臺灣臺北地方法院99年度訴字第1543號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第1543號民事判決

裁判日期：民國101年02月03日

裁判案由：給付違約金

臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第1543號原告 陳福慶
林淑梅 陳心怡 上三人共同訴訟代理人 黃淑芬 律師
林育竹 律師被告戎億建設股份有限公司法定代理人 吳亦寬 訴訟代理人 林雯澤 律師
林大偉 律師 王宏濱 律師 郭志剛 律師複代理人 溫藝玲 律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國101年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告陳福慶新臺幣捌拾柒萬壹仟柒佰元，及自民國九十九年二月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告林淑梅、陳心怡新臺幣柒拾叁萬柒仟叁佰捌拾元，及自民國九十九年二月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十八，原告陳福慶負擔百分之一，餘由原告林淑梅、陳心怡負擔。
本判決第一項於原告陳福慶以新臺幣叁拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣捌拾柒萬壹仟柒佰元為原告陳福慶供擔保後，得免假執行。
本判決第二項於原告林淑梅、陳心怡以新臺幣貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣柒拾叁萬柒仟叁佰捌拾元為原告林淑梅、陳心怡供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告於坐落改制前臺北縣新店市○○段○○○○號等計44筆
土地上興建「碧潭有約」建案（下稱系爭建案），其中A、B、C、D棟建築物結構體與臺北市捷運新店站設施共構，為系爭建案之第一期工程，另E、F棟則為第二期工程。
㈡訴外人 李立 於民國94年1月7日向被告購買第二期建案之E3
棟17樓房地乙戶及地下三層編號154號停車位乙位，並簽訂房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約一），約定買賣價金為新臺幣（下同）1,218萬元。嗣97年2月20日將其與被告所簽訂房屋、土地買賣契約書之權利義務讓與予訴外人 李淑芬 ，李淑芬再於98年3月4日轉讓予原告陳福慶，原告陳福慶繼於98年3月18日轉讓予原告林淑梅、陳心怡，並簽訂土地、房屋預定買賣契約轉讓協議書（下稱系爭協議書一）。又訴外人 鄭玉婷 於94年2月1日向被告購買第二期建案之E2棟23樓房地乙戶，並簽訂房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約二），約定買賣價金為706萬元。
嗣96年10月29日將其與被告所簽訂房屋、土地買賣契約書之權利義務讓與予原告陳福慶，三方並簽訂土地、房屋預定買賣契約轉讓協議書（下稱系爭協議書二）。另訴外人 劉芝宇 於94年3月24日向被告購買第一期建案之C3棟9樓房地乙戶及地下三層編號81號停車位乙位，並簽訂房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約三），約定買賣價金為1,011萬元。嗣97年4月24日將其與被告所簽訂房屋、土地買賣契約書之權利義務讓與予原告陳福慶，並簽有土地、房屋預定買賣契約轉讓協議書（下稱系爭協議書三）。
㈢依據系爭契約一、二、三第9條第1項、第7條第1項之約定
，本案之第一、二期建築工程最遲應於94年7月1日前開工，且完工標準係以領得使用執照為準。惟被告於96年7月12日函復第一期承購戶表示因臺北縣政府不同意本建案以分期方式領取使用執照，須一次申請使用執照，然依系爭契約一、二、三第9條第2項第1款之約定，應於開工日後3年3個月（日曆天）內完成領取使用執照，而被告係於94年1月27日申報開工，其應於97年4月27日前領取第一、二期使用執照，詎被告於98年8月3日始領取使用執照，距97年4月27日已遲延460日，依系爭契約第9條第4項之約定，被告逾期完工應按原告依本約已繳付之房地總價款萬分之五計算違約金予原告。
㈣原告陳福慶就上開E2棟23樓房地、C3棟9樓房地各乙戶及8
1號停車位，迄至98年8月3日已分別支付房地總價款191萬元、192萬元，故被告應給付原告陳福慶違約金43萬9,300元、44萬1,600元（即460日×191萬元×0.0005、460日×192萬元×0.0005）。另原告林淑梅、陳心怡就E3棟17樓房地乙戶及154號停車位，已支付房地總價款325萬元，則被告應給付原告林淑梅、陳心怡違約金74萬7,500元（即
460日×325萬元×0.0005）。㈤為此， 爰依 系爭協議書一、二、三第2條、第5條、系爭契
