裁判字號：臺灣桃園地方法院93年重訴字第83號民事判決
裁判日期：民國94年11月30日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣桃園地方法院民事判決93年度重訴字第83號原告甲○○訴訟代理人 簡長順 律師被告乙○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國94年11月18日辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將坐落桃園縣八德市○○段○○○○號土地上如附圖所示建物面積一一一點一八平方公尺（位置如八八五之Ａ部分）拆除，將土地返還原告及其他共有人全體。
被告應給付原告新台幣玖拾叁萬叁仟零叁拾壹元，及自民國九十三年七月一日起至前項土地返還之日止，按年租金新台幣壹拾陸萬伍仟捌佰柒拾貳元計算之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰肆拾萬元、第二項於原告以新臺幣叁拾貳萬元及到期部分每年以新台幣陸萬元預供擔保後，得假執行。但被告如分別就主文第一項以新台幣柒佰零貳萬零叁佰叁拾肆元、就主文第二項以新台幣玖拾叁萬叁仟零叁拾壹元及到期部分每年以新台幣壹拾陸萬伍仟捌佰柒拾貳元，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落桃園縣八德市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上如複丈成果圖所示之建物（門牌：桃園縣八德市○○路○段○○○號，面積111.18平方公尺，位置如實測圖885-A）拆除，將土地返還原告及其他共有人全體。
（二）被告應給付原告新台幣（下同）1,209,067元，及自民國93年7月1日起至前項土地返還之日止，按年給付262,98
9元之損害金。
（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
（四）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：系爭土地為兩造及訴外人 邱月 、 林認份 、 魏梓賢 等人共有，惟被告未經全體共有人同意無權占用系爭土地，並在其上建築房屋（房屋占用土地面積為111.18平方公尺），按民法第
767條第1項規定：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。又民法第821條規定：各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。是被告既無權占有，自有拆除其上建物並返還土地予原告及全體共有人之義務，又被告占用全部共有土地，對原告應有部分即造成損害，且其因而獲有利益，依民法第179條前段之規定：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。原告自得請求被告返還類似租金之不當得利，原告依法請求自93年7月1日起回溯5年之不當得利及自同日起至被告返還土地之日止，按原告應有部分之比例計算相當於租金之損害金，並以土地申報地價年息10%為計算基準。
三、證據：提出申報地價謄本、土地登記謄本等為證，並請求函桃園縣八德地政事務所會同測量。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利益判決，願供擔保請宣告免為假執行。
二、陳述：被告是於63年8月28日向當時之鄉長即原告之父親 呂昌 有購買土地，並經桃園縣八德市公所見證取得，當初建物是先存在，因此兩造間訂買賣契約時有約定係購買房屋坐落位置之土地，且從磚造平房整建為一樓半加強磚造建物，也經鄉公所同意，故土地上之建物是合法建築，非無法律上之原因，被告自非無權占有，且被告於63年8月28日向第三人購得建物，有公定契紙並經八德鄉公所監證，並完納契稅，故被告是合法占有系爭土地，原告之訴為無理由，應予駁回。
三、證據：提出買賣契約書、桃園縣八德鄉公所函、契稅繳納證明書等影本各1件為證。
丙、本院依聲請函請桃園縣八德地政事務所會同測量。理由
一、原告起訴主張：系爭土地為兩造及訴外人邱月、林認份、魏梓賢等人共有，被告未經全體共有人同意無權占有系爭土地，並在其上建築房屋111.18平方公尺，爰本於各共有人對於第三人得就共有物之全部請求拆屋還地，將系爭土地返還予原告及全體共有人。又被告占有系爭土地，獲有不當利益，自應返還其利益，原告依法追溯5年期間，並以土地申報地價年息10%計算及依原告應有部分之比例，請求被告給付相當於租金之損害金等情。被告則以伊非無權占有，伊先購買建物後，再向原告之父親 呂昌有 購買系爭建物坐落之土地，當初雙方有約定特定位置，既然被告是向原告父親購買土地，而原告又係繼承其父親之系爭土地，則雙方應該受到買賣契約之效力所及。故其既是合法建築物，非無權占有，原告之訴為無理由等語資為抗辯。
