付自有瑕疵。
２．本件為預售屋之買賣，訂約時原告僅提供樣品屋予被告參觀，並未提供相關圖說，亦未向被告說明系爭房屋之下有一污水槽，訂約時被告全然不知有污水槽之設置，直到交屋時始發現，原告故意隱污水槽存在之事實，自具可歸責之事由。且原告於銷售系爭房屋與簽訂買賣契約時，已領得建造執照及雜項執照，又依工程圖樣及說明書之記載，原告應知系爭房屋之下有污水槽之設置，是以原告自當向被告說明上開情形，或將設置污水槽之圖說附於買賣契約才是。另本社區其他住戶亦發生類似情形，後經原告將污水槽遷移，足見原告實際上並非不能遷移該污水槽，是以於原告補正其瑕疵前，被告自得行使同時履行抗辯權，拒絕尾款之給付。
３．兩造所簽系爭契約第十三條約定：「甲方（即被告甲○○、乙○○）同意受供電設備、電訊設備、供排水設備或瓦斯供氣設備及消防設備等公共設施，依照工務局（建設局）核發之建築執照藍圖或本契約所附圖說標示位置安裝，倘各該公共事業機構正式設計變更指定位置或增設公共設施時，甲方亦無條件同意，不得異議。」亦即相關公共設施有所變更增設時，被告均須無條件同意，不得有所異議。準此以言，原告自利用該條款隨時變更或增設公共設施之位置，亦得利用該條款任意排除其原本所提供之房屋資訊或相關圖說，甚而隱匿原告本應提供之房屋資訊，且一般而言，公共設施之設計與規劃均由起造人（即建商）為之，除非有影響公共安全或其他顯然不當之情形，各該公共事業機構僅係配合施工，鮮少參與設計規劃，公共設施有所增設時，其情形亦同。故系爭條款所謂「各該公共事業機構正式設計變更指定位置或增設公共設施」之情形，實際上係起造人（即建商）在變更或增設公共設施，故若原告不提供建築執照藍圖供被告審閱，復得利用該變或增設公共設施，並令被告無條件同意，顯然違反平等互惠原則，不利於被告平，而應屬無效。
４．又前開第十三條之約定內容應非屬例示規定，其所稱「等公共設施」，應僅指所列舉之五項設備而言，原告自不得曲解條款原義，將污水槽（化糞池）解釋為含括在「等公共設施」之範疇內。按，自「建築技術規則建築設計施工篇」第五條、第四十九條、第五十條、第五十一條之內容觀之，「排水設備」與「污水處理設備」二者並不相同，排水設備係用以排放建築基地之雨水，污水處理設備則用來排放廁所、浴室、廚房等生活雜水。查系爭房屋底下之污水槽（化糞池）係用以處理該區家庭糞便及相關廢水，故非系爭契約第十三條所稱之排水設備。
（二）被告丙○○部分：
１．依系爭契約書第十一條第五款規定：「本房屋之施工標準悉依所付圖說及設計辦理」。惟嗣原告通知交屋，被告發現所購房屋之一樓通往後院之門位置，與買賣契約所附平面圖位置不符，已違反上揭契約規定；又依買賣契約所附之總位配置圖無地下室車道穿越，然完工後卻發現後院一角為鄰棟地下室車道穿越，並在後院隆起一高約六十五公分，面積約二至三坪之水泥結構物，嚴重減損妨害被告對後院整體使用之權利，原告之給付顯已違反上揭契約規定，自已構成物之瑕疵，除應負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，原告未按買賣契約所附圖說施工補正前，被告自得主張同時履行抗辯權，拒絕交付系爭房地之尾款。
２．依系爭買賣契約所附總配置圖及平面圖，明確顯示被告所購Ｃ４２號房地後院乃一平實心之地面，並無地下室之車道穿越且呈現地面隆起縣空之狀態，且由台灣省土木技師公會鑑定報告書之鑑定結果可知，本件房屋圍牆裂縫及後院地面沈陷之產生皆肇因於原告未合約所附圖說施工，而擅自違約開挖屬於被告所有之地坪供地下室車道穿越所致，原告已違約施工，其給付自有瑕疵。