約一、二、三第9條第2項第1款、第4項約定，及民法第229條、第250條之規定起訴，請求被告給付上開違約金等語。
並聲明：㈠被告應給付原告陳福慶88萬900元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年2月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被告應給付原告林淑梅、陳心怡74萬7,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年2月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭契約一、二、三並未明確約定開工日之定義或日期，
依民法第98條之規定，應探究雙方當事人真意，而系爭契約一、二、三第5條第1項、附件二付款明細表載明各期款項之給付，均以「開工」後數月為準，且被告於94年8月4日後始向承購戶收取開工款，長達近3年時間，原告之前手與被告間多達33期之繳款履約行為，均一再反覆確認契約以94年8月4日開工典禮日為雙方約定之開工日，而原告所謂被告於94年1月27日申報開工，僅係建築法上單純申報備查之行政程序。又系爭契約一、二、三第9條第2項第
3款已有明確規定，應以「使用執照核准日」為完工期限日之標準，而被告於98年4月9日獲使用執照之申請核准，是完工日為98年4月9日。
㈡本件申報開工後，因下列不可歸責於被告事由，致使本件工程遲延：
１、舊有結構預留柱鋼筋與續接器不符CNS規範致安全疑慮：
系爭工程A、B、C、D棟係於舊有捷運設施結構向上建構，在舊有捷運設施結構體上，原布有結構預留柱，以供聯合開發廠商施工。詎於94年9月13日經被告敲除原預留柱上之混凝土保護層後，始發現保護基礎柱座上舊有之結構預留柱鋼筋已有腐蝕現象，有危害新舊建築結構體銜接安全上之疑慮，是被告原預計預留柱續接搭建工期94年8月22日至94年9月13日，因原構預留柱鋼筋腐蝕而抗拉強度不符規範要求，而被迫另延宕工期以為檢測，終至95年3月20日始完成補強，故自94年9月13日起至95年3月20日止，共計延誤本件工程達189天。
２、捷運新店線新店站站體發電機油槽遷移：本件地下室連續壁工程原預定工期為94年8月22日至94年10月24日，惟94年7月15日於本件工程圍籬架設範圍之現場會勘時，始發現系爭工程E棟與F棟大樓主體結構工程之連續壁壁體施工動線上，有該局舊有新店站站體發電機油槽。被告除無法事前預知其存在外，且相關遷移工作需經各相關單位多次會勘審核，直至95年1月3日始完成遷移，是自94年7月15日起至95年1月3日止，共計影響工期173天。
３、公共排水溝侵入系爭建案地界：本件地下室連續壁工程原預定工期為94年8月22日至94年10月24日，惟被告架設建築基地施工安全圍籬時，發現地下有公共排水溝，侵入本建案地界，與被告合作之訴外人大億開發股份有限公司（下稱大億公司）遂於94年7月21日函請新店市公所至現場會勘，嗣94年8月4日會勘後，確認基地土地使用範圍，遭新店市○○路及新店路之兩側路邊公共排水溝侵占基地地界約達2至2.5公尺之多。終至94年10月25日新店市公所方始同意遷移公排水溝工程，惟須至94年底縣市長三合一選舉日後方得施作，被告不得已於95年1月14日始進行遷移工程，至95年2月17日終將排水溝遷至本基地之土地界線範圍外，自不可歸責於被告，是自94年7月21日起至95年2月17日止，共計影響系爭工程212天。
４、門牌初編作業遲延：依臺北縣政府門牌初編申辦說明，門牌初編之處理期限僅需3日。由於門牌初編證明為申請使用執照之必備文件，故於97年6月3日由大億公司向新店市戶政事務所申辦門牌編釘，但該所以本件戶數較多而決定鄰里新編，惟於97年10月2日不予重新編組，被告旋即於97年10月3日獲得門牌初編核定，此等行政作業延宕，被告無從預見，且委實不可歸責，是自97年6月6日至97年10月3日止，共計延誤系爭工程120天。
５、使用執照領取遲延：⑴ 親水 平台事件為被告於「使用執照核准」過程中遭行政延宕而不可歸責之主要原因之一：
系爭親水平台乃係連接新店溪與系爭工程一、二樓捷運公共空間之平台，本非本件建物之建照執照範圍內，詎系爭工程即將竣工時，臺北縣政府將親水平台與使用執照核准程序掛勾處理，要求被告應將親水平台興建完成，被告乃自97年6月間起持續與臺北縣政府溝通協商，終至97年10月23日臺北縣都審委員會第117次會議決議確認同意親水平台使照與建築主體分開辦理。嗣98年4月3日被告與第三人對臺北縣政府提出「工程建築施作連帶保證契約書」，並完成公證程序以擔保被告未來仍將繼續興建親水平台後，臺北縣政府乃於98年4月9日核准系爭使用執照。
⑵臺北縣政府遲延用印，亦有系爭契約一、二、三第
