臺灣臺北地方法院民事簡易判決 108年度北簡字第6154號
原 告 吳真倫
訴訟代理人 吳慧珍
被 告 王作方
訴訟代理人 廖修譽 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年1月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按當事人得以合議定第一審管轄法院，但以關於由一定法律
關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟
法第24條定有明文。查兩造間簽訂之不動產買賣契約書（下
稱系爭契約）第十三第六項約定：「……如有爭議致訴訟或
仲裁時，雙方合意以房地所在地為管轄法院或仲裁地。……
」（見本院卷第46頁），而兩造間依系爭契約買賣之不動產
乃門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號10樓之2房屋（下稱
系爭房屋），位在臺北市萬華區，揆諸上開法條規定，本院
自有管轄權。
二、原告主張：兩造於民國107年7月10日簽訂系爭契約，由原
告以總價新臺幣（下同）1,128萬元向被告購買系爭房屋，
被告於107年8月17日將系爭房屋交屋予原告時，系爭房屋
之外觀雖看似良好，但存在天花板上方角料受白蟻蛀蝕之瑕
疵，未經拆除天花板檢視，原告無從得知，乃屬依通常之檢
查而不能發現之隱藏瑕疵，被告明知卻故意不告知上開瑕疵
，原告因不知情而向被告購買系爭房屋，並完成交屋程序，
復於107年10月5日將系爭房屋出租訴外人 陳雨新 ，詎系爭
房屋之天花板上方角料受白蟻蛀蝕而嚴重腐壞，終致107年
11月中旬發生天花板坍塌事故，原告始發現天花板上方角料
有白蟻蛀蝕之瑕疵，原告為此需支出天花板修復費用20萬元
、白蟻蛀空窗簾盒而新購費用1萬1,000元、消滅白蟻施工
費用1萬3,800元，並因終止租約而補貼承租人搬家費用2
萬5,000元，且系爭房屋於107年12月至108年2月維修期
間無法出租，原告亦受有3個月租金損失共7萬5,000元，
故原告因被告故意隱瞞系爭房屋之上開瑕疵，受有損害合計
32萬4,800元（計算式：20萬元＋1萬1,000元＋1萬3,80
0元＋2萬5,000元＋7萬5,000元＝32萬4,800元）。被
告應負瑕疵擔保責任，原告乃具狀對被告提出調解聲請，雖
未能調解成立，但被告於調解過程曾坦承其於簽訂系爭契約
時，已知系爭房屋有白蟻蛀蝕之事，並同意賠償消滅白蟻費
用，足認被告確屬故意不告知瑕疵，原告自得向被告請求損
害賠償。爰依民法第354條、第360條之規定，提起本件訴
訟云云。並聲明：被告應給付原告32萬4,800元。
三、被告則以：系爭房屋於95年間建造完成，被告自95年8月起
入住，迄至107年8月17日交屋予原告時，系爭房屋天花板
均無原告所稱天花板上方角料因白蟻蛀蝕而嚴重腐壞之情形
，被告於現況說明書亦明確記載系爭房屋當時現況，並未欺
瞞原告，亦不知悉原告所稱白蟻蛀蝕之事，且系爭房屋於交
屋時係依原狀點交，業經原告勘查確認屋況表示滿意，對現
況說明書之各項記載亦無意見，實無原告所指摘天花板上方
角料受白蟻蛀蝕而嚴重腐壞之情形，故被告否認系爭房屋於
交屋時已有白蟻蛀蝕現象，應係交屋後原告未妥善維護系爭
房屋，因環境過於潮濕造成白蟻蛀蝕天花板上方角料，終致
天花板坍塌之結果，是原告所稱白蟻蛀蝕現象並非系爭房屋
於交屋時既存之事實，而被告於調解時提及白蟻之事係指被
告於95年間甫入住系爭房屋時，曾在系爭房屋牆角發現白蟻
蹤跡，被告即四處噴灑除蟲藥物，此後未再看過白蟻，並非
