臺灣臺北地方法院民事小額判決 97年度北小字第3022號
原 告 乙○○
兼訴訟代理人 丙○○
被 告 統一超商股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國97年12月11日言詞辯論
終結，本院判決如下︰
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：被告於民國95年7月4日與其簽定坐落門牌號
碼臺北市○○市○○街○○號1樓房屋（下稱系爭房屋）租賃
契約（下稱系爭租約），租賃期限至105年7月31日止計10年
，並約定被告欲於租期屆滿前終止者，應於三個月前通知原
告，及以一個月之租金為損害總額賠償原告。嗣被告於97年
5月30日以虧損為由向原告提出期前終止系爭租約，雙方遂
於97年6月11日另簽訂租約終止協議書（下稱終止協議書）
及門市關店恢復工程明細表（下稱系爭明細表），並約定被
告應依系爭明細表所載應恢復項目一一履行。詎被告迄今尚
未履行系爭明細表中第4、5、7項之工程，原告已於97年7月
1日函知被告，被告卻置之不理，致原告無法將該上開房屋
出租使用收益，為此，爰依法訴請被告賠償原告所受損失計
新臺幣（下同）95,560元（含自行修繕所支付之費用82,600
元，及10天之工程期間內所受損失之租金12,960元，總計為
95,560元）等語，並聲明被告應賠償原告95,560元，及自97
年6月23日起至清償日止，按年息5%計算利息。
貳、被告則聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請
准宣告免為假執行，並抗辯：⑴被告承租系爭房屋係作為其
恆科門市經營之用，惟因景氣不佳使該址無法符合被告經營
需求，遂依系爭租約第4條第7項之約定，另與原告簽訂上開
終止協議書而終止系爭租約，而依上開系爭租約及終止協議
書之約定，被告將上開租屋清除雜物後即可依現況交屋。至
原告所稱系爭明細表所載之特約事項，係附有須經被告主管
同意施做始為終止協議書附件之一之停止條件，嗣因被告之
主管不同意施做，故非終止協議書之附件，被告所履行之恢
復工程乃係依原有契約應負之義務，而非依系爭明細表去施
做。⑵今兩造既約定被告如提前終止租約時，雙方同意以一
個月租金做為損害賠償總額等語，被告業已依約給付該金額
，並給付原告所稱自97年6月19日至97年6月23日間延誤交屋
之租金，均經原告收訖無誤，原告已無權再請求損害賠償等
語。
參、得心證之理由：
按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法
第99條第1項定有明文。此法律行為之附停止條件，係指該
法律行為效力之發生，繫於將來、客觀、不確定的事實之成
就時，發生效力。是契約附停止條件時，於雙方意思表示一
致時即告成立，惟在於該停止條件成就前，契約尚未發生效
力。
經查，本件因被告欲提前終止租約，雙方遂於97年6月11日
另簽訂終止協議書等情，業據原告所提出與所述相符之房屋
租賃契約、租約終止協議書、存證信函等件為證，並為被告
所不爭執（見卷附97年12月11日言詞辯論筆錄第1頁），應
堪信為真實。而原告所提出之系爭明細表經查確加註「⒈本
表將作為關店恢復工程依據，發展人員應於關店條件協議簽
呈提出前，與房東達成施工項目協議，並附為簽呈附件提出
，經主管同意始為有效。⒉本表經主管同意施做，即為租約
終止協議書附件之一。」等語，有該明細表在卷可稽，應可
確認兩造係以該明細表附加須經被告主管同意施做之停止條
件。而系爭明細表所載「協議內容」欄位中雖有「房東確認
」、「發展專員」、「發展經理」、「工程專員」等欄位已
經上開等人一一簽名確認，惟尚有「工程經理」欄位仍為空
白，且為原告所未爭執，自可確認系爭明細表未經主管同意
施做而條件仍未成就，則系爭明細表成為終止協議書附件之
一之特約約定尚未生效，原告自不得依系爭明細表請求被告
履行特約事項，且觀原告所主張被告迄今尚未履行之系爭明
細表中第4、5、7項之工程項目所載內容，其性質均非兩造
所訂終止協議書第8條所約定之「雜物」，今被告已依上開
終止協議書第8條「乙方（即被告）應清除雜物後依現況交
屋」之約定，將上開租屋中之雜物清除後依現況交屋予原告
，為原告所不爭執（見卷附97年12月11日言詞辯論筆錄第1
頁），則被告業已履行本件終止協議書之義務。
次按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額」，民法第250條第1項、第2項前段分別定有明文
。查兩造簽訂之系爭租約第6條第3項：「租賃期限未滿時，
乙方（即被告）擬終止租約，得於三個月前以書面通知甲方
（即原告）或其代理人，雙方並同意以當期壹個月之租金為
損害賠償總額予甲方（即原告），絕無異議。」之約定，核
其性質，即為損害賠償額預定型之違約金。該違約金既視為
因被告提前終止契約而生損害之賠償總額，原告僅得依已為
約定之違約金數額，請求被告支付，而被告業已給付相當一
個月租金額38,888元之違約金與原告等語，業據被告提出開
店賠償金收據為證，且為原告所不爭執，自堪信為真實。且
被告既無施做系爭明細表所載工程之義務，業如前述，則原
告縱因此而另有損失，亦不得請求被告賠償。至原告另主張
其受有10天工程期間之租金損失云云，經被告抗辯其已給付
原告自97年6月19日至97年6月23日間延誤交屋之租金20,995
元、5,832元等語，業據被告提出與所述相符之收據等件為
證，亦為原告所未爭執，應堪信其為真正，故原告上開主張
，諉無足採。
綜上所述，原告既非得依系爭明細表請求被告履行，其所受
損害亦經被告賠償所填補，其之主張自無可採，是原告本於
系爭租賃契約、終止協議書及系爭明細表等法律關係，訴請
被告賠償95,560元及自97年6月23日起至清償日止之法定遲
延利息，即難認有理由，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及聲請調查
證據，核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明
。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，並依同法第436
條之19第1項規定，依後附計算書確定訴訟費用額如主文第3
項所示。
中 華 民 國 97 年 12 月 25 日
臺北簡易庭法官劉亭柏
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本
庭（臺北市○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當
事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 12 月 25 日
書記官林美嘉
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第392條第2項、第3項：
法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的
物提存而免為假執行。
依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物
拍定、變賣或物之交付前為之。
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合計1,000元