9條第5項第2款不可歸責於己之事由存在：依臺北縣政府核發使用執照標準作業流程說明，自使用執照申請至核准日，作業時間僅需27日，惟系爭工程於97年8月20日竣工後，被告旋即於97年8月29日提出使用執照申請，經臺北縣政府多次反覆以文書作業為由將被告之使用執照申請退件，且於98年1月14日第三次掛件申請，竟於同年3月2日始遭退件並命補正，真正原因乃前揭親水平台事件，被告因臺北縣政府於法無據之要求，導致使用執照核准進度遲延，委實不可歸責，是本件影響系爭工程期間係自97年8月29日起至98年4月9日獲得使用執照核准為止。
㈢綜上，前揭㈡不可歸責於被告之事由1至3，發生期間為94
年7月15日至95年3月20日之間，共計使系爭工程遲延249日，而4.門牌初編作業遲延部份則發生於00年0月0日起至97年10月3日止，使系爭工程遲延120日，則被告依法或依約應得展延工期共計369日，而不負遲延賠償責任，縱以使用執照領取日為完工標準，被告亦可因不可歸責之事由而應得再行展延73日（98年4月16日至98年8月9日）。又依系爭契約一、二、三第9條約定，違約金計算基準應為逾期時承購戶已繳付之房地總價款，非以實際完工即98年8月3日所繳付之房地總價款計算違約金等語，資為抗辯。
並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠訴外人鄭玉婷於94年2月1日向被告購買「碧潭有約」第二
期建案E2棟23樓房地乙戶，於96年10月29日將其與被告所簽訂房屋、土地買賣契約書之權利義務讓與予原告陳福慶（見本院卷一第10頁至第17頁）。
㈡訴外人劉芝宇於94年3月24日向被告購買「碧潭有約」第
一期建案C3棟9樓房地乙戶及地下三層編號81號停車位乙位，97年4月24日將其與被告所簽訂房屋、土地買賣契約書之權利義務讓與予原告陳福慶（見本院卷一第18頁至第
25頁）。㈢訴外人李立於94年1月7日向被告購買「碧潭有約」第二期
E3棟17樓房地乙戶及地下工層編號154號停車位乙位，97年2月20日將其與被告所簽訂房屋、土地買賣契約書之權利義務讓與予李淑芬，李淑芬再於98年3月4日轉讓予原告陳福慶，陳福慶繼於98年3月18日轉讓予原告林淑梅、陳心怡（見本院卷一第26頁至第36頁）。
㈣碧潭有約建案經臺北縣政府工務局核發93年店建字第662
號建造執照，並於94年1月27日申報開工，98年4月9日核發98店使字第512號使用執照，98年8月3日領取使用執照（見本院卷一第37、39頁)。
四、得心證之理由：本件兩造之爭點為㈠系爭建案之開工日期為94年1月27日或94年8月4日？㈡系爭建案之完工日期為98年4月9日或98年8月3日？㈢系爭建案被告有無違期完工，如有，逾期之日數為何？㈣被告逾期完工，是否不可歸責於被告事由所致？㈤被告應給付之違約金金額為何?㈥違約金是否過高？若應酌減，應酌減至若干金額？以下分述之：
㈠系爭建案之開工日期為94年1月27日或94年8月4日？
１、查原告主張系爭建案係於94年1月27日開工，乃以被告於是日申報開工為據，並提出臺北縣政府工務局98年3月6日北工施字第0980147407號函影本為證（見本院卷一第37頁）。依建築法第54條規定開工前備查文件有施工計畫書，且起造人因故不能於期限內開工時，應敘明原因，申請展期，未依規定申請展期或已逾展期期限仍未開工，其建造執照或雜項執項自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力等詞，則建商已經確認開工日期，會同承造人及監造人於開工日期將開工日期及施工計畫書等資料申請該管主管機關備查，依法律規定如未於期限內開工，建造執照或雜項雜照將失其效力，足見申報開工非僅具形式上意義，被告既以興建大樓為業，殊無不知前開規定之理，再參酌兩造於系爭契約第9條第1項約定系爭建案第一、二期建築工程最遲應於94年7月1日前開工一詞，且臺北縣政府工務局以99年1月18日北工施字第0981115205號函覆本院：．．按建築法第54條第1項之規定，起造人應會同承造人及監造人於領得建造執照或雜項執照之日起六個月內辦理開工，並檢附下列書件：建築工程開工申報書8份、委託書、臺北縣政府營建工程空氣污染防制費繳款書、營造業承攬建築工程查報表2份、安全圍籬照片1份、建築執照所加註於申報開工時應檢附之資料、建築執照正本、並攜帶承造業承攬工程手冊及承造人公司大小章，向本局申報開工備查。另開工行為之認定係起、承、監造人依建築法第54條規定向該管主管機關申報開工，並在實際開始工作，按臺北縣建築管理規則第20條之規定：「本法第五十四條所稱之開工，係指建築基地實施拆除原有房屋、整地、挖地、打樁及從事安全措施等工程。但僅搭建工寮或設圍籬者，不在此限」，先予敘明。㈡有關函詢是否係以起造人舉行開工儀式為認定標準？如起造人僅單純為開工之申報，並未實際施作，本局是否准其備查乙節，查建築法第54條規定開工係屬備查性質，且為簡化施工管理，符合簡政便民原則，其施工責任應依建築法第26條第2項規定由起、承、監造人負責，主管建築機關乃負行政監督管理之責，如確涉開工認定之疑義，得視個案需求，由建管人員會同起造人、承造人、監造人至現場開工勘驗，卷查本案並無派員現場查核等語（見本院卷一第71頁）。由上開函文內容可知，堪認本件系爭建案主管機關並無因對開工日期有所疑義而有至現場查核等情。則系爭建案既於94年1月27日申報開工，自應以該日為開工日。