三、證據：被告甲○○、乙○○部分：提出香榭新象社區Ｃ區配置圖、中壢頂壢局存證信函第三四九號、系爭建物位置圖、最高法院八十八年度台上字第一八九二號判決、建築技術規則建築設計施工篇第五條、第四十九條、第五十條、第五十一條節本、公平交易法對預售屋銷售行為之規範說明、建築法第二十八條至三十二條節本、最高法院八十六年度台上字第一一九五號判決、總配置圖、台灣高等法院八十五年度重上字第一一二號判決、台灣桃園地方法院八十四年度重訴字第一七０號判決各乙份（均為影本）、化糞池開關及位置照片正本各乙張為證；被告丙○○部分：提出Ｃ４２平面圖、總配置圖、鑑定報告節錄本、律師函二份（均為影本）、彩色影印相片一張、相片正本二張為證。
丙、本院依職權履勘現場。理由
甲、程序方面：依兩造所訂不動產買賣契約第二十三條均約定：「如因本契約而生訴訟時，甲、乙雙方同意以台灣台北地方法院為第一審管轄法院。」是以本院就本件訴訟有管轄權，合先敘明。
乙、得心證之理由：
一、原告主張：被告甲○○、乙○○、林芬欄曾向原告訂購如附表編號１、２所示門牌、編號之房屋，其中被告甲○○、乙○○共同訂購編號１乙戶，被告三人並均各與原告簽訂系爭契約。依系爭契約第五條第一項均約定：「甲方（即被告）接到乙方（即原告）交屋通知時應將尾款交付乙方後，乙方應將本買賣房屋交付與甲方。」而原告已依約定將上開房地所有權移轉登記並交付予被告三人。詎被告甲○○、乙○○等二人迄未給付尾款五百九十八萬元，被告丙○○亦未給付尾款八百五十萬元，經原告數度催告仍未果。爰依買賣契約之約定，請求被告三人給付如附表所示未給付價款欄所示之金額，及自附表所示交屋日之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息等語。
二、被告甲○○、乙○○則以：被告所購買系爭不動產地下室下設有污水槽以收集各戶家庭糞便及廢水，該污水槽不定時發出刺鼻之惡臭，且若逢停電或馬達未能及時啟動時，污水槽內之糞便將溢出流至被告地下室，被告生活品質因此大受影響，原告所為之給付自有瑕疵；且於訂約時原告亦未提供相關圖說，致被告全然不知有污水槽之設置，原告具可歸責性；另兩造所簽不動產買賣契約第十三條雖約定被告同意受供電設備、電訊設備、供排水設備或瓦斯供氣設備及消防設備等公共設施，依照工務局核發之建築執照藍圖或本契約所附圖說標示位置安裝，倘各該公共事業機構正式設計變更指定位置或增設公共設施時，被告亦無條件同意，不得異議。然本條所稱「等公共設施」應僅指所列舉之五項設備而言，自不包括污水槽（化糞池）在內，況依本條規定，原告就相關公共設施有所變更增設時，被告均須無條件同意，不得有所異議。顯然違反平等互惠原則，不利於被告，而應屬無效等語，資為抗辯。
被告丙○○則以：其所購房屋一樓通往後院之門位置，與買賣契約所附平面圖位置不符；後院一角為鄰棟地下室車道穿越，並在後院隆起一高約六十五公分，面積約二至三坪之水泥結構物，然依系爭買賣契約所附之總配置圖，後院並無地下室車道穿越，該等瑕疵已嚴重減損妨害被告對後院整體使用之權利，原告之給付已違兩造契約約定，構成物之瑕疵，除應負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，原告未按系爭買賣契約所附圖說施工補正前，被告自得主張同時履行抗辯權，拒絕交付系爭房地之尾款等語，資為抗辯。
三、原告主張被告甲○○、乙○○及丙○○各向其訂購如附表編號１、２所示門牌、編號之房屋，其中被告甲○○、乙○○共同訂購編號１乙戶，被告三人並均與原告簽訂系爭契約。依系爭契約第五條第一項均約定：「甲方（即被告）接到乙方（即原告）交屋通知時應將尾款交付乙方後，乙方應將本買賣房屋交付與甲方。
」而原告已依約定將上開房地所有權移轉登記予被告，且已於附表所示交屋日將上開房屋交付被告使用，然被告甲○○、乙○○等二人迄未給付尾款五百九十八萬元，被告丙○○亦未給付尾款八百五十萬元，原告並曾對被告三人為催告等事實，業據提出不動產買賣契約書二份、存證信函三件、相片七張、不動產買賣契約編號Ｃ０８及Ｃ４２附件、總配置圖、地下一層平面圖、建物及土地登記謄本正本各三份等件為證，並為被告所不爭執，應堪信為真實。被告則以原告有不完全給付情事而主張同時履行抗辯權，拒絕給付尾款，並各以前揭情詞置辯。是本件兩造主要爭執點在於：原告之給付是否有瑕疵？被告得否主張同時履行抗辯？茲分述如下：
