裁判字號：臺灣臺北地方法院98年訴字第392號民事判決
裁判日期：民國98年07月10日
裁判案由：返還停車位等
臺灣臺北地方法院民事判決98年度訴字第392號原告戊○○訴訟代理人丙○○被告甲○○訴訟代理人乙○○
丁○○姚本仁律師上列當事人間請求返還停車位事件，本院於中華民國98年6月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺北縣新店市○○段油車坑小段二六一一建號即臺北縣新店市○○路○○○號地下三層如附圖所示編號第四號之停車位騰空返還原告，並自民國九十七年十月十八日起至上開停車位返還原告之日止，按月給付原告新臺幣貳仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
A.先位部分：㈠原告於民國94年間經由法院拍賣取得訴外人 吳信義 所有坐落
臺北縣新店市○○段油車坑小段55-1地號土地及其上2572建號建物（含共同使用部分2611建號應有部分241/10,000，建物門牌：臺北縣新店市○○路○○號4樓），並完成所有權移轉登記。系爭房地所屬之捷運彩虹園大廈就共同使用部分訂有分管同意書，約定地下室防空避難室兼停車場由停車位購買人按車位比例分配共有持分，分別管理使用車位，系爭建物地下3層如附圖所示編號第4號停車位，其權利登記於共同使用部分之應有部分，於原告之前手吳信義取得系爭房地所有權時，即同時取得系爭停車位使用權，原告自吳信義繼受系爭房地所有權，自亦繼受吳信義對系爭停車位之分管權利，而具有單獨使用系爭停車位之合法權源。詎被告自稱其於82年間以新臺幣（下同）50餘萬元向吳信義購買系爭停車位使用權，惟吳信義並未將表彰系爭停車位之應有部分移轉登記為被告所有，縱被告與吳信義間之買賣關係為真，亦僅具債權效力，無對世效力，被告既未取得變更分管契約之必要條件，其依停車位使用權買賣契約向捷運彩虹園大廈管理委員會（下稱彩虹園管委會）報備，彩虹園管委會公告系爭停車位為96-1號地下2樓專用，均不具法律效力，被告占有系爭停車位之行為，仍屬無權占有，原告自得依民法第767條規定及分管同意書約定，請求被告將系爭停車位騰空返還原告。又被告無權占有系爭停車位，受有相當於租金之不當得利，原告亦得依民法第179條之規定，請求被告給付按系爭大廈停車位每位每月租金2,000元之標準計算之不當得利。
㈡聲明：
⒈被告應將坐落臺北縣新店市○○段油車坑小段2611建號即臺
北縣新店市○○路○○號地下3層如附圖所示編號第4號之停車位騰空返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日即97年10月18日起至上開停車位返還原告之日止，按月給付原告2,000元。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
B.備位部分：㈠如認先位聲明之請求不應准許，系爭停車位為系爭大廈共同
使用部分，為系爭大廈全體住戶共有，被告未取得系爭停車位所有權應有部分，其占有系爭停車位無正當權源，原告為系爭停車位所在之共有人，自得依民法第767條、第821條規定，請求被告將系爭停車位騰空返還原告及其他共有人。又被告無權占有系爭停車位，受有相當於租金之不當得利，原告亦得依民法第179條之規定，請求被告給付原告及其他共有人按系爭大廈停車位每位每月租金2,000元之標準計算之不當得利。
㈡聲明：
⒈被告應將坐落臺北縣新店市○○段油車坑小段2611建號即臺
北縣新店市○○路○○號地下3層如附圖所示編號第4號之停車位騰空返還原告及其他共有人，並自起訴狀繕本送達翌日即97年10月18日起至上開停車位返還原告及其他共有人之日止，按月給付原告及其他共有人2,000元。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠系爭停車位並無獨立建號及產權，原告所取得者為臺北縣新
店市○○段油車坑小段2611建號之應有部分，應有部分係抽象共有標的物之任何部分，非存在於某一特定位置，原告之權利內容應為就系爭建物全部有與共有人共同管理使用收益之權限，而非特定車位之所有權。至分管契約本質上為債權契約，共有人就共有物訂定分管契約無法產生物權得喪變更之效果，原告不因分管契約取得系爭停車位之物權。原告對於系爭停車位既無獨立之所有權，其本於所有權人之地位依民法第767條規定訴請被告返還系爭停車位，於法無據。
㈡依系爭建物使用執照圖、實際使用狀況圖所載，系爭停車位
坐落位置為車道，原告主張其為系爭停車位之所有權人，顯有誤解。
㈢系爭分管同意書第2條並未明文必須以移轉應有部分予其他