２、至被告辯稱於94年8月4日舉行開工典禮，開工日即為94年8月4日云云，固據提出邀請函及照片影本為證（見本院卷一第59頁、第60頁），惟查，開工典禮依照臺灣營建習俗僅係建商為求工程順利進行，依循黃曆吉日吉時舉行，與是否實際開工無涉。又被告抗辯依兩造系爭契約付款明細所載各期房地款項，均以94年8月4日為開工基準云云，惟查，依系爭契約一、二、三第5條第2項「甲方（指原告）應於接獲乙方（指被告）繳款通知七日內以現金或即期支票至乙方指定之金融機構繳款，每逾壹日應加計該期款萬分之五之滯納金．．」之約定（見本院卷一第11頁、第19頁、第27頁），堪認被告具有決定原告繳款期日之權利，亦即如系爭建案已符合開工款之繳款期程，被告卻未通知或通知原告較晚之繳款期日，應屬被告自由行使收取價款之權利，況被告通知原告何時繳款原告即需繳款，原告並無建築法規專業知識及經驗，繳款當時通常亦不會去查核被告何時開工，自不能以之作為判斷開工日期基準。是以，本件系爭建案之開工日應即為94年1月27日。
㈡系爭建案完工日期為98年4月9日或98年8月3日？
原告主張系爭建案完工日應為被告領取使用執照之98年8月3日等語，被告則辯以系爭建案於98年4月9日獲使用執照之申請核准，是完工期限日期為98年4月9日等語。經查：
１、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年台上字第286號判決意旨參照）。而定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第11條第2項亦規定甚明，然此有利於消費者解釋之範圍，當以無悖於誠信善意範圍為度。
２、觀之系爭契約一、二、三第7條第1項、第9條第1項、同條第2項第1、3款、第10條第1項及第19條第1項分別約定：「乙方（指被告）應依台北縣政府工務局核准之設計圖樣及建材設備為施工標準，以『領得使用執照』為符合完工標準．．．」、「．．．最遲應於民國94年7月1日前開工」、「1.．．．本案第一、二期工程應於開工日後三年三個月（日曆天）內完成領取使用執照。．．．甲方（指原告）同意以使用執照核准日為完工期限日．．．」、「乙方應於甲方所購買之房屋領取使用執照且甲方依約履行其義務後六個月內，將產權移轉登記予甲方」及「乙方應於本房屋之使用執照取得後六個月內通知甲方辦理交屋手續．
．．」等語（見本院卷一第11頁反面、第12頁、第19頁反面、第20頁、第27頁反面、第28頁），可知系爭契約之履約期程，係以開工、領取使用執照、產權移轉交屋約定三階段履約期限。被告必須至遲於94年7月1日前開工；開工後3年3個月內領取使用執照；領取使用執照後6個月內通知辦理交屋並移轉產權，履約過程及限期方得明確之判斷標準。系爭契約一、二、三第7條第1項、第9條第2項第1、3款，對完工標準之定義雖有「使用執照核准日」或「使用執照領取日」兩造爭執之處，然就系爭買賣契約規定之開工、領取使用執照及通知交屋移轉所有權皆定有明確期限之整體架構解釋，自應認「使用執照領取日」為兩造約定之完工標準。況除系爭契約一、二、三第9條第2項第3款約定以使用執照核准日為完工日外，系爭建案之履約時程均以使用執照之取得日為基準，系爭契約
一、二、三第19條更以粗體文字載明以「取得使用執照」決定交屋日期（見本院卷一第15頁、第23頁、第
31頁），可知對一般預售屋買賣之消費者而言，最為重視者應係獲悉明確之交屋日期，以利計畫其買賣房屋之利益，預作生活之安排，是在衡酌交易習慣、目的及誠信公平之原則下，應認系爭建案之完工日為使用執照取得日，較符消費者之利益。倘若以使用執照核准日為斷，則自使用執照核准日至取得日之期間，無異委由被告任意定之，將使消費者陷於無法預測交屋日期之窘境，自有違公平誠信，難認係兩造締約時之真意。準此，被告係於98年8月3日領取系爭使照一事，既為兩造所不爭執，則原告主張完工日係以領取使用執照之日即98年8月3日為準，應屬有理。
㈢被告有無違期完工，如有，逾期之日數為何？
承上，系爭建案之開工日為94年1月27日，開工後3年3個月之97年4月26日為兩造預定之完工日，然被告卻遲至98年8月3日始領取使用執照完工，逾期完工共計464日，惟原告僅主張被告逾期完工460日。
㈣被告逾期完工，是否不可歸責於被告事由所致？
承前，被告確有逾期完工情事，惟被告另辯稱系爭建案有舊有保護基座結構預留鋼筋腐蝕、舊有油槽設施需遷移、公共排水溝侵入地界、門牌初編作業遲延、親水平台事件與主管機關遲延用印等不可歸責於己之事由導致逾期完工，應得展延工期不得計入遲延賠償責任等語，茲就被告上述辯稱是否有理由，分述之下：
１、舊有保護基座結構預留鋼筋腐蝕部分：被告雖辯稱其於94年9月13日與結構技師會勘A、B、C、D棟建物時，始發現有舊有保護基座結構預留鋼筋腐蝕，即原預留柱鋼筋及續接器強度不足之情形，直至95年3月20日方完成補強工程，因此遲延工期189日並不可歸責於 伊云云 ；然查：
⑴按工程進度表中浮時為零之作業項目，依作業順序
