臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事簡易判決
102年度營簡字第95號
原 告 陳浚洧
訴訟代理人 陳怡嫺
蔡東泉 律師
被 告 陳浚鎰
訴訟代理人 蘇清水 律師
謝育錚 律師
黃郁蘋 律師
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國103年4月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
兩造共有坐落臺南市○○區○○里○○000號之四層樓房屋，准
予變價分割，並將變賣價金，按如附表所示之比例分配。
訴訟費用新臺幣伍萬叁仟肆佰貳拾貳元由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。原告
原起訴請求：「⑴兩造共有坐落臺南市○○區○○里○○00
0號四層樓房屋，其分割方法為：①如附圖一Ａ1部分面積46
.1平方公尺分歸原告取得，附圖一Ｂ1部分面積70平方公尺
分歸被告取得。②如附圖二Ａ2部分面積31.7平方公尺分歸
原告取得，附圖二Ｂ2部分面積31.7平方公尺分歸被告取得
。③如附圖三Ａ3部分面積31.7平方公尺分歸原告取得，附
圖三Ｂ3部分面積31.7平方公尺分歸被告取得。④如附圖四
Ａ4部分面積31.7平方公尺分歸原告取得，附圖四Ｂ4部分面
積31.7平方公尺分歸被告取得。⑵被告應將原告分得如附圖
一Ａ1部分之第一層樓鑰匙一付交予原告。⑶訴訟費用由兩
造依比例負擔。」，嗣於訴訟進行中，具狀變更請求各分配
所得部分之面積，後又再次具狀聲請變更聲明為：「1.先位
聲明：⑴兩造共有坐落台南市○○區○○里○○000號四層
樓房屋，其分割方法為：①如附圖一Ａ1部分面積55平方公
尺分歸原告取得，附圖一Ｂ1部分面積80平方公尺分歸被告
取得。②如附圖二Ａ2部分面積50平方公尺分歸原告取得，
附圖二Ｂ2部分面積41平方公尺分歸被告取得。③如附圖三
Ａ3部分面積46平方公尺分歸原告取得，附圖三Ｂ3部分面積
45平方公尺分歸被告取得。④如附圖四Ａ4部分面積35平方
公尺分歸原告取得，附圖四Ｂ4部分面積25平方公尺分歸被
告取得。⑵被告應將原告分得如附圖一Ａ1部分之第一層樓
鑰匙一付交予原告。⑶訴訟費用由兩造依比例負擔。2.備位
聲明：坐落台南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土
地上，門牌號碼台南市○○區○○里○○000號四層樓房屋
之事實上處分權，准全部分配予原告，原告應補償被告新臺
幣（下同）180萬元。訴訟費用由兩造依比例負擔。」，核
其性質應係屬訴之變更，惟其變更之訴與原訴之基礎事實同
一，且所援引之攻擊防禦方法相同，無礙於被告之防禦與訴
訟之終結，揆之上揭規定，應認其變更於法尚無不合，應予
准許。又因原告之變更聲明，追加請求備位聲明，已逾同法
第427條第1項所定標的之金額在50萬元以下之規定，惟兩造
於民國（下同）103年4月16日本院審理時均同意適用簡易訴
訟程序，有該日言詞辯論筆錄在卷可稽，揆諸前開規定，本
件仍適用簡易訴訟程序，併先敘明。
二、原告起訴主張略以：
㈠、緣位於臺南市○○區○○里○○000號之四層樓磚造房屋（
下稱系爭房屋）係未保存登記之建物，為兩造所共有，兩造
每人各有二分之一之權利，目前由被告使用，原告有時欲返
家居住或使用，然因故而未能實現，原告曾於101年10月9日
以存證信函通知被告，就系爭房屋以協議分割方式為之，然
被告均未與原告連絡，又雙方並無約定不分割之期限，及不
能分割之理由，是原告爰依民法第823條、第824條第2項規
定，提起本訴。
㈡、系爭房屋共有四層樓（含第四層之樓層），原告主張之分割