共有人作為移轉停車位使用權之條件，且自該約定載明：「一致同意無條件歸停車位購買人管理使用，絕無異議」等語，即足證出資購買為唯一取得停車位使用權之條件，尚難僅以「地下室防空避難兼停車區則由停車位購買人按車位比例分配共有持分」之辭句，即推論此約定有限制停車位購買人必須以移轉應有部分予其他共有人作為移轉停車位使用權之條件。此外，自證人 李澤堂 、 魏俊雄 之證言、 林麗美 與李培蘭間之停車位讓渡書，及其他共有人之所有權應有部分比例觀之，亦足證共有人間並無以移轉應有部分予其他共有人作為移轉停車位使用權之條件之意思。被告於83年9月27日向吳信義購買系爭停車位，該等買賣行為不受84年6月28日公布施行之公寓大廈管理條例關於專有部分及共用部分不得分別移轉之限制，而被告為系爭建物之共有人，本可對於系爭建物與其他共有人達成分管之協議或繼受分管之權利，彩虹園管理委員會既於被告買受系爭停車位後公告該停車位由96-1號地下2樓住戶即被告專用，依系爭分管契約約定，被告就系爭停車位即具有使用權，被告並非無權占有。
㈣原告於取得吳信義所有之房地時，系爭停車位即由被告專用
，本院民事執行處拍賣公告就共同使用部分已載明不點交，嗣並函覆拍賣之標的為2611建號之應有部分，並非停車位，原告對於系爭停車位由被告分管使用之分管契約之存在係明知或可得而知之狀態，其自應受分管契約之拘束，而不得主張被告占有系爭停車位無正當權源。
㈤縱認原分管契約約定須取得系爭建物應有部分94/10,000始
對系爭停車位具有專用權，惟此一約定已因事後區分所有權人同意而被取代，亦即無須取得上開應有部分亦可具有停車位專用權，此所以系爭大廈住戶於停車位過戶時均不過問持分比例之故。被告向吳信義買受停車位時，已向彩虹園管委會登記，並經彩虹園管委會公告系爭停車位由被告專用，足證系爭大廈區分所有權人均已同意被告分管使用系爭停車位，渠等既同意由被告分管使用系爭停車位，被告占用系爭車位即非無權占有，自不以移轉上開應有部分為必要。
㈥聲明：
⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於94年間經由法院拍賣取得吳信義所有坐落臺北縣新店
市○○段油車坑小段55-1地號土地及其上2572建號建物（含共同使用部分2611建號應有部分241/10,000，建物門牌：臺北縣新店市○○路○○號4樓），並完成所有權移轉登記（本院卷一第10-12頁）。
㈡被告於82年間買受坐落臺北縣新店市○○段油車坑小段55-1
地號土地及其上2575建號建物（含共同使用部分2611建號應有部分297/10,000，建物門牌：臺北縣新店市○○路○○○○號地下2樓），買受上開建物時，並未同時買系爭大廈停車位（本院卷一第113頁）。
㈢被告於83年9月27日，以50萬元之價格，向原告前手吳信義買受系爭停車位（本院卷一第182-183頁）。
㈣彩虹園管委會收費公告、平面停車場車位標示圖標示系爭停車位由被告專用（本院卷一第9頁）。
㈤系爭停車位坐落系爭大廈地下3層，為系爭大廈共同使用部
分2611建號之應有部分（本院卷一第13-15頁）。㈥系爭大廈區分所有權人就系爭大廈共同使用部分訂有共有物分管同意書（本院卷一第71-77頁）。
㈦原告經法院拍賣買受系爭96號4樓房地時，該次拍賣公告不
動產標示備考欄僅記載系爭建物含共同使用部分2611建號之應有部分，未註明共同使用部分包括系爭停車位（本院卷一第239-240頁）。
㈧系爭停車位可獲得相當於租金之不當得利每月2,000元（本院卷一第303頁）。
四、得心證之理由：原告主張系爭停車位為系爭大樓共同使用部分，由系爭96號
4樓房地原所有權人吳信義分管使用，原告自吳信義取得系爭96號4樓房地所有權，自亦取得系爭停車位之所有權、使用權，被告無正當權源占用之，其得依民法第767條、第17
9條規定請求被告將系爭停車位騰空返還原告，並給付相當於租金之不當得利，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者，為：㈠原告是否因取得系爭96號4樓房地所有權而一併取得系爭停車位專用權？㈡被告得否以其業向原告前手吳信義買受系爭停車位使用權對抗原告？㈢被告是否與其他共有人成立新分管協議而取代原分管同意書？㈣原告得否請求被告將系爭停車位騰空返還原告，並給付相當於租金之不當得利？茲論述如下：
㈠原告是否因取得系爭96號4樓房地所有權而一併取得系爭停
車位專用權？⒈按區分所有建物之共同使用部分性質上係屬共有，共有人將