連結所成之路徑，稱為要徑，而要徑上工程項目之遲延，將導致整體工程之遲延完成。又所謂浮時是指在不影響工期之條件下，個別工程作業項目可延遲開始或延遲完成之時間。故工程是否因特定工程項目之延遲開始或完成，導致整體工程遲延完成，自應就該特定工程項目是否為要徑上之作業，以及非要徑上作業之遲延是否超過浮時予以辨識，合先敘明。
⑵系爭契約一、二、三第3條第2項及第9條第2項第2
款約定：「．．本案規劃興建A棟、B棟、C棟、D棟，以上四棟建築物結構體與捷運設施共構，為本案之第一期工程；E、F棟為本案第二期工程」、「若核准使用執照相關單位同意本案以分期方式領取部分使用執照，則本案第一期工程應於開工日後二年三個月（日曆天）內完成領取使用執照；第二期工程應於開工日後三年三個月（日曆天）內完成領取使用執照」等語（見本院卷一第11頁反面、第12頁、第18頁反面、第20頁、第26頁反面、第28頁）。
又兩造均不爭執系爭建案為A、B、C、D、E、F六棟建築物所構成，其中A、B、C、D四棟屬第一期工程，為接續已完成之捷運結構體往上施工。E、F二棟則與A、B、C、D四棟可區隔施工，單獨施作地下結構體（連續壁、地下室等）及地上結構體（1樓以上樓層），有施工計劃書影本在卷足稽（見本院卷一第169頁至第202頁），而施工計畫書所繪製之工程整體施工網狀進度表（見本院卷一第201頁、第202頁）所示，系爭工程可區分為「共構棟大樓」（即A、B、C、D棟）、「基礎棟大樓」（即E、F棟）二大個別獨立之作業流程與施工進度，即「共構棟大樓」與「基礎棟大樓」之施工可平行進展，並無前後順序之別，亦符合系爭契約一、二、三第9條第2款第2目，分別取得使用執照而分計工期之計畫。然系爭房屋既無法分別辦理使用執照，依前述工程整體施工網狀進度表，要徑工程為「基礎棟大樓」之E、F棟。除非A、B、C、D棟之施工發生遲延，且遲延之時間大於或等於浮時，A、B、C、D棟工程方會取代成為要徑，影響整體工程之完工時間。
⑶再依臺北縣政府99年11月1日0000000000號函說明
二記載各棟建築物何時勘驗完成：㈠A棟屋頂版勘驗日期為96年3月29日。㈡B棟屋頂版勘驗日期為96年5月29日。㈢C棟屋頂版勘驗日期為96年3月29日。㈣D棟屋頂版勘驗日期為96年4月16日。㈤E棟屋頂版勘驗日期為97年1月25日。㈥F棟屋頂版勘驗日期為97年3月3日等語（見本院卷三第144頁），且E、F棟皆為27層，A、B、C、D棟分為11、17、19及
19樓，後續裝修工程亦通常以較高樓層之E、F棟工期為長，應足可認定即便發生原告所稱A、B、C、D棟之舊有結構預留柱鋼筋與續接器強度不符CNS規範而致工期延長之狀況，至屋頂版勘驗時，A、B、C、D棟之工程，仍非要徑作業，因而自難謂因舊有結構預留柱鋼筋與續接器強度不符CNS規範而導致整體工程遲延完工。
⑷綜上，被告所主張之舊有結構預留柱鋼筋與續接器
強度不符CNS規範，導致之A、B、C、D棟工程延誤，並非位於系爭房屋工程進度之要徑上。且延誤之時間，亦小於A、B、C、D棟工程之浮時，對系爭房屋之完工時程，尚無影響，故不論預留柱鋼筋與續接器強度不符規範之情事，可否歸責於被告，俱難謂被告所辯為有理由，當不足採信。
２、舊有油槽設施需遷移及公共排水溝侵入地界部分：⑴按營建工程擬定施工計畫之主要目的，係使能順利
依據契約、圖說及規範等規定如期施工完成，就整體施工順序、主要施工方法、及施工管理等作綜合性之規劃。而有關工址現況、既有設施之調查等成果資料，為擬定施工順序及時程之重要依據。事前調查不完善，則無法掌握現場實情，開工後易因而增加施工上之困難或延誤工程之進行。若因事前調查不確實，導致後續施工時程之延誤，自不得主張為不可歸責之事由，而免除遲延責任。復參酌行政院公共工程委員會為提供實務應用之參考，於95年7月出版之建築（含設施）工程施工計畫製作綱要手冊前言第2頁、第2章開工前置作業分別記載：「整體施工計畫製作應注意事項：一、整體施工計畫製作內容，．．應包括工程概述、開工前置作業、．．．合計十三章」、「第二章開工前置作業．．．2.工址現況調查：調查內容應包括工址內土地使用情形、地上障礙物、既有設施、對建築線、地界線、道路中心樁進行確認及工址周遭環境與交通狀況，並研析處置方式（參考撰寫說明2、3）。3.地下埋設物調查：研擬對基地內地下障礙物或既有設施（如基礎）及各類管線之數量、位置及深度等之調查方法，並檢討處置方式（參考撰寫說明4）。．．．本章撰寫說明：3.地上既有建物、．．．
排水溝．．．等，應事先檢討主管機關對申請遷移之規定，預擬作業規劃。應採取之處置措施與後續之相關施工計畫作聯結」，足見建築基地內既存之排水溝或既有設施，本屬營建開發廠商應予事前調查，並據以擬定處置方式及安排施工流程與進度之責任，先予敘明。
⑵被告既為系爭建案房屋之開發廠商，本應自行或委
託專業廠商針對系爭工程之基地內是否存有既有設施或障礙物妥為調查（如排水溝或捷運共構之既有設施油槽等），並據以擬定施工方法、順序、預留必要之工期及進度，已如上述，如因事前調查不完善，致無法掌現場實情，因而增加施工上之困難，甚至延誤工程之進行，自不得認係不可歸責於被告，系爭建案縱存有施工時應予移除之舊有油槽設施及公共排水溝等埋設物或既有建物，然此仍屬被告為工址現況或地下埋設物調查時，可事先發現之情形，自難再以事前調查工作不足、未預估作業時間，施工時方發現為由，據以抗辯具有不可歸責之事由而免除遲延責任。
