臺灣臺中地方法院106年度訴字第1114號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院106年訴字第1114號民事判決

裁判日期：民國107年07月27日

裁判案由：損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決106年度訴字第1114號原告 李冠瑋 訴訟代理人 陳建勛 律師複代理人 高小眞 被告旌旗不動產仲介經紀有限公司法定代理人吳泓被告 黃郁君 共同訴訟代理人 黃茂松 律師複代理人 林雅鳳 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告為訴外人十全美食餐飲事業有限公司（下稱十全公司）負責人，為開設烤鴨店尋覓店面時，發現由訴外人泛林企業有限公司（下稱泛林公司）委託被告旌旗不動產仲介經紀有限公司（為永慶不動產加盟店，下稱旌旗公司）仲介臺中市○區○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋）正在招租，經電話聯繫被告旌旗公司後，由被告旌旗公司之營業員即被告黃郁君處理陪同看屋等後續事宜。系爭房屋招租時，一樓店面有既存玻璃牆面及地磚，原告業已告知被告黃郁君其承租系爭房屋之目的為經營烤鴨店，被告黃郁君則告知原告若現有空間不再變動，均可合法使用。原告始與泛林公司於民國105年8月8日簽訂房屋租賃契約書，租期自105年8月4日起至120年9月30日止，租金為每月新臺幣（下同）10萬元，原告並支付服務費5萬元與被告旌旗公司。
（二）原告租得系爭房屋，陸續進行開店準備，業已支出設計費用、裝修費用、空調費用等（下稱設計費用等支出）共計251萬9805元，詎料106年1月19日臺中市政府都市發展局至系爭房屋進行違章建築稽查，原告始知系爭房屋近一半為違章建築，不符合經營烤鴨店之需求，原告只能和房東終止租賃契約。
（三）被告黃郁君為不動產經紀業管理條例規定之經紀人員，卻未與泛林公司簽訂委託書、未製作不動產說明書，泛林公司未在不動產說明書上簽章，被告旌旗公司經紀人未在不動產說明書上簽章、被告黃郁君亦未以不動產說明書向原告解說，違反不動產經紀業管理條例第21條、第22條、第23條、第24條規定，又被告黃郁君未告知系爭房屋1樓部分空間屬違章建築此等不動產之必要資訊與瑕疵，致原告受有損害。為此，爰依照不動產經紀業管理條例第26條第
2項、民法第184條第2項前段、民法第188條第1項規定，提起本件訴訟。
（四）並聲明：１、被告旌旗公司與被告黃郁君應連帶給付原告251萬9805元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
２、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告均抗辯：
（一）被告旌旗公司之營業員即被告黃郁君接受泛林公司法定代理人 王紀國 委託仲介出租系爭房屋，被告旌旗公司依居間契約僅負責報告訂約機會，就系爭房屋租賃契約之內容，均為原告與泛林公司間自行議定，系爭房屋是否為違章建築，本應由締約雙方當事人即原告與泛林公司於締約前或締約時自行詢問或負告知義務，非由被告旌旗公司或被告黃郁君負告知義務。依內政部98年2月4日內授中辦地字第0980723668號函，不動產經紀業者仲介租賃案件得無須製作不動產說明書，且被告黃郁君陪同原告看屋時，均曾口頭告知原告系爭房屋有部分屬於違章建築乙事。
（二）系爭房屋僅部分為違章建築，就剩餘部分之主建築，仍可為合法使用，原告並未有不能使用收益之情形。設計費用等支出當中有部分非原告個人名義所支出，並非原告所得請求之損害，預定開設之烤鴨店也未實際營業，原告並無損害。原告所提出單據均為報價單、估價單，亦無法證明有實際費用之支出。
（三）縱認被告黃郁君、被告旌旗公司應連帶負損害賠償責任，原告租用系爭房屋既係供經營烤鴨店使用，依建築法規於室內裝修施工前應向主管機關申請審核圖說，經主管機關許可後始得為之，縱原告受有設計費用等支出之損害，也可歸責於己，與有過失。又縱被告黃郁君、被告旌旗公司應連帶負損害賠償責任，因該損害賠償責任與泛林公司對原告所負損害賠償責任間為不真正連帶債務關係，泛林公司與原告終止系爭房屋租約時，已由泛林公司法定代理人賠償原告100萬元，於此範圍內應免除被告旌旗公司、被告黃郁君對原告之損害賠償責任。