二、查系爭土地為兩造等人共有，被告在系爭土地上有建物，占用土地面積為111.18平方公尺（如附圖所示）等事實，有原告提出之土地登記謄本為證，並經本院囑託桃園縣八德地政事務所會同測量明確，有該地政事務所公函及土地複丈成果圖附卷可稽，被告對占有系爭土地一節，復不爭執，應認原告此部分之主張為真實。被告雖以上開情詞為辯。而本件首應審究者為原告之父親出賣土地予被告時，有無特定位置？惟查：（一）被告擁有系爭土地雖係向原告之父親呂昌有所購買，然原告是購買系爭土地1420分之6之持分，並無特定之位置，此有土地買賣所有權移轉契約書附卷可稽。被告雖提出特定位置之測量圖而主張購買時係購買特定位置之土地，然原告否認其父親與被告成立特定位置之買賣契約，因為當時其父親亦僅為共有人，當時共有土地並無分管契約，因此其父親不可能販售特定位置之土地。依被告所提出之測量圖被告主張此為第三人 李桐丙 所交付及有其用印，既然是第三人 李桶丙 所交付及其用印，並無當時出賣人呂昌有之印文，即難以此作為有利於被告之推定。故原告主張當初其父親出賣予被告時僅賣持分，並無特定位置，應可採信。（二）被告自承就系爭土地全體共有人間並無分管契約存在，且未能舉證明原告及其他共有人全體曾同意由被告占有使用系爭土地，是被告以此抗辯對系爭土地有使用權，洵屬無據。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之；又各共有人對於第三人，為共有人全體之利益，得就共有物之全部為回復共有物之請求，民法第767條前段、中段及第821條分別定有明文。再共有人如未經協議或他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占有用益時，已屬侵害他共有人之所有權，他共有人自得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占有部分甚明。被告就系爭土地既無使用權、租賃權，亦無其他占有之權源，被告占有原告及其他共有人共有之系爭土地，即屬無權占有，則原告本於所有權之作用及共有關係依民法第767條及第821條規定，請求被告將系爭土地上占用如附圖所示建物111.18平方公尺拆除，將土地返還原告及其他共有人全體，自為法之所許。
四、被告無正當權源占用原告等共有之土地，依社會通常之觀念，將可獲得相當於租金之利益而致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益。而按租用基地，建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息10%為限，土地法第105條、第97條定有明文。次按「土地法第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之十計算。」且基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額。是本院審酌系爭土地利用情形及所在位置，認以申報地價年息7%為適當。再系爭土地於88年7月起至90年6月30日及93年1月起之申報地價為每平方公尺24,640元；於90年7月間起至92年12月之申報地價每平方公尺為30,800元，有原告提出之地價證明書為證，原告主張自93年7月1日起回溯5年（本件起訴狀繕本乃於93年6月30日送達被告收訖，有送達回證可參，故其回溯日期應以上開送達後之翌日起算），依據桃園縣八德地政事務所實際測量結果被告占用面積為118.18平方公尺，有複丈成果圖在卷可參，自應以此為被告占用面積，再原告主張所受之損害，應為原告之應有部分為125分之96，被告對此亦不爭執，故應以此為標準，其詳細計算如下：自93年7月1日即起訴狀繕本送達之翌日起回溯五年相當於租金之損害，計算如下：（88年7月1日起至90年6月30日止，以申報地價24,640元；90年7月1日起至92年12月31日止，以申報地價30,800元；93年1月1日起至93年6月30日止，以申報地價24,640元）乘年息百7%，乘占用面積111.18平方公尺，乘應有部分125分之96，等於933,031元（元以下四捨五入）。另自93年7月1日起至前項土地返還之日止，其年租金為165,872元。
五、從而，原告本於所有權，請求被告拆除其占用共有土地上之建物，將土地返還原告及其他共有人全體，並依不當得利之法律關係請求被告給付原告回溯5年相當於租金之損害金933,031元，及自93年7月1日起至系爭土地返還之日止，按年給付年租金165,872元計算之損害金，為有理由，應予准許，逾此範圍請求之損害金為無理由，應予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果無影響者，無庸再予一一審究，附此敘明。
七、兩造 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國94年11月30日
民事第三庭法官張益銘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年11月30日
書記官陳純姃