⑶再者，依大億開發股份有限公司（下稱大億公司）
與臺北市政府簽訂之「台北都會區大眾捷運系統新店線新店站聯合開發基地土地開發投資契約書」（下稱土地開發投資契約書）第8條約定：二、乙方（指大億公司）應通知土地所有人於預定開工前十日遷移地上物點交土地，以利工程之進行，甲方（指臺北市政府）得將本基地內之地上物交乙方代為清除．．等語（見本院卷二第238頁），系爭建案房屋建築位置坐落在臺北大眾捷運系統新店線新店站上方及周邊土地，對於原本作為捷運相關用途之土地內，自可預期將留有捷運相關設施有待確認或移設，且依上開約定，被告亦可得知尚有地上物之存在，臺北市政府並得請求被告代為清除，則既有捷運設施之障礙排除，本即屬被告之責任，故此自難謂為不可歸責被告之事由。
⑷至被告固辯稱渠於94年7月15日臺北市捷運局至工
地現場會勘時，始發現系爭房屋E棟、F棟連續壁施工要徑上有捷運舊有油槽設施，而臺北市捷運局於
94年1至2月間交付予被告之相關設計圖清冊，未見標示此等設施云云，並提出設計圖清冊影本為證（見本院二第68頁至第79頁），然而，前開既有捷運設施之障礙排除原即被告義務，並不限設計圖上所繪製之結構體或設備，且臺北市捷運局與被告會勘目的，本在於確認既有設施之有無，以及商討後續之處置方式等事宜，是被告據此抗辯不可歸責云云，要難採認。
⑸綜上所述，對於既有排水溝或發電機油槽等設施，
被告本即負有事前調查、擬定施工計畫、安排進度之責任。不論該等工程是否影響系爭房屋之完工時程，皆難謂為被告遲延之不可歸責事由，被告此部所辯，自無理由。
３、門牌初編作業遲延部分：⑴被告雖稱因於戶政機關行政作業之延宕，致延誤其
系爭建案建物門牌之申辦，影響其申請使用執照自97年6月6日至97年10月3日止，共計120天云云。然查，被告申辦系爭房屋使用執照之時程，是否因新店市戶政事務延遲核發門牌初編證明而有延誤，仍應以該延遲核發門牌初編證明是否造成使用執照延後發給作判斷，如不論新店市戶政事務所是否延遲核發門牌初編證明，皆不影響被告申辦使用執照核發之時程時，則門牌初編作業即便發生不可歸責於被告之遲延，對系爭房屋之完工仍不生影響，自不能據為被告免除遲延責任之依據。
⑵查大億公司等於97年8月29日第一次向臺北縣政府
工務局申辦使用執照，因預審不符規定，經臺北縣政府工務局以97年9月1日北工施字第0970651121號函退件，大億公司等復於97年10月3日第二次申請使用執照，臺北縣工務局則以97年10月3日北工施字第0970742879號函通知訂於97年10月13日辦理竣工查驗，大億公司等再於98年1月14日第三次申請使用執照，經臺北縣政府工務局以98年3月2日北工施字第0980156202號函通知應補正等情，有臺北縣政府工務局99年1月18日函在卷可稽（見本院卷三第219頁），而臺北縣新店市戶政事務所係於97年10月3日准於門牌初編核定，亦有臺北縣新店戶政事務所97年10月3日北縣店戶字第0970007041號函附卷足參（見本院卷二第109頁），則系爭建案於98年1月14日第三次申請使用執照時，門牌初編已非使用執照未獲核准之理由。則即便門牌初編證明如被告所稱較晚取得，惟關於使用執照取得，尚有其他事項待補正，故該事由不影響被告使用執照之核准時程。因而被告抗辯因門牌初編作業遲延，導致使用執照核發之延誤，自不可採。
４、親水平台事件：被告固辯稱系爭房屋本體建物完工後，因臺北縣都市設計審議委員會對於「親水平台」之要求，使臺北縣政府將原定僅需28日即可核發之使用執照，於申請使用執照後近8個月後之98年4月9日方始核准。惟依臺北縣都市設計審議委員會93年6月2日專案小組會議紀錄（下稱93年6月2日都審會會議紀錄），應納入建造執照中載明者，非指親水平台應為核發建造執照或審核使用執照之項目，是因此導致遲延領造乃不可歸責於被告云云。然查⑴依93年6月2日都審會會議紀錄對捷運新店線新店總
站聯合開發大樓新建工程之決議記載：「二、有關跨越道路之人工平台及人行天橋之有關設施，其使用管理維護計畫，應確實與新店市公所討論，其具體共識應納入報告書中敘明。前述具體共識應與建築施工放樣前辦理完成，並納入本案建造執照中載明」等語（見本院卷三第203頁），會議紀錄經 李祖 原建築事務所陳報臺北縣政府，臺北縣政府則以93年9月21日北府城規字第0930615633號函覆：「貴事務所為本縣新店都市計畫範圍內捷運新店縣新店總站聯合開發大樓新建工程．．．申請本縣都市設計審議乙案，業經本縣都市設計審議委員會議決，本府同意備查」等詞（見本院卷三第204），予以同意備查。93年6月2日都審會會議紀錄嗣後並加註在臺北縣政府93年10月14日核發之93店建字第660號建造執造（下稱系爭房屋建照）：「都審部分依城鄉局93年9月21日北府城規字第0930615633號函辦理」（見本院卷三第207頁），則依前開過程，臺北縣都市審議委員會於93年6月2日都審會會議紀錄，已要求被告開發興建系爭房屋時，應併同辦理親水平台等設施，臺北縣政府並於93年9月21日同意備查此都市設計審議決議，且於93年10月14核發系爭房屋建照時加註。而被告簽立系爭契約一、