方案為：第一層樓Ａ1部分，面積55平方公尺歸原告取得，
Ｂ1部分面積80平方公尺，分歸被告取得；第二層樓Ａ2部分
，面積50平方公尺歸原告，Ｂ2部分面積41平方公尺歸被告
；第三層樓Ａ3部分，面積46平方公尺歸原告，Ｂ3部分面積
45平方公尺歸被告；第四層樓面Ａ4部分，面積35平方公尺
歸原告，Ｂ4部分面積25平方公尺歸被告；又因原告主張第
一層樓分得之Ａ1部分有大門，大門之鑰匙目前由被告保管
使用，故倘原告分得第一層樓Ａ1部分，被告自應交付大門
鑰匙予原告，以利原告進出。
１、有關每層樓樓梯之分配，係基於因地制宜，分配合理，蓋：
倘將樓梯全歸於一方所有，另一方因無樓梯可用，則勢必需
全部重建，這對分配到無樓梯之一方自是不公平。但如依原
告所提之分割方式，兩造均有分配到樓梯，只需於無樓梯之
樓層建樓梯即可，如此，才顯公平。其次，就目前之技術，
樓梯之施作，並非困難，可先請裝潢師傅進行模組化製作
，再至現場組合安裝即可，故不會造成有使用上之困難。
２、分割後Ａ部分面積總計186平方公尺，Ｂ部分面積為191平方
公尺，坪數相當（只差5平方公尺）（詳見不動產鑑定報告
書第1頁），足供兩造家人居住，均是綽綽有餘，且最終推
定價值，分割後Ａ部分為0000000元，Ｂ部分為0000000元，
是分得Ａ部分之人，應補償分得Ｂ部分之人125600元（0000
000－0000000＝125600）。
３、系爭房屋未建造前，原告成長於系爭房屋，兒時母親在客廳
紡紗的情景，歷歷在目。系爭房屋興建後，原告與父母親房
間，均在第二層樓，原告不論是北上讀大學前後、婚後回老
家，原告均在此房間中居住、讀書及寫公司報告，也體驗到
父母親創業之艱辛，原告之父將系爭房屋登記於兩造名義，
其用意就是希望兩個兒子不要忘祖，系爭房屋是父親的「起
家厝」，也是原告抒解鄉愁的地方，故系爭房屋對原告是重
要的精神支柱。然，100年原告回系爭房屋祭祖，被告居然
將大門鑰匙更換，原告向派出所報案後，才能進屋祭祖，為
避免將來又有此一情形出現，原告只有透過分割系爭房屋，
才能確保自己的權利。而被告在台北天母有豪宅，近年來，
因其於台南有訴訟，故才較常住台南，可見，系爭房屋對被
告而言，並非唯一且必要之住處，而原告從事投資業，原告
出差回台南，可住於系爭房屋，方便又省錢，精神也可以充
電。如前所述，系爭房屋分割並無任何不便之處，只要增設
或修改樓梯，即可讓兩造居住使用，各取所需有何不便呢？
故原告主張之分割方式，才是在都不損及兩造應有權益的前
提下，並兼顧兩造對系爭房屋使用上之需要及情感上寄託，
是基於公平起見，應不將系爭建物分歸於兩造中之任一人。
㈢、不動產鑑定報告書謂「四、其他相關事項說明：本案…，建
物內僅有單一內梯可供通行上下樓，且雖建物前後均有出入
口，但分割後建物前後所面臨之道路、出入之方便性及建物
使用效益都因而大大減損。總言之，系爭建物並不適合分割
使用，該行為事實上也對不動產之價值造成減損」，對於此
不適合分割之見解，原告絕難贊同，蓋：
１、如上所述，雖只有單一內梯，但兩造均有分得部分樓梯，且
樓梯可以施工建造，即可解決上下樓之問題，而系爭房屋前
後均有出入口，故分割後，均可對外連絡，出入並無問題，
且被告十之八九都是使用後門進出。
２、系爭房屋分割後，其價值自會有一定的貶損，但分割共有物
乃合法的權利，不應因此受影響，且是否能分割系爭房屋之
考量，乃在於法令是否有限制，而非在於分割後系爭房屋是
否有減損或增加經濟價值為斷，否則，分割共有物之規定，
將被架空，故分割共有物之條文，並未將此經濟上之因素，
列入不能分割之因素，最高法院97年度台上字第1593號裁判
亦為同旨，再其次，倘如報告書所論述，系爭房屋不適合分
割，則原告豈不永遠無法使用系爭房屋，對原告自是不公平
