裁判字號：臺北高等行政法院91年訴字第2058號判決
裁判日期：民國92年05月20日
裁判案由：建築法
臺北高等行政法院判決九十一年度訴字第二○五八號
原告甲○○被告台北縣政府代表人乙○○（縣長）訴訟代理人丙○○右當事人間因建築法事件，原告不服內政部中華民國九十一年四月三日台內訴字第○九○○○○七九七九號訴願決定（案號：第0000000000號），提起行政訴訟。本院判決如左：
主文訴願決定及原處分關於罰鍰部分均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實緣原告所有坐落台北縣板橋市○○路○○○號一、二樓及地下一樓建築物（下稱系
爭建物）出租予他人開設「聖陶沙美容坊」，營利事業登記證核准之營業項目為「化妝品零售業、書籍文具零售業、運動器材零售業、清潔用品零售業、裝設品零售業」，系爭建物領有被告之工務局核發之七九使字第七五○號使用執照，原核准用途第一層「店舖」（屬Ｇ類３組）、第二層「辦公室」（屬Ｇ類２組）、地下一層「辦公室、儲藏室、超級市場、台電配電室、機械房」（分屬Ｇ類２組、Ｃ類２組、Ｂ類２組），前因擅自變更使用為「護膚美容業」（屬Ｇ類３組），案經被告依建築法第九十條第一項規定，先後以民國（下同）九十年二月十九日九十北府工使字第○五三○九九號函、九十年六月十五日九十北府工使字第二一七六五二號函各裁處 李連春 （使用人）新台幣（下同）六萬元罰鍰並勒令停止使用，同時副知原告善盡督導之責在案。惟系爭建物並未停止違規使用，被告據其所屬之建設局九十年六月二十二日九十北府建商字第二二八九三九號函暨台北縣警察局板橋分局九十年五月二十一日八九板警行星字第一三一五七號函，依建築法第九十條第一項規定，以九十年七月十日九十北府工使字第二二八九四七號處分書處原告六萬元罰鍰並勒令停止使用（下稱第一次處分），期間台北縣警察局板橋分局於九十年六月二十七日再次前往臨檢，發現仍繼續變相違規營業，從事「護膚美容業」，並以九十年六月二十九日八九板警行星字第一七六二八號函報被告之工務局，被告遂以九十年八月十四日九十北府工使字第二九六○七○號處分書處原告十二萬元罰鍰並勒令停止使用（下稱原處分）。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂就罰鍰部分向本院提起行政訴訟。
兩造聲明：
㈠原告聲明：訴願決定及原處分關於「罰鍰」部分均撤銷。
㈡被告聲明：駁回原告之訴。
兩造爭點：
原告主張系爭建物經承租人以第三人名義向被告申請營利事業登記證，雖有擅自變更經營登記範圍以外業務，縱違反規定，應對承租系爭建物使用人處罰並令改善，原告雖係屋主，並無監督權，被告卻對原告裁罰，顯有違誤，是否可採？㈠原告主張之理由：
⒈查原告所有系爭建物，委由僑福房屋仲介公司出租，後由僑福公司仲介 黃代立
承租原告之系爭建物，雙方並於八十八年七月二十三日簽訂租賃合約，此有僑福房屋仲介公司服務費用收據及房屋租賃契約書可證，且於租賃契約書第十條規定房屋不得供非法使用，承租人黃代立遂以第三人李連春名義向被告申請營利事業登記證，並經被告以北縣商聯甲字第○八九一○一五○號核准設立登記為聖陶沙美容坊。原告因承租人黃代立出示之被告核發之營利事業登記證，不疑有它，供其使用迄今。
⒉詎李連春經營聖陶沙美容坊期間，竟遭被告謂系爭建物未領得變更使用執照，
不得變更其使用，以違反建築法第七十三條後段及依同法第九十一條規定於九十年七月十日以九十北府工使字第二二八九四七號函處原告六萬元罰鍰並勒令停止使用，原告前因不暗法令，業已繳款在案，被告旋於九十年八月十四日以九十北府工使字第二九六○七○號處分書依同法處原告十二萬元並勒令停止使用，原告爰有不服，向內政部提起訴願，遭決定駁回。
⒊按建築法第七十七條固規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使
用與其構造及設備安全。」，惟查本件系爭建物於第三人李連春名義於八十八年十二月六日申請設立聖陶沙美容坊時，即附有建築物裝修及設備圖說，並經被告審核通過該裝修及設備圖說，並由被告檢查通過，加以核發營利事業登記證在案，原告僅係出租人根本無由審查（按出租人主觀上認為承租人已符合政府法令通過審查，即無由對承租人加以置喙）。被告通過審查後日後認定使用人變更使用，依法自得對使用人，以建築法第九十條規定加以行政處分，直至使用人改善為止，被告直接向所有權人即原告處分，實屬未合。
