裁判字號：臺灣臺北地方法院96年重訴字第800號民事判決
裁判日期：民國96年09月21日
裁判案由：侵權行為損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決96年度重訴字第800號原告甲○○訴訟代理人 潘東翰 律師被告丁○○
丙○乙○○共同訴訟代理人 林凱 律師複代理人 李德正 律師
趙立偉 律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國96年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠緣坐落台北市○○區○○段2小段415-1、415-2、415-3、416-1、416-2地號，共計5筆土地，面積922平方公尺，約278.91坪之土地（下稱系爭土地）原為原告與被告丙○、乙○○與訴外人 陳文喜 所共有。嗣因被告丙○、乙○○與訴外人陳文喜等為處分系爭土地，曾於民國（下同）94年4月25日以台北逸仙郵局第0686號存證信函（下稱系爭存證信函）通知原告行使優先購買權、並應於收到該函起第11日一次給付價金800萬元云云，原告於接獲上開通知後，旋於94年5月3日以台北大安郵局117支局第386號存證信函通知被告丙○、乙○○與訴外人陳文喜表示願依該存證信函中之買賣條件優先承購系爭土地。惟被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜與被告丁○○卻早已於93年11月26日就系爭土地簽訂不動產買賣契約書並辦理所有權移轉登記，其買賣條件中關於價款給付方式為：「(1)本約簽訂同時甲方應即給付參拾萬元正與乙方。(2)餘款於前開土地所有權全部(含未依並讓受之甲○○四分之一)移轉登記於甲方、地上物處理拆除完竣，且第八條第(1)項之建築基地全部與甲方完成簽約，並辦理信託登記及抵押設定予銀行七日內，甲方應一次付清與甲方」。是被告等所簽訂不動產買賣契約書之買賣條件明顯異於存證信函買賣條件：「須於接到本函起第11日一次給付全部價金」，惟土地法第34條之1第4項既特別規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同以價格共同或單獨優先承購，則應準用同法第104條第1項規定，他共有人有依同樣條件優先購買之權，是被告丙○、乙○○與訴外人陳文喜雖以台北逸仙郵局第0686號存證信函通知原告行使優先承購權，惟其「買賣條件」異於被告等所簽訂不動產買賣契約書之買賣條件，則渠等優先承購之通知，應屬違反法律強制規定，依民法第71條前段規定，該優先承購之通知即為無效，而系爭土地已移轉登記予被告丁○○，則被告等對原告自應負損害賠償責任。另依被告等所簽訂系爭土地之買賣契約書內容以觀，其買賣價金為新台幣（下同）800萬元，其每坪土地之價額約為100,390.81元，佐以系爭土地鄰近土地之成交價即同區段之
248、255、255-1、255-2等地號每坪36.5萬，地號270-1每坪26萬，均高出系爭土地約16萬至26萬元，則原告請求被告等依其出賣系爭土地之單價與市場合理單價間之差額，再按原告如取得共有系爭土地所有權全部面積計算，被告等須連帶賠償原告所受之損害顯超過800萬元，依民事訴訟法第244條第4項僅請求最低金額。為此，爰依土地法第34條之1第4項、同法第104條第1項及民法第184條第1項前段、後段、第184條第2項及第185條之規定，請求被告連帶賠償原告所受損害之最低金額等語。並聲明：⑴被告等應連帶給付原告800萬元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯所為之陳述：被告等辯稱其等於93年11月26日就系爭土地所簽訂不動產買賣契約書，嗣因故經雙方合意解除該買賣約定云云，惟比較被告等分別於93年11月26日及94年5月7日所簽訂之系爭土地買賣契約可知，前者所約定之買賣條件明顯較後者更有利於被告丁○○，則衡諸常理，被告丁○○斷無可能同意解除較有利於已之買賣契約而另行簽訂後者之買賣契約。是被告等於94年5月7日簽訂之系爭土地買賣契約無疑係為規避原告所主張渠等未依相同條件通知原告而另行簽訂之買賣約定。另買賣契約之簽定與辦理所有權移轉登記本無須同日辦理，被告等抗辯系爭土地均係於94年5月7日締約當時同時辦理移轉登記，欲藉此證明被告等93年11月26日所簽訂之系爭土地買賣契約已合意解除，實不足採。又被告乙○○、丙○係以系爭土地應有部分之價金作價抵償被告丁○○先前為其代償之債務，是被告等就本件系爭土地買賣所約定之價金給付方式，實係為被告丁○○量身訂做；蓋原告並未對被告乙○○、丙○享有債權可充抵系爭土地之買賣價款，而需一次給付全部價金。是該系爭土地之買賣契約書雖約定買賣價金為800萬元，但比較其付款方式對原告而言，被告丁○○實則只需給付470萬元即可取得系爭土地，該買賣契約之價金條件可謂係限定買受人條件，意圖使被告丁○○取得系爭土地之買賣契約。綜上，足認被告等就系爭土地未依其所簽訂買賣契約之相同條件通知原告行使優先購買權，致原告受有損害甚明。
二、被告則以：
㈠被告丙○、乙○○與訴外人陳文喜已於94年4月25日以台北逸仙郵局第0686號存證信函載明及通知系爭土地共有人即原告，有關系爭土地將出售予另一被告丁○○及買賣雙方當時所協商之買賣條件、價金乙事，並依法通知原告行使其優先購買權。原告收受系爭存證信函後，雖表示願優先購買但其未依系爭存證信函之內容於第11日給付買賣價金，是被告丙○、乙○○、訴外人陳文喜與被告丁○○遂於94年5月7日正式訂立系爭土地之買賣契約書、收付價金，並於同年5月25日辦理土地所有權移轉登記。另觀之被告等所寄給原告之系爭存證信函內容可知，有關系爭土地之買賣價金、稅費負擔方式、不動產移交方式等，皆與前開被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜與被告丁○○訂立之不動產買賣契約內容相符。是以，被告等既於上開存證信函中，已將欲併同原告持有之系爭土地部分一併出售予他人之事實及出售條件詳敘甚明，並予原告相當之時間考慮是否行使其優先購買權，則被告等人俟原告未於接到系爭存證信函起第11日給付被告丙○、乙○○與訴外人陳文喜價金，當視為有放棄行使其優先購買權之意思。從而，被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜與被告丁○○間所訂立之系爭土地買賣契約書與辦理所有權移轉登記，即屬適法。又被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜與被告丁○○雖曾於93年11月間約定買賣系爭土地，惟嗣後買賣雙方因故合意解除該買賣約定，並無收付買賣價金及辦理所有權移轉登記，故原告主張被告等早已於93年11月26日就系爭土地簽訂不動產買賣契約書並辦理所有權移轉登記云云，顯與事實不符。據上所述，被告丙○、乙○○已遵守土地法第34條之1規定，通知原告行使其優先購買權，自無原告所稱被告等有構成民法第184條第1項前段、後段、第184條第2項及第185條共同侵害原告權利之行為。