二、三之時間均在此時間之後，即被告於簽立系爭契約一、二、三前，應已知悉93年6月2日都審會會議決議須併同系爭房屋開發興建之親水平台，將影響系爭房屋建造執照及使用執照之核准與領取。
⑵又依 李祖原 建築師事務所於97年5月15日親水平台
協調會議表示：當初都審核備時，為利於建照申請，所以將親水平台與建築本體作一切割，因此在建照申請時，並未包括這一部份等語（見本院卷三第210頁），及被告所提出之建造核准圖（圖號A2-06壹層平面圖）記載：「2樓親水平台依都市設計審議結論與建造申請分開辦理」等詞（見本院卷三第208頁），可知被告為利於系爭建案房屋建造之領取，並未將93年6月2日都審會會議決議應一併辦理之親水平台納入申辦建照之設計圖內。惟前開臺北縣政府核發之建照執照既已加註：「都審部分依城鄉局93年9月21日北府城規字第0930615633號函辦理」等語，是自難以李祖原建築師事務所於其繪製之建造核准圖上記載：「2樓親水平台依都市設計審議結論與建造申請分開辦理」，即可認定臺北縣政府核准使用執照時，不須依據建照執照上加註之條件，予以審查。
⑶參之依臺北縣都審委員會於97年10月23日之第117
次會議決議：「原則同意親水平台使照與建築主體分開辦理，辦理方式及保證金以專簽方式簽辦」等語（見本院卷三第215頁）；臺北縣政府副縣長於98年1月21日主持之捷運新店縣新店總站聯合開發親水平台案會議結論：「一、依97年10月23日都社會第117次大會審議決議：『原則同意親水平台使照與建築主體分開辦理，辦理方式及保證金以專簽方式簽辦』，循此原則，開發單位提供親水平台之完工保證或保證金後，請領使用執照」等節（見本院卷三第216頁），及被告自承與第三人於98年4月3日對臺北縣政府提出「工程建築施做連帶保證契約書」，並完成公證程序擔保未來仍將興建親水平台後，臺北縣政府於98年4月9日核准系爭使用執照等情，則臺北縣都審委員會及臺北縣政府雖於分別於97年10月23日及98年1月21日同意被告以保證完成親水平台之條件核發使用執照，然並不影響被告簽訂系爭買賣契約書前應已預見親水平台為臺北縣政府核發使用執照之條件之一。
⑷佐以土地開發投資契約書第9條完工期限約定：「
一、乙方應於開工後2437日（日曆天）完成本土地開發建物工程並取得使用執照．．」等語（見本院卷二第239頁），然依臺北市政府捷運工程局99年11月18日北市捷聯字第09933532600號函載：「
二、．．．經查本開發案投資契約書第9條：「乙方應於開工後2437日（日曆天）完成本土地開發建物工程並取得使用執照」，本工程於94年1月27日開工，原預定於101年6月完工，因提前完成，於98年8月3日取得使用執照．．」等情（見本院卷二第138頁），是依土地開發投資契約書第9條雖約定較長之完工期限，然被告竟自行評估縮短工期，與原告等另行約定較短之完工期限，因而被告所提遲延完工之不可歸責事由，經查俱為被告應予事前評估或得預見可能影響工期之情事，自難引據系爭契約書一、二、三第9條第5項第2款之不可歸責事由，予以免除遲延責任，故被告所辯，尚不足採。
⑸況被告於98年1月14日第三次申請使用執照，因書
圖文件不符，經臺北縣政府工務局通知補正，嗣經核對書圖文件無誤，臺北縣政府府即於98年4月9日核准使用執照，惟起造人遲未檢送使用執照副本辦理後續校對副本程序，在98年8月3日檢送使用執照副本後，臺北縣政府便在當日核發使用執照予被告，有臺北縣政府工務局99年1月18日北工施字第0981115205號函在卷可憑（見本院卷一第71頁反面）。又大億公司係先向臺北市政府捷運局申請於使用執照副本申請書件用印，惟該案因權益分項事項尚未定案，為充分保障公地主權，遂由臺北縣政府、捷運局、大億公司及台北富邦銀行共同議定信託方案，由大億公司提撥費用信託後，始辦理後續使用執照副本書件用印事宜，主管機關臺北市府捷運局以98年7月22日北市捷聯字第09832121000號函通知大億公司該局用印完畢並副知臺北縣政府，大億公司另以98年7月22日98億總字第066號函請臺北縣政府於申請書用印，臺北縣政府於7月31日用印，該公司派員於同日親自領取書件，臺北縣政府另以98年8月3日北府財產字第0980636900號函通知大億公司本府已用印等事宜，有臺北縣政府99年7月6日北府工施字第0990547470號函在卷足參（見本院卷一第89頁），足認捷運局與臺北縣政府之所以各遲至98年7月22日及98年7月31日方於使用執照副本用印，係因被告未在請領使用執照前完成權益分配比例協議所致，尚與被告所稱之親水平台無涉，益證被告執此抗辯免負遲延之責，並不可取。
５、系爭建案使用執照核准後是否因臺北縣及臺北市政府用印遲延致延宕使用執照於98年8月3日方領取：
查有關使用執照申請時程部分，依據臺北縣政府99年11月1日北府工施字第0991017598號函說明三所載：