（一）被告甲○○、乙○○部分：按依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅，民法第三百零九條第一項訂有明文。換言之，若債務人已依債務本旨對債權人為給付，即生清償之效力，債權人無主張同時履行抗辯之餘地。被告甲○○、乙○○辯稱原告在伊二人所購買編號Ｃ０８房屋下設置污水槽，而該污水槽不定時發出惡臭，伊之生活品質大受影響云云。經查：
１．原告所出售之「香榭新象」社區共有二百零七棟透天房屋，每兩列房屋地下室中央下方即設有一座污水槽，該社區總計有七座污水槽，被告甲○○、乙○○所購買編號第Ｃ０８號房屋坐落於編號第Ｃ０１至第Ｃ２８號等兩列房屋中央，是其地下室車道下方乃設置一座污水槽，有Ｃ區配置圖及總配置圖影本各一份附卷可稽（本院卷第九三頁、第一三一頁）。該污水槽上方有兩個人孔蓋，分別在系爭編號Ｃ０８房屋地下室車庫前左側及Ｃ０８對面即Ｃ２１地下室車庫前，此業經本院現場勘驗屬實（本院卷第一五一頁）。查該污水槽係收集編號Ｃ１至Ｃ２８住戶之家庭廢水，於達到一定高度時即自動運轉，輸送至該社區Ａ、Ｃ區污水處理場集中處理，則該污水槽性質上應屬該社區供排水用公共、乙○○）同意受供電設備、電訊設備、供排水設備或瓦斯供氣設備及消防設備等公共設施，依照工務局（建設局）核發之建築執照藍圖或本契約所附圖說標示位置安裝，倘各該公共事業機構正式設計變更指定位置或增設公共設施時，甲方亦無條件同意，不得異議。」（本院卷第三十頁），被告應已同意原告就該等公共設施依照工務局或建設局核發之建築執照藍圖或本契約所附圖說標示位置安裝，則原告之給付業已符合債之本旨，當屬無疑。
２．被告辯稱依建築技術規則建築設計施工編第五條、第四十九條、第五十條及第五十一條之內容觀之，「排水設備」與「污水處理設備」並不相同，系爭污水槽非屬排水設備，故無兩造系爭契約第十三條之適用云云。然查，建築技術規則建築設計施工編第五條規定：「建築基地內之雨水污水應設置適當排水設備或處理設備，並排○○○區○○○○○道。」（本院卷第一九五頁），可見不論雨水或污水皆應以排水設備排放之，並未因雨水或污水而有不同，另依第四十九條：「沖洗式廁所、生活雜排水除依下水道法令規定排洩至污水下水道系統或集中處理場者外，應設置污水處理設施，並排至有出口之溝渠：：：」，可知就沖洗式廁所、生活雜排水等污水應設污水處理設施，然就污水之處理復應依該規則第五條設置適當之排水設備，則綜合以觀，該建築技術規則實未嚴格區分雨水或污水而有不同處理，僅係統一地規範須有適當排水設備，是以不論本件污水槽係用以處理雨水或污水，依前揭建築技術規則屬排水設備，應無疑義，故該污水槽自有系爭契約第十三條之適用，被告所辯，並不可採。
３．被告又辯稱原告得利用前開契約第十三條規定隨時變更或增設公共設施之位置，亦得利用該條款任意排除其原本所提供之房屋資訊或相關圖說，故若原告不提供建築執照藍圖供被告審閱，復得利用該變或增設公共設施，並令被告無條件同意，顯然違反平等互惠原則云云。然查，本條係就受供電設備、電訊設備、供排水設備或瓦斯供氣設備及消防設備等與該社區全體住戶日常生活相關之公共設施所為約定，亦即各戶之買主皆同意賣方依照工務局（建設局）核發之建築執照藍圖或本契約所附圖說標示位置安裝該等設施，蓋該等設施乃維持全體住戶基本生活需求之必要設備，若不以此等定型化約款統一約定而任由各個買主自由為肯否之表示，則該等基於公益所需求之設施恐有無法順利設置，而反生不利於全體住戶之結果，是以該條約定乃基於公益之必要所訂，況該條所稱被告等「無條件同意，不得異議」之部分，係指公共設施依賣方之建築執照藍圖或契約所附圖說示位置安裝，及各該公共事業機構如電力公司、自來水公司、瓦斯公司等正式設計變更指定位置或增設時之情況，並非謂原告得任意變更原公共設施指定位置或任意增設之情形，故該條之約定應無消費者保護法第十二條第二項所稱定型化契約條款違反平等互惠原則之情形，被告上開辯詞，亦不足採。