（四）並均聲明：１、原告之訴駁回。２、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事實（見本院卷（二）第83頁至第83頁反面）
（一）原告為十全公司負責人，被告黃郁君為被告旌旗公司之營業員。
（二）訴外人泛林公司法定代理人王紀國口頭委託被告旌旗公司出租系爭房屋。
（三）原告與泛林公司於105年8月8日就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自105年8月4日起至120年9月30日止，共計15年（105年8月4日至105年9月30日為裝潢期），約定租金為105年10月1日至120年9月30日每月10萬元整（含稅）、保證金為30萬元。
（四）系爭租約簽訂前原告曾告知被告黃郁君承租系爭房屋係欲經營烤鴨店，被告黃郁君於簽約前曾陪同原告前往系爭房屋看屋，原告並於105年8月4日支付服務費5萬元予被告旌旗公司。
（五）臺中市政府都市發展局以106年1月19日中市都違字第10600116461號函告知泛林公司系爭房屋有施工中違章建築情事，並以106年1月19日中市都違字第1060012123號違章建築拆除時間通知單，通知泛林公司臺中市政府都市發展局都市修復工程科訂於106年2月10日前往拆除系爭房屋騎樓增建部分。
（六）原告與泛林公司簽訂終止租賃契約同意書，約定系爭租約自106年2月7日起終止。
（七）臺中市政府都市發展局106年5月23日中市都管字第1060086357號函稱：系爭房屋領有80中工建使字第438號使用執照，第1層面積117.76平方公尺，用途：店舖、第2層面積
117.76平方公尺，用途：住房。臺中市政府都市發展局自105年8月8日至今未曾受理系爭房屋變更使用執照及市內裝修審查；依上開使用執照內容，系爭房屋屬非供公眾使用建築物，依法無需辦理建築物室內裝修許可。
（八）臺中市政府106年5月22日府授經商字第10607237530號函稱：查無原告於系爭房屋開設公司之登記資料。
四、爭點（見本院卷（二）第83頁至第83頁反面）
（一）原告依請求被告黃郁君、被告旌旗公司負連帶損害賠償責任，有無理由？
（二）原告所受損害為何？
（三）原告對損害之發生或擴大是否與有過失？原告所受損害與泛林公司所為賠償是否具客觀上同一目的，被告於該賠償範圍內得否免除損害賠償責任？
五、得心證之理由
（一）原告依民法第184條第2項規定請求部分：
１、按民法第184條第2項所稱「保護他人之法律」，應指任何以保護個人或特定關係人為目的之公私法規；專以保護國家公益或社會秩序為目的之法律則不包括在內。若個人或特定關係人因保護國家公益或社會秩序為目的之法律規定之反射利益而受保護，但並不因此使之成為民法第184條第2項所稱「保護他人之法律」。所謂反射利益係指因法律規定而間接產生之益。此利益既非直接由法律所授予，故非人民依法享有並得主張之權利，最高法院92年台上字556號判決要旨參照。
２、查不動產經紀業管理條例為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易巿場健全發展而制定。則不動產經紀業管理條例之立法目的，係作為主管機關行政上管理不動產經紀業之內容，觀諸不動產經紀業管理條例第21條、第22條第1項、第23條及第24條之立法目的，當係在管理經紀業及經紀人員，避免交易發生爭議，若未依該規定為之，依上開條例第29條、第31條規定，僅經紀業及經紀人員，應受懲戒，是上開條例規定係屬對經紀業及經紀人員行政管理之規定，是雖不動產交易者得因該法律規範之反射作用而享受不動產市場受規範之利益，然保障消費者僅為不動產市場受規範的一種反射利益，不動產經紀業管理條例之規範目的所直接保護之法益係國家公益或社會秩序，個人或特定範圍之人之利益則不包括在內，是應認不動產經紀業管理條例非屬民法第184條第2項之保護他人之法律，臺灣高等法院101年度上字第481號判決同此見解，亦可參酌最高法院99年度台上字第388號判決。
３、基上，不動產經紀業管理條例第21條、第22條、第23條、第24條規定，既非屬民法第184條第2項保護他人之法律，原告以民法第184條第2項為請求權基礎，主張被告等應連帶負損害賠償責任，即無理由，不應准許。
（二）原告依民法第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求部分：