承認被告於兩造簽訂系爭契約時已知系爭房屋當時存在白蟻
蛀蝕現象，被告亦係為促成調解，方讓步同意賠償原告消滅
白蟻費用，不能據此逕認被告確有坦承故意隱瞞白蟻蛀蝕問
題之情事。又天花板乃屬於系爭房屋裝潢之一部分，非屬系
爭房屋之安全結構，縱有瑕疵，亦非系爭契約第九條第五項
所定被告應負瑕疵擔保責任之其他影響結構安全之瑕疵，系
爭房屋係以原狀點交，點交後，被告自不負瑕疵擔保責任。
況系爭房屋含天花板在內之裝潢歷經10餘年之久，已逾行政
院公布之固定資產耐用年數，自有老舊損壞之可能，法律上
僅有全數折舊之殘值，不得以新品之標準認定瑕疵，故一般
中古屋之交易習慣，室內舊有裝潢並未計入買賣價金內，既
然被告於現況說明書已詳載系爭房屋之狀況，系爭房屋點交
予原告前，亦經原告詳細檢查，提供原告再三確認系爭房屋
有無非現況說明書上所載或所未載瑕疵之機會，被告亦未保
證系爭房屋日後絕無鼠蟲蹤跡，更無故意不告知瑕疵之情事
，則被告即無該當瑕疵擔保責任要件之可能性。另就原告主
張損害金額部分，被告除對原告所提消滅白蟻單據之形式真
正不爭執外，因系爭房屋裝潢部分逾使用年限，已無價值，
故原告主張其將裝潢修復成新品之費用、維修裝潢而補貼承
租人搬家費用、裝潢期間無法出租系爭房屋收益等等損失，
均應由其自行負擔等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁
回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、本院之判斷：
㈠原告主張兩造於107年7月10日簽訂系爭契約，由原告以總
價1,128萬元向被告購買系爭房屋，並於107年8月17日辦
理交屋，原告復於107年10月5日將系爭房屋出租予陳雨新
，嗣原告於108年2月1日具狀以被告為相對人向本院聲請
調解，要求被告就系爭房屋天花板上方角料有白蟻蛀蝕乙事
加以賠償，然調解不成立等情，有本院調解不成立證明書、
系爭契約暨附件之臺北市建成地政事務所測量成果圖、賣方
作業流程說明、買賣雙方應備證件及標的物現況說明書、房
屋租賃合約書等件附卷可稽（見本院卷第13、43至54、391
至397頁），並經本院調取本院108年度北司調字第205號
民事聲請事件卷宗（下稱系爭調解聲請卷宗）核閱無訛，且
為被告所不爭執，固堪信為真實。
㈡惟原告另主張被告應就系爭房屋天花板上方角料有白蟻蛀蝕
情形負瑕疵擔保責任，賠償原告因此所受損害共32萬4,800
元乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈系爭房屋交屋前外觀良好，並無明顯受白蟻蛀蝕或天花板漏
水受損之情形，有系爭房屋交屋時之現場照片在卷可按（見
本院卷第169至213頁），系爭契約及標的物現況說明書亦
均未註記白蟻蛀蝕或天花板滲漏之情事，有系爭契約、標的
物現況說明書存卷可佐（見本院卷第43至49、53至54頁），
且證人即參與系爭房屋買賣事宜之仲介人員 許人元 於本院言
詞辯論時證稱：伊係永慶房屋忠孝永春店（下稱忠孝永春店
）之店長，原告委託忠孝永春店購買房屋，忠孝永春店得知
永慶房屋萬華店（下稱萬華店）有出售系爭房屋之訊息，忠
孝永春店人員就帶原告去系爭房屋現場看屋，原告表示喜歡
乃出價購買系爭房屋，系爭房屋係中古屋，裝潢也是之前舊
有的裝潢，並非於賣屋時才新做的裝潢，原告於看屋時未反
應系爭房屋有何問題，於購屋前也有就現場能目視所及之範
圍內都有查看過，被告交屋時之系爭房屋裝潢現況與原告看
屋時之系爭房屋裝潢現況相同，系爭房屋成交後，伊也有親
自至現場看屋，沒有發現系爭房屋有何異狀，且天花板沒有