⒋況查被告於會勘系爭建物時從未通知原告即所有權人前往勘查，又本件建物使
用執照為第一層店舖、第二層辦公室、地下層儲藏室均為商業使用，此有使用執照附卷可證，被告亦未通知原告前往會勘，對於使用人李連春如何變更使用亦從未知會原告，即以強制手段處罰原告，被告未有如此行政措施，忽視人民權益至鉅，顯屬違法。
⒌又建物出租他人比比皆是，查訴外人李連春經營聖陶沙美容坊，被告不僅刻意
刁難，更以不知情之所有權人即原告為雙重處罰對象，殊屬不當。況查本件美容坊經營為合法向被告申請通過始加以經營，並經被告隨時派員檢查，縱日後該美容坊有變更使用，理應由被告加強監督，並以建築法第九十條規定加以處分，直至該美容坊改善或停止使用，而非以所有權人為處罰對象（按所有權人並非監督機關，縱查承租人有非法使用，亦僅是民事責任問題，訴訟曠時廢日直至訴訟完畢，雙方租賃亦已屆期，出租人實無監督權限）。今被告將責任全部推給所有權人，足見被告濫用行政裁量權，違法處分，置人民權益於不顧。
⒍況查原告經此事件，旋即積極處理本件終止租賃事宜，此有 楊金順 九十一年一
月十一日律師函可證，後經雙方終止租約，並由聖陶沙美容坊負責人李連春於九十一年四月二十日向被告辦理歇業並註銷登記停止營業，足證原告無意違反建築法之規定，被告所為之原處分，實屬違法。
㈡被告主張之理由：
本件原告所有之系爭建物，經查該址領有被告所屬工務局核發之七九使字第七五○號使用執照，原核准用途為：第一層「店舖」屬Ｇ類三組；第二層「辦公室」屬Ｇ類二組；地下一層「辦公室、儲藏室、超級市場、台電配電室、機械房」屬Ｇ類二組、Ｃ類二組及Ｂ類二組。然系爭建物卻違規經營「護膚美容」業，屬Ｇ類三組，前經被告先後以九十年二月十九日九十北府工使字第○五三○九九號函及九十年六月十五日九十北府工使字第二一七六五二號函依違反建築法第七十三條、爰依同法第九十條規定處建築物使用人各六萬元（共十二萬元）並勒令停止使用，並將副本通知所有權人善盡督導之責，以防止違規情事再次發生。惟系爭建物未依規定停止使用或恢復原核准使用，繼續違規營業當中，被告所屬工務局遂依台北縣警察局板橋分局九十年五月二十一日八九板警行星字第一三一五七號函及目的事業主管機關（被告之建設局）九十年六月二十二日九十北府建商字第二二八九三九號函，依違反建築法第七十三條、爰依同法第九十條規定以九十年七月十日九十北府工使字第二二八九四七號處分書處原告六萬元並勒令停止使用。期間台北縣警察局板橋分局於九十年六月二十七日再次前往系爭建物內查察，發現該址仍未依規定申請變更使用執照、繼續違規營業中。被告遂以建築物使用人經營登記範圍外之業務罰鍰三萬元在案。被告另以違反建築法第七十三條後段、爰依第九十條規定以九十年八月十四日九十北府工使字第二九六○七○號函處建築物所有權人（即原告）十二萬元並勒令停止使用，並無違誤。另原告稱系爭建物已領有被告核發之營利事業登記證乙節，查該營利事業登記證之核准營業項目為「化妝品零售業、書籍文具零售業、運動器材零售業、清潔用品零售業、裝設品零售業」，與其所經營之「護膚美容業」並不相同，且本件被告也以九十年二月十九日九十北府工使字第○五三○九九號函及九十年六月十五日九十北府工使字第二一七六五二號函通知原告（建築物所有權人）善盡督導之責在案，又被告之前所裁罰原告六萬元之罰鍰，經原告稱業已繳清，此有行政訴訟起訴狀內附之收據可證，故原告明知系爭建物未依規定申請許可，擅自變更其使用，遭被告處分後，仍未盡所有權人應盡之責，仍任系爭建物繼續違規使用，其違規事實明確洵勘認定。另原告主張被告直接向原告（即建築物所有權人）處分，實屬不當乙節，查使用人動輒變更，認定上即有困難，且依最高行政法院（八十九年七月一日改制前為行政法院）八十九年度判字第四六三、四五六、五三三號判決書裁判意旨：「依上開建築法第九十條第一項規定，建築物擅自變更使用者，主管機關得選擇處罰所有權人或使用人。被告認上開建物擅自違規使用為酒吧業，使用人多為人頭，查處不易，而選擇處罰所有權人，於法並無不合」、「被告以系爭建物有違規使用之情形，而使用人又動輒變更，遂以原告係建築物所有權人而加以處罰，揆諸首揭條文規定，所為處分並無違誤」、「是被告為實現行政之目的，行使建築法第九十條第一項所賦予之裁量權，選擇處罰系爭建物之所有權人即原告，自無不合」，查上開最高行政法院裁判既肯定依建築法第七十三條可逕予處分建築物所有權人，故被告據以裁罰應無違誤。