４．被告另辯稱該污水槽有刺鼻之臭味，令人難以忍受，嚴重影響被告生活品質云云，惟經本院於九十二年四月二十一日至現場履勘之結果，在系爭編號Ｃ０８房屋之一樓時，並無任何異味，而在Ｃ０８地下室車庫前人孔蓋上方之異味比屋內濃，污水槽經手動強制運轉後，異味與未運轉前相同，是以污水槽之運轉並不會增加異味，而該異味亦尚未達不堪忍受之程度（本院卷第一五一頁勘驗筆錄參照），且該人孔蓋係位於Ｃ０８地下室車庫鐵門外之車道上，並非直接位於被告所居住Ｃ０８房屋之地下室內，而勘驗當天該人孔蓋四週原施打有矽力康遭人割開，原告亦已於勘驗後二天之九十二年四月二十三日重新施打完畢，有照片一紙附卷足憑（本院卷第一六九頁），是以該人孔蓋所散異味應較勘驗時更不明顯。被告雖以該社區Ｂ區有遷移污水槽之情事，故要求原告亦應就位於Ｃ０８前之污水槽為遷移，實則原告並未就Ｂ區之污水槽或污水處理場為遷移，而僅係將Ｂ區污水處理場上方之排氣管從編號Ｂ６１住戶窗戶邊遷移至Ｂ６１、Ｂ６２房屋中間之花圃，且依兩造契約第十三條之約定，被告業已就排水設施設置表示同意，自不得再請求遷移該污水槽。被告所辯仍非可取。
５．被告復辯稱原告於銷售系爭房屋與簽訂買賣契約時，已領得建造執照及雜項執照，應知系爭房屋之下有污水槽之設置，卻故意隱污水槽存在之事實，具可歸責之事由云云。按臺灣省建築管理規則、桃園縣建築管理自治條例第二十二條均規定：「建造執照、雜項執照、拆除執照等核准之工程圖樣及說明書應置於施工地點，並應影印一份張掛或張貼於施工地點之明顯處所。縣市主管建築機關對於前項規定應隨時派員查驗。建築工程之廣告物應載明建築執照字號、設計監造人之姓名、開業證字號及承造人之名稱。公有及供公眾使用建築物應於竣工時將設計人、監造人、承造人及開工、竣工日期標明於建築物工。」是以原告實已就建造執照、雜項執照、拆除執照等核准之工程圖樣及說明書等資訊公開，使被告處於可得知之狀態下，並非如被告所言有故意隱污水槽存在之情，是被告就該等資訊並非無法獲取，被告徒以原告未提供相關圖說而認原告有可歸責之事由，仍不足採。
６．綜上，原告於系爭編號Ｃ０８號房屋地下室之下設置污水槽，並未違反系爭契約約定，其給付已符合債之本旨，並無瑕疵，被告甲○○、乙○○依民法第二百六十四條主張同時履行抗辯權，並無理由。
７、按甲方（即被告）接到乙方（即原告）交屋通知時應將尾款交付乙方後，乙方應將本買賣房屋交付與甲方。（系爭契約第五條第一項約定參照）。查，原告已依約定將上開房地所有權移轉登記予被告甲○○、乙○○，且已於附表所示交屋日將上開房屋交付被告等使用。詎被告甲○○、乙○○等二人迄未給付尾款五百九十八萬元，原告曾自交屋日起一再催告被告二人給付尾款，並於九十一年十一月十三日以台北中正郵局第四六八號存證信函通知被告二人依約給付尾款（本院卷第五四頁），被告二人均置之不理，原告自得依系爭契約之約定請求被告二人共同給付如附表編號１所示未給付價款欄所示之金額，及自附表編號１所示交屋日之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
（二）被告丙○○部分：
１．按債務人依債之本旨向債權人為給付者，始生清償之效力，已如前述；次按依兩造買賣契約第十一條第五款規定：「本房屋之施工標準悉依所附圖說及設計辦理：：：」有契約書一份在卷足憑（本院卷第二九頁），是以原告之給付需符合契約所附圖說及設計，始屬依債之本旨提出之給付，而生清償之效力。
