裁判字號：臺灣新北地方法院107年訴字第1242號民事判決
裁判日期：民國107年10月02日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣新北地方法院民事判決107年度訴字第1242號原告 林俊良 訴訟代理人 鍾毓理 律師被告 張鴻朝 訴訟代理人 李韶生 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國107年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○段○○○○○地號土地如附圖所示二四八之一⑴面積一五六平方公尺之地上物（門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○○弄○○號）拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬參仟肆佰伍拾貳元，及自民國一零六年十二月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一零六年十二月十四日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣貳佰陸拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一至三項於原告以新臺幣伍拾玖萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰柒拾陸萬貳仟捌佰元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠新北市○○區○○段○○○段000○0地號土地（下稱系爭
土地）為原告所有，被告無任何合法權源，擅自占用系爭土地作為門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號地上物（下稱系爭房屋）之基地，占用面積如附圖248-1⑴所示為
156平方公尺，已對原告之所有權造成損害，原告自得依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被告拆除系爭房屋，並將該部分土地返還予原告。又被告無權占有系爭土地，依社會通念，可消極減免其應支付使用系爭土地之代價而受有利益，致原告受有損害，自應返還其利益，原告自得請求被告返還自起訴日回溯5年內，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，相當於租金之不當得利。參酌原告就系爭土地出租予訴外人之租金計算方式，系爭土地每坪租金為新臺幣（下同）80元，被告應給付予原告之5年相當於租金之不當得利為22萬6,512元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付3,775元予原告等語。
㈡並聲明：⒈如主文第1項所示。⒉被告應給付22萬6,512元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第⒈項所示土地之日止，按月給付原告3,775元。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭土地原為訴外人 劉坤 定所有，其於60年6月16日將系爭
土地中之70坪出售予訴外人 陳春 ，陳春為系爭土地之共有人，該買賣契約第3條約定：「此柒拾坪地應繳稅捐由承買人負擔。」、第4條約定：「日後可以過戶時賣方應無條件提供證件及蓋章」，由此可知系爭之買賣確有成立，即使當時未立即辦理產權移轉，但有約定「日後可過戶」等語，故已發生法律效力。後陳春於同年在系爭土地上建築房屋，被告再向其繼承人購買。原告於77年6月15日購買系爭土地時，應有發現系爭房屋存在，且一直有人居住，何以原告在購買前無視土地之共有及數間房屋居住者之權益，或另有所圖。原告購買系爭土地時，原地主並未依土地法第34條之1第4項規定通知陳春主張優先承買權，該買賣有重大瑕疵。再則，被告知悉 劉坤定 並無繼承人，故陳春一直無法辦理所有權移轉，原告如何依法購得系爭土地，尚有疑問等語，資為抗辯。
㈡並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告。
三、本院之判斷：原告主張系爭土地為其所有，被告所有系爭房屋無權占有系爭土地如附圖248-1⑴所示共計156平方公尺，應將系爭房屋拆除並返還該部分土地，及給付相當於租金之不當得利等語，被告固未否認其為系爭房屋之事實上處分權人，且系爭房屋坐落系爭土地如附圖所示156平方公尺，然就其是否無權占有及應返還不當得利予原告，則以前揭情詞置辯。經查：
㈠被告所有系爭房屋坐落系爭土地如附圖所示248-1⑴共計15
6平方公尺乃無權占有：⒈原告為系爭土地之所有權人，業據其提出系爭土地之第一類
謄本在卷可稽（見板簡字卷第17頁），而被告為系爭房屋之事實上處分權人，為被告所不爭執，並提出陳春與劉坤定、被告與陳春繼承人間之買賣契約各1份在卷可憑（見板簡字卷第57頁至第67頁），且系爭房屋占有如附圖248-1⑴所示共計156平方公尺，亦有新北市樹林地政事務所107年3月31日新北樹地測字第1074074030號函檢送附圖所示測量成果圖可參（見板簡字卷第137頁至第139頁），前開事實應首堪認定。
⒉原告主張被告所有系爭房屋無權占有系爭土地，為被告所否
