裁判字號：臺灣苗栗地方法院106年苗簡字第36號民事判決
裁判日期：民國106年07月07日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣苗栗地方法院民事簡易判決106年度苗簡字第36號原告 蔡南中 訴訟代理人 林永祥 律師被告 郭潔 訴訟代理人 陳永喜 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國106年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里0鄰○○0號房屋（下稱系爭
房屋）為伊所有，兩造於民國104年8月1日就該屋1樓之店面（下稱系爭店面）成立租賃契約（下稱系爭租約），並簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期間自104年8月1日起至
109年8月1日止，租金每年新臺幣（下同）10萬元（即月租金約8,333元），按年於每年8月前給付，並言明一年一約，且若 伊有 自住需求時，得隨時終止租約，有原告所提錄音譯文可資佐證。
㈡詎被告未經伊同意，擅於該屋2樓外牆釘掛招牌，已逾越租
賃標的物之使用。被告雖抗辯其承租系爭店面係作營業使用，有懸掛招牌必要，伊自始亦未反對云云。然被告懸掛之招牌乃固定式，鐵架鎖入外牆牆面，破壞外牆防水之功能，已違反系爭租約第9條之約定；且原告否認未就上開情事表示意見，縱使如此，單純之沈默，亦非默示之意思表示同意。此外，被告將紙箱、保麗龍等易燃物品堆放於未承租之2、
3樓，因該屋位於通霄白沙屯拱天宮媽祖廟外，於媽祖繞境出巡時，會燃放大量鞭炮，實有導致公共危險之虞，被告此舉已違反系爭租約第10條之約定。再者，依據系爭租約第21條、證人 陳仁毅 於106年4月6日之證述及卷附伊所提譯文，可知兩造於簽訂系爭租約時即已約明系爭店面左側應提供予陳仁毅擺設香腸攤位，被告卻將香腸攤位移至隔壁，顯已違約，被告雖執被證5照片，辯稱陳仁毅之香腸攤位從未換過位置，然該照片係在兩造簽約前所拍攝，故被告不能以簽約前之事實來變更兩造之約定。
㈢被告上開行為，經伊多次阻止，仍置若罔聞，已違反民法第
438條規定，故伊乃依系爭租約第14條之約定，於105年7月7日以存證信函向被告表示終止系爭租約，請求被告於10
5年7月31日前搬離。是以，兩造之租賃關係既已終止，被告就系爭店面已無占有使用權限，伊自得請求返還，併依系爭租約第6條之約定，請求自105年8月1日起至被告將店面遷讓返還予原告之日止，以月租金8,333元計算，按月給付伊4萬1,665元（計算式：8,333×5＝41,665）。再依系爭租約第12條約定，請求被告給付律師費用6萬元。㈣為此，爰依租賃關係、民法第438條、第767條規定及系爭
租約第6、12條約定，提起本訴。並聲明：⒈被告應將系爭店面遷讓返還予原告；⒉被告應給付原告6萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒊被告應自105年8月1日起至遷讓返還系爭店面之日止，按月給付原告4萬1,665元。
二、被告抗辯：㈠伊向原告承租系爭店面時，即告知係承租作為經營手作饅頭
之店舖使用，並已投入相當資金用以裝潢及購置生財器具，成本尚需數年方能回收，自不可能有原告所稱一年一約之事，更無可能答應原告有自住需求即可隨時終止租約。且觀之上開房屋租賃契約書，並無一年一約、隨時可終止契約等約定，足證兩造就此部分並無任何約定。另原告所提錄音譯文中，伊雖承認曾答應原告若原告欲回來居住，即將系爭店面返還，然伊接著正欲說明事實真相時，即遭原告之妻將話題岔開，不讓伊說明，該譯文顯係斷章取義，不足憑採。且系爭租約第21條明白約定伊同意陳仁毅擺攤，卻無伊同意若原告有自住需求，得隨時終止租約此攸關租約存續重要約定之記載，足見正式簽約時確無此項約定。