２．經查，被告丙○○所購買編號Ｃ４２系爭房屋一樓陽台後門之位置與系爭買賣契約所附平面圖位置不符，而系爭房屋後院一角有鄰棟地下室車道穿越，亦與契約所附之總配置圖相異，且後院有一高約六十公分，面積約二至三坪之水泥結構物，有照片二張、平面圖及總配置圖各一份可參（本院卷第一０三頁至第一０六頁），並為原告所不否認，復經本院履勘現場屬實。原告提出之給付既有上述與契約圖說不相符之處，且該等不相符處業已達妨害被告就該房屋整體使用之程度，則原告之給付有違兩造契約之約定，未盡符合債之本旨而具有瑕疵，且該瑕疵屬可歸責於原告，自不待言，被告自得主張民法第二百六十四條同時履行抗辯權，於原告未就上開瑕疵為補正前，拒絕自己之給付。
３．原告雖稱其曾多次通知被告，就一樓後門部分，將依平面圖重行施作，被告原先亦同意原告補正，然之後因水箱部分修改結果與約定不同，乃不同意原告補正後門位置，致原告無法補正，依民法第二百三十五條但書規定，給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情通知債權人，以代提出，是以原告通知被告將依平面圖重行施作時，即已生提出之效力，而無給付不完全云云。惟查，依系爭契約平面圖及總配置圖所示（本院卷第一０四頁、一０五頁），被告丙○○所購買之編號Ｃ４２之房屋，本無標示有何車道穿越其屋後空地下方，從而，丙○○主張原告須就後門及該屋後隆起平台一併改正，始同意動工，自屬合法行使權利，要無違反誠信之可言，原告稱已生提出給付之效力云云，自無可取。又原告稱被告在該隆起平台上擺設花盆，顯見不影響其使用云云。然為被告所否認，且經本院現場履勘時，並未發現被告有何擺設花盆之情形，況查，原應為平坦之後院竟有一隆起之平台，不論在美觀或其使用之便利性方面必會受影響，原告此之所言亦非可取。是該等瑕疵已嚴重減損妨害被告對後院整體使用之權利，原告之給付已違兩造契約約定，構成物之瑕疵，除應負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。
４、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第二百六十四條第一項前段定有明文。查，原告之給付有違兩造契約之約定，未盡符合債之本旨而具有瑕疵，且該瑕疵屬可歸責於原告，業論述如上，則被告丙○○主張民法第二百六十四條同時履行抗辯權，於原告未就上開瑕疵為補正前，拒絕給付尾款，自屬有據。
四、綜上所述，原告依買賣契約請求被告甲○○、乙○○共同給付買賣價金尾款五百九十八萬元及自起訴狀附表所示交屋日之翌日即八十八年十二月十七日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；至原告請求被告丙○○給付買賣價金八百五十萬元及自起訴狀附表所示交屋日之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、兩造其餘攻擊及防禦方法，及其他未經援用之證據，經審酌結果，均與本件判決之結果無影響，爰不一一論述，又被告甲○○、乙○○具狀聲請再開辯論，然本件事證已臻明確，核無再開辯論之必要，均併予敘明。
六、假執行及免假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核於原告勝訴部分均無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。至原告其餘假執行之聲請，因其餘之訴駁回而失所依據，應併予駁回。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。
中華民國九十二年七月三十一日
民事第三庭法官張明輝右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年八月一日
書記官周其祥