，因此，系爭房屋仍可分割。。
３、基上，該報告書認為不適合分割使用之建議，顯與法令規定
有所違背，故不應列為考量之因素。
㈣、就台南市政府地政局103年3月10日函之陳述如下：
１、原告提出之分割方案，一樓部分之分割線，係沿著樓梯牆壁
作區隔，不須打掉原結構體、牆壁,僅需增建分隔牆,對一樓
房屋結構不但無影響，反而是強化房屋支撐力量；二樓部分
原告基於公平性，主張以二樓上下樓梯中間線為分割線，增
建輕鋼架隔間,但原有牆、柱均未變動，故不會影響系爭房
屋二樓之建築結構。原告之分割方式，係以輕鋼架作區隔之
牆，故只會增強系爭一、二樓之建築結構，不會減損。
２、系爭房屋三樓分割線，是沿上三樓樓梯之隔牆作為區隔，同
樣以增建輕鋼架隔間牆,不須拆除原結構體、牆壁,故對三樓
房屋結構不但無影響，也可強化房屋支撐力量；系爭房屋四
樓（即為頂樓）只有天井之四面水泥牆，原告以天井牆壁為
分隔線，增建輕鋼架隔間牆,自無損於四樓之建築結構。
３、綜上，原告所主張之分割方案，並無損系爭房屋之建築結構
，符合公平性，也符合地籍測量實施規劃第288條之法規命
令（本規則應非法律條例之規定，而是法律授權行政機關所
頒佈之法規命令），且分割後也可辦理申請建物第一次測量
及登記。
４、依該函所引用之規則，如已登記之建物申辦分割，也有定著
可為分隔之樓地板或牆壁，且法令無禁止分割時，人民可逕
為申請分割。但倘經法院判決確定時，則地政機關自應依法
院判決逕為分割，因該函所引用之規則為法規命令，自不能
拘束法官（大法官釋字第137號及216號）。
㈤、退步言之，若鈞院不採原告之分割方案，則依報告書最終推
定系爭房屋價值為分割後Ａ部分0000000元，Ｂ部分為00000
00元，原告同意以較優之價錢即180萬元補償予被告，請求
鈞院准許將建物全部判歸原告。
㈥、聲明：
１、先位部分：⑴兩造共有坐落台南市○○區○○里○○000號
四層樓房屋，其分割方法為：①如附圖一Ａ1部分面積55平
方公尺分歸原告取得，附圖一Ｂ1部分面積80平方公尺分歸
被告取得。②如附圖二Ａ2部分面積50平方公尺分歸原告取
得，附圖二Ｂ2部分面積41平方公尺分歸被告取得。③如附
圖三Ａ3部分面積46平方公尺分歸原告取得，附圖三Ｂ3部分
面積45平方公尺分歸被告取得。④如附圖四Ａ4部分面積35
平方公尺分歸原告取得，附圖四Ｂ4部分面積25平方公尺分
歸被告取得。⑵被告應將原告分得如附圖一Ａ1部分之第一
層樓鑰匙一付交予原告。⑶訴訟費用由兩造依比例負擔。
２、備位部分：坐落台南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○
○號土地上，門牌號碼台南市○○區○○里○○000號四層
樓房屋之事實上處分權，准全部分配予原告，原告應補償被
告180萬元。訴訟費用由兩造依比例負擔。
三、被告抗辯則以：
㈠、查系爭房屋之原始起造人為兩造之父 陳見財 ，其在74年1月
本於買賣之法律關係，以各二分之一之比例將系爭房屋讓與
兩造（參見鈞院所函調之臺南市政府稅務局佳里分局102年3
月12日南市000000000000000號函及附件資料）。是以
，依照最高法院67年02月21日67年度第2次民事庭庭長會議
決定㈠、最高法院86年台上字第2272號民事判決之意旨，原
被告兩造各取得二分之一之事實上處分權，合先敘明。
㈡、本件系爭房屋之事實上處分權兩造各準共有二分之一，兩造
對於分割方法不能協議決定。而依照原告所主張，將系爭房
屋如臺南市佳里地政事務所102年10月17日所測量字第00000
00000號函所檢送之更正成果圖所示，Ａ1、Ａ2、Ａ3、Ａ4
均分歸原告取得；Ｂ1、Ｂ2、Ｂ3、Ｂ4均分歸被告取得云云
。惟查，就原告所提出之分割方案：