認，自應由被告就其有權占有負舉證之責。然依被告提出陳春與劉坤定間之買賣契約第1條約定買賣之土地乃「台北縣○○鎮○○段○○○段○○○○○地號」，已非系爭土地，縱認該買賣標的為系爭土地，依買賣契約第4條亦明載「日後可過戶時賣方應無條件提供證件及蓋章」，可知劉坤定並未將系爭土地移轉過戶予陳春，陳春尚無從取得系爭房屋坐落土地之所有權，則被告雖與陳春繼承人簽訂買賣契約購買系爭房屋坐落土地，亦仍無從移轉登記取得該部分土地之所有權甚明，是被告執此辯稱陳春為系爭土地共有人，其又向陳春繼承人購買該土地云云，即非可採。至證人 葉存孝 即陳春之子雖於本院審理時證稱：伊母親當初跟劉坤定購買的土地就是系爭房屋坐落的基地，系爭房屋是60幾年就已經蓋了等語（見訴字卷第40頁至第41頁），然此僅能證明系爭房屋確為陳春向劉坤定購買系爭土地後所興建，陳春既未自劉坤定處移轉登記為系爭土地所有權人，仍無從將系爭土地所有權移轉過戶予被告，而無從為有利於被告之認定。
⒊再被告雖辯稱系爭房屋於原告77年間購得系爭土地前已興建
，並由陳春一家人居住使用多年，原告購買時不可能不知情，且劉坤定並無繼承人，原告如何移轉取得所有權云云。惟系爭土地面積為1,921平方公尺，且係屬山坡地保育地，此參前開系爭土地第一類謄本可知，故系爭土地範圍非小，且地勢並非平坦而視野一望無遺，則原告購買時並未逐一現場確認界址範圍，因而未注意系爭房屋坐落其上，尚難謂有何不合理之處，否則原告應無遲至近40年時間始為本件主張之可能。又原告取得系爭土地所有權前，系爭土地劉姓共有人曾辦理繼承登記，此有被告提出系爭土地土地登記簿在卷可參（見板簡字卷第79頁至第83頁），而無被告所稱劉坤定無繼承人可辦理所有權移轉登記之情形，是被告此部分質疑，尚屬無據。至被告另辯稱劉坤定繼承人並未依土地法第34條之1第4項規定通知陳春行使優先承買權，原告之買賣有重大瑕疵云云，然陳春並未取得系爭土地所有權，並非共有人之一，其與劉坤定間僅有買賣契約之債權關係，劉坤定之繼承人出售系爭土地並無土地法第34條之1規定之適用，被告此部分所辯，仍無可採。
⒋按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。被告並未取得系爭土地所有權，如前所述，且其就系爭房屋基於何權源得占有使用系爭土地，亦未提出其他證據以實其說，則被告無權占有系爭土地，應堪認定。是原告依上開規定，請求被告拆除系爭房屋占有系爭土地如附圖248-1⑴所示156平方公尺部分，及請求返還該部分土地予原告，即屬有據。
㈡原告得請求被告給付1萬3,452元，及自106年12月14日起
至返還如附圖248-1⑴所示156平方公尺土地之日止，按月給付261元：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨可參。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條、第97條亦有明文。
⒉本院審酌系爭土地為農牧用地、使用分區為山坡地保育區，
106年度公告現值為每平方公尺1,569元，以及系爭土地附近商業利用情形並非發達等情，有系爭土地之第一類登記謄本、現場照片等件在卷可憑（見板簡字卷第17頁、第133頁至第135頁)，認原告請求被告給付相當於租金之不當得利，以系爭土地申報地價年息8%計算，應屬適當，是原告得請求被告給付106年11月27日起訴日回溯5年之不當得利數額為1萬3,452元【計算式：171.2元/平方公尺（101年申報地價）×156（占用面積）×4%×35/365=205；194.4元/平方公尺（102至104年申報地價）×156（占用面積）×4%×3年=7,278；251.2元/平方公尺（105、106年申報地價）×156（占用面積）×4%×1又330/365=5,969，小數點以下四捨五入；205＋7,278＋5,969＝13,452】，及自起訴狀繕本送達翌日即106年12月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；另請求自106年12月14日起至返還如附圖248-1⑴所示土地之日止，按月給付261元【計算式：251.2元/平方公尺（106年申報地價）×156（占用面積）×4%×1/12=261，小數點以下四捨五入】，逾此範圍部分，則非法之所允。
四、綜上所述，系爭房屋無權占有系爭土地如附圖248-1⑴所示共計156平方公尺，被告為系爭房屋之事實上處分權人，原告得請求被告拆除前開房屋，及將該部分土地返還予原告，並請求被告給付1萬3,452元，及自106年12月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自106年12月14日起至返還前開土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利26
1元。從而，原告依物上請求權及不當得利之法律關係，請求被告給付如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保為假執行之宣告，核無不合，爰酌定相當擔保金額後准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國107年10月2日
民事第三庭法官莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年10月2日
書記官李瑞芝