１、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184條第1項定有明文；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。次按債務不履行與侵權行為在民事責任體系上，各有其不同之適用範圍、保護客體、規範功能及任務分配。債務不履行即契約責任保護之客體，主要為債權人之給付利益（履行利益），侵權行為責任保護之客體，則主要為被害人之固有利益。因此民法第184條第1項前段所保護之法益，原則上限於權利即固有利益，而不及於權利以外之利益即純粹經濟上損失，以維護民事責任體系上應有之分際，並達成立法上合理分配及限制損害賠償責任，適當填補被害人所受損害之目的（最高法院98年度台上字第1961號判決意旨參照，並參照最高法院43年台上字第639號、43年台上字第752號判例亦同此旨）。
２、經查，本件原告請求賠償之損害為承租系爭房屋，陸續進行開店準備，業已支出設計費用等支出之損害，並非因人身或物被侵害而發生之固有利益損害，衡情屬於純粹經濟上損失，並非民法第184條第1項前段所保護之客體。故原告依民法第184條第1項前段請求被告黃郁君負賠償其損害，並主張被告旌旗公司應連帶負賠償責任，即屬無據。況不動產經紀人在執行不動產仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，向與其委託人之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，且亦需賴委託人之協力配合，如已盡合理相當之查證義務，自不得認為其有何過失。證人即泛林公司法定代理人王紀國證稱：委託被告旌旗公司之內容僅係幫忙找承租人而已，契約部分是其用留存的範本繕打而成，內容由其與承租方處理等語（見本院卷（一）第124頁反面、第125頁反面），核與證人即原告之姐姐 李秋嬋 證稱：合約為房東提供，王紀國先生表示內容是沿用先前範本等語（見本院卷（二）第34頁）相符，足見被告等抗辯本件實屬報告居間等節，尚非無據。又所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求，至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第2675號判例參照）。被告旌旗公司既係進行報告居間之仲介，被告黃郁君所負之查證義務，是否及於查證及告知系爭房屋是否屬違章建築此等不動產之必要資訊，亦非無疑。
３、就被告黃郁君是否未告知系爭房屋屬違章建築等節，業為被告所否認。參酌證人王紀國於本院審理時證稱：其有聽到或看到被告黃郁君表示系爭房屋後面鐵皮屋是增建在防火巷上、有聽到或看到被告黃郁君表示系爭房屋二樓加蓋夾層是違章建築，簽約前，其和被告黃郁君就都有告知原告系爭房屋違建的地方等語（見本院卷（一）第126頁、第127頁）；證人即原告之父親 李福財 復證稱：第一次及第二次看屋的時候，被告黃郁君均有主動提起系爭房屋外面玻璃牆的柱子屬於違建，後面廚房搭設鐵皮屋也是違建等語（見本院卷（二）第31頁反面至第32頁），依上開證述內容，足認原告於事先看屋時，被告黃郁君實未隱瞞而故意不告知原告系爭房屋含有違建部分，原告無法舉證證明被告黃郁君尚有何故意以背於善良風俗之方法加損害於原告等不法侵權情事，則原告主張被告黃郁君應負損害賠償責任，自難憑採。被告黃郁君既無前述義務違反或不法侵權行為之情事，原告主張依民法第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條之規定被告等人應負共同侵權行為之損害賠償責任等語，尚非有據。
４、基上，原告主張被告應依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第188條第1項規定連帶負損害賠償責任，亦為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告依民法第184條、第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告等應連帶負損害賠償責任，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認為均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年7月27日
民事第二庭審判長法官陳文爵
法官王怡菁法官張美眉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年7月27日
書記官曾右喬