１、原告主張或全部樓梯分歸原告取得（一樓）、或全部樓梯分
歸被告取得（三樓，且該樓梯僅為臨時搭建之鐵梯）、或樓
梯由兩造各取得二分之一（二樓），如此將造成兩造對系爭
房屋其他樓層使用上之困難；而分得Ｂ部分之被告亦因所分
得之區域並無衛浴、廁所等設備，造成使用效益與方便性之
大大減損，更因所面臨之道路狹小，而有安全逃生之疑慮。
２、又系爭房屋一樓客廳部分、三樓佛堂部分，原告係主張係分
歸原告取得，如此將造成被告在使用系爭房屋上無法取得完
整之利用價值。是以，原告所提出之分割方案不但有事實上
之困難，且無法有定紛止爭之效，亦有礙系爭房屋使用之最
大經濟效益，故並不可採。而此亦為鑑定報告書所肯認（參
鑑定報告第7頁，四、其他相關事項說明：「總言之，系爭
建物並不適合分割使用，該行為事實上也對不動產之價值造
成減損」）。
３、關於二樓部分，係以樓梯之中間作為分割線；關於四樓鐵皮
部分，則係以水泥圍籬作為分割線；上開二部分之分割處均
非係以已有定著可為分隔之樓地板或牆壁，而與地籍測量實
施規則第288條之規定不符，此有台南市政府103年3月10日
府地測字第0000000000號函在卷可稽。是以，原告所主張之
分割方案，顯不足採。
４、再者，鑑於兩造間已因家族紛爭迭有十數件民刑訴訟案件繫
屬於法院或檢察署，如依原告分割之方法勢將造成原告因偶
有摩擦，再度屢屢興訟，兩造間將永無寧日。
５、依證人陳怡嫺102年4月8日於鈞院之證述可知，兩造雖均係
從小都居住在系爭房屋，期間曾因就學搬離系爭房屋，惟被
告自72年服完兵役後，就回到系爭房屋一直住在現在，迄今
已30餘年；反觀原告則於高中就學搬離系爭房屋後，就前往
台北工作、定居，只有在逢年過節時才會回到系爭房屋，且
於99年底更是因與被告發生爭執後，就不曾再回到系爭房屋
，此觀原告之起訴狀當事人欄亦可見一斑。故依照被告所主
張之分割方案，不但可兼顧目前原被告兩造就系爭房屋使用
上之現況，且可使系爭房屋之事實上處分權的利用價值達到
最佳化。
６、又雖本件之鑑定報告係針對系爭房屋現有之房屋價值予以推
算，而未考量於兩造之父移轉系爭房屋之事實上處分權時，
其結構別主要僅為加強磚造，係因被告於歷年來居住時，自
行出資對系爭房屋加以整修、裝潢後，始有現今之原貌。然
被告本於兩造為親兄弟關係，且為平息本件雙方之紛爭，同
意以原告備位訴之聲明所主張系爭房屋二分之一之事實上處
分權其價值為0000000元之價額補償予原告。
７、準此，於斟酌兩造之利害關係、系爭房屋經濟上利用效益之
最佳化、事實上處分權之性質等情，應以將系爭房屋之事實
上處分權全部分割予被告。而被告再另行補償原告0000000
元之分割方法較為妥適、公平。
㈢、綜上所述，原告所主張之分割方法因具有事實上之困難，且
將造成兩造間迭有紛爭，並將造成系爭房屋使用效益無法達
到最佳化，並不可行。而被告所主張之分割方法，對於兩造
之利害關係、系爭房屋經濟上利用效益之最佳化、事實上處
分權之性質等，應較為妥適、公平。
㈣、並聲明：坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號
土地上，門牌號碼臺南市○○區○○里○○000號四層樓房
屋之事實上處分權，准全部分配予被告。被告應補償原告00
00000元。訴訟費用由兩造依比例負擔。
四、得心證之理由：
㈠、原告主張其與被告共有系爭房屋，並無不分割之約定，業據
其提出臺南市政府稅務局房屋稅籍證明書1份為證，被告對
此並不爭執，自堪信為真實。
㈡、按，分割共有物之訴，法院就其分割方法，固有依民法第82
4條第2項所定之分配方法，命為適當分配之自由裁量權，而
不受任何共有人主張之拘束。然其分割方法仍以適當為限，
故分割共有物，究以原物分割或變價分割為適當，法院應依