水漬痕，看起來沒有任何問題等語明確（詳見本院卷第406
至407、409至411頁），足認系爭房屋於交屋時包括天花
板裝潢在內之外觀情況一切良好，並無滲漏水、白蟻蛀蝕之
跡象或其他異常之問題，由交屋時之屋況，尚未發現得以令
人懷疑系爭房屋當時已有白蟻蟲害情形之跡證。原告雖指稱
看屋時現場有濃厚之消毒水味道云云，惟原告並未就此情於
系爭房屋交屋前向被告或仲介人員追究原因，亦未在系爭契
約或現況說明書上作何註記，則原告事後空言指摘看屋現場
瀰漫消毒水味道，並執此推論系爭房屋於交屋前已存在白蟻
蛀蝕情形云云，難認有據。
⒉原告另以系爭房屋天花板上方角料受白蟻蛀蝕，係屬非經拆
除天花板裝潢無從得知之隱藏瑕疵為由，主張系爭房屋於交
屋時雖外觀良好，但應已存在該白蟻蛀蝕情形云云。惟查，
系爭房屋於107年8月17日交屋後，原告迄至同年10月5日
方出租他人入住使用，此為原告所是認，則系爭房屋於交屋
予原告後，有逾1個半月之期間處於無人居住使用之狀態，
已難排除此段期間因屋況維護不周致生蟲害之可能性。再參
以證人許人元於本院言詞辯論時證稱：系爭房屋交屋後，原
告有向伊反應天花板漏水，忠孝永春店人員有找師傅一起去
系爭房屋現場查看，發現漏水範圍很廣，水還會滴下來，天
花板是乾的，但有水漬痕跡，地上也有一灘一灘的水，客廳
及臥室天花板都是相同的情形，師傅看過後表示漏水原因係
裝潢材質的問題，系爭房屋的天花板是使用氧化鎂板，早期
裝潢很常使用氧化鎂板作為天花板及夾層裝潢的材質，氧化
鎂板會吸水，當空氣中水氣較多時，氧化鎂板就會吸收這些
水氣，等水氣吸飽就會滴水下來，氧化鎂板也會變形，系爭
房屋本身並無漏水問題，故忠孝永春店人員當時只有建議原
告窗戶不要緊閉，保持通風，且要開啟除濕機進行除濕，沒
有做其他處理，之後原告沒有再反應系爭房屋有漏水情形等
語綦詳（詳見本院卷第407至408頁），可知系爭房屋交屋
予原告後，在原告尚未出租他人入住前，原告就系爭房屋並
未為妥善之照顧維護，尤其臺灣氣候潮濕，加上臺北地區屬
盆地之地形因素，濕氣更高，系爭房屋於長達逾1個半月期
間無人居住使用，空氣不流通，且未進行除濕，已造成系爭
房屋使用氧化鎂板材質之天花板發生吸飽水氣而滴水之情形
，則系爭房屋於長時間維持高濕度之狀態下，發生蟲害之可
能性即隨之提高，則性喜潮濕之白蟻於此期間侵入系爭房屋
內寄生，並開始蛀蝕系爭房屋之天花板上方角料，即非無可
能，故被告抗辯稱系爭房屋於交付原告後，才發生原告所稱
白蟻蛀蝕情事，非交屋時既有狀態等語，並非無據。原告復
提出109年1月8日所拍攝之白蟻蛀蝕照片（見本院卷第29
7至307頁），主張系爭房屋之天花板上方角料受白蟻蛀蝕
嚴重，非短期可成，應係交屋前即已存在白蟻蛀蝕情形云云
，然原告所提該等照片僅能顯示拍攝日即108年1月8日當
時系爭房屋之天花板上方角料受白蟻蛀蝕之情形，不能代表
系爭房屋於交屋時之現況；且原告於本件訴訟中主張系爭房
屋之天花板上方角料受白蟻蛀蝕嚴重，致天花板於107年11
月中旬坍塌，原告知悉上開白蟻蛀蝕情事云云，惟原告前於
108年2月1日具狀向本院聲請調解時，其在聲請調解狀所
載事實如下：「二、茲因聲請人（即原告）於交屋後，經承
租方告知天花板有滲漏水情事，恐有倒塌疑慮，逕而解除租
賃契約。現聲請人委由廠商拆除天花板後始見滲漏水及白蟻
侵蝕情況……」云云，業經本院調取系爭調解聲請卷宗確認
無誤，則究竟有無原告於本件訴訟時所稱系爭房屋之天花板
因上方角料受白蟻蛀蝕嚴重而於107年11月中旬坍塌之事？
原告係於107年11月中旬因天花板坍塌始發現白蟻蛀蝕情形
，抑或迄至108年1月間委請廠商拆除天花板後才得知？原