次原告提出租賃契約書等文件，且於租賃契約書第十條規定房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共及被告於會勘系爭建物時從未通知原告（即所有權人）前往勘查，查租賃契約附有出租人免責條款，係原告與承租人約定事宜，並不影響其應負之行政責任，又被告依規定有隨時檢查建築物合法使用與其構造及設備安全之權責，並無規定須事前通知原告，此與被告檢查系爭建物有違反變更使用之事實，不生影響，此有最高行政法院八十九年度判字第一二七三號判決可資參照。本件違規事實明確，原告所訴顯係推委卸責之詞，被告依法處分並無違誤。
理由按「建築物非經領得使用執照，不准接水、接電或申請營業登記及使用；非經領得
變更使用執照，不得變更其使用。」、「違反第七十三條後段規定擅自變更使用者，處建築物所有權人或使用人六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。得以補辦手續者，令其限期補辦手續，不停止使用或逾期不補辦者得連續處罰。」分別為建築法第七十三條及第九十條第一項所規定。準此，建築法第九十條第一項規定，得連續處罰者，係以建築物所有權人或使用人擅自變更使用，經主管機關處以罰鍰並勒令停止使用後，仍不停止使用或逾期不補辦手續時，始有適用。
本件原告所有系爭建物出租予他人開設「聖陶沙美容坊」，營利事業登記證核准之
營業項目為「化妝品零售業、書籍文具零售業、運動器材零售業、清潔用品零售業、裝設品零售業」，系爭建物領有被告之工務局核發之七九使字第七五○號使用執照，原核准用途第一層「店舖」（屬Ｇ類３組）、第二層「辦公室」（屬Ｇ類２組）、地下一層「辦公室、儲藏室、超級市場、台電配電室、機械房」（分屬Ｇ類２組、Ｃ類２組、Ｂ類２組），前因擅自變更使用為「護膚美容業」（屬Ｇ類３組），案經被告依建築法第九十條第一項規定，先後以九十年二月十九日九十北府工使字第○五三○九九號函、九十年六月十五日九十北府工使字第二一七六五二號函各裁處李連春（使用人）六萬元罰鍰並勒令停止使用，同時副知原告善盡督導之責在案。惟系爭建物並未停止違規使用，被告據其所屬之建設局九十年六月二十二日九十北府建商字第二二八九三九號函暨台北縣警察局板橋分局九十年五月二十一日八九板警行星字第一三一五七號函，依建築法第九十條第一項規定，以九十年七月十日九十北府工使字第二二八九四七號處分書處原告六萬元罰鍰並勒令停止使用，期間台北縣警察局板橋分局於九十年六月二十七日再次前往臨檢，發現仍繼續變相違規營業，從事「護膚美容業」，並以九十年六月二十九日八九板警行星字第一七六二八號函報被告之工務局，被告遂以九十年八月十四日九十北府工使字第二九六○七○號處分書處原告十二萬元罰鍰並勒令停止使用，固非無見。惟查如上所述，系爭建物未經許可，擅自違規變更使用，先後經被告於九十年二月十九日、同年六月十五日對該建物使用人各處六萬元罰鍰並勒令停止使用，同時副知原告即建物所有人善盡督導之責，系爭建物未停止違規使用，被告於九十年七月十日第一次改處原告六萬元罰鍰並勒令停止使用，為兩造所不爭，且有上述處分附原處分卷可稽，自堪信為真實，則原告於收到系爭第一次處分前，依首揭說明，被告不得依建築法第九十條第一規定連續處罰，詎被告竟另以板橋分局九十年六月二十七日再次臨檢發現系爭建物仍違規使用，應屬上開九十年七月十日處分書效力所及，以原處分處原告十二萬元罰鍰並勒令停止使用，揆諸首揭規定及說明，自屬可議，訴願決定，未予糾正，亦有疏略，原告就罰鍰部份訴請撤銷之理由雖有異，然其結論則無不同，應予准許，爰將訴願決定及原處分關於罰鍰部分均撤銷，以資適法，並昭折服。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如
主文。中華民國九十二年五月二十日
臺北高等行政法院第一庭
審判長法官王立杰
法官王碧芳法官黃本仁右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中華民國九十二年五月二十一日
書記官姚國華