共有物之性質、價值，斟酌當事人之聲明、意願，共有物之
使用狀況及分割後之經濟效用等情形，符合公平經濟原則，
並兼顧全體共有人之利益，而為公平適當之分割。查：
１、原告主張系爭房屋應為原物分割，並分割如附圖臺南市佳里
地政事務所102年8月19日土地複丈成果圖所示之分割方案，
然查：
⑴、按「建物因增建、改建、滅失、分割、合併或其他標示變更
者，得申請複丈。」、「已登記之建物申辦分割，以分割處
已有定著可為分隔之樓地板或牆壁，且法令並無禁止分割者
為限。申請建物分割，應填具申請書檢附分割位置圖說及編
列門牌號證明文件為之。經法院判決分割者，依法院確定判
決辦理。」、「申請建物第一次測量，應填具申請書，檢附
土地登記規則第七十九條所規定之文件辦理。」地籍測量實
施規則第260條、第288條、第279條明定（見臺南市政府103
年3月10日府地測字第0000000000號函）。
⑵、又本件系爭房屋為四層樓之透天建物，建物內僅有單一內梯
可供通行上下樓，且雖建物前後均有出入口，但分割後建物
前後所面臨之道路、出入之方便性及建物使用效益都因而大
大減損。總言之，系爭建物並不適合分割使用，該行為事實
上也對不動產之價值造成減損（見鑑定報告書第七頁，四、
其他相關事項說明）。
⑶、又本件系爭建物業經陳見財於74年1月以買賣名義移轉登記
予兩造名下各二分之一，此亦有臺南市政府稅務局佳里分局
102年3月12日南市0000000000000000號函附房屋稅籍
證明書在卷可按，足見本件系爭未保存登記之建物，至少亦
有30年之久之建物，應可確認。
⑷、本院斟酌上開等情，系爭房屋不符地籍測量實施規則之規定
且建築師亦建議系爭建物並不適合分割使用，及系爭建物未
為保存登記，無相關之設計圖足供判斷分割方式之妥當性及
安全性，是原告之先位聲明，請求依原物為分割，自不適當
，應予駁回。
２、再按，共有物之分割，依共有人協議之方法行之。又分割之
方法，不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共
有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之
分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之
分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分
配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人或以
原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於
各共有人。第824條第1、2項分別定有明文。末按「裁判上
定共有物分割之方法時，分配原物與變賣之而分配價金，孰
為適當，法院本有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘
束。」（最高法院29年上字第1792號判例要旨參照）。查：
⑴、兩造就系爭房屋之權利範圍皆有2分之1，就系爭房屋均存有
情感因素存在，且皆願意以金錢方式補償另一造共有人，以
取得系爭房屋之處分權，況兩造歷經多次訴訟，和平共居之
基礎亦薄弱，則本院於審酌系爭房屋共有人之意願、現況、
經濟效用及公平性，認系爭房屋以原物分割之方式分配予單
一共有人顯有不妥。
⑵、又系爭房屋因被告歷年來居住使用，對於系爭房屋之維護自
比原告付出更多，是因被告有出資對系爭房屋加以整修、裝
潢，系爭房屋始能保有現今之原貌，此係被告對於系爭房屋
曾有之貢獻，自不能加以否認。然就現今系爭房屋之使用情
形而言，兩造之父陳見財已離系爭房屋而就他處安養，兩造