各相關區分所有專有部分之建物所有權移轉時，依80年11月29日修正公布之土地登記規則第72條第2款規定，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉同一人，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又地下室車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人（最高法院87年臺上字第2199號判決意旨參照）。系爭停車位坐落系爭大廈地下3層，為系爭大廈共同使用部分2611建號之應有部分，系爭大廈興建完成時，區分所有權人簽訂共有物分管同意書，約定地下室防空避難兼停車區由停車位購買人按車位比例分配共有持分，分別管理使用車位，各層樓所有權人一致同意無條件將系爭大廈地下層防空避難兼停車位部分歸停車位購買人管理使用，有共有物分管同意書在卷可憑（本院卷第71-77頁）。而系爭大廈辦理第一次保存登記時，96號4樓原為 姜裕貞 所有，其分配共同使用部分之應有部分為47/10,000，嗣增加為241/10,000，並分管使用系爭停車位，姜裕貞於81年間將之讓與吳信義，系爭停車位仍由96號4樓建物受讓人吳信義分管使用，亦為被告所不爭，並有土地登記申請書、合建房屋分配協議書、建物登記謄本附卷可稽（本院卷一第78-90頁、第234頁）。系爭停車位配屬於系爭96號4樓建物，其二者有密切不可分之主從關係，按之上開說明，系爭96號4樓建物所有權人不得將共同使用部分之停車位使用權單獨出售他人，或保留停車位使用權而將建物專有部分出售他人，且其移轉96號4樓建物所有權時，其相對應之共同使用部分，亦隨之移轉予同一人，原告既受讓系爭96號4樓房屋，原96號4樓房屋所有權人分管停車位相對應之共同部分即隨同移轉為原告所有，原分管契約對原告自繼續存在，原告主張其繼受原分管契約而得分管使用系爭停車位，核屬有據。
⒉雖被告抗辯：原告經法院拍賣買受系爭96號4樓建物時，拍
賣公告就共同使用部分已載明不點交，嗣並函覆拍賣之標的為2611建號之應有部分，並非停車位等語。惟所謂點交程序，係指債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院依債權人之聲請，解除其占有，點交於買受人或承受人之程序（強制執行法第99條第1項規定參照），如債務人應交出之不動產為第三人查封前所占有，法院即不予點交，點交與否與買受人或承受人已否取得不動產之所有權，本屬二事。且原告應買96號4樓建物時，該次拍賣公告雖未記載附有停車位，惟已載明含共同使用部分之應有部分，原告既已取得96號4樓建物相對應共同使用部分應有部分之所有權，系爭大廈區分所有權人就共同使用部分復已為分管，原告自得占有使用96號4樓建物原所有權人分管使用之特定部分，執行法院就系爭大廈區分所有權人是否對共同使用部分為分管協議、原告是否繼受該分管協議等實體事項既不得加以審究，尚難僅以上開函文內容，即遽論原告之權利內容僅抽象存在於2611建號建物，而不得占有使用分管之特定部分即系爭停車位。
⒊被告雖另抗辯：系爭分管同意書第2條係以出資購買為唯一
取得停車位使用權之條件，受讓應有部分不當然取得停車位使用權等語。惟按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院96年臺上字第2631號判決意旨參照）。系爭分管同意書第2條約定末句固記載：「歸停車位購買人管理使用」等語。惟查：該條約定前段業已載明：「至地下室防空避難兼停車區停車位購買人按車位比例分配共有持分，分別管理使用車位」等語（本院卷一第73頁），對照其前後文，即足徵系爭大廈區分所有權人取得之共同使用部分應有部分，係將共同使用部分扣除停車空間之面積後，再分攤予各區分所有權人，購買停車位之區分所有權人，則另取得按車位比例計算之應有部分，該條約定所指之停車位購買人自係指購買停車位並取得按車位比例分配共有持分之人。而使用權為所有權之積極權能之一，共有人取得停車位之使用權，源自於其購買停車位並另取得按車位比例分配之共有持分，系爭分管同意書約定將停車位歸停車位購買人管理使用，無非為落實停車位購買人所有權之權能，該使用權不得脫離相對應之共同使用部分應有部分而存在，所謂之停車位購買人自應解為取得按車位比例分配共有持分之人，始符合系爭分管契約落實所有權權能之主要目的，不得僅以該約定使用「停車位購買人」之字句，即遽論系爭分管同意書係以出資購買為取得停車位使用權之唯一條件，被告抗辯系爭停車位之使用權非以受讓按車位比例分配之共有持分為判斷標準，容有誤會。
㈡被告得否以其業向原告前手吳信義買受系爭停車位使用權對
抗原告？按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，故於二重買賣之場合，出賣人如已將不動產所有權登記予後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人不得以其與出賣人間之買賣關係對抗後買受人（最高法院83年臺上字第3243判例意旨參照）。本件被告於83年9月27日，以50萬元之價格，向原告前手吳信義買受系爭停車位，固有停車位買賣契約書在卷可憑（本院卷一第182-183頁）。惟查：吳信義係因向姜裕貞購買96號4樓建物及相對應之共同使用部分應有部分（含按車位比例分配之共有持分），基於與其他區分所有權人間之分管契約得以使用系爭停車位，此一分管契約建立在其對96號4樓建物及相對應共同使用部分應有部分有所有權之基礎上，被告買受系爭停車位時，並未取得系爭96號4樓建物相對應之共同使用部分應有部分，為其所不爭，顯見其就系爭停車位，僅與吳信義間締結具債權效力之買賣契約，其所取得之停車位使用權僅於當事人間即被告、吳信義間發生效力，尚不得執以對抗已取得按車位比例分配共同持分之原告，系爭停車位之使用權應歸於原告，被告抗辯其已向吳信義買受系爭停車位，非屬無權占有，尚非可採。