㈠旨開建案經查領93店建字第662號建造，起、監、承造人於97年8月29日第一次掛件申請使照，因預審文件不符，經本局以97年9月1日北工施字第0970651121號函退件在案。㈡97年10月3日第二次掛件申請使照，以97年10月3日北施工字第097742879號函訂於97年10月13日竣工查驗。㈢98年1月14日第三次掛件申請使照，因書圖文件不符，以98年3月2日北施工字第0980156202號函退請補正在案。㈣經核對使照書圖文件無誤，本局於98年4月9日核准使照在案，惟起造人遲未檢送使照副本辦理後續校對副本程序，本局以98年7月2日北工施字第0980541852號函請起監承造人儘速前來領取使照。㈤起、監、承造人於98年8月3日檢送使照副本呈報本局，並於是日核發98店使字第512號使用執照在案等語（見本院卷二第145頁），可知在申請及領取使用執照之時程中，陸續因被告預審文件、書圖文件不符而遭承辦單位退件，後又因被告檢送副本遲延，故自使用執照核准至領取間之費時，均乃歸責被告之事由所致，其辯稱承辦單位臺北縣工務局之遲延用印所致，核非可採。
６、綜上，被告所辯系爭建案工程延誤係因上開「舊有結構預留筋安全疑慮」、「排水溝侵入地界」、「舊有油槽設施」、「門牌初編作業」、「親水平台事件」及「使用執照核准後因臺北縣及臺北市政府用印遲延致延宕使用執照之領取」等不可歸責事由云云，均屬不足採，則被告辯稱應自系爭建案遲延完工日數中扣除上開不可歸責事由所生日數云云，亦乏所據。
㈤被告應給付之違約金金額為何?
１、依系爭契約一、二、三第9條第4款「除有本條第5項規定之情形外，如乙方逾期完工者，每逾期1日乙方應按甲方依本約已繳付之房地總價款萬分之5計算違約金予甲方」之約定（見本院卷一第12頁、第20頁、第28），如前所述，被告就系爭建案有逾期完工情事，且逾期日期共計464日，惟原告僅主張被告逾期完工460日，故適用上開規定時自應以460日計算。
２、又就上開契約條款所指「已繳付之房地總價款」究係指被告應完工即97年4月27日斯時原告已繳付之房地總價款，抑或係98年8月3日完日斯時原告已繳付之房地總價款，被告雖有爭執，惟被告於97年4月26日完工時，違約責任即告發生，並開始計算逾期完工天數，是依上揭約定文義，自應以97年4月27日當時原告已付房地總價為計算基準。
３、原告至97年4月27日斯時已繳付之房地總價款數額為何，被告已主張原告陳福慶部分為E2棟23樓1,904,000元、C3棟9樓1,886,000元，原告林淑梅、陳心怡部分為E3棟17樓3,206,000元，並提出客戶繳款資料卡為證，原告於民事準備㈥狀亦陳述應計算至97年4月17日（應係4月27日）為止，悉以客戶繳款資料卡為據等語，依此，至97年4月27日止，原告陳福慶C3棟9樓已繳納之房地總價款應為1,886,000元、E2棟23樓已繳納之房地總價款應為1,904,000元，原告林淑梅、陳心怡E3棟7樓已繳納之房地總價款應為3,206,000元。則於被告逾期完工時，應認原告陳福慶得向被告請求之違約金為871,700元，原告林淑梅、陳心怡得向被告請求之違約金為737,380元。
㈥違約金是否過高？若應酌減，應酌減至若干金額？
按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。查依內政部公告之預售屋買賣契約書範本第11條第2項「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方．．」之約定，對於賣方遲延取得使用執照既規範按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息，顯見系爭契約第9條第4項約定按已繳付之房地總價款萬分之5計算違約金，堪稱允當。況本件違約金以每日萬分之5換算，週年利率為百分之
18.25，尚未逾越法定年利率百分之20之上限，併審酌系爭契約一、二、三係被告自己擬定、製作之定型化契約，已得週全考慮其契約內容之合理性等一切情狀，本件違約金之約定尚屬適當，無庸酌減。
五、綜上所述，被告有逾期完工之情，復無系爭契約第9條第5項所定不可歸責於己之事由。從而，原告依民法第231條第1項之規定及系爭契約第9條第4項之約定，請求被告給付原告陳福慶871,700元及原告林淑梅、陳心怡737,380元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年2月27日（見本院卷一第46頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，亦無被告聲請鑑定部分予以調查之必要，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項本文、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年2月3日
民事第四庭法官鄭佾瑩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年2月3日
書記官李云馨