㈡原告主張伊未經其同意，擅於二樓外牆釘掛招牌云云。因兩
造所簽署乃係租賃契約，原告之主給付義務係提供合於租賃契約之租賃物予伊使用，而伊承租系爭店面經營手作饅頭店鋪，有懸掛招牌以招攬顧客之必要，原告自有提供地點予伊裝設招牌之從給付義務存在，且由原告同意伊得以在租賃期限前進場裝設招牌，伊乃於104年7月30日裝設招牌等情，可知原告對此早已知情，且自始並無表示反對意見。況且，原告前次將系爭店面出租他人販賣潤餅，該承租人亦於該處釘掛招牌以招攬生意，益徵伊使用該處懸掛招牌之合理性。再者，伊裝設招牌之施工方式，乃是目前最基本最普遍之施工方式，原告主張伊裝設招牌有破壞建築本體甚或損害防水功能，應由其負舉證責任。
㈢原告稱伊將紙箱、保麗龍等易燃物品堆放在非承租之2、3
樓，媽祖遶境出巡時會燃放大量鞭炮，實有致公共危險之虞，經原告多次阻止仍置若罔聞云云。惟前開物品不具危險性，非屬系爭租約第10條所稱之危險物品，伊亦未將之堆放在該處。況且，原告於105年3月18日向伊反映紙箱、保麗龍不能放置在屋內時，伊即已將之撤離，絕非原告所稱經多次阻止仍置若罔聞。另依被證3照片，亦可證明於媽祖遶境出巡之日，並無原告所指有導致公共危險之情。
㈣原告另稱伊將陳仁毅擺設香腸攤位移至隔壁云云。然陳仁毅
擺攤位置乃原告之妻所指定，即系爭店面門口之水溝蓋以左，復依被證4照片，可知陳仁毅擺攤之位置符合約定，伊及陳仁毅亦從未對擺攤之位置有過任何意見，是原告此部分主張，不足採信。
㈤基上，原告終止系爭租約乃於法無據，請求之律師費用及賠償金額亦自屬無理由。
㈥並聲明：駁回原告之訴。
三、系爭房屋為原告所有，兩造於104年8月1日就系爭店面成立系爭租約，並簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期間自104年8月1日起至109年8月1日止，租金每年10萬元（即月租約8,333元），按年於每年8月前給付等情，有房屋租賃契約書、系爭房屋建物登記第一類謄本等在卷可稽（見本院卷第25至29、65頁），且為兩造所不爭，自堪信為真實。惟原告主張被告有任意堆置紙箱、保麗龍等危險物品、在系爭房屋2樓外牆釘掛招牌、店門口未給陳仁毅擺攤等違約情事，及兩造曾口頭協議原告有自住需求時得隨時終止租約等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。則本件應審究者，即為原告上開主張終止租約事由之主張有無理由。
四、本院之判斷㈠任意堆置紙箱、保麗龍等危險物品部分
系爭租約第10條約定：「房（店）屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。」。而此條所稱危險物品，應係指該物品本身具有一定之危險性，若於租賃物內存放，可能影響公共安全者。而紙箱與保麗龍本身並無危險性，依一般常人理解，尚難認係危險物品。且依原告主張被告堆置紙箱、保麗龍之處所係在系爭建物2、3樓，亦非在租賃標的物之範圍以內。故原告主張被告在2、3樓堆放紙箱、保麗龍係堆放危險物品影響公共安全，違反系爭租約第10條約定云云，尚非可採。
㈡在系爭房屋2樓外牆釘掛招牌部分
系爭租約第9條雖約定：「房（店）屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房（店）屋時自應負責回復原狀。」，惟系爭租約之標的為系爭店面即系爭房屋1樓，並不包括系爭房屋
2、3樓，而被告釘掛招牌之處所係在未承租之2樓外牆，被告雖有超越租賃範圍使用情事，然被告使用部分並非租賃物，自與民法第438條規定「違反約定方法為租賃物之使用收益」之要件不符，亦不違反系爭租約第9條之約定。原告若因被告未經原告同意擅自在2樓外牆釘掛招牌受有損害，應考量是否另依侵權行為或不當得利之規定主張權利，尚難據此即認被告有違反租賃契約情事。