告所述前後不一，顯有矛盾，可徵原告就白蟻蛀蝕事件之實
情是否有所隱瞞，並非無疑，若依原告前揭民事調解聲請狀
所載內容，原告於107年10月5日將系爭房屋出租他人時，
承租人亦未就環境潮濕乙事加以積極改善，故於承租期間曾
向原告反應如上開證人許人元所述系爭房屋之天花板因使用
氧化鎂板材質，吸飽空氣中水氣後，發生所謂天花板滲漏水
之情事，再佐以系爭房屋於107年8月17日交付原告後，有
長達逾1個半月期間無人居住，處於高濕度環境中乙節，業
經本院論述如前，故自107年8月17日完成交屋後，系爭房
屋不論係於無人居住期間或承租人使用期間，均處在高濕度
狀態，迄至108年1月8日原告委請廠商拍攝上開白蟻蛀蝕
情形之照片止，已歷時近5個月之期間，原告未積極改善環
境潮濕及氧化鎂板吸滿水氣之問題，亦未進行消滅白蟻之舉
措，則白蟻蛀蝕狀況於該段近5個月期間內迅速發展至如照
片所示之情形，即非不可想像，是原告徒以該照片所示白蟻
蛀蝕情況，推論系爭房屋於交屋前已有白蟻蛀蝕情形存在云
云，委無可採。
⒊至原告一再指摘被告於調解程序承認其知悉系爭房屋於交屋
前有白蟻蛀蝕之事，並同意賠償原告滅除白蟻費用，可見系
爭房屋於交屋前已存在白蟻蛀蝕情形，被告係故意隱瞞云云
。惟被告否認曾於調解程序為原告所稱前揭陳述，並表明其
係為促成調解，解決紛爭，方讓步同意賠償原告滅除白蟻費
用，絕非自認理虧或有故意隱瞞之情。又證人許人元就調解
當日過程乙節，於本院言詞辯論時證稱：伊陪同原告至法院
進行調解，原告先陳述系爭房屋現況，向被告請求其因白蟻
蛀蝕所受損失，被告表示不知有白蟻之事，永慶房屋於售屋
過程也未曾告知被告系爭房屋有白蟻蛀蝕問題，被告拒絕原
告之賠償請求，伊當場表示系爭房屋之天花板是釘死的狀態
，永慶房屋於售屋時不可能把天花板拆除，目前白蟻蛀蝕狀
況也不是1天形成的，此時，被告有提及系爭房屋之前有發
生過白蟻的事情，願意在賠償部分做讓步，同意支付滅除白
蟻費用，但原告不能接受，調解委員建議兩造一人負擔一半
金額，但被告不接受，被告當下沒有說清楚其所謂系爭房屋
之前發生過白蟻的事情係何時發生，現場也無人就此加以追
問等語（詳見本院卷第407至408頁），由證人許人元前揭
所述，雖可知悉被告確有於調解過程提及系爭房屋之前曾發
生過白蟻的事情，但被告當時並未特定發現白蟻的時間及具
體事件過程，自難逕謂被告之意乃坦承系爭房屋於交屋前已
存在白蟻蛀蝕情形而故意隱瞞。況按調解程序中，調解委員
或法官所為之勸導及當事人所為之陳述或讓步，於調解不成
立後之本案訴訟，不得採為裁判之基礎，民事訴訟法第422
條定有明文，則揆諸該條規定，被告於調解程序所為之陳述
及讓步，不得採為裁判之基礎，本院自無從因原告上開所指
而為不利於被告之認定。
五、綜上所述，原告未舉證證明系爭房屋之天花板上方角料受白
蟻蛀蝕情形係交屋前即已存在之瑕疵，被告亦無故意隱匿或
保證系爭房屋永無蟲害，自無從命被告負瑕疵擔保責任，故
原告請求被告賠償其因白蟻蛀蝕所受損害云云，自屬無據。
從而，原告依民法第354條、第360條之規定，請求被告給
付32萬4,800元，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料
，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年2月15日
臺北簡易庭法官黃珮如
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕
本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年2月15日
書記官李易融