裁判字號：臺灣新北地方法院97年訴字第2778號民事判決
裁判日期：民國98年05月27日
裁判案由：減少買賣價金等
臺灣板橋地方法院民事判決97年度訴字第2778號原告乙○○被告甲○○上列當事人間請求減少買賣價金等事件，經本院於民國98年5月
7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣捌拾捌萬陸仟伍佰貳拾玖元，及自民國97年12月17日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾玖萬元陸仟元供擔保後，得為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國97年6月25日向被告購買坐落門牌號碼臺北縣○○鎮○○街○○○巷○○號5樓與頂樓加蓋房屋及基地（下稱系爭房地），價金新台幣（下同）1050萬元業已付清，被告將所有權移轉登記予原告，並完成交屋。惟被告所交付之房屋，其頂樓加蓋之走廊屋頂水泥裂開，屋頂水泥塊有掉落及即將掉落之瑕疵、A505房浴室漏水、C602房天花板水泥龜裂、C607房天花板水泥龜裂、C609房天花板水泥龜裂。原告於同年10月底因屋頂漏水，始知屋頂水泥塊龜裂大片脫落之情事，經原告於同年11月14日、同年月25日以存證信函告知被告系爭房屋有瑕疵，請求修復及減少價金，被告置之不理。上開房屋瑕疵之修補所需費用，經臺灣省建築師公會臺北縣辦事處就上述房屋之瑕疵修繕費用需866529元，原告請求被告賠償此修復費用。又系爭房屋有屋頂水泥龜裂之嚴重瑕疵，與原告所購買之價值顯不相當，且可能尚有其他隱藏性之瑕疵，以最近報導臺北縣淡水鎮第二季中古屋跌幅達百分之27.72%，以此原告應得請求被告按買賣價金減少價金百分之25即0000000元。以上，866529元加上0000000元，共0000000元。是原告依據民法354、359條規定，請求被告給付原告0000000元，及其中0000000元部分自97年12月17日起，其餘236717元部分自98年4月25日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於96年5月間購買系爭房地，並交由太平洋資產管理公司管理，因房屋有天花板遮住瑕疵，被告不知內部情形，並未刻意隱匿瑕疵，被告於97年6月25日將系爭房屋出售交付原告。被告收到原告寄發之存證信函後，即表示願意修繕，惟原告堅持被告必須保固10年或經由土木技師簽證保固2年，並要求減價25%，被告無法接受才未修復。原告所提漏水部分係在頂樓加蓋之部分，原告稱要將頂樓RC樓層板打除，已達修建標準，有違反違章建築辦法第14條「舊違建未依規定拆除前不得修建」之規定。鑑定報告所列估價面積比現有面積多12平方公尺，顯係多算，應予扣除，又中古屋6個月保固期已於98年1月25日到期，原告於到期後才送鑑定，故602浴室滲水、602房空調下方滲水、603室天花板牆角滲水等項修復費用，不應由被告負擔。又投資買賣本有風險，原告以房價波動要求減價25%，於法無據等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之點：原告於97年6月25日向被告購買系爭房地，價金1050萬元業已付清，被告將所有權移轉登記予原告，並完成交屋。被告所交付之房屋，其頂樓加蓋之走廊屋頂水泥裂開、掉落、房間天花板有水泥龜裂之情形。原告於97年11月14日、同年月25日以存證信函向被告告知系爭房屋有瑕疵，請求修復及減少價金，被告迄未修復。
四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項本文定有明文。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條亦有規定。次按房屋之功能在於能遮風避雨，而系爭房屋五樓部分，A505室浴室漏水，頂樓加蓋部分，走廊屋頂水泥裂開、掉落、C602、C607、C609室天花板水泥龜裂，有臺灣省建築師公會臺北縣辦事處鑑定報告可稽，其損害已減少部分遮風避雨之功能，堪認上開瑕疵屬於減少通常效用之瑕疵，且非無關重要。又上開瑕疵外有天花板遮蔽，原告無法從外觀上得知內部情形，係屬不能即知之瑕疵，原告在發現屋頂漏水後，始知屋頂水泥龜裂之情形，自無因重大過失而不知瑕疵之情事存在，原告於97年10月底發現瑕疵後，已於97年11月14日通知被告，被告應負出賣人物之瑕疵擔保責任。系爭房屋瑕疵部分所需之修繕費用，經臺灣省建築師公會台北縣辦事處鑑定結果，為了建築物整體之安全及施作便利，頂樓加蓋部分須重新施作（含打除鋼筋混凝土、鋼筋加工及組立、普通模版、1:2:4人工拌打混凝土、屋頂防水處理、廢料清理及運什費、其他零星項目），A505房浴室滲水、C602房地面滲水處理（地板鑿除、管線檢查及更新、恢復原狀、廢料清理及運什費、其他零星項目）、C602房空調下方滲水處理、C603房天花與牆角滲水處理、其他水電配合工程、其他零星工程，施作費用合計為886529元，有鑑定報告書在卷可稽。被告雖辯稱：鑑定報告所列估價面積比現有面積多12平方公尺，顯係多算云云，惟查，依系爭房屋照片所示，頂樓加蓋部分較五樓面積突出，此突出面積據鑑定單位測量為12平方公尺，故頂樓加蓋面積將此12平方公尺計入，並無被告所稱有多算面積之情形。被告復辯稱：中古屋6個月保固期已於98年1月25日到期，原告於到期後才送鑑定，故602浴室滲水、602房空調下方滲水、60
3室天花板牆角滲水等項修復費用，不應由被告負擔云云，經查，兩造簽訂之不動產買賣契約書，並無交屋後超過六個月，被告可免除瑕疵擔保責任之約定，是被告此部分之抗辯為不可採。原告於起訴前已於97年11月5日寄發存證信函，向被告為減少價金之意思表示，是其業已行使減少價金請求權，應屬無疑。惟原告同時請求被告給付修復費用及請求減少價金，經查，依據兩造簽訂之買賣契約第6條第3項前段約定「本買賣標的物如有未能於簽約時發現確認之既存瑕疵（如設備損壞、滲漏水等），應由乙方依民法瑕疵擔保之相關規定負責修繕或按修繕費用減少買賣價金」（見本院卷第
8頁），是系爭房屋發現瑕疵，應由被告負責修復，或由原告以修復費用作為減少價金之依據，故原告除請求被告給付修復費用，又按中古屋跌幅請求減少25%之價金，自與契約約定不符，為不可採，原告既拒絕被告之修復，則本件應以修復費用886529元減少價金。原告於起訴前已付全部價金1050萬元，雖其起訴時依據民法第359條規定請求減少價金，而未援引不當得利之規定，惟其既已給付全部價金，則其行使價金減少請求權後，就886529元部分，當然有包含請求被告返還不當得利之意思，是原告請求被告給付886829元及自97年12月17日即起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則為無據，應予駁回。原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。
五、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國98年5月27日
民事第三庭法官陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年5月27日
書記官李錦輝