又非以系爭房屋為生活居住使用，且兩造之間亦有多件訴訟
進行中，而本案兩造亦均主張價額補償予對方，原告又願意
加碼180萬元補償被告，顯然就補償金額，兩造仍有可商談
之處。
⑶、兩造共有之系爭房屋以原物分割，或僅原物分配予一人而另
一人以金錢補償之分割方案，既均有其困難而不可行，本院
認應將系爭房屋變賣，以所得價金分配予共有人，以避免造
成分配不公平之情況，亦可保持系爭房屋之完整利用及經濟
效用。且將來執行法院依變價分割判決拍賣系爭房屋時，若
兩造對系爭房屋已作使用規劃或有特殊感情，亦非不得與其
他共有人磋商買受，或參酌修訂後民法第824條第7項規定：
「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條
件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之」
，由兩造於強制執行拍賣程序中應買或承買之（參閱最高法
院98年度第6次民事庭會議㈡）。如此，不僅使系爭房屋發
揮最高經濟上之利用價值，保持其完整利用性，對兩造亦均
屬有利，兩造於執行法院拍賣時，亦均有公平應買或承買系
爭房屋之機會，對兩造而言，實屬公平。是以，本院認將兩
造共有之系爭房屋予以變價分割，應屬最妥適之分割方法。
另變價所得之價金，則依如附表所示之共有人之權利範圍比
例分配之。此一方式除能發揮系爭房屋之最高經濟上利用價
值外，亦符合分割共有物徹底消滅共有關係、公平合理之本
旨。
㈢、綜上所述，本院斟酌本件共有系爭房屋使用現況、共有人之
意願、分割後之經濟效用，並兼顧全體共有人之利益均衡等
情事，認以變價分割之方法為分割，較為合理、公平及適當
，爰依民法第824條第2項第2款規定，定兩造共有物准予變
價分割如主文第1項所示（房屋位置及面積如附圖臺南市佳
里地政事務所102年8月19日土地複丈成果圖所示）。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由
敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命
勝訴之當事人負擔其一部；法院為終局判決時，應依職權為
訴訟費用之裁判，民事訴訟法第80條之1及第87條分別定有
明文。經核本件訴訟費用額為53422元（即第一審裁判費186
22元、土地複丈費用4800元、鑑定費30000元），爰依上開
規定確定兩造應負擔之訴訟費用如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，或與本
案之爭點無涉，或與判決之結果不生影響，爰不一一論列，
附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。
中華民國103年5月7日
臺灣臺南地方法院柳營簡易庭
法官曾鴻銘
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表
明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送
達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年5月7日
書記官周信義
附表：
┌──┬────┬─────┬─────┬──────┐
││當事人│權利範圍│變價所得│所應分擔之訴│
│││比例│分配比例│訟費用比例│
├──┼────┼─────┼─────┼──────┤
│原告│陳浚洧│1/2│1/2│1/2│
├──┼────┼─────┼─────┼──────┤
│被告│陳浚鎰│1/2│1/2│1/2│
└──┴────┴─────┴─────┴──────┘