㈡縱被告等人之系爭土地買賣行為有違反土地法第34條之1規定，而侵害原告就系爭共有土地之優先購買權，惟原告所受損害金額亦無高達800萬元之可能。因原告所參考計算論據之同區段248、255、255-1、255-2地號土地位置、地形等條件與系爭土地不同，且系爭5筆土地中，地號415-1、415-2及416-1之土地皆為都市○○○道路用地，設定有供道路使用之地役權。是以，系爭土地之價格絕無可能同原告所稱每坪高達26萬元至36萬元之情事；再者，系爭土地為畸零之地，日後再利用勢必受有諸多限制，益徵系爭土地之價值不高，原告主張其所受損失高達800萬元，顯非事實，而不足採信等語置辯。並聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地原為原告與被告丙○、乙○○與訴外人陳文喜所共有，被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜於93年11月26日與被告丁○○訂定買賣契約，約定將系爭土地權利範圍四分之三以600萬元出售予被告丁○○，價款給付方式為簽約時給付30萬元、餘款於土地所有權全部（含未一併讓售之原告四分之一持分）移轉登記予被告丁○○、地上物處理拆除完竣、且建築基地全部與丁○○完成簽約、並辦理信託登記及抵押設定登記予銀行後七日內一次付清。
㈡因被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜之應有部分合計已超過三分之二，依土地法第34條之1規定得將系爭土地整筆土地出售，即於94年4月25日以存證信函通知原告欲將系爭土地整體出售予他人，買賣價金為800萬元，原告若欲行使優先承買權，應於收到存證信函起第11日一次給付價金，否則視為放棄優先承買權。原告於收受上開存證信函後，於94年5月3日發函通知被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜表示願依存證信函所示條件優先承買系爭土地，然並未於收到存證信函起第11日給付價金。
㈢被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜又於94年5月7日與被告丁○○另訂不動產買賣契約，約定將系爭土地整筆以800萬元出售予被告丁○○，價金給付方式為簽約同時一次付清，並於94年5月25日辦理系爭土地所有權移轉登記。
四、得心證之理由：原告主張被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜就系爭土地早已於93年11月26日即與被告丁○○簽訂不動產買賣契約書，所約定之買賣條件異於原告，顯侵害原告之優先承買權，被告等應連帶賠償原告所受之損害等語；但為被告等所否認，並以前開情詞置辯。是以本件之爭點即在於：㈠被告是否侵害原告之優先承買權？㈡若是，原告所受之損害為多少？茲分述如下：
㈠被告是否侵害原告之優先承買權？⑴按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以「同一價格」共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。
本件被告丙○、乙○○、訴外人陳文喜於93年11月26日與被告丁○○所訂定之買賣契約，買賣標的物為系爭土地權利範圍四分之三、買賣價金為600萬元，其等通知原告行使優先承買權之買賣標的為系爭土地全部（即含原告應有部分四分之一）、買賣價金為800萬元，此為兩造所不爭執，足見被告丙○等人通知原告行使優先承買權之土地價格，與出售予被告丁○○之價格相同，揆諸上開說明，並無違反土地法第34條之1第4項之規定可言。
⑵原告雖以：土地法第34條之1應準用同法第104條規定，共
有人出賣其應有部分時，他共有人有依「同樣條件」優先購買之權云云。按土地法第104條第1項之立法目的在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，而土地法34條之1第4項立法目的在於藉應有部分之出賣，使他共有人有優先承買權，以減少共有人之人數，使共有關係趨於單純，兩者立法目的雖相似，然土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，足見土地法第34條之1第4項僅有債權效力，非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力（最高法院68年台上字第3141號判例可資參照）。是以土地法第34條之1第4項與同法第104條兩者性質並不相同，並無準用之餘地，且共有人得以「同一價格」優先承購，即得保障不同意出賣之共有人的權利，原告雖發函表示願意優先承買，然未於所定期間內給付價金800萬元，則被告嗣後將系爭土地出售並移轉所有權予被告丁○○，並無侵害原告優先承買權可言，原告主張其付款條件劣於被告丁○○、故被告侵害其優先優先承買權云云，並無理由。
㈡若是，原告所受之損害為多少？本件被告既未侵害原告之優先承買權，此爭點即無討論之必要。
五、從而，原告依土地法第34條之1第4項、同法第104條第1項及民法第184條第1項前段、後段、第184條第2項及第185條之規定，請求被告連帶賠償800萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未經援用之證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴無理由，並依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中華民國96年9月21日
民事第五庭法官蔡如琪以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年9月21日
書記官劉寶鈴