㈢店門口未給陳仁毅擺攤部分
系爭租約第21條雖約定：「門口旁邊給賣香腸攤（陳仁毅）。」，惟所謂「門口旁邊」究係原告主張之系爭店面側邊或被告主張之與隔鄰建物間之防火巷，尚無從依前開約定之內容予以特定。陳仁毅雖結證稱：伊姐姐（即原告之妻）跟伊說她有跟被告講好門口要留一個位置給伊擺攤，要留給伊的位置是照之前租給賣潤餅的人，那個時候伊擺攤的位置，即本院卷第139頁照片店門口目前擺放饅頭鐵桌子的地方等語（見本院卷第167頁）。然陳仁毅係輾轉由原告之妻告知當初被告與原告之妻締約時雙方約定之內容，並未親自參與締約過程，故其證言僅係傳聞，無從確認。且有參與兩造締約過程之證人 宋秀瓊 結證稱：兩造簽約時伊有在場，當初答應讓陳仁毅擺攤的位置就是兩個建築物中間防火巷前面，陳仁毅的後面就是剛好是防火巷等語（見本院卷第251、259頁）。亦與陳仁毅上開證言相齟齬，故本院無從形成兩造訂約時約定給陳仁毅擺攤之位置確為系爭店面側邊之心證，自無從進而認定被告確有違約不讓陳仁毅擺攤情事，故原告主張被告違約不讓陳仁毅擺攤，亦無可採。
㈣原告有自住需求得隨時終止租約部分
依兩造不爭執之原告所提譯文，雖有如下之對話內容：「原告之妻：啊我有講說，這段期間我爸要回來怎麼辦？啊妳
是不是有補一句，妳回來的話我會還給妳，是不是這樣？被告：說實在的，我們東西很多，當時也就是說如果一年的
話，我不會跟妳簽這合約啦，一年兩年我絕對不會簽的。
原告之妻：對啦，不會簽這合約，5年是妳要求的，我跟妳
講，我們要回來怎麼辦，妳就講嘛，妳們要回來我就還給妳，我是很好講話的人，是不是這樣講？被告：對啊，我有講。
原告之妻：對啊。我這朋友他也有在。
被告：對啊，但是我是說喔…原告之妻：你是不是有這樣講，對不對？被告：有講。」（見本院卷第223頁）。
然宋秀瓊結證稱：當初簽約時，並無約定原告如果有自住需求，或者原告的父親要回來住，被告可以隨時終止租約等語（見本院卷第251頁），核與上開錄音譯文之內容相矛盾。
再審酌系爭租約第21條有以手寫之方式約定「門口旁邊給賣香腸攤（陳仁毅）」，則若兩造曾合意原告得隨時解約，將影響系爭租約之存續，茲事體大，斷無不一併明白記載於租約內之理。且被告確已投入相當資金進行店面之布置、裝潢，若原告得隨時解約取回系爭店面，將使被告蒙受重大損失，亦使系爭租約第2條所定租約存續期間之約定成為具文。
而上開譯文中，被告確曾嘗試欲解釋詳細經過，但卻遭原告之妻打斷。故本院認被告或曾於兩造締約前之磋商過程中答應原告，若原告有自住需求，得隨時終止契約，但於最終簽訂契約時，則未如此約定。而締約過程中締約雙方彼此折衝、退讓乃事理之常，然在未能就必要之點達成合意前之溝通、協調過程中彼此所為之讓步，若未能於達成合意時一併記載於書面契約中，甚至與書面契約中明文約定之內容矛盾無法併存時，即難認締約雙方最終達成之合意內容有包含該與書面約定內容相矛盾之部分，此方為事理之常。兩造於最終所簽訂之系爭租約內容既無如此之約定，且有與原告得隨時終止租約收回自住相矛盾之系爭租約第2條租賃契約存續期間之約定，宋秀瓊亦結證稱締約當時兩造並無約定原告有自住需求時得隨時收回自住，本院自無從僅依原告所提上開譯文之內容，逕認兩造曾合意原告有自住需求得隨時終止租約，故原告以此為由主張終止契約，亦非可採。
五、綜上所述，原告主張之被告違約事由與原告得終止租約之事由，既均無可採，則其以此為由請求被告返還系爭店面、給付律師酬金與違約金，均無理由，皆應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國106年7月7日
苗栗簡易庭法官王筆毅以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官李佳靜中華民國106年7月7日