㈢被告是否與其他共有人成立新分管協議而取代原分管同意書
？依系爭分管同意書約定，系爭大廈地下室防空避難兼停車區由停車位購買人按車位比例分配共有持分，分別管理使用車位（本院卷一第73頁），足見系爭大廈區分所有權人協議系爭停車位使用權附屬於各該按車位比例分配之共有持分，須受讓該共同使用部分之應有部分並經移轉登記後，始得基於所有權之權能及分管占有之效力而排他使用系爭停車位，此一分管協議迄未經系爭大廈各區分所有權人決議變更。而有關車位使用人名義之變更，一經使用人提出買賣契約，彩虹園管委會即於收費公告為變更，並未過問使用人是否取得原專用權人之持分，亦未徵詢各區分所有權人之意見，業據證人魏俊雄於本院審理時，證稱：「（車位的買賣是否需經地下室全體區分所有權人同意或車位所有人全體同意？）這個我不清楚」、「（車位專用權變更的時候，管委會是否會過問已否取得專用權人的持分？）只要有買賣契約，我們就辦理變更，住戶都不會管」等語（本院卷二第38頁反面），足證被告向吳信義買受系爭停車位後，各區分所有權人並未就系爭大廈共同使用部分之分管重為協議，彩虹園管委會變更收費公告僅係系爭大廈停車位使用狀態及管理費收取情形之呈現而已，非區分所有權人協議之結果，各區分所有權人就管委會所為之變更未予干涉之原因，在於渠等認知各該停車位已由取得按車位比例分配共有持分之人分管使用，故不予置喙，非渠等默示同意變更原分管協議，改由被告分管使用系爭停車位，被告抗辯系爭大廈區分所有權人均同意其分管使用系爭停車位，共有人已成立新分管協議，其占有系爭停車位非無正當權源，尚不足採。
㈣原告得否請求被告將系爭停車位騰空返還原告，並給付相當
於租金之不當得利？⒈按共有人就共有物分管之部分，有單獨之管理權，對於無權
占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第821條但書規定之適用（最高法院91年臺上字第242號判決意旨參照）。原告經法院拍賣向其前手吳信義買受系96號4樓建物時，已受讓系爭停車位相對應共同使用部分之應有部分，並繼受原分管契約，而分管使用系爭停車位，業詳前述，其對分管之部分即系爭停車位即有單獨之管理權，被告無權占有該停車位，原告自得為自己之利益，請求被告將系爭停車位騰空返還原告，被告抗辯原告僅取得2611建號建物之應有部分，其權利內容非特定停車位之所有權，不得本於所有權人之地位請求被告返還系爭停車位，尚非可採。
⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。承前所述，被告無正當權源占有系爭停車位，則原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即97年10月18日起給付相當於租金之不當得利，即屬有據。茲系爭停車位坐落臺北縣新店市，而出租系爭停車位每月可獲得之租金利益為2,000元，為被告所不爭，並有原告所提之車位租賃合約書在卷可稽（本院卷一第303頁），本院因認相當租金之不當得利每月2,000元應為適當。
㈤綜上，系爭停車位應由原告分管使用，被告占有系爭停車位
無正當權源，原告依民法第767條、第179條規定，先位請求被告將系爭停車位騰空返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日即97年10月18日起，按月給付相當於租金之不當得利2,00
0元，洵屬正當，應予准許。㈥原告先位之訴為有理由，既如前述，就其備位之訴，本院自無庸再予審究，附此敘明。
五、從而，原告依民法第767條、第179條規定，請求被告將坐落臺北縣新店市○○段油車坑小段2611建號即臺北縣新店市○○路○○號地下3層如附圖所示編號第4號之停車位騰空返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日即97年10月18日起至上開停車位返還原告之日止，按月給付原告2,000元，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國98年7月10日
民事第二庭法官陳秀貞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年7月10日
書記官劉碧輝